▶ 00:00 Bonjour à tous, bienvenue sur Zoom Invest pour mon premier format de talk non coté. Pour ce premier format, en tout cas pour le mien, je suis ravi. Je ne suis pas allé très loin, je l'ai invité, un très bon ami à moi, Stevan Briand, directeur commercial. On dit Pulsim & Partners, pardonnez-moi pour mon anglais. Comment ça va Stevan ? Je suis ravi de te rencontrer sur ce plateau, de se voir en face enfin. Enfin et en pleine forme. Je suis aussi ravi de te retrouver sur ce nouveau format et qui plus est avec toi. Super, on va parler non coté. On va parler un peu de Pulsim & Partners. Pour commencer, est-ce que tu peux justement nous expliquer Pulsim & Partners au sein du single family office Pulsim ? Oui bien sûr, parce que c'est une articulation assez particulière. ▶ 00:43 Si on revient sur la genèse et l'ADN de Pulsim, on peut le qualifier comme un single family office ou une foncière avec à la tête un personnage clé, à savoir Xavier Alvarez, qui est une figure assez emblématique de l'univers immobilier avec un track record personnel assez impressionnant, plus d'un milliard cinq investi au cours des 35 dernières années. Si tu veux, on est venu adosser à cette foncière Pulsim & Partners, qui va être la plateforme de collecte, la plateforme de levée de fonds. Ok. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que Pulsim investit en fonds propres aux côtés des clients. Qu'est-ce que ça change pour l'investisseur ? Tu l'as assez bien résumé, Stéphane. ▶ 01:17 On retrouve un véritable alignement d'intérêts dans la réussite et dans la performance du projet, puisque comme tu le disais si bien, Pulsim va dans un premier temps sélectionner l'actif, lever l'ensemble des risques techniques, juridiques, financiers ou encore opérationnels et à ce moment-là, y injecter ses fonds propres. Forcément, chaque projet est unique. On va retrouver des montants et des pourcentages qui peuvent varier. Et une fois que les fonds propres sont investis et que le projet est lancé, c'est là où nous, on intervient pour la partie collecte. Si on s'intéresse au regard et vis-à-vis des investisseurs, c'est vrai qu'il y a ce co-investissement, cet alignement d'intérêts qui est hyper rassurant et surtout très intéressant dans la réussite et la performance du projet. Et pour nous, l'intermédiaire entre vous et notre client, nous les CGP, les banquiers privés, ça veut dire que finalement, lorsque l'on propose une solution, elle a déjà commencé. Elle est déjà lancée. Exactement, elle est déjà lancée. Premier track record. Il y a en effet un premier track. Il y a surtout la partie risque qui a déjà été levée de la part de Pulsim. Il y a aussi les fonds propres qui sont apportés. On retrouve ce schéma de gestion pour compte propre et non pour compte de tiers. C'est vrai que c'est un argument commercial très fort vis-à-vis de nos partenaires. Justement, c'est quoi ? Ce sont des clubs deals, ce sont des fonciers. Est-ce que tu peux nous parler un petit peu d'une typologie d'opération et surtout vers qui ça va ? À qui ça s'adresse ▶ 02:30 ? Bien sûr. Tu retrouves aujourd'hui deux typologies au travers de nos clubs deals. Le premier sous la forme de value-add ou marchand de biens. Là, l'idée va être de créer de la valeur par rapport à un actif que nous avons sélectionné et bel et bien défini. Ensuite, tu retrouves le format plutôt sous foncière, où là, on est déjà au prime de la valorisation de l'actif. On va rechercher du rendement et sur un horizon de placement qui est bien plus long. Si on résume ça maintenant vis-à-vis et au regard des investisseurs, je dirais que le value add peut correspondre sur une stratégie beaucoup plus court terme, puisque généralement, on est sur des horizons de placement 24, 36 mois, tandis que la foncière, on est sur une stratégie plutôt patrimoniale et sur du long terme. 