La SCPI Mistral Sélection de Swiss Life AM s’offre un actif commercial prime au cœur de l’Italie

Avec l’acquisition d’un actif commercial emblématique situé sur Corso Andrea Palladio, à Vicenza, la SCPI Mistral Sélection poursuit sa stratégie de diversification en Europe du Sud. Cette opération illustre l’ambition de Swiss Life Asset Managers France de conjuguer rendement, qualité des emplacements et performance durable. 

Cette opération s’inscrit dans la stratégie de Mistral Sélection visant à diversifier son portefeuille en Europe du Sud avec des emplacements de qualité dans des villes dynamiques.
Elle a été effectuée à un taux de rendement actes en mains de 7,11 %, en ligne avec les objectifs de distribution de la SCPI.
Ces objectifs ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Un emplacement premium, au cœur de Vicenza

À mi-chemin entre Vérone et Venise, Vicenza est une ville touristique réputée pour son patrimoine architectural.
Avec près de 110 000 habitants, elle bénéficie d’un marché du commerce de détail résilient, soutenu par une population aisée et un flux constant de visiteurs et de résidents.

Corso Andrea Palladio, où se situe l’actif, est la rue la plus emblématique de la ville.
Elle accueille un mix commercial dynamique regroupant des marques nationales et internationales dans les secteurs de la mode, de la beauté et de la maison.
Le taux de vacance y est faible, illustrant la forte demande pour des surfaces bien positionnées.

Cet actif se distingue par son format « superstore », rare dans ce secteur prime, et par sa superficie de 981 m², répartis entre :
• le rez-de-chaussée (524 m²)
• le premier étage (457 m²)

Occupé par ZARA jusqu’en 2017, il a connu une vacance limitée avant l’arrivée de DM-drogerie markt en 2018, ce qui souligne la qualité de son emplacement.

Un locataire solide et en croissance

DM-drogerie markt, leader européen dans la distribution de produits de santé et de beauté, exploite près de 4 200 magasins dans 14 pays et enregistre un chiffre d’affaires global de 19,2 milliards d’euros (+8,2 % sur un an).

En Italie, où l’enseigne s’est implantée en 2017, la croissance reste soutenue :
• chiffre d’affaires de 252 millions d’euros
• +26,4 % en 2024
• 92 magasins
• objectif de 100 points de vente à court terme
(source : DM-drogerie markt, résultats 2024-2025)

Le bail, ferme jusqu’à décembre 2030, offre une durée résiduelle de 4,5 ans sans option de résiliation anticipée, garantissant ainsi une stabilité locative et un revenu sécurisé.

Diversification géographique et performance durable

Cette acquisition renforce la stratégie internationale de Mistral Sélection, qui cible des actifs en Europe du Sud (Portugal, Espagne, Italie) avec l’objectif de générer des revenus stables sur des marchés porteurs. Elle contribue également à la diversification géographique du portefeuille : la part des actifs situés en France passe de 78 % à 65 %(au 31/12/2025)

La SCPI Mistral Sélection applique une démarche ESG « Best in Progress », visant à améliorer la performance environnementale et sociale des actifs. Un plan d’actions spécifique sera déployé pour cet immeuble afin d’optimiser sa notation ESG, conformément aux engagements responsables de Swiss Life Asset Managers France.

« Cette acquisition illustre notre ambition de bâtir un portefeuille européen robuste, en sélectionnant des actifs résilients dans des zones à fort potentiel. Elle contribue à sécuriser des revenus locatifs stables et à maintenir un rendement attractif pour nos associés. En 2026, nous continuerons à saisir d’autres opportunités en Europe du Sud, afin de renforcer la solidité et la performance de la SCPI Mistral Sélection. »
Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Sélection

Pour cette opération, Swiss Life Asset Managers France a collaboré avec JLL Capital Markets.