Immobilier de santé : la démographie européenne au cœur des enjeux de demain (Praemia REIM)

Un secteur porté par des fondamentaux solides : l’offre devra être développée pour accompagner une demande en forte hausse

Le vieillissement rapide de la population et la pression démographique créent des besoins structurels sur les systèmes de santé européens. Pour y répondre, des investissements massifs sont nécessaires, tant pour développer de nouvelles capacités d’accueil que pour moderniser une partie du parc immobilier devenue obsolète (maisons de retraite médicalisées, hôpitaux, cliniques, etc.). À titre d’exemple, nous estimons que les besoins de financement des maisons de retraite médicalisées nécessiteront plusieurs dizaines de milliards d’euros d’investissement pour pouvoir accueillir les séniors de demain. 

Si les budgets des États sont contraints et doivent être maîtrisés, il convient de rappeler que les dépenses de santé représentent une part importante du PIB européen entre 8% et 12%, adossées à des régimes sociaux publics aux financements croissants. Cela souligne la priorité accordée à ce secteur par les pouvoirs publics et la solidité de ses fondamentaux économiques sur le long terme. Cependant, face aux contraintes budgétaires, les États devront mobiliser des capitaux privés pour financer le développement des infrastructures de santé.

L’immobilier de santé, une classe d’actifs de diversification intéressante à incorporer dans un portefeuille pan-européen

L’immobilier de santé présente un couple rendement/risque attrayant. Cette performance s’explique par la dynamique de la demande et des baux en moyenne significativement plus longs que pour l’immobilier commercial traditionnel. La santé offre une bonne diversification au sein d’un portefeuille immobilier, en s’appuyant sur des locataires solides et des usages moins sensibles aux cycles économiques, permettant une faible volatilité. Cette classe d’actifs permet également de répondre aux différents objectifs ESG et ISR : Environnemental (résilience climatique, réduction des émissions et des consommations), Social (bien-être, accès aux soins, qualité de vie) et Gouvernance (charte chantier). 

Investir dans cette classe d’actifs nécessite une expertise sectorielle fine afin d’atténuer les risques inhérents à ce secteur d’activité, que nous avons identifiés au travers de plusieurs dimensions : l’exploitation (dépendance à l’exploitant, durée du bail, changement d’exploitant difficile, risque réputationnel, taille de l’exploitant, solidité financière, qualité de gestion) ; le réglementaire (normes strictes et évolutives, autorisation d’exploitation, régulation des tarifs, réformes potentielles) ; la vacance (inadéquation du produit, saturation du marché local, changement de besoin) ; la technique et l’obsolescence (spécificité du bâti, coûts d’adaptation, durée de vie fonctionnelle, actifs énergivores, réduction des consommables et de l’empreinte carbone), ainsi que la liquidité (profondeur de marché, emplacement). Les critères clés de succès déterminants avant tout investissement sont : la solidité de l’exploitant, la qualité du bail, la localisation ou encore l’état technique du bâtiment.

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