Le Débrief Conf' de Zoom Invest
Ce nouveau rendez-vous récurrent de La Française, animé par son directeur commercial (distribution externe) Christophe Inizan, est l’occasion de revenir sur la classe d’actifs immobilière.
L’introduction faite, c’est Virginie WALLUT, directrice de la recherche et de l'ISR Immobilier, qui donne des éléments de contexte sur cette année 2023 « très particulière ».
La hausse des taux et l’inflation rendent les vendeurs attentistes dans un environnement mouvant.
Malgré tout, l’immobilier capte l’inflation grâce à l’indexation des loyers. Cette dernière devrait atténuer en partie l’effet négatif de la hausse des taux.
C’est dans ce contexte que les différences de gestion se matérialisent, notamment à travers une gestion ESG et une bonne gestion de la performance énergétique.
Par exemple, sur le marché résidentiel en Ile-de-France, 55% du parc locatif privé, c’est-à-dire 2,3 millions de mètres carrés, ont un DPE non conforme aux normes 2030 (DPE E ou moins bien noté).
Cela entraîne deux conséquences :
- Ces actifs vont subir des décotes d’au moins le coût des travaux.
- Concentration de la demande sur les actifs les plus vertueux soutenant la valorisation de ces derniers.
Sur le marché tertiaire, la loi éco énergie tertiaire encadre également le sujet et poursuit les mêmes objectifs. Ainsi, La Française s’attend au même résultat de polarisation des actifs.
Guillaume ALLARD, Directeur Général Adjoint de La Française REM, ajoute que l’environnement se normalise : « on sort d’une singularité économique ». L’expérience de La Française se matérialise par cette phrase « il faut être au plus proche des locataires » et être flexible. C’est pourquoi, « nous avons mis en place le Bail Agile (ndlr : https://wellcome.la-francaise.com/les-baux-et-contrats-flexibles-disponibles-chez-la-francaise/#bail-agile)
La performance doit venir de l’aspect revenus locatifs et non de la valorisation des actifs.
Deux points essentiels :
- Défendre les bons taux d’occupation
- La prise en compte de l’ESG
L’ESG est un enjeu de plus de 15 ans chez La Française. Le parc immobilier de la maison de gestion n’a donc pas subi d’impact négatif pour le mettre aux normes !
La Française s’attaque à la question à 100 points, est-ce la fin du bureau ?
D’un point de vue philosophique, le bureau reste le lieu du collectif, le lieu où naissent les idées innovantes, et les salariés continuent de plébisciter le bureau.
De manière plus pragmatique, les taux de vacances restent extrêmement faibles1 dans les zones tendues :
- Paris intramuros : 3,5%
- Francfort : 3,9%
- Amsterdam : 4,7%
La Française constate une sous-offre sur certaines localisations ! La sélectivité est essentielle.
Il y a une pression à la hausse sur les loyers1 dans les zones tendues :
- Amsterdam : passage de 460 à 495 € du m/2 en un an
- Berlin : passage de 498 à 522 € du m/2 en un an
Il faut être sélectif et choisir des bureaux qui répondent aux nouvelles attentes afin d’extraire la valeur sur ces marchés.
C’est pourquoi « nous investissons dans des actifs de qualité capables de se réinventer, avec des taux de vacances faibles et une forte dimension énergétique »
Quels sont les autres segments privilégiés par la Française ?
La logistique, avec un taux de vacances de 3,2% en France et une offre insuffisante pour répondre à la demande.
De plus, le renchérissement des coûts de construction et la politique de 0 artificialisation des sols viennent soutenir la valorisation des actifs, avec une « prime à l’existant »
La santé, qui est un actif démographique par excellence. La demande évolue de manière prévisible nourrie par le vieillissement de la population et le recours accru aux soins. Le couple rendement / risque est attractif selon la société de gestion.
Avant de conclure, la santé est un enjeu sociétal majeur : il faut soigner à tout âge et en tout lieu.
La dernière acquisition pour un montant de 120M€ en image
La Française Real Estate Manager a un positionnement singulier sur la logistique : « nous visons les actifs logistiques du dernier kilomètre, au cœur des tissus urbains ». L’ensemble des portefeuilles sur cette thématique a été acquis en VEFA, donc neufs. Le taux de vacances est inférieur à 3%. Ces derniers mois, « nous nous sommes ouverts à l’international, en Allemagne et en Espagne ».
Focus sur les Fonds
Pour se positionner sur les bureaux :
- SCPI Epargne Foncière
- SCPI LF Grand Paris Patrimoine
- SCPI LF Europimmo
Pour se positionner sur la santé :
- SCPI LF Avenir Santé
Pour se positionner sur la logistique :
- SCPI LF Opportunité Immo
La Française vous donne rendez-vous à la rentrée pour un nouveau webinar sur la thématique immobilière !
Pour tout complément d’information, veuillez contacter l’équipe commerciale.
A noter, la SCPI comporte des risques dont le risque de perte en capital, de variabilité des revenus et de liquidité et que l’horizon de placement recommandé est de 9 ans. Le label ISR ne garantit pas la performance du fonds.
Risques associés : risque de perte en capital et de liquidité, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Le montant du capital investi n’est pas garanti. Le label ISR ne garantit pas la performance du fonds. Les investissements passés ne présagent pas des investissements futurs.
- Source La Française REM, à fin mars 2023
La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE, du 24/06/2014 (www.amf-france.org)
La Française AM Finance Services, entreprise d’investissement agréée par l’ACPR sous le n° 18673 - (www.acpr.banque-france.fr) et enregistré à l’ORIAS sous le n° 13007808 le 4 novembre 2016, Carte Professionnelle délivrée par la CCI Paris Ile-de-France sous le n° CPI 7501 2016 000 010432 - Transaction sur Immeubles et Fonds de commerce.
