Recevoir, construire, transmettre : la vision d’Emilien Rodriguez sur un marché en mutation

Bonjour à tous, bienvenue sur Zoom Invest. Je suis ravi de vous retrouver pour ce nouveau format de Track Record. Je reçois aujourd'hui quelqu'un que je ne connais pas moi, mais je connais bien sa société de gestion. Je suis ravi de me retrouver avec Émilien Rodriguez, qui est directeur général d'Inter Gestion Group. Émilien, bienvenue. Est-ce que ça va ? Ça va très bien. Merci Stéphane de m'accueillir sur ton plateau. C'est gentil qu'on arrive enfin à se rencontrer, c'est vraiment chouette. Émilien, pour commencer, c'est la question que je pose à tous mes invités. Même si elle peut paraître un peu redondante, elle est importante pour moi. C'est tout de suite comme ça que je vais mieux te connaître.

Si on était en train de prendre un café ou si tu étais avec un copain ou quelqu'un de ta famille, comment tu parles de ton métier et du métier de l'entreprise que tu représentes ? Est-ce que ce n'est que de l'immobilier ? Ce n'est pas que de l'immobilier. L'activité en elle-même, elle a trait à l'immobilier. Pour expliciter les choses simplement, on va chercher l'épargne du particulier, qu'ensuite on va transformer en patrimoine immobilier. On va acheter des actifs, on va les gérer. Les locataires qui seront dans ces actifs vont régler leurs loyers et nous, on redistribuera les loyers aux épargnants. Ça, c'est pour l'activité. Après mon métier, il a évolué au fur et à mesure des années.

Aujourd'hui, en tant que directeur général, j'ai un regard sur l'ensemble de nos activités avec du recul et je vais faire en sorte de donner les moyens à nos équipes, mettre en œuvre les process nécessaires à ce que notre activité se fasse au mieux et à ce qu'on puisse proposer toujours un niveau de service le plus satisfaisant à nos clients associés. Très bien. Parce que la SCPI couvre de nombreux métiers aujourd'hui. Ça couvre de nombreux métiers. De la prospection, de la gestion, du digital, du commerce, des RH, de tout. Exactement. Et toi, tu es le chef d'orchestre. Un peu. Super. Parlons un peu de ton parcours, parce que pour en arriver à être directeur général, c'est-à-dire chef d'orchestre de tout ce groupe de compétences, raconte-nous un peu ton parcours personnel, les études, d'où tu viens, par où tu es passé pour arriver là ?

Post-bac, je suis parti vers mes passions. C'était la nature, les animaux. J'ai fait une prépa véto. La prépa véto, finalement, n'a pas abouti. Il m'a manqué quelques points au concours véto. En revanche, ça m'a laissé de bons restes. Après la prépa et après toutes les prépas, je pense, on a l'impression que tout est facile. Évidemment. Ceux qui sont passés par la prépa doivent se reconnaître là-dedans. Et puis, j'ai rebondi sur une école d'ingénieur en agronomie et finalement, ça ne m'a pas plu. J'ai voulu démarrer un cursus double compétence, sciences pour garder ce bagage que j'avais, et gestion. Cursus qui s'arrêtait l'année où j'ai voulu le démarrer.

Du coup, j'ai repiqué sur une école de commerce qui avait un tronc commun général. Et je me suis spécialisé dans la gestion de patrimoine en master un et master deux. Ensuite, j'ai démarré dans un cabinet de gestion de patrimoine. Classique. La voie normale. J'ai fait mes armes, j'ai rencontré deux conseillers qui m'ont marqué par leur professionnalisme et par leur qualité à la fois de technicien et de commercial. À mon sens, le conseiller en investissement financier qui réussit et qui fait réussir, ou en tout cas qui apporte un service au top pour ses clients, c'est celui qui maîtrise et la technicité et le côté commercial. Il faut quand même qu'il aille au bout des choses.

J'ai bifurqué, j'ai démarré une expérience un petit peu plus longue chez Foncia pendant trois ans, à faire du développement commercial. Pardon de te couper, quelle branche de Foncia ? Parce que Foncia, c'est un très grand groupe pour les gens qui nous regardent. Justement, c'était pour Foncia Groupe. C'était une filiale de Foncia Groupe qui s'appelait le service investisseur. Ensuite, ça a changé pour Foncia Croissance et je ne sais plus comment s'appelle cette filiale aujourd'hui. C'était pour Foncia Groupe au sein du service investisseur. Le service investisseur consistait à entretenir des relations avec les promoteurs, pour ma part en Île-de-France et pour ma partie précisément le nord de l'Île-de-France, avec les directions commerciales, avec les directeurs de programmes.

On cherchait à obtenir les listes d'investisseurs. C'était une autre époque où l'immobilier ne connaissait pas le revers qu'il connaît depuis quelques années. Il y avait beaucoup d'appartements neufs qui se vendaient, même si ça n'a jamais compensé le manque chaque année d'appartements. On récupérait les listes d'investisseurs pour leur proposer d'un côté aux investisseurs des mandats de gestion. On travaillait sur deux choses. C'étaient des particuliers ? Exactement. On travaillait le B2B pour obtenir en B2B les syndics de copropriété et en B2C, la gestion locative. On travaillait à développer ces deux portefeuilles, le portefeuille copro et le portefeuille de gestion locative.

Des accords nationaux ou régionaux avec les promoteurs, programme par programme. Exactement. Et un entretien de relation commerciale avec les commerciaux sur place pour obtenir ces coordonnées. Tu gérais aussi après, toi, une équipe qui avait la relation avec les propriétaires privés ou c'était que toi, tu restais que en B2B ? Exactement, on était uniquement dans l'animation et le développement de ce volume d'affaires en gestion locative en copropriété. En revanche, si, on avait une relation directe, et ça m'a permis de connaître quand même le client final, puisque c'est nous qui allions chercher ces mandats de gestion. Oui, derrière, évidemment.

Il fallait rencontrer les clients et puis leur proposer nos services Donc cette expérience se termine. Cette expérience se termine au bout de trois ans et au hasard d'une discussion alors qu'on était en train de faire la cuisine avec mon père, il me fait comprendre que son directeur commercial démarrait une autre activité et donc qu'il y avait une place libre. Il me fait un peu du pied, mais de façon un peu indirecte. J'ai deux questions. La première, c'est : qu'est-ce que vous étiez en train de cuisiner ? Est-ce que tu t'en rappelles ? Ça, c'est pour voir si le moment était gravé ou pas dans le marbre. Je pense que ça devait être un plat de pâtes.

Oui, parce qu'on précise que tu as des origines espagnoles, mais siciliennes aussi, je ne me trompe pas. Donc c'était forcément ok. C'était la petite blague. Il y a une chance sur deux que ce soit bien. L'autre question que je vais te poser, c'est que tu parles de ton papa, donc tu vas nous présenter un peu pourquoi ton papa te proposerait ça et qu'est-ce que lui faisait à ce moment-là qui pouvait avoir pour toi, évidemment, un levier professionnel. Moi, je me suis toujours intéressé à son activité et je pense qu'au fond de moi, je n'attendais que ça. Mais on a cette pudeur entre nous qui fait que ça n'aurait pas pu se passer autrement que cet échange de regards, ce sourire un peu complice où j'ai compris son invitation.

Ensuite, ça s'est fait de fil en aiguille. J'ai démarré un mois, un mois et demi après, en janvier 2014. Donc chez Inter Gestion. Chez Inter Gestion. À reprendre le rôle du directeur commercial au sein d'une équipe qui était en pleine mutation, refonte. C'est souvent le cas. Et quand je suis arrivé, il y en a un, très sympathiquement, je me souviens très bien, Adrien, qui est venu me voir en me disant : « Bonjour, moi, je pars dans une semaine ». C'est toujours bizarre de démarrer comme ça. Est-ce que c'est plus simple quand même d'arriver et de se dire que finalement, une grande partie de l'équipe va être reconstituée, un peu autour de toi, de ta personnalité, de ta vision ?