24, 36 mois pour l'investisseur. Vous avez déjà démarré l'opération. Bien évidemment. Pour que ça parle aux gens, on est plutôt au départ sur cinq. Et là, il y a une durée qui est lancée. Il y a une durée qui est lancée, qui est plus courte. Ensuite, on retrouve la foncière où là, on est sur une durée un peu plus longue. Selon l'appétence du client, sa stratégie et son appétence au risque, on est sur deux projets différents, puisque sur du value add, il y a tout de même une notion de risque un peu plus importante. On va créer de la valeur. Tandis que sur une foncière, l'actif est déjà existant. On connaît en tout cas son business plan. On est sur une approche totalement différente. Ok. Comment sont passées justement 2025, 2026 ? Tu peux nous faire un petit point à la fois sur votre activité et puis sur votre rapport au marché du CGP, de la distribution en général ▶ 03:49 ? Ça a été une année pour nous assez charnière, 2025, puisque avant de parler des chiffres, on s'est structuré, on s'est beaucoup staffé avec notamment l'arrivée de quatre nouveaux responsables des partenariats. On a également une directrice juridique et notre nouveau directeur des relations investisseurs pour pouvoir accompagner- Vraie structure qui se met en place. Poste souscription nos partenaires, conseillers en gestion de patrimoine ou family office ou encore banque privée. Si maintenant on s'intéresse sur la partie chiffres, très belle année également puisqu'on a 40 millions d'euros de collecte. On était assez satisfaits. On vise plutôt 60 à 70 millions d'euros sur cette année 2026, qui est d'ailleurs bien entamée. Dans un environnement qui n'est pas simple quand même. L'immobilier est un sous-jacent qui n'est pas forcément simple selon les classes d'actifs. Vous vous en sortez bien, vous. ▶ 04:32 On s'en sort bien. D'ailleurs, ça peut me lancer sur la stratégie d'investissement de Pulsim, la foncière. Aujourd'hui, on trouve et on cherche des éléments qui sont très différenciants, atypiques, avec une vraie valeur et notamment sur le luxe. En effet, le marché immobilier français est assez morose aujourd'hui. C'est ce qui fait que nous, on cherche à se différencier en allant notamment sur le luxe et en ciblant particulièrement cette clientèle internationale qui ne connaît pas la crise. Justement, je vais en profiter tout de suite pour te poser la question. Tu peux nous parler d'une opération emblématique ? J'ai une petite idée de celle dont tu vas nous parler pour aller dans le sens de ce que tu viens dire. Parce que c'est important aussi en ce moment, je pense, pour nous, les professionnels du patrimoine et nos clients. On va appeler ça l'investissement convictionnel, c'est-à-dire, je sais dans quoi j'investis, c'est quelque chose qui me parle. Donc si tu as un exemple, moi, je veux bien. Oui, mais je sais à quoi tu fais référence, Stéphane. ▶ 05:21 On va parler de Disney, puisque Disney, dans le cadre de son développement, il faut savoir qu'il y a eu le deuxième parc qui a été renommé Adventure World. C'est plus de 2 milliards d'euros qui ont été investis. Colossal. En effet, c'est énorme. Il faut savoir que l'univers Marvel qui a été lancé il y a maintenant un an, la Reine des Neiges en ce début d'année, et je ne vais pas te chanter la chanson ce matin. On se connaît bien, donc on a le même humour. Et le Roi Lion qui va intervenir et arriver l'année prochaine. Il y a aussi l'arrivée du troisième parc, sans oublier aujourd'hui la partie shopping avec la Vallée Village et le centre commercial Val d'Europe. Ça draine néanmoins 15 millions de visiteurs. C'est 16 millions pour les deux parcs aujourd'hui. Un objectif de 20 millions sur un horizon Une grosse zone de passage. Vous vous