Un contexte macroéconomique instable
Le contexte international est particulièrement instable. La guerre russo-ukrainienne, les tensions géopolitiques en Asie (Chine vs Taiwan), les mouvements de contestation en Iran notamment, impactent l’économie mondiale. Le conflit ukrainien a des conséquences directes sur les chaines d’approvisionnement mondiales, le prix de l’énergie et les prix alimentaires. L’inflation repart de plus belle, avec pour conséquence une remontée des taux d’intérêt.
La Chine, avec le scandale Evergrande connait une crise du surendettement de l’immobilier, qui représente 25% de son PIB. Les propriétaires commencent à refuser de payer leurs crédits pour des biens dont ils ne disposent pas encore.
Ce contexte général se traduit par une grande volatilité financière, elle-même conséquence d’une grande incertitude et de manque de repères. La sélection des titres devient de plus en plus importante ; la logistique (dans une certaine mesure), mais surtout l’immobilier résidentiel seront les mieux placés pour résister, dans les années à venir, alors que les autres marchés subissent de plein fouet la faible demande des investisseurs.
L’immobilier résidentiel français : une classe d’actifs résiliente, responsable, rentable et d’avenir
Le marché immobilier résidentiel Français est tout particulièrement propice à l’investissement.
Rappelons tout d’abord que la France souffre d’un manque structurel de logements, évalué à plus d’un million. L’offre se fait rare et chère, alors que la demande ne fait qu’augmenter, ce qui se traduit par une tension sur les prix. La loi climat et résilience, votée en août 2021, impose des normes drastiques en matière de rénovation énergétique. On estime que dans les cinq années à venir, six à huit millions de logements, dits « passoires thermiques » pourraient être retirés du marché, faute d’y réaliser de massifs et couteux travaux d’isolation. Cette situation aura pour première conséquence d’accroitre la demande et la tension sur les prix.
L’investissement dans l’immobilier résidentiel fait figure d’investissement résilient, responsable, rentable et d’avenir.
- L’immobilier résidentiel est résilient par nature : il est tangible et non délocalisable.
- L’immobilier résidentiel ne peut être que responsable. Le ZAN (zéro artificialisation nette) issu de la loi climat et résilience, a pour objectif de réduire de 50% l’artificialisation des sols en 2030, pour y mettre totalement fin en 2050. Il s’agit de ne pas construire sur les terres naturelles ou agricoles et de renaturer les sols tout en étant vertueux.
La rénovation des bâtiments existants et la transformation des bureaux en logements, procèdent de la même volonté et des mêmes objectifs : répondre massivement aux besoins de logements des Français en veillant à la sobriété énergétique ; j’ajouterais, tout particulièrement pour les classes moyennes, très impactées depuis longtemps par la situation du logement. Le logement résidentiel locatif à prix raisonnable est fait pour eux.
- L’investissement immobilier résidentiel issu du recyclage urbain apporte de la résilience, de l’impact et potentiellement de la performance.
- L’investissement résidentiel locatif offre d’excellents perspectives de rentabilité aux investisseurs, dans un contexte de marché volatile. Les institutionnels ne s’y sont d’ailleurs pas trompés en investissant pour le seul premier trimestre 2022, un montant d’un niveau trois fois supérieur à la moyenne des cinq dernières années.
Convaincu par le potentiel de cette classe d’actifs, j’ai notamment intégré en 2020 le conseil consultatif de la société de gestion V Patrimoine qui gère un véhicule investissant exclusivement dans l’immobilier résidentiel français, l’OPPCI V Fund Immo I. Le fonds vise une performance de 6% net par an* pour l’investisseur final. La stratégie est simple : acheter des immeubles en bloc, déjà loués, avec une décote de 10% à 20% par rapport au prix du marché, puis de les céder, dès que les appartements sont vacants.
Lancé en 2016, malgré les turbulences des marchés financiers, l’objectif de performance a toujours été respecté* en partie grâce à la résilience de cette classe d’actifs. Distribué par Exclusive Partners, le fonds annoncera prochainement l’obtention du Label ISR car comme expliqué il est aujourd’hui impensable de ne pas concilier immobilier et investissement responsable. Je suis confiant pour le développement du fonds qui va bénéficier d’une forte demande de la part des Français, liée aux tendances évoquées précédemment.
En conclusion, outre une diversification utile, l’investissement locatif résidentiel démontre qu’il est à la fois résilient, tangible, responsable tout en apportant une réelle et durable rentabilité.
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toutes les informations sont données à titre purement indicatif. L’investissement dans le fonds comporte différents types de risques (risque de perte en capital, risque de liquidité, risque de marché, risque de contrepartie, risque lié à l’effet de levier). Préalablement à toute souscription d'un produit financier, il convient que l'investisseur s'assure notamment de l'adéquation de cet investissement à sa situation financière et patrimoniale, à son expérience et à ses objectifs en termes de risque et de durée d'investissement. Préalablement à tout investissement, l'investisseur potentiel doit prendre connaissance des documents réglementaires qui incluent notamment l'ensemble des risques connus liés à l'investissement envisagé. Les opinions émises dans ce document correspondent à nos anticipations de marché au moment de la publication du document. Elles sont susceptibles d’évoluer en fonction des conditions de marché et ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de V Patrimoine et/ou d’Exclusive Partners.
A propos d'Exclusive Partners (ExP) :
Créée en 2010, Exclusive Partners est une société de conseil en investissement dédiée à la sélection et à la conception de solutions d’investissement à forte valeur ajoutée dans les domaines de la gestion de trésorerie, de l’immobilier, des fonds de financement de l’économie réelle et des produits structurés. Son offre est destinée aux investisseurs institutionnels, aux entreprises, aux banques privées, aux family offices et aux conseillers en gestion de patrimoine.
ExP est agréée en qualité de Prestataire de Services d’Investissement depuis le 15 janvier 2010 par l’ACPR. Elle compte à ce jour 18 collaborateurs et 32,8 milliards d’euros d’encours conseillés depuis sa création.
A propos de V Patrimoine :
V Patrimoine est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (n°GP-16000013) dont le programme d’activité est centré sur la création et la gestion de véhicules d’investissements immobiliers résidentiels (FIA) ainsi que le Conseil en Investissement Immobilier.