Tu aurais préféré qu'il y ait un socle qui reste ? Comment tu l'analyses ? Non, je pense en effet que c'était peut-être plus simple de redémarrer comme ça. Maintenant, le socle qui reste, c'est quelque chose que j'aime bien et c'est quelque chose qu'on peut expérimenter chez nous puisqu'on a une équipe d'animateurs, développeurs, l'équipe de Franck. Franck Inghels, que tout le monde connaît évidemment. Pour la plupart, ils sont là depuis sept ou huit ans, sauf les dernières arrivées. Mes dernières arrivées sont déjà là depuis trois ou quatre ans. C'est une équipe comme ça qui nous est fidèle, certainement pour de bonnes raisons. On apprécie aussi de pouvoir proposer ce suivi à nos partenaires.

Je pense que c'est une marque de confiance. Justement, je suis contraint de te poser la question, mais je pense que c'est une question qui est intéressante. Ce n'est pas simple, finalement, d'arriver dans une entreprise qui est dirigée, fondée par son papa. Non. Surtout quand tu arrives à un poste de directeur commercial, donc tu n'arrives pas à la direction. Tu arrives encore à un poste où il y a du développement. Comment tu t'es positionné ? Et depuis, évidemment, il y a évolution puisque tu es directeur général. Quelle est la pâte que tu estimes avoir apportée, au niveau parcours, j'entends ? En effet, ce n'est pas simple. Moi, je reprends toujours l'exemple un peu du permis auto.

Quand tu arrives, tu découvres tout. Je ne me souviens pas, mais pendant au moins les six premiers mois, j'étais vraiment en observation, j'absorbais tout ce que je pouvais absorber. C'est pour ça que je trouve que le permis est le bon exemple. Après, sans s'en rendre compte, tu es dans le bain et pour le permis, tu sais conduire. Et puis là, dans cette activité, tu sais de quoi tu parles. Mais oui, il a fallu s'approprier un historique, la nature des produits. Tout en amont. Ce n'est jamais facile d'être le fils de. Après, on n'a pas été élevés comme ça, mon petit frère et moi. C'est important, ça. Il n'y a pas d'arrogance, il n'y a rien. Il faut faire ses preuves.

Cette expérience, j'étais sur le terrain avec les équipes, on a fait les rendez-vous ensemble, etc. Il fallait vraiment se mouiller, mais ça m'a permis justement de prendre la mesure des attentes de nos partenaires, la mesure de ce qu'on pouvait mettre en place pour nous être plus efficaces ou améliorer les conditions de travail pour les équipes, petit à petit. Au bout d'un an et demi, finalement, on a fait monter un de nos commerciaux qui était dans le sud, Antoine, en tant que directeur commercial, qui avait d'ailleurs plus d'expérience en années commerciales que moi. Et moi, ça m'a permis de passer au développement et d'être plus en amont des projets.

Un peu moins de terrain, mais plus de stratégie commerciale, peut-être ? Exactement. Là, ça t'a permis d'amener ta patte un peu, peut-être. Est-ce que ça s'est bien passé aussi d'un point de vue génération ? Parce que forcément, tu es plus jeune, tu viens d'une autre boîte aussi, tu as d'autres expériences, ça te permet peut-être d'amener des choses un peu nouvelles. Tu as eu cette sensation ? Je ne sais pas si ce sont mes expériences. Je pense que c'est ma nature curieuse et les sujets qui peuvent m'intéresser, qui m'ont fait mettre le doigt sur certains éléments. Oui, je pense que tout est une question de personnalité, c'est ma sensibilité à certains sujets.

Et comme je suis sensible à beaucoup de sujets, j'ai pu, en me déplaçant comme ça au développement, prendre à bras différents projets et mettre en place comme ça des- Toucher un peu plus à l'ADN et pas simplement au terrain. Exactement, et avoir une vision vraiment plus globale des services, et pas que du commercial, mais de toute la machinerie, de toute cette organisation et comment ils interagissent ensemble. Super, merci beaucoup. On va parler évidemment d'intergestion juste après, parce qu'il y a quand même pas mal de choses à en dire. Avant, une petite surprise, mais ça, tu es au courant, on ne va pas faire semblant. Je vais te faire tourner la roue comme à tout le monde parce qu'il n'y a pas de raison.

On va faire la première mini-séquence. Allez, première mini-séquence de la mini-roue. C'est ma petite madeleine de Proust. Émilien, je te laisse tourner la roue. Un petit côté roue de la fortune. Oui, toujours, c'est ça. Ça me rappelle les week-ends chez les grands-parents. C'est une génération avec Christian Morin qui faisait tourner son micro. Ah non, c'était Philippe Risoli. C'est quoi ? Rose. On va attaquer une mini-séquence : surcôté, sous côté. Je vous fais un aveu, je n'ai pas mes lunettes, donc je suis obligé de reculer les cartes. Tu dois répondre surcôté ou sous côté à une phrase que j'affirme et tu peux préciser en une petite phrase le pourquoi tu as donné l'un ou l'autre ou une troisième voie, si tu estimes nécessaire une troisième voie.

On essaie de ne pas réfléchir, on le fait assez rapidement. Les classements de SCPI. Surcôté. On reste sur surcôté ? On reste sur surcôté. Tu n'es pas obligé de t'exprimer. Attention, c'est la question que tout le monde va attendre et ça, ça va faire un super short. Les SCPI de bureau. Les deux, surcôté et sous côté. Ok. Ça dépend de la nature des bureaux. Donc, il y a encore des bonnes choses à faire. Il y a encore des choses à faire. On est comme tout, c'est le picking qui compte, évidemment. Je pense. Les jeunes SCPI. Surcôté. La liquidité en SCPI. La liquidité en SCPI, ce n'est pas quelque chose qu'on promet. Ça va avec la question d'avant sur les jeunes SCPI.

En gros, est-ce que cette promesse d'avoir une liquidité à très court terme, ce n'est pas un truc un peu... Ah, par rapport aux shorts SCPI, c'est ça ? Je oriente la question parce que c'est moi qui l'écris, donc évidemment. C'est ça ton idée derrière ? Quand je dis la liquidité, c'est- Oui. On sait, je suis moi de la vieille école. Pour moi, SCPI ne veut pas dire liquidité à court terme, mais on sait qu'en ce moment, il y a quand même ce bruit qui court. Donc est-ce que ce n'est pas un risque ? C'est ça surcôté, sous côté. Oui, donc j'aurais tendance à dire surcôté. Il y a tellement un bruit qui court que d'aucuns ont rallongé les délais de détention minimal à six ans, alors qu'ils étaient de trois et cinq.

Non, mais c'est important. Suivez mon gars. Émilien, c'est très important. Oui. Les formats qu'on fait, moi, je suis CGP, mais les formats, c'est pour nos confrères qui manqueraient d'expérience et qui ne feraient pas attention et qui seraient dans la surprise. Donc c'est bien qu'on le rappelle. Tout à fait, parce que je ne souhaite absolument pas que on se batte tous, on est tous concurrents, mais en même temps, je souhaite à aucun de nos concurrents que ça se passe mal. Ça a toujours, en plus, une incidence sur l'ensemble. C'est évident. Donc ce n'est sûrement pas souhaitable. C'est évident. Bon, là, je connais la réponse, mais je vais quand même la poser.

Les commerces alimentaires Sous côté. Sous côté. Il faut foncer. L'immobilier de santé, là, je fais un clin d'œil à la caméra. Pareil, sous côté. On se revoit dans cinq minutes. Ok. La logistique, alors ça, c'est un vrai sujet. Je serais curieux de savoir ce que tu en penses. La logistique. Sous côté. Ok, il y a encore des choses à faire. Il y a des choses à faire. Après, c'est des actifs très particuliers puisque sous d'autres formes, c'est des actifs normalement que tu amortis sur un certain nombre d'années parce qu'il y a une obsolescence un petit peu... Et tous les 10 ans, il faut reconstruire, changer les groupes froids, ce genre de choses.

