Le marché de bureaux en 2020 : correction plus forte en Ile-de-France

Par WiseAM

Les marchés locatifs et d’investissement ont délivré un message au travers des chiffres sur le volume des transactions en 2020 : une forte correction du marché à la location, plus accentuée en Ile-de-France qu’en régions, moins forte à l’investissement. En bureaux, le marché locatif chute de 45% en Ile-de-France et de 36% en régions. Le marché de l’investissement est un peu moins impacté avec une baisse de 34% au niveau national.

Comment interpréter ces chiffres, en faisant la part entre un simple attentisme lié au blocage du marché et un vrai retournement de marché ? La chute des volumes transactés anticipe-t-elle celle des valeurs ? Quel sera l’impact sur le marché de l’investissement en bureaux ?

C’est l’analyse de l’équilibre du marché locatif qui nous renseigne sur la capacité fondamentale du marché à délivrer la performance de la classe d’actifs aux investisseurs. Lorsque les chiffres détaillés apparaîtront, la variable à surveiller sera le rapport entre le stock disponible de bureau et la demande placée avec sa traduction sur le taux de vacance. La première évidence est celle d’une volatilité plus forte du marché d’Ile-de-France, comme le montre le fort rebond du taux de vacance sur ce marché.

Un examen plus fin des chiffres, notamment en régions, montre cependant des situations contrastées selon les marchés.

L’impact observé sur le marché locatif semble modulé en fonction de l’exposition des marchés aux secteurs les plus impactés par la crise sanitaire : fort déséquilibre à Toulouse (-51%), du fait de l’aéronautique, progression maintenue à Grenoble (+29%), du fait de la présence de sociétés des secteurs de la technologie et de la santé. De même, l’Ile-de-France, marché de grandes transactions, semblerait souffrir de l’attentisme des grandes entreprises, plus sensibles aux impacts futurs de la crise sur leur organisation du travail (télétravail, réductions de surface), et qui ont pu geler leurs décisions immobilières.

Soit du fait des secteurs économiques représentés, soit du fait de la typologie des utilisateurs, la baisse des marchés fait ressortir les différences de nature des marché immobiliers selon leur caractère cyclique plus ou moins prononcé. Face à ce cycle de la demande, le pilotage de la production de surfaces de bureaux par les collectivités locales viendra amplifier ou atténuer l’impact des cycles économiques sur l’équilibre offre/demande des marchés tertiaires.

En fonction de leur stratégie, les investisseurs sélectionneront les marchés selon cette typologie, et répondant le mieux à leurs attentes. Malgré la situation dégradée des marchés locatifs, l’appétit pour la classe d’actifs tertiaires devrait continuer à se manifester aux deux extrémités du spectre de l’investissement :

sur des actifs très sécurisés avec des rendements faibles d’une part,
sur des actifs à création de valeur avec des rentabilités à deux chiffres d’autre part.
La clé restera cependant la sélectivité des investissements autour des meilleurs emplacements (services et dessertes), des meilleurs immeubles (performance énergétique, modularité) et secteurs économiques gagnants.

Sources : WiseAM, BNP Real Estate, CBRE
Crédits images : Gettyimages
Achevé de rédiger le 16/02/2021