Réindustrialisation, durabilité, attractivité : le pari gagnant de l’immobilier en région (Epopée Gestion)

 Tribune d'Arnaud Lehuédé, directeur et associé Immobilier chez Épopée Gestion.

Parmi les conséquences de la crise liée à la Covid 19, l’accélération du remaniement de la carte des investissements immobiliers s’impose dans la durée. Pour la première fois, en 2024, les investissements immobiliers en région ont dépassé ceux réalisés en Île-de-France, avec 55% du volume total, contre 43% en 2023(1). Une bascule historique qui illustre l’intérêt croissant des investisseurs.  

Chez Épopée Gestion, nous voyons dans cette bascule la nécessité de repenser l’investissement immobilier en région pour accompagner cette dynamique économique et démographique. Car au-delà des chiffres, c’est une redistribution des forces économiques françaises ainsi qu’une évolution des modes de vie et de travail qui s’affirme. Pôles économiques majeurs et dynamiques, les régions attirent aussi bien les personnes physiques que les entreprises. Elles sont désormais à l’origine de 70% du PIB national et des trois quarts de la consommation touristique(2).

Une demande soutenue

Ce poids économique s’accompagne d’une progression de la demande en immobilier d’entreprise. Depuis 2010, nous constatons une croissance annuelle de la demande en bureaux deux fois supérieure en région (2,7% en moyenne) par rapport à l’Île-de-France (1,4%). Dans l’Arc Atlantique, la croissance atteint même 4,6 % sur la période. Au-delà des bureaux, cette dynamique profite aussi à l’immobilier de commerce et à l’immobilier logistique.

Outre la redistribution démographique, l’attractivité des régions s’explique aussi par la qualité de l’offre immobilière. Les grandes métropoles régionales proposent des bureaux plus centraux et plus accessibles. Les immeubles de bureaux « haut de gamme » situés à Rennes, Nantes ou Bordeaux affichent ainsi des loyers d’environ 250 euros/m2 – soit environ deux fois moins qu’en périphérie francilienne, et quatre fois moins qu’à Paris intramuros.

L’accessibilité géographique comme économique des bureaux n’est pas le seul facteur contribuant à l’intérêt en faveur des régions ; la prise en compte des enjeux environnementaux pèse désormais lourd dans la balance. Or avec un parc immobilier plus récent et plus sobres, les régions proposent davantage de bâtiments adaptés au changement climatique.  

Diversification et décentralisation des investissements

Avec près de 7 milliards d’euros investis l’année dernière, l’immobilier en région comble progressivement son retard en termes d’offre. L’intérêt des investisseurs s’explique par le dynamisme de ce marché ainsi que par ses atouts intrinsèques. Parmi eux, celui de la stabilité dans un contexte d’incertitudes économiques et politiques, aussi bien sur le plan international que national. Or les régions sont, historiquement, moins dépendantes de ce contexte, et moins impactées par ces incertitudes. En faisant le choix de la diversification hors de l’Île-de-France, les investisseurs sécurisent de fait leurs investissements.

L’intérêt des régions s’explique enfin par ses performances, historiquement attractives. Sur la période allant de 2010 à 2023, les investissements en région ont ainsi offert des rentabilités locatives de 1% à 2% supérieures à celles de l'Île-de-France. Notre fonds Épopée Immo Rendement I affiche quant à lui un rendement total de plus de 7% en 2024 ainsi qu’un taux d’occupation de 100% depuis son lancement en 2021.  Investir en région c’est, nous en sommes convaincus, contribuer à la réindustrialisation du territoire français en soutenant la nouvelle carte de l’aménagement urbain et l’évolution des modes de vie des français. Enfin, investir en région, c’est investir dans la France de demain, plus décentralisée, plus responsable, plus durable. 

(1) Source : JLL  

(2) Source : Insee