Donc c'est des actifs sur lesquels il faut se positionner avec discernement. Ok. C'est vrai que ce n'est pas forcément 100 % adapté au régime de la SCPI. Ok. Il faut faire attention. Ok. Tu as répondu un petit peu, mais je vais te poser la question quand même : les SCPI sans frais d'entrée ? C'est compliqué parce qu'évidemment, chacun a son schéma. Les SCPI sans frais d'entrée, oui, mais il faut quand même qu'elles suivent une certaine économie. Moi, je n'y crois pas. Pour moi, la SCPI n'est pas un produit qui est construit pour être sans frais d'entrée. C'est d'ailleurs pour ça qu'on voit que derrière, parce qu'il faut qu'économiquement, ce soit stable, on se rattrape.

Sans frais d'entrée, ça ne veut pas dire sans frais. Bien sûr. Donc, on se rattrape sur des frais de gestion plus importants, on va bloquer la sortie. Donc c'est un coup marketing, chapeau, mais je ne trouve pas que ce soit un bon exemple à suivre. Je finis là-dessus pour pouvoir me permettre derrière une transition, ça tombe très bien. Question un peu : l'indépendance d'une société de gestion L'indépendance d'une société de gestion, j'aime bien. Ah bon ? Sous côté. C'est notre cas. Pourquoi ? Parce qu'être indépendant, ça te met dans une position peut-être plus précaire, mais ça t'oblige à redoubler d'efforts, à faire beaucoup plus que quand tu as une clientèle captive.

Nous, il faut qu'on aille chercher les clients, qu'on réponde aux attentes de nos partenaires. Il n'y a pas de grand réseau derrière, de distribution intégrée. Oui, et puis l'indépendance, c'est ce qui te permet aussi d'innover. Tu n'es pas pieds et poings liés à des idées ou à un dogme, ou à la mode du moment. Suivez mon regard. Oui, suivez mon regard. Je préfère être dans l'innovation et puis deux, trois années après, voir qu'on reprend notre discours, qu'on retient un modèle. C'est applicable. Ça fait toujours plaisir, finalement. On ne va pas avancer plus là-dessus parce que j'ai des petites questions justement pour rebondir là-dessus. On termine notre première mini séquence et la transition est toute faite.

C'est parfait, on est en pleine forme. Avant de parler d'Inter Gestion et justement de l'ADN de cette société de gestion indépendante, parce que je sais que c'est important pour vous, est-ce que tu peux déjà très rapidement nous donner un peu ta vision du marché de la SCPI ? Je ne vais pas parler du marché immobilier entier, mais on sait que le marché n'est plus du tout homogène comme il pouvait l'être il y a 15 ans. Il y a des SCPI qui ont choisi de se spécialiser. Maintenant, c'est moins le cas. Les thèmes sont de moins en moins prégnants dans le métier. Les gens deviennent finalement multiservices parce que c'est quand même plus protecteur.

C'est ma vision. Il y a aussi des sociétés de gestion jeunes, moins jeunes, plus âgées. Tu as rappelé que tout le monde était dans le même bateau, donc il ne fallait pas trop se faire la guerre non plus parce que vous défendiez finalement les mêmes convictions. Quelle est la vision d'Inter Gestion en ce moment du marché de la SCPI ? Collecte, distribution, résultats. Il y a plusieurs sujets dans ta question. Pour moi, la vision du marché, le produit en lui-même, même si on a constaté une forte baisse des montants de collecte, c'est un produit qui n'est pas arrivé à sa maturité au niveau de ce qui devrait être en termes de levée de fonds annuelle.

Cette baisse, elle s'explique mécaniquement par le retrait de très gros collecteurs, mais isopérimètre sur ceux qui collectaient avant, qui sont toujours là, certains collectent plus qu'avant. On a la chance d'en faire partie. Pour en revenir à ça, oui et non. Je pense que c'est un produit qui est encore sous côté parce qu'il n'est pas assez connu, il n'est pas assez distribué. Je pense qu'on est encore loin du plafond de verre, du volume de collecte que devraient lever les SCPI chaque année. Après, derrière, il faut que ce soit bien transformé, mais il y a encore de la marge, je pense. Tu y as un peu répondu tout à l'heure, mais est-ce que tu penses aussi que, je pense en particulier au secteur des bureaux qui a été quand même très maltraité pour des raisons très exogènes finalement aux acteurs.

Je pense au Covid, par exemple, qui évidemment a remis en question un peu les choses. Est-ce que tu penses aussi que ce désamour du bureau, là, le CGP te donne l'avis d'un client. C'est-à-dire de s'imaginer qu'évidemment, les bureaux n'ont plus d'avenir puisque télétravail. C'est basique, mais on a tous été confrontés à cet argument ces dernières années. Très clairement. Le bureau n'est pas mort, on le sait. Non, il n'est pas mort. Je n'y crois pas non plus. D'ailleurs, on voit les très gros acteurs qui avaient renvoyé tout le monde en télétravail. Tout le monde est revenu. Tout le monde est revenu. Tu n'as plus d'émulation, tu n'as plus de créativité, il n'y a plus de noyau en fait et l'entreprise est explosée.

Donc ce n'est pas la solution. Après, il y a les usages qui ont changé. Et puis c'est ce que je disais tout à l'heure, tu as la nature aussi des actifs. Il faut peut-être plus s'intéresser à des surfaces qui vont être plus facilement recommercialisables que de très grandes surfaces ou une tour à la Défense. Quand tu as une signature importante, un gros acteur qui prend, tu es content, mais quand il part, tu es cuit. C'est surtout là-dessus. Moi, je pense que non, le bureau a encore de l'avenir, il faut être plus sélectif, tout simplement. Je te pose la question évidemment parce qu'elle est très orientée. Je le redis à nos spectateurs et auditeurs, moi, je connais bien votre société de gestion, mes clients aussi.

On sait que le secteur qui vous apportait, ou en tout cas le pari réel, pas que celui-là, mais ça fait longtemps que vous avez parié sur le commerce. Un peu à contre-courant, Émilien, à l'époque. Est-ce que c'est une idée à toi ou est-ce que c'est une idée de ton patron ? Je ne peux pas dire que ce soit une idée à moi puisque elle est née deux ans avant que j'arrive. Voilà, on a notre réponse. Donc, je ne m'attribuerai pas sa paternité. Oui, à contre-courant à l'époque parce que tout le monde faisait du bureau. L'essentiel de la SCPI, c'était de la SCPI de bureau. Mais tout est lié. J'en reviens à l'indépendance. Quand tu es indépendant, il faut proposer quelque chose de différent, il faut se différencier.

Et il faut bosser plus. Pourquoi je dis ça avec le sourire ? Parce que si toutes les SCPI faisaient du bureau, c'est parce que c'est le marché le plus profond. Donc, quand on collecte beaucoup, c'est ce qui se transforme le plus facilement et le plus rapidement. Malheureusement, et on l'a vu, pas toujours dans les meilleures conditions. Donc, on ne sait plus dire non et on transforme la collecte. On achète cher ou pas au bon prix, on va dire ça comme ça. C'est ça. Et puis, il y avait aussi une expérience quand même. On connaissait ce qu'étaient et les baux commerciaux et la nature de cette typologie d'actifs. Et on avait la certitude que ce sont des actifs qui vieillissent mieux, qui subissent moins le caractère d'obsolescence que peuvent subir les bureaux, qui sont entretenus par leurs exploitants, ce qui n'est pas forcément le cas des bureaux.

