Le Débrief Conf' de Zoom Invest.
Lors de cette conférence de rentrée de La Française REM animée par Christophe Inizan (Directeur Commercial de La Française), la société de gestion revient sur :
- L’environnement macro-économique,
- Le bilan 2023 et les perspectives en 2024.
Avec en bonus un avis sur l’allocation idéale pour l’année à venir.
Philippe Depoux, Président de La Française REM, introduit l’environnement, spécifiant que « 2023 a été l’année de l’attentisme en raison d'incertitudes liées à l'inflation, à la géopolitique et aux manœuvres des banques centrales ».
Par conséquent, dans un contexte où les valeurs immobilières ont été impactées par les hausses des taux, La Française REM sort son épingle du jeu avec un atterrissage conforme aux prévisions établies en septembre 2023.
Grâce à la détente des politiques monétaires, 2024 devrait être une année positive car le gros de la baisse semble être derrière. La deuxième partie de l’année pourrait être celle d’un nouveau rebond.
Virginie Wallut (Directrice de la Recherche et de l’ISR Immobilier à La Française REM) ajoute que 2023 a été l’année de l’attentisme avec une très forte baisse des volumes d’investissement en Europe (–60% en Europe).
Pour autant, la baisse récente de l’inflation ainsi que celle des taux ont permis de stabiliser la prime de risque sur l’immobilier. Sur les bureaux Primes QCA, la prime est revenue à ses niveaux moyens à long terme à 150 bps.
Elle précise par ailleurs qu’il devrait y avoir à court terme de la volatilité sur les taux long mais que « nous ne pensons pas qu’ils repassent au-delà des 3% ».
L’augmentation des valorisations à venir devrait se faire dans cet ordre :
- Actifs les plus liquides avec une taille unitaire faible
- Actifs dont le prix unitaire est supérieur à 100M€
Les actifs qui ne répondent plus aux besoins des utilisateurs retrouveront de la liquidité qu’au prix de décotes importantes.
Concernant le marché locatif en 2023, la demande reste robuste pour les bureaux en région et en Île-de-France, tandis que les performances sont moins favorables en Allemagne et au Royaume-Uni. L'offre globale continue de croître avec 3 distinctions :
- Localisatiosn centrales :
- Demande soutenue et anticipation d'une hausse des loyers dans les zones centrales, soulignant la recherche persistante d'emplacements stratégiques.
- Actifs de dernière génération dans les périphéries :
- La demande devrait également se porter sur les actifs modernes mais nécessitera des loyers compétitifs, entraînant un recul potentiel des valeurs nominales, accentué par des défis d'indexation systématique des loyers.
- Actifs Secondaires et Localisations Secondaires :
- Une tendance à la conversion émerge , indispensable pour maintenir la pertinence de ces propriétés, mais impliquant des ajustements complexes.
Le point sur la SCP(1) LF Multimmo
La partie rendement de la SCP a joué son rôle avec une performance de 3.5% malgré la baisse du prix de la part.
Le rachat d’environ 40% de son ANR quant à lui a forcé le fonds à procéder à des cessions, faisant passer la performance sur 2023 de 0% à -5,7%.
Cette baisse est toutefois à relativiser dans un marché qui fait entre -10 et -13% et qui porte la performance à près de 100% depuis la création du fonds en 2004.
Le point sur les SCPI
Les investissements des SCPI en 2023 ont été orientés à 30% sur la santé et à 40% sur les bureaux.
Ces investissements ont été effectués essentiellement au second semestre pour saisir les opportunités suite aux baisses de valeur du marché.
Ils bénéficient d’un taux de rendement d’environ 6% en moyenne, ce qui est relutif pour les fonds.
Enfin, les taux de distribution(2) ont varié sur 2023 entre 4,5% et 5,5% Les performances ont été au rendez-vous, en ligne avec ce qui avait été annoncé en début d’année 2023
Pour 2024, La Française REM est optimiste, anticipant un rebond du volume malgré l'inertie du secteur.
En effet, les fondamentaux sont bons avec des taux d’occupation physique(3) et financiers(4) excellents et le soutien de l’inflation qui devrait amener à une indexation des loyers autour de 2% sur 2024.
L’allocation cible de LF REM sur les classes d’actifs avec la solution correspondante
Elle tourne autour de 3 poches :
- La logistique (France, Pays-Bas ou encore UK) : rebond des actifs avec la plus forte décote sur les 18 derniers mois
- La santé et le viticole : des thématiques décorrélées et résilientes, apportant une diversification
- Bureaux intégrant les nouveaux usages : apporte de la liquidité
Solutions by La Française REM
- LF Opportunité Immo : SCPI logistique (du dernier kilomètre) européenne avec des taux de distribution de 5,5% en 2023 et un taux de vacance de 2% en France.
- LF Europimmo : SCPI qui a vu son prix de part être corrigé en 2023 mais dont le taux d’occupation reste proche de 95%. Elle bénéficie des opportunités relutives qui ont été saisies en 2023 (notamment un immeuble en plein centre de Londres dont le taux de rendement AEM(5) s’élève à 7,5%(6)
- LF Avenir Santé : SCPI positionnée dans la médecine de proximité, ayant capté des opportunités fin 2023 et prévoyant une amélioration de sa distribution en 2024.
- LF Epargne Foncière : SCPI axée sur les bureaux flexibles, proche des transports, centraux et avancés sur le plan technologique. La gestion active du fonds a permis de garder un taux d’occupation élevé avec une belle promesse en 2024.
En résumé, La Française REM est optimiste pour 2024, soulignant des perspectives encourageantes malgré les défis passés et actuels du marché immobilier.
A noter, la SCPI comporte des risques dont le risque de perte en capital, de variabilité des revenus et de liquidité et que l’horizon de placement recommandé est de 9 ans.
Annonce : une nouvelle SCPI dont vous aller entendre parler très bientôt, axée sur les thématiques porteuses, va voir le jour dans les semaines à venir … A suivre..
Source La Française REM, janvier 2024
Risques SCPI : risque de perte en capital et de liquidité, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Le montant du capital investi n’est pas garanti.
(1) Les SCP sont des fonds exclusivement réservés aux clients professionnels. Seules les unités de comptes référencées par les compagnies d’assurance peuvent être distribuées aux clients non professionnels. Certaines caractéristiques peuvent donc être différentes.
(2) Taux de distribution correspondant au dividende annuel brut versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote part de plus-values distribuées), rapporté au prix de part acquéreur moyen de l’année.
(3) Le taux d’occupation physique (TOP) se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI.
(4) Le taux d’occupation financier (TOF) se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.
(5) Acte en main
(6 )Les exemples d’investissement donnés ne constituent pas un engagement quant aux futures acquisitions des SCPI.
LF Opportunité Immo a reçu le visa AMF SCPI n°17-36 en date du 1er septembre 2017.
LF Europimmo a reçu le visa AMF : SCPI n°19-18 en date du 20 août 2019.
LF Avenir Santé a reçu le visa AMF SCPI n° 21-16 en date du 22 octobre 2021
La note d’information d’Épargne Foncière a reçu le visa AMF : SCPI n° 21-03, en date du 16 mars 2021.
La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE, du 24/06/2014 (www.amf-france.org)
La Française AM Finance Services, entreprise d’investissement agréée par l’ACPR sous le n° 18673 - (www.acpr.banque-france.fr) et enregistré à l’ORIAS sous le n° 13007808 le 4 novembre 2016, Carte Professionnelle délivrée par la CCI Paris Ile-de-France sous le n° CPI 7501 2016 000 010432 - Transaction sur Immeubles et Fonds de commerce.
