Nue-Pro Select : "Notre objectif est de vendre l’usufruit au meilleur prix"

Interview réalisée par Carole-Molé Genlis (Gestion de Fortune) : Comment a été créé Nue-Pro Select ?J’ai un long parcours dans le monde de la gestion de patrimoine et de l’immobilier qui m’a amené de l’UFG (devenue La Française) – où j’ai commencé en 1992 – à Primonial en 2007 où j’étais directeur immobilier ou encore chez Ad Valorem. En 2012, j’ai rencontré Adrien Poillot qui venait du monde du logement social et nous avons décidé de créer Nue-Pro Select. Quelle est votre spécificité sur ce marché particulier du démembrement ?L’Usufruit locatif social (ULS) peut être vu par certains opérateurs comme une façon de se substituer aux quotas sociaux. Ce n’est pas notre cas ! Nous nous positionnons en priorité en tenant compte des besoins des bailleurs sociaux. Pour monter une opération, nous regardons où se trouvent les besoins des salariés des grandes entreprises pour se loger en région parisienne notamment. Avec nos programmes, ces bailleurs sociaux (issus du 1% Logement) réussissent à loger des salariés à des loyers convenables, par exemple à Puteaux à 13 € le m2 alors que dans le même immeuble dans le privé, le loyer dépasse 30 € le m2. Où intervenez-vous et quelles sont vos opérations actuelles ?Nous avons actuellement – ou avons réalisé – des opérations à Puteaux, Levallois, Rueil-Malmaison, le Chesnay, le Perreux-sur-Marne, mais aussi à Lyon II (La Fac Catho), Ecully et Paris. Elles vont de 60 000 € pour un appartement à Ecully à 600 000 € pour un logement à Paris dans le XVe arrondissement. Nous n’intervenons que sur les marchés en forte tension locative : Paris et région parisienne (75 à 80 % de nos opérations) mais aussi Lyon et prochainement Lille. Nous regardons aussi la région Paca, le lac Léman et le Grand Ouest.Actuellement, nous vendons 120 à 140 lots par an auxquels s’ajoutent les ventes en bloc de cages d’escalier à des institutionnels, soit en 2018, un total d’environ 190 logements (sur un marché global du démembrement estimé à 1 900 lots). Ces chiffres ne nous conviennent pas car nous estimons qu’ils ne répondent pas et de loin à la demande abyssale en matière de logement. A qui vous adressez-vous ?A travers nos partenaires CGPI, nous visons des clients qui ont souvent déjà des revenus immobiliers : en achetant à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier (certains achètent plusieurs lots en même temps), ils peuvent optimiser leur fiscalité en créant du déficit foncier. Mais cela peut-être aussi des expatriés, qui ont 15 à 17 ans devant eux et qui veulent investir dans un futur pied-à-terre pour eux ou leurs enfants qui feront ultérieurement leurs études en France. En effet, un tel investissement associe aucun souci de gestion, aucun entretien et aucune mise en norme du bien en attendant… Quels sont les autres avantages du démembrement ?C’est un formidable remède à l’inquiétude face à une bulle immobilière : avec la décote de 40 % ou plus du prix, cela permet en outre d’acheter une ou deux pièces de plus. En résumé, cela permet de traiter les excédents de fiscalité tout en répondant à une problématique patrimoniale. Quelle clé de répartition proposez-vous ?D’abord, je tiens à souligner que notre objectif est de vendre l’usufruit au meilleur prix afin que les nu-propriétaires ne compensent pas par un prix d’achat trop élevé. Car aujourd’hui, je pense que l’offre proposée aux nu-propriétaires a tendance à être surévaluée. Ce n’est pas notre démarche : nous choisissons d’être au plus juste au niveau de la clé de répartition. Nous nous ajustons sur ce qui est préconisé par Bercy et les notaires, à savoir 60%/40% pour 15 ans et 2% par année, c’est-à-dire 56%/44% sur 17 ans. Des projets pour 2019 ?Nous allons lancer un OPPCI. C’est un tout autre marché, celui des investisseurs institutionnels, mais qui va nous apporter une envergure différente et étoffer notre stock. Nous voulons aussi étendre le démembrement par exemple à des résidences services non médicalisées pour personnes âgées. Enfin, nous allons tout au long de l’année à l’occasion de notre premier roadshow à la rencontre des CGP dans 8 villes de France.