Les actifs de commerce ont une zone de chalandise. Et cette zone de chalandise ne se déplace pas avec l'exploitant. Alors que l'utilisateur d'une surface de bureau, quand il a besoin de plus de place ou moins de place, il faut qu'il se déplace. Il n'y a pas de fidélité non plus à l'actif en soi. Souvent, ils quittent l'immeuble où ils étaient parce qu'il ne peut pas avoir les voisins à côté, forcément. Ok, je vois très bien. Voilà, c'étaient les raisons principales pour lesquelles on est allé sur le commerce. Justement, Inter Gestion C'est fin des années 80, 89, la création, de mémoire. Oui, création 89. Démarrage d'activité en 90. Donc plusieurs typologies d'activités.

Moi, je vais revenir plutôt sur la période qui te concerne toi, avec évidemment la création, je reste dans ce qu'on vient de se dire, de CRISTAL Rente qui donc a 15 ans aujourd'hui. Donc bon anniversaire CRISTAL Rente. C'est donc basé sur cette stratégie de commerce au départ quand même principalement, ou c'est multisecteur ? Non, c'était une volonté de notre part de partir sur les commerces parce qu'exploités par de grandes enseignes, de cumuler à la fois les caractéristiques que je viens d'expliquer sur les commerces et puis la résilience des modèles économiques des exploitants de nos locataires. Tout l'intérêt aussi est toujours de se pencher sur le business model de ces exploitants, la façon dont ils ont accueilli notamment les changements d'usage, le e-commerce, etc.

C'est aussi en plus ce qui apporte de l'intérêt à notre métier, à notre quotidien, c'est d'aller plus loin encore que juste la nature de l'actif, mais de s'intéresser également à l'activité propre de chaque locataire. Est-ce qu'on peut dire- On en connaît plus maintenant nous sur la jardinerie ou la restauration. Tu nous donneras peut-être deux, trois enseignes pour que ça rassure les gens. Mais est-ce qu'on peut dire que CRISTAL Rente, puis ensuite sa petite sœur, dont on va parler juste après, parce que je l'ai entendu beaucoup de votre part, les équipes d'Inter Gestion. Oui, l'actif, la qualité de l'actif, le positionnement de l'actif, mais chez vous, quelque part, il y a un truc qui est assez original, en tout cas dans l'approche à l'époque, maintenant, tout le monde fait comme ça, mais vous, vous aviez une vraie culture du locataire.

Ça fait partie des petits gimmicks. Le bail et le locataire. Voilà. Maintenant, quand je les entends repris par d'autres, ça me fait sourire. Mais en effet, on a toujours dit : « Locataire, locataire, locataire » plus qu'emplacement, emplacement, emplacement, parce que l'emplacement, ce n'est pas le tout. Et quand tu as un bel emplacement, un bel actif, mais qu'il est vide, il ne vaut rien. Donc, en effet, le locataire, sa projection dans le temps, ce qui fait qu'il restera ici plutôt que d'aller en face, c'est important, c'est l'essentiel. Je fais un petit clin d'œil à un membre de ton équipe, Sébastien, qui est à Bordeaux, qui se reconnaîtra, qui nous a fait tous découvrir, à mon équipe et à moi, il y a maintenant plusieurs années, le WALT, c'est-à-dire la durée de bail, de beau, pardon, qui n'était pas un truc culturellement mis en avant par les équipes, qui est un peu technique, mais qui est redoutable et qui est d'une logique implacable, on peut se le dire en vrai, lorsqu'on fait de l'immobilier, mais même du résidentiel dans l'absolu, sachant qu'il y a des délais qui te permettent de garder ou pas un locataire.

Là, c'est très important en professionnel. C'est vrai. Toi, tu me fais remarquer que ça n'était pas mis en avant il y a des années, parce que moi, comme on en parle au quotidien, j'ai l'impression que ça a toujours été là. Mais ce n'était pas un argument qui était développé souvent par vos concurrents, je le redis. Moi, je l'ai découvert vraiment avec vous là-dessus, ce qui finalement donne réellement un aspect très financier à l'étude du sujet. Oui, tu mets aussi le doigt sur quelque chose. Quand tu posais la question sur le classement des SCPI, parce que quand on entend classement, généralement, c'est les rentabilités surcotées. Moi, si je réponds sous-coté, c'est parce que ce n'est peut-être pas le seul critère qu'il faut regarder.

Tu mets le doigt là-dessus sur le fait que souvent dans la sélection, on va regarder ce qui est mis en avant par des classements et on n'est peut-être pas en train de regarder du bon côté ou les bons indices, des choses pertinentes. Souvent, on regarde évidemment le rendement, on regarde la localisation, la qualité du bien immobilier dans sa durée. On nous a souvent parlé du fameux report à nouveau, donc la trésorerie, on va le résumer comme ça. Pour ceux qui ne savent pas, ce dont on parle là, c'est les durées des baux, c'est-à-dire les durées moyennes des baux et les durées des baux restants. Je ne sais pas si je suis très clair dans ce que je viens d'expliquer.

Ce qui est très important parce que ça permet de se dire quelle est la profondeur finalement de rendement potentiel que peut avoir l'actif qui est intégré à CRISTAL Rente. Exactement. Ou, et ça me permet de faire une transition, à sa petite sœur, qui a 10 ans de moins, CRISTAL Life. Et là, re-clin d'œil, les besoins essentiels de la vie. Tu vas nous en parler un petit peu. Donc là, cette petite sœur, elle est arrivée pourquoi finalement ? Elle est arrivée parce qu'on voulait proposer quelque chose d'autre, de nouveau à nos clients, à nos futurs clients, à nos associés et à nos partenaires. C'est important de se renouveler. On a CRISTAL Rente qui rentrait à l'époque dans sa phase de maturité et il était temps de proposer quelque chose d'autre.

Et puis, ça se construit au fil de l'eau et avec l'expérience qu'on prend notamment de sa grande sœur, on s'est rendu compte que les besoins essentiels, tout ce qui est nécessaire au quotidien... Donc se nourrir, se loger, se soigner, grosso modo. Exactement, ce sont des actifs, des natures d'actifs qui présentent un caractère résilient assez important. Et c'est là-dessus qu'on a construit CRISTAL Life avec cette idée, cette fois-ci, de ne pas s'enfermer dans une thématique, mais d'aller sur une offre diversifiée. On voulait proposer quelque chose de différent. On avait une spécialisée plutôt commerce grandes enseignes. On voulait aller sur une diversifiée qui a plus d'agilité en termes d'allocation d'actifs, mais qui peut Mais qui garde de sa grande sœur, qui reprend cet ADN d'aller sur des natures d'actifs qui présentent une certaine robustesse.

Et ça, on l'avait vu, nous, d'expérience avec Rente quand tout a fermé, nous, tous nos actifs sont restés ouverts. Ça, c'était exceptionnel. Il y avait des grandes anciennes très connues. Je me souviens, il y avait de la jardinerie. Il y avait de la jardinerie, il y avait du fast food. Une grande marque américaine. Il y avait des noms qui parlaient à nos clients et qui ont pu rester ouverts. Exactement, ils se sont adaptés. Les fast foods se sont mis en mode livraison. Les jardineries, ça faisait des années qu'elles faisaient déjà de la vente de produits alimentaires locaux. Donc comme elles vendaient de l'alimentaire, elles sont restées. Puis après, par extension, jardineries et bricolage sont restés ouverts.

Pour occuper les gens. Exactement. On aurait préféré que ça ne se passe pas comme ça, mais c'est sûr que ça a mis la lumière et ça nous a redonné un peu des lettres de noblesse parce que c'est vrai que le commerce subissait quand même un petit bashing. Sur le retail park en particulier, alors que là, c'est devenu un truc très intéressant parce qu'elles ont été des vraies- Là, on se dit : « Ah oui, en fait... » Finalement, comme quoi, il ne faut pas s'enfermer dans des convictions. Il ne faut pas s'enfermer et il faut, je pense, avoir ses propres convictions et des certitudes et ne pas se laisser influencer par les modes. CRISTAL Rente, je ne veux pas dire de bêtises, tu vas me reprendre sans doute, c'est 600 millions d'euros, grosso modo ?

