Norma Capital : Quand les marchés tremblent, l’immobilier rappelle qu’il est un actif réel

Dans un contexte de secousses financières et géopolitiques, les marchés réagissent à chaud, souvent avec excès. L’immobilier coté suit ces mouvements, tandis que l’immobilier non coté revendique une logique de temps long. Deux approches, deux temporalités, une même réalité : celle d’un actif ancré dans le réel. Une tribune de Faïz Hebbadj, Président de Norma Capital.

Une réaction immédiate des marchés

À chaque crise financière ou géopolitique, le même phénomène se reproduit : les marchés réagissent immédiatement. Les investisseurs arbitrent leurs positions, les indices reculent et, dans leur sillage, de nombreux secteurs corrigent brutalement. L’immobilier coté n’échappe pas à cette logique.

Ces mouvements de marché rappellent une réalité simple : lorsque l’immobilier est coté en Bourse, il devient aussi un actif financier.

Les immeubles, pourtant, ne changent pas de valeur en quelques heures. Les loyers continuent d’être versés, les baux restent en vigueur et les actifs poursuivent leur exploitation. Mais la cotation introduit une dimension supplémentaire : celle des flux financiers et des anticipations des investisseurs.

Les foncières cotées : entre atouts et volatilité

Les foncières cotées offrent à ce titre des atouts indéniables : liquidité, transparence de valorisation et capacité d’accès rapide aux marchés de capitaux.

Mais cette exposition aux marchés actions les rend également sensibles :

• aux arbitrages sectoriels
• aux variations de taux
• aux chocs géopolitiques

Dans les phases de tension, leur volatilité peut ainsi se rapprocher de celle du marché actions dans son ensemble, entraînant parfois des mouvements de valorisation sans lien immédiat avec l’évolution des actifs immobiliers sous-jacents.

L’immobilier non coté : une logique patrimoniale

À côté de cet immobilier coté existe une autre approche : celle de l’immobilier non coté, notamment à travers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

La logique y est différente. La SCPI n’a pas vocation à suivre les cycles boursiers ni à rechercher une performance de court terme. Elle repose sur une stratégie patrimoniale visant à générer des revenus locatifs réguliers à partir d’un portefeuille d’actifs immobiliers détenus dans la durée.

L’horizon d’investissement s’inscrit ainsi dans le temps long de l’immobilier, généralement entre huit et dix ans.

Dans ce modèle, la valeur dépend avant tout des fondamentaux immobiliers :

• la qualité des emplacements
• la solidité des locataires
• la durée des baux
• la capacité du gestionnaire à piloter activement le patrimoine

Une stabilité qui repose sur la discipline

Pour autant, la relative stabilité des SCPI ne relève pas d’une mécanique automatique. Elle repose sur une discipline de gestion exigeante, faisant fi de tout effet de modes.

• diversification géographique
• diversification sectorielle
• sélection rigoureuse des actifs
• gestion maîtrisée du levier d’endettement

Ces éléments constituent des leviers essentiels pour traverser les cycles immobiliers dans de bonnes conditions.

Deux visions de l’investissement immobilier

Au fond, foncières cotées et SCPI correspondent à deux façons différentes d’investir dans l’immobilier.

• Les premières offrent liquidité et potentiel de performance, mais avec une volatilité inhérente aux marchés financiers.
• Les secondes privilégient la recherche de revenus et une détention inscrite dans le temps long.

Dans les phases de turbulence financière, cette distinction redevient particulièrement visible. Elle rappelle que si l’immobilier peut être coté et échangé comme une action, sa valeur reste fondamentalement liée à des actifs réels, des loyers et un temps long.

Dans un monde où la financiarisation tend à brouiller les repères, les crises ont parfois le mérite de rappeler la nature véritable des actifs.

Avertissements

L’ensemble des chiffres présentés sans référence dans le présent communiqué sont produits par Norma Capital.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Investir en SCPI comporte certains risques, dont le risque de perte en capital, sa liquidité n’est pas garantie, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion.