Le Débrief Conf' de Zoom Invest.
Christophe Inizan, Directeur Commercial Immobilier, a ouvert la réunion de rentrée en évoquant le contexte très particulier du secteur immobilier.
Le Président de La Francaise REM, Philippe Depoux, a ensuite fait le point sur l’état du marché immobilier.
Selon lui, il ne faut pas parler de crise immobilière mais plutôt des conséquences exogènes de cet environnement financier.
Au-delà de ces considérations, se pose la question du bureau dans un contexte marqué par le télétravail et le flex office.
Ces évolutions ont entrainé une baisse de la valeur des biens immobiliers. L’AMF a donc demandé aux sociétés de gestion de réévaluer la valeur des actifs immobiliers sous-jacents et d’analyser leur impact potentiel sur la valeur des parts des fonds de SCPI.
Les équipes de la Française ont mené cette évaluation et se félicitent de la résilience de leurs fonds grâce à deux facteurs clés :
- Un pilotage financier fin, une dette maitrisée et des réserves importantes et une régularité des revenus issus des immeubles
- Une gestion dynamique et différenciante des actifs incluant le verdissement du patrimoine, diversification des acquisitions
Pour conclure, le président a ajouté : « la fin des années 2022 marque la fin d’un cycle où l’argent était abondant et peu cher, ce qui a fait grimper les valeurs immobilières probablement de façon démesurée ».
Aujourd’hui, les compétences d’asset management et de gestion ont pris le dessus ! Il existe encore des actifs intéressants avec des taux attractifs.
Virginie Wallut, Directrice de la Recherche et de l’ISR de La Française REM, a apporté une perspective macroéconomique.
Elle a souligné que les pays les plus volatils, tels que le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l'Allemagne, rebondiraient en premier, car ils ont subi une correction plus sévère. L'immobilier de santé a démontré une forte résilience.
Il est essentiel de se concentrer sur les marchés en pénurie, caractérisés par une offre insuffisante et des fondamentaux solides, notamment :
- Les bureaux dans les emplacements centraux
- La logistique
- Le résidentiel
- L’immobilier de santé
Les critères environnementaux deviennent très importants !
Virginie Wallut a également noté qu'il existe deux tendances distinctes en ce qui concerne les bureaux. Par exemple, le taux de vacance dans le quartier central de Paris reste très faible, autour de 3%, contrairement à la périphérie (environ 20% d'ici la fin de l'année).
Dans ce contexte, comment les gestions de la Française se comportent ?
Guillaume Allard, Directeur Général Adjoint de La Française REM, a répondu à cette question tant attendue par les partenaires de la Française.
Il a indiqué qu’il y a un fort arbitrage au sein de La Française, avec plus de 200M€ par an avec pour objectif de se concentrer sur les marchés qui se comportent le mieux et cela inclut :
- La prise en compte de la dimension environnementale
- La centralité des bureaux
- L’augmentation de la poche de diversification, commerce de pieds d’immeubles suite aux corrections du covid ou encore la santé
La gestion active et défensive de la Française est bel et bien maintenue.
En ce qui concerne l'exercice demandé par l'AMF, La Française a été proactive en simulant l'exercice au 31 décembre 2023, bien qu’elle ait seulement demandé un point biannuel sur la revalorisation des parts.
La Française a d’ailleurs toujours positionné la valorisation de ses fonds dans la fourchette basse de la méthodologie de valorisation afin de maintenir une vision prudente qui caractérise la maison.
C'est pourquoi seulement deux fonds ont vu leur valorisation baisser suite à la demande de l'AMF.
Il s’agit de :
- Crédit Mutuel Pierre 1 : dans le cadre d’un plan de restructuration majeur
- LF Europimmo : lié à la forte volatilité sur certaines zones géographiques en Europe
L’approche historiquement défensive de la Française a permis de maintenir le prix des parts sur la majorité des fonds grâce à :
- Des réserves importantes
- Un faible effet de levier (environ 17% sur l’ensemble de la gamme)
- Une prudence dans l’évaluation des actifs
L’ensemble des fonds conservent des fondamentaux très solides, avec un taux de vacance de 10% et un taux d'encaissement proche de 100%. Les prévisions de distribution pour l'année 2023 devraient donc être maintenues.
A noter, la SCPI comporte des risques dont le risque de perte en capital, de variabilité des revenus et de liquidité et que l’horizon de placement recommandé est de 9 ans.
Pour tout complément d’information, vous pouvez contacter l’équipe commerciale.
Source La Française REM, septembre 2023
Risques associés : risque de perte en capital et de liquidité, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Le montant du capital investi n’est pas garanti.
La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE, du 24/06/2014 (www.amf-france.org)
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