C'est un peu plus, c'est près de 700 millions d'euros de capitalisation. Sa petite sœur, là, c'est Franck qui va me taper sur les doigts parce qu'il ne va pas être content que je parle. Mais je pense qu'on a dépassé les 400 millions d'euros. Là, vous êtes largement au-dessus du milliard. Oui. Très bien, bravo, super. Pour finir sur la petite gamme, puis après, on finira cette partie actu un peu avec, je n'ai pas dire ton dada, mais un truc qui te tient à cœur. Il y a une petite nouvelle qui arrive là en ce moment, vous venez de l'annoncer. C'est Care. On a tous compris, évidemment, que c'était dans le voyage. Non, je rigole. CRISTAL Care, la santé.

Est-ce que c'est de la santé comme les autres ou est-ce que finalement, vous avez choisi ce nom, mais ça cache encore une idée un peu spécifique à Inter Gestion ? Une vision particulière. Je pense que ça cache une idée spécifique parce qu'on ne la présente pas comme ça. Pour nous, c'est la SCPI nouvelle génération parce qu'elle présente à la fois les qualités d'une diversifiée, mais amplifiées et les qualités d'une thématique. Pourquoi ? Parce qu'aujourd'hui, les diversifiées, et jusqu'à aujourd'hui, te proposent une diversification à l'échelle européenne. Là, tu grimpes d'un échelon en ayant une diversification à l'échelle internationale. Et puis, elle prend aussi le meilleur de la thématique puisqu'elle repose sur une ossature avec une vision de long terme qui est cette vision de la santé globale.

Elle est à 50/50 entre de la diversification à un niveau supérieur et une ossature. Elle répond aux attentes de ceux qui veulent une sécurité, une agilité au niveau des allocations que tu peux faire. Et en même temps, elle repose sur un socle, une colonne vertébrale qui est la santé globale. Au sein de la santé, c'est un autre degré de diversification. Ce n'est pas la santé comme on l'a vu jusqu'à aujourd'hui, où finalement, on te vend les résidences seniors et des EHPAD et où la santé est synonyme de fin de vie. Nous, c'est le contraire. Pour nous, la santé, c'est la vie. La santé, c'est la nutrition, alimentation, compléments alimentaires, activité physique.

Pharmacie, parapharmacie, peut-être aussi. Oui, laboratoires. Des besoins essentiels. Exactement. Tout ce qui a trait aux soins, bien sûr, elle se portera aussi là-dessus, mais tout ce qui a trait aux soins, c'est des choses quand tu es en bonne santé sur lesquelles tu vas rencontrer le moins possible finalement dans ta vie, parce que tu auras fait attention au reste des déterminants de santé, comme on les appelle. Si tu t'intéresses à l'ensemble des déterminants de santé, tout ce qui fait que tu vis, que tu as une qualité de vie agréable jusqu'à tes derniers jours, le marché est cinq fois plus profond que quand tu t'intéresses uniquement aux soins.

En plus, ce n'est pas dans notre philosophie de réduire le terme de santé à la fin de vie. Donc, ça a été gazouillé. Ce n'est pas forcément soigner. La santé, c'est être en bonne santé. Je comprends. C'est la dernière étape. Peut-être que ça a été oublié, mais en tout cas, on n'en a pas fait... Très bien. Voilà pour cette construction. Pour nous, Care, c'est la SCPI nouvelle génération qui présente une diversification internationale, appuyée sur une ossature, avec une conviction de long terme, la santé globale, et qui a cette possibilité de jongler entre sa thématique et sa poche de diversification qui sont quasiment à 50/50. Parfait, impeccable.

J'appelle évidemment tous nos auditeurs et spectateurs à regarder ce qui va se passer parce que vous allez en entendre parler, évidemment, soit par les équipes d'Inter Gestion, soit évidemment sur les réseaux et les médias. Et puis, elle présente des caractéristiques qui sont véritablement inédites parce que c'est aussi le fruit d'un travail en collaboration avec deux sociétés. Je pense que ça ne s'est encore jamais fait. On a SPHERE Investments, notre partenaire américain qui s'est rapproché de nous, d'Inter Gestion Group Et on a mis en place tous les éléments nécessaires à proposer quelque chose de nouveau, un double regard sur les marchés, un partage de nos outils, donc une analyse encore plus fine.

Parce que tu avais besoin aussi d'un acteur local, éventuellement, qui connaît mieux son marché outre-Atlantique ? On parlait de l'indépendance. L'indépendance t'amène peut-être un niveau de conscience supérieur. Et quand tu fais attention, quand tu as conscience des choses, tu sais qu'il ne faut pas y aller tout seul. On n'est pas dans la prétention, on est dans la réflexion. Et quand tu ambitionnes d'offrir à tes partenaires et indirectement, donc à leurs clients, à nos futurs associés, une offre qui propose cette aura, qui propose ces allocations, tu es obligé d'assurer le coup. Et assurer le coup, c'est avoir un partenaire solide. En l'occurrence, c'est aux États-Unis et en Europe, un spécialiste des infrastructures de santé et qui, en plus, utilise à développer des outils qui sont uniques sur le marché.

Très bien. Et ça, ça nous a beaucoup plu et c'est venu aussi en plus en écho de notre penchant pour tout ce qui est digitalisation, cybersécurité et compagnie. Ça, on va le garder parce que c'est ce que je voulais te dire juste après, mais c'est bien. On commence à être très bon. Allez, deuxième mini séquence, je te laisse tourner la roue. On essaie de ne pas tomber sur le rose, évidemment. En effet. Allez, bleu clair. Je l'ai vu tout à l'heure et moi, elle m'intéressait bien. Bleu clair. Ah oui, ça, c'est une première. Celle-là, en plus, elle tombe bien. Évidemment, elle ne peut être utile que pour des gens qui travaillent dans le secteur et la classe d'actifs de l'immobilier, puisque c'est la visite d'actifs.

Donc, je vais te donner des éléments d'une visite fictive, évidemment, et tu me dois de dire, toi, selon ces éléments-là, si tu creuses ou si tu ne creuses pas. D'accord. Tu y es. On va dire que tu y vas. Un retail park en périphérie avec grande enseigne alimentaire comme locataire principal. On commence doucement. On va creuser. Un immeuble de bureau prime à Paris, mais avec un rendement faible. Non, c'est des choses sur lesquelles on passe la main. Ça, c'est propre à Inter Gestion. Oui. Ok. Donc là, tu n'y vas pas parce que ce n'est pas dans votre cahier des charges, dans votre savoir-faire. Non, et j'ai envie de dire, en plus, je pense même que l'ensemble des SCPI vont laisser ça à des assureurs.

D'accord. Ok. Ce n'est pas des produits- C'est un actif de fond de portefeuille de sécurisation. Complètement, qui, de toute façon, ne dégagera pas le rendement attendu, même pour la SCPI la plus modeste en termes de proposition de valeur. Donc non. Très bien. Là, ça va chatouiller un peu plus. Une clinique privée en région, Bailon, pour ceux qui ont suivi l'émission, mais monolocataire. On va s'y intéresser. On va s'y intéresser, mais en regardant bien sûr le locataire, mais aussi en regardant l'environnement. Et notamment avec les outils dont je parlais tout à l'heure, on a la possibilité de mesurer le potentiel à moyen et long terme de ce type d'actifs.

