Le Débrief Conf' de Zoom Invest
Nous avons pris part au meeting de GESTION 21, co-animé par son cofondateur et gérant, Laurent Gauville, et sa directrice commerciale, Valérie Salomon. L'occasion de faire le point sur le FCP IMMOBILIER 21, qui investit dans les foncières cotées en zone euro avec une approche Value.
En abordant rapidement le cœur du sujet, Valérie Salomon annonce "une période beaucoup plus favorable" pour le secteur, après plusieurs années compliquées, ajoutant pour conclure : "il ne faut pas passer à côté".
Pour rappel, Laurent Gauville est noté AAA sur City Wire, une récompense qui souligne la stabilité du processus de gestion et cela se traduit également dans le classement du fonds :
Pour permettre de situer le marché de l’immobilier coté de la zone euro dans un contexte plus global, Laurent Gauville souligne l’écart de performance entre le CAC40 (+33%) et L’EPRA Nareit Eurozone (-35%) qui s’est creusé depuis 2019 à 68%.
Cette performance boursière très négative n’est que le reflet d’anticipations trop négatives du marché et non pas de la réalité économique des foncières. En effet, les cash-flows sont restés stables voire ont été revus à la hausse et les valeurs d’actifs n’ont accusé que des baisses modérées là où les cours de bourse induisent une baisse estimée des cash-flows de -32% et -30% pour les valeurs d’actifs.
Sources : Sociétés, GESTION 21
*Echantillon représentatif constitué sur la base des sociétés ayant communiqué l’indicateur concerné
Une occasion de rappeler que les prévisions trop pessimistes du marché se sont vues invalidées alors que le scénario avancé par les équipes de GESTION 21 s’est vu conforté par les publications du premier semestre.
Ce décalage couplé à l’activation progressive de catalyseurs du rattrapage offre une « opportunité d’investissement historique à venir».
Le potentiel total est estimé par GESTION 21 à +50% environ.
« Les indicateurs de valorisation sont comparables à ceux de 2009 », ajoute Laurent Gauville.
Ce potentiel de +50% sur le FCP conduirait à des niveaux de valorisation inférieurs aux indicateurs long terme du secteur comme le démonte le tableau de la société de gestion ci-dessous :
Le fonds IMMOBILIER 21 est aujourd’hui positionné pour profiter de l’effet positif d’une stabilisation des taux directeurs. Ainsi, le commerce et le résidentiel allemand représentent respectivement 34% et 29% de l’allocation du fonds.
Sur les autres classes d’actifs comme la santé et la logistique, l’équipe de gestion se montre plus sélective et procède à un stock-picking en fonction des potentiels identifiés.
De plus, dans la continuité du discours de l’année précédente, l’équipe reste à l’écart de la promotion pure et du bureau périphérique.
Concernant l’approche ESG, pour Laurent Gauville, elle reste un point d’attention majeure bien que l’immobilier coté soit en avance dans ce domaine. En effet, les actifs certifiés sont moins exposés à la vacance, sont plus liquides, ont des niveaux de loyer plus élevés et de meilleures conditions d’accès au financement.
Aujourd’hui, 66% des surfaces des foncières détenues par le fonds sont certifiées. Cela place IMMOBILIER 21 au-dessus des standards de l’immobilier coté (63%) et bien plus encore au regard du non coté.
GESTION 21 tient à informer des précautions liées à l'interprétation des résultats ESG. Les résultats ESG obtenus (notations et indicateurs) doivent s’analyser avec prudence au regard des données disponibles communiquées par les émetteurs et de l’arbitraire du système de notation. Ce constat incite l’ensemble des acteurs à promouvoir l’émergence d’un système de données plus fiables avec un mécanisme de notation de place.
** Données publiées en 2022 par l’Observatoire de l’Immobilier Durable