positionnez comment là-dessus ? On vient étoffer la gamme hôtelière luxe avec l'arrivée du deuxième hôtel cinq étoiles. On est très bien avancé sur le projet. Donc on est sur du haut de gamme ? Là, on est sur du très haut de gamme. On est sur un vrai cinq étoiles. Ce que je peux citer en matière d'acteur, c'est notre constructeur qui est Vinci, avec un contrat ferme et définitif. Malheureusement, je ne peux pas encore donner le nom de l'exploitant qui est américain. Sur Disney en général, ça se passe bien. Voilà, ça se passe très bien. On est sur un format club deal. Ça aussi, c'est important de le rappeler pour nos partenaires, sur une durée entre 24 et 36 mois, puisque l'idée, c'est d'aller financer la construction de l'hôtel avec une livraison qui est prévue au courant 2029. Et avec également, et ça, c'est un point qu'on aime beaucoup, une notion de TRI contractuel pour l'investisseur final. Si on rentre dans le détail, si tu me le permets, Stéphane, la notion de TRI contractuel, si je résume, sur la société anonyme qui détient l'actif, donc les murs et les fonds, nous, on a apporté nos fonds propres. Donc on est pleinement investi dans le projet de Disney. C'est déjà le cas ? C'est déjà le cas. On est sur la toute dernière augmentation de capital. ▶ 07:12 Nous, on a donc des actions ordinaires et nos associés, les investisseurs, ont eu ce qu'on appelle des actions de préférence. Et comme son nom l'indique, ça leur donne un droit prioritaire par rapport à nous, Pulsim, pour venir récupérer en priorité, avant Pulsim, leurs capitaux et le TRI annoncé qui est aujourd'hui de 9 % sur cette opération. Très bien. Justement, ça me permet de rebondir. Est-ce que tu peux me parler un petit peu justement de votre valeur ajoutée ? Également aussi les éléments de risque, parce que c'est important de garder toujours en tête. Qu'est-ce qui fait votre spécificité ? Tu viens d'en parler, la sélectivité, la mise en place contractuelle, quelque part, d'un niveau de préférence pour le client avant ses propres fonds. Oui. En niveau de risque, qu'est-ce qu'il y a à surveiller quand même ▶ 07:49 ? De toute façon, on parle quoiqu'il arrive de private equity. Donc il y a déjà un risque lié au non coté, le risque de perte en capital. Il y a aussi un risque, on peut revenir sur la durée, même si on le maîtrise. Il faut savoir qu'aujourd'hui, on a zéro retard, zéro défaut. Néanmoins, il y a des aléas qui peuvent être liés, notamment la construction. Mais je pense que pour moi, le principal risque est ce risque de perte en capital, même si tu l'as soulevé, on met en tout cas en avant des éléments pour rassurer, surtout couvrir ce risque auprès des investisseurs. Maintenant, tu parles aussi de valeur ajoutée. Il y a en effet la partie sourcing, la partie structuration, le co-investissement, mais aussi le fait qu'on prône la transparence, et c'est important. Très important. ▶ 08:27 Exactement. Lorsqu'on parle de private equity, puisque chaque projet est nominatif et donc pour chaque projet, on va venir créer un mini-site sur lequel nos partenaires ont accès, mais également, pourquoi pas, l'investisseur ou le client final et sur lequel tu vas avoir un déroulé, donc une vidéo de présentation assez sommaire et surtout beaucoup de données quantitatives par rapport au projet, l'opération, la partie construction ou en tout cas réhabilitation, mais également une data room sur laquelle tu peux consulter ou télécharger l'ensemble des documents techniques et juridiques. Ça passe par la note juridique, le pacte d'associés, le coût de revient, le business plan, le plan de trésorerie. Beaucoup d'éléments qui sont, je pense, aujourd'hui nécessaires. Ce qui est assez logique parce qu'un propriétaire chez lui, dans son immeuble, avec un syndic, il a accès