Réforme 150-0 B ter : ce qui change en 2026 et pourquoi PERIAL Next Value 1 reste dans le cadre

La Loi de Finances 2026, entrée en vigueur en février 2026, modifie le dispositif de l’article 150-0 B ter applicable aux opérations d’apport-cession. Ces évolutions ont naturellement suscité des interrogations, en particulier pour les investisseurs ayant structuré un remploi immobilier.

Ces évolutions ont naturellement suscité des interrogations, en particulier pour les investisseurs ayant structuré un remploi immobilier.

Si le cadre évolue pour l’avenir, un point est essentiel : les opérations déjà réalisées continuent, en principe, de relever du régime antérieur. Voici ce qu’il faut comprendre.

Ce que change la réforme

Pour les cessions intervenues après l’entrée en vigueur du nouveau texte, trois paramètres évoluent :

• Un taux de réinvestissement porté à 70 % (contre 60 % auparavant) ;

• Un délai de remploi porté à 3 ans (contre 2 ans) ;

• Une durée minimale de conservation portée à 5 ans (contre 1 an).

Au-delà de ces ajustements techniques, la réforme modifie surtout le périmètre des activités éligibles.

Une évolution majeure : l’immobilier sort du champ pour les nouvelles opérations

Dans sa version antérieure, le dispositif visait les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du Code général des impôts (CGI). À ce titre, étaient notamment éligibles :

• La promotion immobilière

• L’activité de marchand de biens

Ces activités étaient juridiquement qualifiées de commerciales.

Le nouveau texte introduit désormais des exclusions explicites, parmi lesquelles :

• Les activités financières ;

• La gestion de patrimoine mobilier ;

• La construction d’immeubles en vue de leur vente ou de leur location ;

• Plus largement, les activités immobilières

Pour les nouvelles cessions, les stratégies immobilières actives sortiraient donc du champ du 150-0 B ter.

Et pourquoi PERIAL Next Value 1 reste éligible ?

La réforme ne s’applique qu’aux cessions réalisées après la publication de la Loi de Finances 2026, soit février 2026.

Les investisseurs ayant déjà cédé leurs titres avant cette date continuent, en principe, à relever du régime antérieur pour toute la durée de leur obligation de remploi.

Concrètement :

• Le cadre juridique applicable à leur opération ne change pas

• Les règles de l’ancien régime demeurent

• Les opérations de promotion immobilière ou de marchand de biens restent compatibles

Dans ce contexte, PERIAL Next Value 1 demeure éligible au titre du 150-0 B ter ancien régime pour les opérations déjà engagées. Pour les cessions réalisées à compter de février 2026, le nouveau cadre légal excluant les activités immobilières conduit à une analyse différente, qui devra être appréciée au regard des nouvelles dispositions.

Dans un environnement fiscal en évolution, la distinction entre opérations futures et opérations déjà réalisées est déterminante.

Pour ces dernières, le cadre reste stable et sécurisé.

Comprendre les risques, c'est faire un choix adapté

L’investissement dans un FPCI est strictement réservé aux investisseurs professionnels ou assimilés (catégorie des investisseurs avertis définis à l’article 423-49 du Règlement Général AMF). Le FPCI présenté est soumis à un risque de perte en capital, à un risque de liquidité et à une durée de blocage de 6 à 8 années. Les risques associés sont détaillés dans son Règlement et son DIC disponibles sur perial.com. Le TRI n'est ni garanti, ni contractuel et ne constitue qu'un objectif de gestion. TRI net de frais, sur 6 ans, et avant fiscalité propre à chaque investisseur.