Gestion 21 : immobilier coté, décote et scénario de taux

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Bonjour à tous, nous nous retrouvons sur le plateau de Zoom Invest à Patrimonia, où nous allons parler d'immobilier coté. Pour cela, j'ai le plaisir d'accueillir Laurent Gauville de Gestion 21. Bonjour Laurent. Bonjour. J'aimerais vous poser une première question. Vous nous dites déjà depuis un moment que l'immobilier coté en Europe n'est pas suffisamment valorisé, ou plutôt pas suffisamment rératé. La valorisation est en retard. Qu'est-ce que vous pouvez nous dire là-dessus et comment on peut sortir de ça ? Oui, effectivement, ça fait un certain temps. On a démarré l'année avec des multiples de valorisation très faibles, très faibles en niveau, très faibles en relatif par rapport aux autres classes d'actifs, très faibles par rapport à la même classe d'actifs immobiliers cotés, mais géographiquement, par exemple aux États-Unis. Donc effectivement, on avait déjà un retard de valorisation. Le déroulement de l'année 2026 confirme ce retard, puisqu'on est l'un des seuls secteurs à ne pas avoir rératé, puisque malheureusement, on fait une performance négative. Aujourd'hui, on est sur des niveaux de multiples historiquement bas. L'autre événement, évidemment, pour cette classe d'actifs ou ce segment de marché, autant en début de l'année 2026, on pouvait avoir un peu de visibilité sur les taux, autant la donne a changé, notamment avec le conflit au Moyen-Orient et la hausse des taux. Comment est-ce que ça a pu contrarier ce segment ? Puisque je sais qu'on en a discuté ensemble il y a quelques mois, où vous nous disiez que la hausse des taux n'est pas tout le temps un vent contraire, mais là, c'est vrai que ce n'est pas facile. Oui, la relation avec les taux d'intérêt et la valorisation du secteur immobilier coté n'est pas si évidente que ça. Elle dépend notamment d'un niveau de prime de risque, même si aujourd'hui, l'appréhension qu'on a sur la relation entre les taux d'intérêt et le secteur, c'est via le logement. Effectivement, le logement, lui, est très dépendant des taux d'intérêt. Mais sur l'immobilier coté, vous avez d'autres typologies d'actifs que le résidentiel, vous avez de la logistique, vous avez du retail. Donc la relation n'est pas systématique. Il se trouve qu'entre 2022 et 2025, on avait retrouvé de l'indépendance au taux d'intérêt en baissant, mais en reconstituant une prime de risque. Donc, on était très confiants sur le début d'année 2026, avec d'ailleurs un début d'année qui confirmait notre scénario. Et puis, progressivement, jusqu'à juin, on a eu une hausse des taux de 30 BP qui a été absorbée avec des publications toujours aussi saines. Et c'est l'accélération récente des taux qui a effectivement plus questionné et remis quelque part le secteur immobilier coté dans l'étau des taux. Et du coup, est-ce que c'est uniquement un problème de valorisation ou est-ce qu'on a aussi un sujet sur les fondamentaux ? Fort heureusement, c'est essentiellement un sujet de valorisation qui pourrait s'élargir à l'ensemble des actions. Les actions immobilières cotées, elles, ont déjà pris la pénalité de taux d'intérêt. On pourrait le voir sur les autres typologies d'actions cotées et non cotées d'ailleurs. Mais sur les fondamentaux, que l'on regarde sur les taux d'occupation, que l'on regarde sur les niveaux des loyers, sur les croissances organiques, quelles que soient les typologies d'actifs, peut-être à l'exception du bureau, on a de très bons fondamentaux. Ok. Et alors une autre question qui est peut-être une de celles dont sont préoccupés le plus nos spectateurs : est-ce que c'est fini en termes d'impact sur la valo ? Est-ce qu'on a suffisamment de marge de sécurité pour recommencer à constituer des positions ou est-ce qu'il faut être encore un peu prudent ? Ce qui est sûr, c'est que le secteur revenant dans l'étau des taux, c'est une variable qu'il faut regarder avec plus d'intérêt, entre guillemets. Ça, c'est une évidence. Après, c'est tenté de dire, ça dépend un peu de votre scénario de taux. Nous, il se trouve qu'on a deux propositions immobilières. On a un fonds de centres commerciaux où les primes de risque sont plus élevées et ayant une performance positive parce que les primes de risque peuvent absorber, en tout cas jusqu'à présent, ont absorbé la hausse des taux. Pour le secteur immobilier généraliste, là, c'est plus difficile. Donc c'est vraiment votre scénario de taux. Si vous pensez que les taux vont continuer à monter fortement, il faut rester à l'écart du secteur. Si vous pensez qu'on est sur ce niveau des taux, ce que l'on peut dire aujourd'hui, c'est qu'on considère que les valorisations intègrent le niveau des taux actuels. Ça, c'est une évidence. Une dernière question très rapide, parce que le temps file. Est-ce que l'impact du risque France, vous en tenez compte dans vos fonds ? L'impact du risque France se voit effectivement dans le spread. Aujourd'hui, comme un fonds Europe, fonds en euro général, on a à peu près un tiers de notre allocation qui est sur la France. Mais je pense que la mesure première, c'est déjà de savoir où on est, sur quelle typologie d'actifs. Comme je vous l'ai dit, une typologie d'actifs résidentiels qui est plus sensible au taux, une typologie centres commerciaux qui est moins sensible au taux. Et c'est dans ce dosage-là du portefeuille qui me paraît être la source de performances futures, plus que question le risque spécifique. Très bien. Écoutez, c'est très clair. Merci beaucoup, Laurent Gauville, de Gestion 21, de nous avoir éclairés sur l'immobilier coté. À bientôt. Merci à vous. À bientôt sur Zoom.