à toutes ces informations-là quand il veut. Donc là, vous voulez faire pareil pour l'investisseur pour qu'il puisse dormir tranquille. C'est ça. Et en plus, je le précise aussi, tout ça sous l'aval de nos PSI, puisqu'on travaille aujourd'hui avec Caption ou encore Tylia, sur la partie réglementaire et juridique. L'idée, c'est vraiment de donner ces informations de façon 360 à l'ensemble de nos partenaires. Très bien. Pour finir, sans rentrer dans les secrets, est-ce que tu peux nous parler un peu de la stratégie de déploiement pour les prochains mois pour Pulsim & Partners ▶ 09:41 ? J'ai commencé à t'en parler par rapport à ces fameux relais de croissance. On maîtrise, on adore le marché immobilier français. On y reste et on compte y rester d'ailleurs sur de longues années puisqu'on est encore très présent à la montagne. Il y a de jolis lancements. Hôtellerie, là aussi ? Hôtellerie, là encore sur du haut de gamme et sur des stations haute altitude, là aussi haut de gamme, qui fonctionnent très bien. On a eu déjà pas mal de projets. On s'y installe encore plus et ça fonctionne très bien. Et on s'ouvre également à l'international avec des destinations assez sympathiques, surtout qu'en ce moment, on va rechercher un peu le soleil. C'était notamment des exemples comme l'Asie, comme Bali, comme les Seychelles. ▶ 10:15 On s'ouvre notamment aussi Zanzibar, puisque c'est un projet aujourd'hui qui est en cours de collecte. Et là aussi, on vient construire 70 villas privatives avec un exploitant aussi de renommée mondiale sur du cinq étoiles. Et même, on bascule, je dirais, sur de l'ultra luxe, puisqu'on va être sur un terrain de 23 hectares avec villa, piscine, un majordome privé, front de mer, restaurant sur pilotis. Ça, ce sera pour quand ? Parce qu'il faut que je prépare mes vacances. Ça, on vise aujourd'hui, Stéphane, une livraison plutôt sur 2029. Qu'est-ce qu'on se dit pour conclure, Stevan ? On se dit en gros le meilleur du private equity avec un accompagnement de fonds propres, une transparence et on vise de l'investissement convictionnel. Est-ce que c'est ce qui a manqué un peu dans le private equity immobilier, peut-être ? Les gens savent dans quoi ils investissent et ils investissent dans du haut de gamme ? Dans du haut de gamme. On pourrait le résumer un peu comme ça. Il ne faut pas le résumer que comme ça. Il y a une sélection. L'avantage aussi, c'est d'ailleurs aussi un petit peu le risque d'un club deal, c'est que contrairement à un fonds, on va retrouver une multitude de biens. Ça comporte en tout cas ses avantages et ses inconvénients. Là, nous, l'avantage, c'est qu'on est sur du monoactif, donc on connaît la stratégie, on la définit en amont et du coup, l'investisseur la connaît. Et qui plus est aujourd'hui, nous, on va en tout cas s'orienter et se différencier par rapport au marché immobilier qui est en effet en dent de scie aujourd'hui. Stevan, comment on souscrit chez Pulsim & Partners ▶ 11:31 ? Tout se fait de façon dématérialisée, avec un accès en ligne, un espace même client et dédié pour les investisseurs. On va retrouver l'ensemble des documents, la partie juridique, réglementaire. Tout se fait en ligne et tout est contrôlé et validé par nos différents PSI. Ok, donc on se dit que c'est du private equity avec du co-investissement par un single family office. On vise des produits évidemment plutôt luxueux qui parlent aux gens avec des convictions et tout ça avec une totale transparence grâce à des outils. Je peux résumer comme ça Pulsim & Partners ? C'est très bien dit, Stéphane. Je ne sais pas quoi ajouter. Stevan, j'étais hyper content de passer ce moment avec toi. Écoute, moi aussi. J'espère qu'on se revoit bientôt. À très vite, Stéphane. Et nous, on se revoit très bientôt pour un prochain talk.
