« Nous souhaitons mettre durablement le cap sur l’Europe du Sud » (Swiss Life AM)

À l’occasion du premier anniversaire de la SCPI Mistral Sélection, nous avons posé trois questions à Julien Hennion, gérant de fonds immobilier chez Swiss Life Asset Managers France.

1. La SCPI Mistral Sélection a été lancée en avril 2024. Le contexte particulièrement chahuté du marché immobilier ne rendait-il pas ce lancement difficile ?

Certes, le marché immobilier a traversé des difficultés mais nous avons la conviction que la SCPI Mistral Sélection a été lancée au moment le plus opportun. L’essentiel des baisses de valorisation constatées depuis le début de la crise avait déjà été acté en avril 2024, et nous avons observé un début de stabilisation des valeurs dès le troisième trimestre 2024, lors des premières acquisitions de la SCPI. Les conditions étaient donc idéales pour permettre à nos investisseurs de se positionner dans une perspective de moyen-long terme. Notre stratégie d’investissement consistant à se positionner sur des actifs et des thématiques porteuses, illustrant les mutations de notre société, nous paraît la plus prometteuse pour capter les opportunités de croissance et de rendement disponibles sur le marché immobilier.

2. Vous avez effectivement opté pour une stratégie d’investissement agile et diversifiée. Pourquoi ce choix de ne pas se focaliser sur une classe d’actifs ou un territoire en particulier ?

Notre stratégie dite « opportuniste » repose sur la liberté de sélectionner les investissements les plus pertinents, sans se limiter à une classe d’actifs spécifique. Chez Swiss Life Asset Managers France, nous avons des convictions fortes sur plusieurs typologies d’actifs telles que : les commerces, qu’ils soient situés en centre-ville ou dans les centres commerciaux les plus dynamiques en périphérie des grandes villes ; la logistique urbaine dite du « dernier kilomètre », avec des entrepôts à proximité des métropoles tirant profit de l’essor de l’e-commerce ; le bureau de demain proposant un large éventail de services et des espaces de travail plus flexibles et modulables ; et enfin, l’hôtellerie, un secteur résilient offrant des opportunités, en particulier dans l’hôtellerie de plein-air, qui propose une montée en gamme des prestations fournies et s’illustre par une importante croissance.

Sur le plan territorial, nous souhaitons mettre durablement le cap sur l’Europe du Sud. Début mars, nous avons concrétisé une première étape en annonçant l’acquisition d’un actif situé hors de France : un parc commercial au Portugal, au nord-est de Porto. L’occasion pour les investisseurs d’accéder à un marché local dynamique et en pleine croissance. Le potentiel de valorisation en dehors de la France est réel. Notre ambition est de parvenir rapidement à gérer 60% d’actifs européens au sein du portefeuille de la SCPI. Offrir à nos clients la possibilité d’investir, via Mistral Sélection, dans des actifs hors de France présente plusieurs avantages. Sur le plan technique, la diversification permet de réduire le risque global du portefeuille. Sur le plan financier, elle offre un avantage fiscal non négligeable pour le porteur de part, qui bénéficie du crédit d’impôt. En effet, lorsque la SCPI perçoit des revenus à l’étranger, elle s’acquitte directement de l’impôt dans le pays concernés – autour de 21% au Portugal et 15% en Allemagne. Ces revenus ne sont donc pas imposés une seconde fois en France, ce qui permet au porteur de part de profiter d’une fiscalité allégée pouvant représenter une économie d’impôt significative selon sa situation.

3. La vocation de la SCPI Mistral Sélection est d’identifier les territoires en mutation au regard des nouveaux modes de travail et de consommation. Un choix réaffirmé pour les prochaines années ?

Absolument. Notre processus de sélection d’actifs tient compte à la fois de facteurs financiers et extra-financiers, notamment les critères ESG. En parallèle de la recherche de baux longs en mesure d’offrir des taux de rendement supérieurs à 7%, nous nous concentrons effectivement sur des actifs et des territoires en mutation. Anticiper les transformations de ces territoires permet de proposer à nos clients d’accompagner le développement de biens immobiliers résilients et prometteurs. A titre d’exemple, le premier actif qui a rejoint le portefeuille de Mistral Sélection, en juin 2024, se situe à Valenciennes, au cœur d’un territoire qui a connu par le passé des difficultés économiques mais qui profite aujourd'hui d'une dynamique positive. Dans cette région bénéficiant d’une très bonne accessibilité, nous avons fait le choix d’acquérir un parc commercial (retail park) occupé par des enseignes très prisées des consommateurs locaux, pour répondre à leurs besoins. Récemment, Alstom a annoncé son ambition de réaliser un investissement significatif sur son site de Valenciennes, visant la création de près d’un millier d’emplois. Cela confirme le dynamisme et l’attrait retrouvé de cette ville, mais surtout notrecapacité à identifier les zones à fort potentiel.

Nous continuons d’explorer ce type d’opportunités dans nos investissements à venir, en France et en zone euro, avec un double objectif : permettre à nos clients de contribuer activement à la transformation des territoires et poursuivre la diversification de Mistral Sélection. Notre taux de rentabilité interne (TRI) cible s’établit à 6,4 % sur 10 ans, mais la dynamique actuelle nous permet d’anticiper une performance supérieure pour 2025. Preuve de cette tendance, Mistral Sélection affiche un rendement de 11,16 % sur ses 12 premiers mois d’exercice.