Et puis, on a les antennes pour suivre au mieux le locataire. Ok. Un actif logistique en Pologne loué à un acteur du e-commerce. On va creuser. Ok. Un commerce de centre-ville très bien placé, mais avec un locataire fragile. Non, on ne creusera pas. Parce que ce que tu me vends, c'est la perspective rapide d'un changement de locataire. Donc, on va rentrer dans du value add. Ce n'est pas le boulot d'une SCPI dans l'immédiat. Il faut qu'elle transforme sur quelque chose de long terme. Je n'ai pas du tout orienté mes questions pour que j'aie des réponses auxquelles Emilien répond évidemment parfaitement. Je te remercie de rappeler ça aussi. C'est important pour ceux d'entre nous qui ne faisaient pas de SCPI, vous apprendrez ce genre de détails.

Un immeuble résidentiel avec rendement modéré, mais très forte demande locative. Le résidentiel, on ne va pas aujourd'hui se poser dessus. Le résidentiel implique un property beaucoup plus conséquent que les actifs dits tertiaires. Pourquoi ? Pourquoi ? Parce que tu gères le locataire. Pour ceux qui ne connaîtraient pas- Property, ça veut dire grosso modo la gestion au quotidien. Exactement. Beaucoup connaissent, pour ceux qui ont investi, qui ont acheté un appartement, qui louent un studio, ils savent ce que c'est. Et un immeuble entier de studios, c'est ça, multiplié par le nombre de locataires. Donc, c'est beaucoup de boulot. Alors que l'intérêt de la SCPI, justement, c'est peut-être de s'alléger de ce genre de stress quand on investit parfois.

Surtout pour le client, c'est sûr, pour l'investisseur. Évidemment. Un immeuble ancien à rénover avec potentiel, mais lourd CAPEX à prévoir. Tu y as partiellement répondu déjà. Oui, pareil, ça ne rentre pas dans l'objet de la SCPI. Je finis par celle-là, c'est un hasard, mais ça va te faire plaisir. Une crèche ou un établissement de santé avec opérateur reconnu Ça nous intéresse. C'est surprenant. Merci beaucoup pour cette deuxième séquence. On va passer à celle que je préfère. On va parler de tes convictions et des convictions d'Inter Gestion. Les convictions sont importantes parce que ça permet de positionner un peu les invités que j'ai en face de moi.

Tu as commencé à parler tout à l'heure sur les actus, de quelque chose qui m'est cher, puisque moi-même, la numérisation et la digitalisation du métier, je l'ai un peu connue à une époque de ma vie. Est-ce que c'est quelque chose que tu as apporté ? Je suis plutôt à la pointe là-dessus. C'est gentil, merci beaucoup. C'est dommage qu'à l'époque, il n'y ait pas eu l'IA, parce que je pense qu'on se serait bien amusés. Enfin, bon, on ne sait jamais. J'ai bien aimé ce terme à l'époque qu'on utilisait nous-mêmes : la transformation numérique. Et dans le milieu de la SCPI, ça n'a pas été un truc intuitif. Est-ce que c'est quelque chose que tu as apporté ou c'était dans les clous ?

Parce que je sais que vous avez été quand même assez précurseurs sur tout un tas de choses. La sécurité, ça, c'est très important. Les parts, la distribution aussi avec la souscription électronique. Est-ce que tu peux nous en parler un petit peu ? Je sais que c'est un sujet que tu aimes beaucoup. C'est le scientifique, peut-être, qui ressort. Je ne sais pas. En tout cas, c'est une sensibilité que j'avais. Et puis, couplée à une particularité, c'est qu'on crée nos propres applications. On n'est pas enfermés dans un carcan que te laisse le logiciel, dont le logiciel te limite en possibilités. Nous, il n'y a pas de limites. Tu veux dire que l'offre de logiciels n'est pas très large, donc les grands acteurs ont tous la même, tu veux dire ?

Tout à l'heure, tu m'évoquais, et on peut en parler, de la décimalisation des parts, de ce qu'on peut mettre en place justement pour ensuite épargner au mois le mois sur des supports SCPI. Quand on l'a fait, ça a été rapide. Et si on a vu peu d'acteurs le faire, c'est parce que malheureusement, la majorité était enfermée dans un logiciel qui ne leur permettait pas de le faire. D'accord. On a senti aussi rapidement et on a pris ce revers très vite que les souscriptions papier, c'était bien, mais c'était à l'ancienne et qu'il fallait digitaliser tout ça. Donc la souscription en ligne aussi, on a développé ça, il me semble, entre 2019 et 2020. Excellent timing.

Excellent timing parce que quand tout le monde a dû rester chez soi, on a pu continuer à se connecter. Pour ce qui est des questions de cybersécurité, c'est quelque chose sur lequel j'ai toujours été très sensible, sans être un geek invétéré. Mais quand tu prends un peu de recul sur les choses, tu te rends compte que dans une société de gestion de SCPI, en particulier, tu restes une société qui produit un service, un service financier, un service finalement qui s'est digitalisé au fur et à mesure des années. Et donc cette digitalisation du service fait que de moins en moins de choses se font sur papier, de plus en plus de choses se font au travers des différents outils media device que tu peux avoir autour de toi, ton téléphone, ta tablette, ton ordinateur portable, etc.

Et ça introduit de nouveaux dangers. Je crois que depuis le début de l'année, il y a eu 300 attaques et pas des moindres. C'est quelque chose sur lequel il faut être blindé, je pense. Il faut demain pouvoir proposer à nos clients, en tout cas leur offrir une certaine sérénité. Et c'est ce que je dis, j'ai l'habitude de dire que ça ne veut pas dire que tu ne seras pas la cible d'attaque. Je pense qu'on va être de plus en plus la cible d'attaques. Ce qu'il faut, c'est réduire au maximum les conséquences de ces attaques. Oui, ça fait quelques années qu'on a adopté un programme avec un objectif très ambitieux. Tout ça en interne ? Ça veut dire une équipe ou c'est interne ?

C'est aussi des coûts quand même. Bien sûr, c'est des coûts. Nous, on est passé, c'est assez significatif. Chez Inter Gestion, on avait une personne qui s'occupait de l'informatique. Ça réunissait tout. C'est-à-dire que c'était l'informatique, c'était le site internet, le réseau de LAN aux ordinateurs et le logiciel qui gère les parts. En résumé, c'était tout. Ce qu'on appelle aujourd'hui système d'information, application métier, digital, etc. Donc une personne pour tout ça, qui n'était même pas à plein temps chez nous. Et aujourd'hui, quand tu réunis, parce que maintenant, aujourd'hui, c'est deux services, on a plus de 12 personnes. Uniquement sur cette partie-là ?

Digitalisation numérique. Voilà, cybersécurité. Donc les outils, la sécurité, la data, la détention de la data aussi. C'est bien. L'utilisation, l'exploitation de la data, parce qu'on développe aussi des outils pour pouvoir mieux t'en servir. C'est un vrai sujet. Je pense que ça aura toujours une utilité. Maintenant, je déplore que la tendance des régimes politiques actuels aille vers une exposition de nos données sans nous en assurer la sécurité. Ils nous en ont fait la preuve dernièrement. Oui, bien sûr. Parce qu'on va vers une convergence, vers des nœuds où il faut qu'on centralise toutes vos informations. C'est le pendant. Ça va créer des plus grosses cibles pour les hackers et pour les pirates.

Je suis 100 % d'accord avec toi. Très juste. C'est comme ça. Je reste un peu sur les convictions. Je ne sais pas si c'est induit l'un ou l'autre, dans quel sens, mais à partir du moment où tu digitalises, que tu fais du numérique, tu t'offres aussi des moyens, à un moment donné, de décimaliser les parts, par exemple, ou de les souscrire en ligne. Ça a ouvert, et je sais que c'est aussi un cheval de bataille d'Inter Gestion depuis des années, et c'est un mot qui me tient particulièrement à cœur pour ceux qui me connaissent un peu. Vous avez démocratisé l'accès à la SCPI en réduisant le prix de la part puisqu'il a été réduit. Ça aussi, c'est une vraie conviction ?

