ActivImmo : élargir le terrain de jeu européen sans relâcher la sélection

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Patrimonia 2026, je reçois Miranda. Miranda, merci de te joindre à moi pour parler d'Alderan. C'est une maison que je connais bien, mais je vais encore découvrir des choses. D'abord, pour commencer, est-ce que tu peux me dire comment est l'ambiance de ce Patrimonia et comment ça va sur le stand d'Alderan ? Bonjour Stéphane. Merci de m'accueillir aujourd'hui. L'ambiance est vraiment top. Il y a beaucoup de flux, beaucoup de monde, une très belle énergie, donc on est vraiment ravis. D'ailleurs, on a des Mac Fleury à 15 h, donc on attend les CGP très nombreux. Très bien. Je vois que tout le monde essaie de trouver de l'originalité. Exactement. On va parler évidemment, j'allais dire du vaisseau amiral, non, mais évidemment, Alderan, c'est Activimmo. Activimmo accélère son européanisation. Est-ce que tu peux nous en parler ? Oui, bien sûr. Pour ceux qui ne la connaissent pas, Activimmo, c'est la SCPI pionnière en logistique et en locaux d'activité en Europe. Elle a été lancée fin 2019. Aujourd'hui, on a plus d'un milliard quatre de capitalisation, 192 actifs répartis dans 7 pays. Elle est déjà pas mal européenne. Mais effectivement, l'accélération de l'européanisation, c'est vraiment la poursuite logique de son développement. Ça va nous permettre d'avoir une diversification des expositions géographiques, d'avoir des marchés qui vont être complémentaires. Et puis, forcément, selon le pays, de proposer une fiscalité qui pourrait être attractive pour l'investisseur, mais pas que. L'européanisation, c'est également une manière d'être plus sélectif. Parce que comme sur Activimmo, on va avoir entre 100 et 150 millions d'euros à investir par an sur le marché de la logistique, quand on a accès à un marché européen de 40 milliards en transactions, forcément, on va avoir un univers d'investissement plus large, on va être plus exigeant et ça va nous permettre de faire de meilleures opérations. Justement, comment vous sélectionnez vos marchés pour aller chercher ce terrain de jeu qui est plus large ? Beaucoup d'approches terrain. On est en permanence en veille et en présence sur une quinzaine de marchés européens. C'est le premier point. Après, même si parfois, les voyants sont au vert, on ne se dit pas nécessairement qu'il faut être dans tel ou tel pays. On va avoir évidemment une approche analytique, les fondamentaux, l'analyse des marchés, des sous-marchés, de la fiscalité et puis une présence locale vraiment très forte. Malgré tout, ce n'est pas parce qu'on a le bon marché qu'on a nécessairement le bon investissement. Je peux vous citer des dizaines de cas comme ça, même des centaines, où on en a eu récemment en Irlande, voire en Espagne, de très beaux actifs, de bons fondamentaux. Et puis, quand on va au niveau du sous-marché, on va se rendre compte que le risque de relocation, par exemple, n'est pas suffisamment rémunéré. Donc, on va mettre le dossier de côté. Ce que ça veut dire, c'est qu'on peut avoir le bon marché, mais qu'il faut aller évidemment jusqu'à l'analyse de l'actif et que c'est le match des deux qui va donner la bonne combinaison. Justement, tu parlais d'être en local. Comment on fait quand on internationalise, c'est toujours compliqué, ces SCPI ? Comment on fait quand on n'a pas des bureaux locaux partout ? On le fait plutôt bien. Aujourd'hui, chez Alderan, on a construit un modèle agile et on y tient vraiment. On veut pouvoir investir et allouer les capitaux de nos investisseurs avec agilité. On n'a pas nécessairement besoin d'avoir la plaque Alderan à Madrid, à Londres ou encore à Berlin pour avoir une expertise internationale et pour avoir une présence physique accrue. La manière dont on le gère, c'est un modèle qui est assez internalisé. On a une dizaine de professionnels de l'investissement chez Alderan, basés à Paris et qui bougent en permanence. On a une cellule internationale que je représente en partie, mais il n'y a pas que moi évidemment. Et puis on a une présence locale qui va être démultipliée par des partenaires, des experts et des réseaux dans chaque marché, qui vont vraiment nous permettre d'avoir une connaissance fine de chaque marché qu'on va regarder. Pour nous, aujourd'hui, c'est un modèle qui fonctionne. On a accès aux meilleures opportunités, marché par marché. Et puis, on ne veut pas être incité à investir dans un pays parce qu'on a un bureau. Pour nous, c'est vraiment important de garder cette liberté d'allocation, de pouvoir se retirer facilement d'un marché sans être incité à y rester. Tu n'attends pas l'opportunité qui se passe, tu vas sur place pour l'opportunité. Exactement. C'est notre organisation qui s'adapte à notre stratégie d'investissement et pas l'inverse, clairement. C'est très bien. Justement, par rapport à vos stratégies d'investissement, c'est une question qui est un peu difficile, mais je suis sûr que tu as une bonne réponse. Où est-ce que tu vois un peu les leviers de performance, les prochaines opportunités ? Il y a des choses qui te paraissent assez claires ? Oui, alors je vais faire une réponse de Normand, mais il n'y a pas un seul marché, évidemment, qui concentre les meilleures opportunités. C'est justement ça qui est intéressant. Je vais donner un exemple sur Activimmo. On a récemment acheté un actif en Allemagne sur une activité intéressante. C'est un locataire qui est verrouillé avec nous sur 18 ans et qui fournit des pains au McDo, McDonald's, pour ceux qui ne connaissent pas. Parallèlement, on va s'intéresser à une messagerie en Pologne, sur un parc logistique beaucoup plus récent, avec des rendements un petit peu plus attractifs et des loyers libellés en euros. Donc, on est sur deux investissements totalement différents. On est sur deux marchés qui n'ont pas non plus la même chose à offrir. Et c'est justement ça qui est intéressant pour créer de la performance, parce que nos investissements ne vont pas reposer sur une conviction unique, mais vraiment sur le fait d'aller chercher le meilleur de chaque marché. En quelques mots, pour finir, parce qu'il nous reste 30 secondes, sur cette fin d'année 2026, 2027, comment tu vois le marché et qu'est-ce que tu as envie de passer comme message à mes confrères CGP ? Je pense que chez Alderan... Ça, OK. Non, ça, je n'ai pas le droit de le dire. Ça, je le fais. En fait, des allocations totalement équilibrées dans l'intérêt de nos investisseurs. Je pense que chez Alderan, on a une gamme qui est quand même aujourd'hui assez intéressante entre Activimmo et également Comete. Le marché, il est ce qu'il est. C'est un marché qui est difficile. Après, ce qui est important, c'est vraiment de garder le cap, d'avancer de manière raisonnée. On est des gérants qui faisons des choix éclairés, on n'y va pas à tout va. Et je pense vraiment garder le sang-froid dans ces périodes compliquées. C'est vraiment ce qui est important parce que la SCPI, il faut le rappeler, c'est un produit de très long terme. Donc, on y va pour y rester. On n'y va pas pour faire des culbutes sur 3, 5 ans. Évidemment, il y a des turbulences, il y en aura d'autres, mais il faut garder le cap et garder la tête froide. Parfait. Merci beaucoup Miranda. Merci Stéphane. C'est une bonne fin de salon. Merci, à bientôt.