Bilan 2025 et perspectives 2026 pour la gamme immobilière de Swiss Life AM

Après plusieurs années de fortes turbulences, l’année 2025 marque un tournant pour l’économie européenne et les marchés immobiliers. Dans un environnement macroéconomique plus lisible, la reprise s’opère de manière progressive et différenciée selon les classes d’actifs et les zones géographiques. Analyse des dynamiques à l’œuvre et des perspectives qui se dessinent pour 2026, avec un focus sur la gamme immobilière grand public de Swiss Life Asset Managers en France.

Un contexte macroéconomique stabilisé

L’année 2025 marque une phase de stabilisation pour l’économie européenne et les marchés immobiliers. La zone euro affiche une croissance modérée (+1,2 % en 2025, prévisionnel de +1,3 % pour 2026) soutenue par des politiques budgétaires plus souples et des taux directeurs maintenus à 2 % par la BCE. L’inflation est revenue à l’objectif de 2 %, tandis que les taux longs restent orientés à la hausse, ce qui pèse sur les valorisations.

Marchés immobiliers : une reprise sélective

Les volumes d’investissement montrent une reprise progressive en 2025, avec une dynamique positive sur toutes les classes d’actifs. Les taux de capitalisation montrent des signes de stabilisation, avec une compression des rendements sur les actifs prime dans les marchés les plus recherchés (Paris, Londres, Milan).

Analyse par typologie

• En Europe, le segment des bureaux connaît une reprise des transactions avec +11 % au premier semestre. Les loyers prime progressent en moyenne de +5 %, signe d’un regain d’attractivité pour les emplacements stratégiques. Le marché français enregistre un nouveau record, avec un niveau de loyer prime dans le Paris QCA (Quartier Central des Affaires) désormais porté à 1 250 €/m², témoignant de la résilience de ce secteur. Cependant, la vacance augmente, atteignant 9,1 %, principalement sur les actifs secondaires, ce qui souligne la nécessité d’une sélectivité accrue.

• La logistique européenne affiche des volumes en hausse (+7 % sur le T1 2025 vs T1 2026), mais la demande locative recule de -8 % par rapport au premier semestre 2024. Malgré ce ralentissement, les loyers progressent de +3,8 % sur un an, confirmant la solidité des actifs bien situés.

• Le commerce enregistre un fort rebond des transactions (+30 %), portées par les centres commerciaux qui explosent à +51 %. Les principaux marchés restent concentrés sur l’Allemagne, le Royaume-Uni et l’Italie, où les investisseurs misent sur une reprise de la consommation.

• Le secteur hôtelier poursuit sa croissance avec +20 % de volumes, soutenu par le retour du tourisme international. Les indicateurs opérationnels sont au vert : le RevPAR¹ progresse de +12 % à Paris et +8 % à Lisbonne, confirmant l’attrait des destinations européennes.

• Les volumes de l’immobilier résidentiel européen restent stables à 18,3 milliards d’euros, mais la pression sur les prix se renforce (+5,5 %) ainsi que sur les loyers (+3,7 %) dans les grandes métropoles. La demande locative soutenue continue d’alimenter cette tendance.

Analyse par pays

Les dynamiques d’investissement varient fortement selon les pays, reflétant des contextes économiques et politiques distincts. Ces marchés bénéficient également d’un regain d’intérêt des investisseurs internationaux, attirés par des rendements attractifs et des perspectives de croissance solides.

Les dynamiques d’investissement varient fortement selon les marchés nationaux :

• France : La France connaît une progression plus modérée de +11 %. Le marché français est cependant freiné par des incertitudes politiques et une demande locative inégale selon les régions. Les actifs « core », c’est-à-dire les immeubles de haute qualité et bien situés, bénéficient d’une compression des rendements, signe d’un regain d’intérêt pour la qualité et la résilience des actifs.
• Espagne et Italie : L’Espagne et l’Italie affichent de très fortes hausses de +57 % et +51 % respectivement, portées par la vitalité du tourisme, le soutien des fonds européens, et une reprise de la consommation intérieure.
• Allemagne et Royaume-Uni : L’Allemagne et le Royaume-Uni enregistrent un recul des volumes, mais les actifs « core » bénéficient d’une compression des rendements, signe d’un regain d’intérêt pour la qualité.
• Pays nordiques : Les pays nordiques montrent une amélioration notable, notamment en Suède et Finlande, où les investisseurs reviennent progressivement sur le marché.

Perspectives pour 2026

Plusieurs tendances se dessinent clairement :

• Les taux directeurs devraient rester stables, avec une possible compression des rendements prime dans les marchés les plus liquides.

• La croissance des loyers devrait se poursuivre dans les secteurs des bureaux, de la logistique et de l’hôtellerie, portée par une offre et une demande locatives soutenues dans les métropoles.

• Les actifs prime, notamment ceux situés dans des localisations stratégiques, resteront au cœur des priorités d’investissement, tandis que les actifs secondaires pourraient subir une pression accrue en raison d’une sur-offre et d’une sélectivité renforcée des locataires.

• Le marché immobilier européen entre ainsi dans une phase de normalisation progressive, après les chocs des années précédentes. Les opportunités existent, mais elles nécessitent une approche rigoureuse et sélective, centrée sur la qualité des actifs, de leur localisation, et la capacité à anticiper les évolutions du marché.

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Sources : 2025 Q3 Europe CRE 360 BNPPRE Global Research, Savills (Q3 2025).

¹ RevPAR : Revenue per Available Room, est un indicateur clé de performance dans l’hôtellerie qui mesure le revenu moyen généré par chambre disponible, qu’elle soit occupée ou non. Il permet d’évaluer la performance globale d’un établissement en combinant le taux d’occupation et le prix moyen par chambre.