Tu réduis le ticket d'entrée. Oui, c'est une vraie conviction parce qu'à mon sens, c'est ce que je disais au début. C'est un produit qui est trop peu connu, qui devrait faire partie de l'épargne de chaque Français, qu'il en ait plus ou moins. C'est un produit, pour le rendre accessible à tous, parce que j'ai toujours l'habitude de dire qu'il n'y a pas de petite souscription. L'épargne d'un particulier, son importance ne dépend pas du montant, mais plutôt de l'intention qu'il y a derrière, des efforts qui ont été faits pour la constituer. Parce que c'est vrai que pendant longtemps, la SCPI, parce qu'il y avait ce sous-jacent immobilier, on avait l'impression qu'il fallait un ticket d'entrée.

C'était réservé. Un peu gestion de patrimoine. Alors qu'en fait, c'est propre à tous les épargnants. C'est-à-dire que grosso modo, c'est là où les banques, indirectement, avec leurs clients classiques, clients banque normale, auraient tout à fait dans leur panel la possibilité de proposer des parts de SCPI pas chères avec des montants d'épargne mensuels finalement tout à fait cohérents avec les autres produits. Tout à fait. Ils ne le font pas, mais tant mieux pour nous. Des parts de SCPI, elles ont pu le faire. Elles ont été un peu en retrait avec les actualités des dernières années. Mais c'est vrai qu'elles en ont proposé à leurs clients. Après, l'épargne programmée là-dessus, nous, on discutait avec un partenaire distributeur banque, ils n'étaient pas encore super chauds.

Alors chez vous, c'est quelque chose de très prégnant. Oui, c'est très prégnant et je pense que ça répond à beaucoup d'objectifs. C'est vraiment quelque chose qu'il faut mettre en avant. Surtout quand tu étoffes ta gamme. Parce que finalement, si tu peux avoir accès aux trois maintenant, tu n'es pas obligé de programmer tout le temps sur CRISTAL Rente. Tu peux mettre un peu de chaque. Exactement. Selon les moments, selon le market timing qui est propre à mes confrères. Tout à fait. Très bien. Troisième conviction pour finir là-dessus. Évidemment, on en a beaucoup parlé depuis le début, mais je veux juste que tu rappelles quand même, parce que c'est quelque chose qui est important.

L'indépendance, on ne va pas reparler de l'indépendance, on en a déjà parlé, mais qu'est-ce que ça impose de choisir de rester indépendant ? Parce que j'imagine, on ne va pas rentrer dans le détail, vous avez dû être approché, peut-être déjà un peu dragué par des grands groupes, des assureurs, des banquiers, des foncières. C'est une exigence pour vous, l'indépendance ? C'est quelque chose en plus qui vous maintient un petit peu éveillé ? Je vais dire ça comme ça. Tu penses que tu as besoin de rester comme ça en indépendance pour rester finalement dans l'innovation, dans la remise en question, etc. ? Je pense que ça a plusieurs incidences. La première, c'est que tu ne vas pas forcément bénéficier du coup de pouce que pourrait être l'apport d'un instit dans les moyens qui seraient mis à ta disposition pour- Soit développer, soit distribuer.

Pour assurer ton développement d'une manière ou d'une autre, c'est aussi pour développer de manière plus importante. Mais en même temps, on a aujourd'hui ce confort de pouvoir projeter notre développement sans justement avoir besoin de faire appel à un tiers. Quand tu es indépendant, tu remets le compteur à zéro chaque année. On n'est pas encore dans une situation confortable à ce niveau-là. Est-ce que ce n'est pas le signe d'une pérennité entre toi et moi, Émilien, en vrai ? Est-ce que quand tu deviens trop gros, trop sûr de toi, avec de la trésorerie, c'est-à-dire tu deviens presque toi-même ton institutionnel au-dessus, tu n'as même plus besoin d'avoir un actionnaire, tu perds un peu quelque part ton indépendance parce que tu es trop gros, donc tu n'as plus cette sensation de danger.

Je ne sais pas si le danger est le bon mot. Non, mais je vois ce que tu veux dire. D'être dans une taille. Et plus d'un milliard, c'est déjà quelque chose de sérieux. Mais est-ce que ça te maintient, je redis le mot, est-ce que ça ne te maintient pas éveillé ? Ça te pousse toujours parce que la zone de confort s'éloigne toujours. Évidemment. Tu recrutes. Un milliard, plus d'un milliard, c'est bien, mais il faut aller chercher plus. Et puis quand on sera à plus, il faudra continuer. En réalité, tu es en perpétuel renouvellement. Donc oui, ça te pousse, c'est ce que je disais, remettre le compteur chaque année, ne pas se reposer sur ses lauriers, se réinventer, avoir un regard critique sur ce qu'on fait, reconnaître ses erreurs.

Ça, c'est ce que j'essaye d'insuffler souvent au bureau pour avancer. D'où le fait que- Certaine humilité. En fait, garder les pieds sur terre. Oui, c'est ça. Ça te fait faire moins de bêtises. Ça ne veut pas dire que tu ne fais pas de c*******s de temps en temps, mais tu fais plus attention. Se réinventer, c'est très important quand on est une boîte, a fortiori, qui est là depuis un certain temps. Elle a le côté familial, donc traditionnel, mais si elle se réinvente, forcément, c'est un bon fonctionnement. Et je rappelle, c'était marrant parce que tu as dit tout à l'heure : CRISTAL Care n'est pas une nouvelle SCPI, c'est une SCPI nouvelle génération.

Donc on se réinvente. Tout à fait. Ça semble bête, mais c'est une vision. Moi, ce que j'aime aussi chez Inter Gestion, on se réinvente et en même temps, je trouve qu'on marie parfaitement la sagesse et l'expérience des anciens. Mon père est toujours présent, mais il n'y a pas que lui. On fait un clin d'œil à Franck, c'est obligé Il commence à... Non. Non, je rigole. Entre deux. Non, mais si. On a cette chance d'avoir Un staff pluri-générationnel qui fait qu'on a à la fois la sagesse, l'expérience et le recul sur les choses et qu'on est énormément dans la transmission. Et en même temps, beaucoup de collaborateurs qui sont extrêmement jeunes. Depuis que je suis arrivé, donc depuis une dizaine d'années, il me semble qu'on a eu au moins 30 naissances pour te montrer un peu la génération.

30 naissances, ce n'est peut-être pas beaucoup. On ne l'a pas dit, mais tu es arrivé en quelle année ? Et puis surtout, on est passé d'une trentaine de collaborateurs à à peu près 75. Sur un nombre réduit comme ça, c'est quand même pas mal. Je suis arrivé en 2014. C'est ça, donc ça fait 12 ans. La sagesse, l'expérience d'un côté et le dynamisme, la fougue de la jeunesse de l'autre, bien canalisés, ça promet de faire de belles choses. Parfait cocktail. Ça pourrait être la phase de conclusion, mais non, parce que j'ai une troisième mini-séquence à faire faire à Émilien. C'est parti. Allez, dernière roue de la journée. J'en suis désolé, mais il faut bien qu'il y ait une fin à toute bonne chose.

Allons-y, Émilien. C'est parti. Allez, le violet, il était juste là. Il ne reste pas beaucoup de temps et en plus, c'est une mini-séquence qui peut aller très vite. On essaie vraiment d'être spontané. On va faire un vrai ou faux spécial SCPI. Tu connais le principe, ce n'est pas très compliqué. Une SCPI, c'est de l'immobilier sans souci. C'est vrai pour le client et c'est faux pour la société de gestion. On gère. Vous absorbez. On absorbe, exactement. On est écran entre les soucis, parce que l'immobilier sans souci, ça n'existe pas. Mais la SCPI, pour le client, oui, sans souci. Le rendement d'une SCPI est garanti. Non, le rendement d'une SCPI n'est pas garanti et les résultats passés ne préjugent pas des résultats à venir.

