Le spectre d’une nouvelle crise des subprimes plane sur l’immobilier de bureau américain

Les défauts de paiement sur les prêts immobiliers de bureaux explosent aux États-Unis, alimentant les craintes d’une nouvelle crise financière. Selon Éric Dor, directeur des études économiques à l’IESEG, le taux de défaut est passé de 1,58 % en décembre 2022 à 11,76 % en octobre 2025, un niveau inédit depuis la crise de 2008.

Deux facteurs expliquent cette dégradation rapide. D’abord, la hausse du taux de vacance dans les immeubles de bureaux, conséquence directe du télétravail durable, réduit les revenus locatifs des propriétaires, incapables de rembourser leurs prêts. Ensuite, la chute des loyers, en baisse de 8 % en deux ans (et de 12,8 % en termes réels après inflation), accentue la pression sur le secteur.

Ces prêts sont souvent titrisés sous forme de CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities), instruments financiers comparables aux produits subprimes à l’origine de la crise de 2008. Leur valeur s’effrite rapidement, exposant les investisseurs à des pertes.

Toutefois, Éric Dor nuance : le taux de défaut global sur l’ensemble des prêts immobiliers commerciaux reste limité à 1,57 %, contre 8,75 % en 2010. Le risque systémique demeure donc contenu. La situation reste néanmoins préoccupante pour un secteur des bureaux en pleine mutation, symbole d’un modèle post-Covid encore en quête d’équilibre.