Swiss Life AM France revient sur deux unités de compte que la maison souhaite mettre en avant en 2023 :
- UC ESG Tendances Pierre
- SCPI ESG Pierre Capitale
L’occasion d’évoquer notamment les performances et les perspectives en 2023.
Point macro
Evolution de l’OAT 10 ans et des taux de rendement prime
Malgré la hausse des taux d’intérêt, le taux de vacance et les loyers se portent bien. Les taux de vacance restent très faibles sur les actifs « prime » (cibles de ces deux unités de compte) et les loyers sont grandement indexés à l’inflation, augmentant ainsi de manière mécanique.
Pour Louis-Renaud Margerand, Product Specialist Real Estate, « tant qu’il n’y a pas de crise économique majeure avec une forte augmentation du chômage », le marché immobilier « prime » reste ultra protégé et protecteur.
Le spécialiste va même plus loin, affirmant qu’il y aura de fortes opportunités d’investissement en 2023 dans un marché où les taux de rendement à l’acquisition (loyer / prix d’acquisition) augmentent mécaniquement !
De plus, les taux de vacance ont baissé dans les zones tendues (et augmentés en 1er couronne).
Il est essentiel d’être sur des actifs de qualité : bons emplacements et bons locataires. Les entreprises, dans un contexte économique porteur, sont prêtes à payer le prix fort pour ces actifs.
La société de gestion n’a « pas d’inquiétude majeure sur l’évolution des prix au mètre carré en zone prime ».
Les taux de rendements de Paris intramuros sont passés de 3% en 2022 à 4% aujourd’hui. Le réajustement de ces taux offre de fortes opportunités pour les prochaines acquisitions dès lors qu’il n’y a pas de problèmes locatifs, et c’est le cas aujourd’hui.
SCPI ESG Pierre Capitale
Avec 6 ans de track record et déjà 120M€ de collecte, cette SCPI reste flexible de par son positionnement et agile de par sa taille.
Stratégie du fonds :
Smart Office : investir sur des bureaux bien placés et centraux dans Paris intra-muros, neufs ou rénovés qui correspondent aux usages actuels et à venir des locataires.
Smart Travel : investir sur des actifs recherchés post covid (hôtellerie, salles de sport...)
Smart City : investir sur la logistique de proximité avec l’explosion du commerce en ligne
Caractéristiques :
Les feux sont au vert et les futures acquisitions seront relutives avec un taux de rendement à l’acquisition supérieur au taux actuel de la SCPI !
- Taux d’occupation : quasi 100%
- Zones : Allemagne (34%, permettant d’obtenir l’avantage fiscale) et France, dont 42% à Paris, 20% en île de France et 4% en région.
- Taux de distribution : 4,57% en 2020, 4,84% en 2021 et 5,05% en 2022
- Allocation sectorielle : Bureaux (38%), hôtellerie-Bien-être (42%), éducation (12%) et 8% de commerces.
Perspectives :
Elles sont excellentes, selon la maison de gestion. Voici quelques éléments qui confirment les propos de l’équipe :
- Les nouvelles acquisitions sont « relutives » car les taux à l’acquisition sont meilleurs aujourd’hui.
- Pas de « break de loyer » en 2023 et un taux d’occupation au meilleur de sa forme
- Prix de souscription affichant une décote de 3% par rapport à la valeur de reconstitution au 31/12/2022
- Augmentation des résultats de distribution de l’ordre de +10% par an depuis 2 ans.
SC Tendances Pierre
Cette unité de compte labelisée ISR fête sa première bougie (date de création : 28/01/2022) et tire sa performance de trois moteurs :
- Sélection de SCPI
- Fonds dédiés aux institutionnels
- Acquisition en direct – cette stratégie est en cours de déploiement
L’utilisation de SCPI dans une SC permet de protéger l’effet valeur car les SCPI ne sont pas trop sensibles à la baisse des prix de l’immobilier.
Les investissements s’orientent autour de trois typologies d’actifs : les bureaux (neufs ou restructurés, coworking…), les résidentiels (hôtellerie business, camping …) ou encore les logistiques (espace de livraison, dernier kilomètre…).
Caractéristiques :
La SC gère déjà 54 millions d’euros avec une loan to value (LTV) d’environ 25% au 31/12.
Compte tenu de la remontée des taux :
- Les dettes ont été renégociées à taux fixe. Pas de risque de hausse des taux
- Les acquisitions à crédit ne sont plus possibles
- L’endettement va mécaniquement baisser avec la collecte à venir
Performances :
Même s’il est encore un peu tôt pour parler de track record, quelques éléments sur les performances.
Perspectives :
Cette Unité de Compte Immobilière , spécialisée dans l’immobilier de demain, a obtenu des résultats constants depuis sa création. Le processus est clair et bien identifié. De plus, selon l’équipe de gestion, les risques de dépréciation de la valeur des expertises sont faibles car la société investit dans des supports peu sensibles aux fluctuations du prix de l'immobilier (SCPI et fonds institutionnels de niche).
L’année en cours semble être idéale pour de nouveaux investissements et donc pour un millésime en cours d’investissement !
A noter, que les référencements arrivent nombreux chez les assureurs (Generali, Oradea et Vie Plus) et que des reportings au format vidéo sont réalisés afin d’offrir aux CGPs un maximum d’éléments pour communiquer auprès de leurs clients.
Pour tout complément d’information, veuillez contacter l’équipe commerciale.
