Décryptage du marché immobilier par Swiss Life AM France : entre résilience sectorielle et incertitudes politiques

Dans un climat européen toujours marqué par des tensions géopolitiques et une reprise économique en demi-teinte, le marché immobilier fait face à une nouvelle donne : l’instabilité politique en France vient perturber les équilibres fragiles établis au cours de l’été.

Par Swiss Life Asset Managers 

La démission du Premier ministre François Bayrou et les incertitudes liées au vote du budget 2026 ont ravivé les inquiétudes des investisseurs, en particulier sur le segment résidentiel et les actifs dépendants du crédit. 

La Banque centrale européenne, bien que prudente, a maintenu ses taux directeurs inchangés en septembre, mais les taux souverains français ont connu une remontée significative, franchissant le seuil des 3,6% fin août, contre 3,2% en juillet. Cette tension sur les marchés obligataires se répercute directement sur le coût du crédit immobilier, avec des taux moyens désormais proches de 4% pour les profils standards. La dégradation de la note souveraine française par les agences de notation ajoute une couche d’incertitude, renforçant la prudence des banques et des investisseurs institutionnels.

Dans ce contexte, les actifs « core » conservent leur attractivité, mais les investisseurs privilégient désormais les marchés les plus stables politiquement et économiquement. Les métropoles allemandes, néerlandaises et nordiques concentrent une part croissante des flux d’investissement, au détriment de Paris et des grandes villes françaises, dont les perspectives à moyen terme sont jugées plus incertaines. La demande locative reste soutenue, mais les arbitrages se font plus sélectifs, avec une prime accordée aux actifs offrant une visibilité réglementaire et fiscale.

Le marché du bureau : une reprise freinée par les incertitudes

Alors que les signes de reprise observés en juin semblaient prometteurs, la dynamique du marché tertiaire s’essouffle légèrement en cette fin de trimestre.

Les volumes d’investissement restent en retrait, notamment en France, où les incertitudes politiques ralentissent les décisions d’engagement.

Néanmoins, les zones centrales des grandes capitales européennes continuent de bénéficier d’une demande soutenue pour des espaces de travail modernes, flexibles et durables. Les exigences ESG, la modularité des espaces et l’intégration de services restent des critères clés dans les arbitrages.

Les actifs obsolètes, énergivores ou mal situés subissent une décote croissante. Leur repositionnement devient plus complexe dans un environnement financier tendu, où les coûts de transformation sont alourdis par la hausse des taux et la raréfaction des financements.

L’hôtellerie : un été contrasté selon les régions

Le secteur hôtelier européen a connu une saison estivale globalement positive, mais les disparités régionales se creusent. L’Espagne, le Portugal et la Grèce ont bénéficié d’un afflux touristique record, porté par le retour des clientèles internationales et une météo favorable. En revanche, la France a vu sa fréquentation légèrement fléchir, notamment dans les zones urbaines, en raison des tensions sociales et politiques qui ont affecté image du pays à l’étranger.

Les taux d’occupation restent élevés dans les zones balnéaires et les destinations culturelles, mais les investisseurs hôteliers adoptent une posture plus prudente, en attente de signaux politiques clairs et d'une stabilisation durable du climat institutionnel.

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