Voilà, ça, c'est parfait, tout le monde sera content au service com. Le taux de distribution est le meilleur critère pour choisir une SCPI. C'est un critère parmi d'autres et je dirais que ce n'est pas le meilleur. Une SCPI ancienne est pénalisée par son historique. Vrai, faux. Là, tu me coince un peu. Espagnol sicilien, énormément, puisque c'est oui ou non. Non, l'historique, c'est aussi un Track Record, donc en ça, c'est positif quand il est bon. Il y a deux façons de voir les choses. Il y a le Track Record historique qui est bon, qui ne serait pas un frein à une SCPI mature. Et puis, pour certaines, l'historique, c'est aussi l'historique des achats, donc des acquisitions, et ça peut se traduire en un patrimoine qui est devenu complètement obsolète.

Voilà pourquoi j'étais un peu partagé. Très bien. Il y a du pour et du contre. C'est très juste. Celle-là est assez simple, on a la réponse, mais les commerces alimentaires sont devenus des actifs défensifs. Oui, par voie de fait et très prisés après nous. Cette question est intéressante. Elle rebondit sur ce que tu as dit sur le fait de l'absorption de la complication. La pierre papier est plus simple à comprendre que l'immobilier en direct. Est-ce que tu aurais la même réponse ? Plus simple, oui, pour le client, pas forcément pour la société de gestion parce que ça reste quand même assez complexe. Je pense que ça reste quand même assez simple à comprendre du fait de la nature du sous-jacent.

Je veux dire en termes d'investissement, que ce soit du direct ou non direct, vous avez locé dans de l'immobilier. Après, dans la pratique, au quotidien, en effet, il y a l'envers du décor et il y a tout le travail qui est fait, de la collecte jusqu'à la transformation, ensuite, la gestion du patrimoine avec les contentieux immobiliers, les aléas, etc., les retards des impayés. Tu confirmes qu'il faut se renseigner quand on est professionnel du patrimoine sur comment est montée la SCPI, est-ce qu'elle s'endette ou pas, comment elle achète. Tu vois ce que je veux dire ? Ça a l'air très simple comme ça au final, mais il faut qu'on soit, nous, professionnels, très prudents dans la question.

Je n'avais pas pensé. Non, je précise parce que je prends mon spectre à moi. Encore une fois, c'est un peu le fond de ce qu'on s'est dit ces dernières minutes, c'est qu'il faut regarder au-delà des apparences. Il faut des regards sur les dernières années. Il faut creuser un petit peu, tout à fait. Et il faut faire attention à l'atterrissage. Oui, ce n'est pas parce que le risque est mutualisé, etc., qu'à un moment donné, tu ne peux pas avoir en face de toi une société de gestion qui, volontairement ou involontairement, a surpayé un truc et donc tu te retrouves finalement toi. Il y a la faculté aussi, Franck en parle souvent, mais la faculté à collecter.

Pour faire vivre un fonds, il faut quand même l'alimenter. Bien sûr. Surtout quand c'est des SCPI à capital variable, évidemment. Exactement. On va finir sur cette petite phrase, parce que j'ai relevé quand même, on est de la même génération : l'important, ce n'est pas la chute, c'est l'atterrissage, pour ceux qui connaissent leurs classiques. Je vais finir avec la petite question, elle était avant, mais je vais la mettre en dernier pour finir là-dessus. Tu réponds à la fois c'est ta conviction personnelle ou en tant que représentant d'Inter Gestion, au final, puisque c'est un grand sujet en ce moment, les frais d'entrée sont-ils le vrai sujet des SCPI ?

J'aimerais bien avoir ton avis parce que tu sais que c'est un des sujets sur lequel on déballe plus avec nos clients, nous, quand on est sur le terrain. Est-ce que c'est le vrai sujet, les frais d'entrée ? Avec ces nouvelles générations des SCPI, avec d'autres produits qui n'ont pas de frais ou des frais induits, suivez mon regard, qu'on ne connaît pas, ce qu'on appelle les up-front. Je pense que ce n'est pas le vrai sujet dans le sens où c'est quelque chose qu'il faut admettre, c'est inhérent à la construction d'une SCPI et c'est nécessaire. Maintenant, que ça en devienne un sujet parce que certains ont cru que c'était une bonne idée de proposer du zéro frais, c'est dommageable.

Non, pour moi, ce n'est pas un sujet, c'est la meilleure façon de distribuer le produit, de le faire de manière sereine, de rétribuer un conseiller qui fait la démarche d'expliquer. Qui cifre. C'est important aussi. Qui a pris en compte les objectifs de son client, qui a répondu, qui respecte tout un cahier des charges, c'est nécessaire. Et c'est un produit qui est construit comme ça, il n'est pas adapté. C'est aussi une protection de liquidité, Émilien, non ? Le fait d'avoir des frais importants, c'est induit que tu dois le garder un certain nombre d'années. C'est évident. C'est évident, mais c'est bien de le rappeler, c'est important de le rappeler.

Oui, quand je dis c'est évident, c'est noté. On vit que la durée de détention conseillée est d'une dizaine d'années. En effet, c'est le temps d'amortir les frais. Généralement, en fonction de ce que dégagent les SCPI, en deux ou trois ans, tu les as amortis. Tu as bouffé de rendement. Tu as bouffé le rendement pour les amortir, donc tu te projettes sur un terme plus long. Le côté entrée sans frais pourrait faire penser au souscripteur qu'il peut partir quand il veut. Et pour certains, ils se sont rendu compte qu'ils pensaient pouvoir partir au bout de trois ou cinq ans, mais non, maintenant, c'est passé à six ans. On rattrape les effets d'annonce et la réalité revient au galop.

J'en appelle à l'équipe de Zoom Invest. On va essayer de récupérer le petit piano de Thierry Ardisson où on avait des petits sons, parce que là, ça fait deux fois qu'on aurait pu mettre le bruit du flingue avec le silencieux. Ça aurait été parfait. J'adorerais avoir ce truc-là. C'est une idée, Lucas, si tu me regardes. Merci beaucoup pour cette mini séquence. On va finir avec une conclusion. Je vais te poser des questions qui sont un peu plus pour te connaître toi mieux. Il n'y a aucune bonne réponse, c'est des réponses qui t'appartiennent et donc qui seront partagées par nos auditeurs et nos spectateurs, on l'espère. Mais c'est important parce que j'aime bien savoir un peu qui tu es en vrai.

Que fais-tu pour te déconnecter de ton quotidien professionnel ? Ça a trait peut-être à mes origines. Moi, ce que j'aime beaucoup, c'est cuisiner. Et après, j'ai d'autres passions : le jardinage, les Lego, le bricolage. En fait, toutes les activités qui vont faire que tu vas pouvoir te concentrer sur quelque chose. Déconnecte. Et ça va me faire ne penser qu'à ça. Ça, ça fait du bien. Lego, il y a un lien avec l'immobilier, évidemment. Oui, j'ai aimé les Lego avant de me pencher sur l'immobilier, mais en effet, c'est ça. Je dirais en premier lieu, c'est la cuisine. C'est vraiment le côté abstraction que ça me procure. Mardi prochain, vers 20 h 15, chez toi, c'est ça ?

C'est quoi ? C'est linguini à la niçoise. Vas-y. Je note. Sans réfléchir, un livre à recommander ? Celui que j'aime beaucoup, c'est Le Fil de l'épée du général de Gaulle. Ok. Pourquoi ? Il y a beaucoup à y prendre en termes de management et la critique qu'il peut faire de certaines élites est véritablement d'actualité. J'invite les spectateurs à le découvrir ou à le relire. Comme quoi, il y a 70 ans, il y avait déjà des choses qui étaient assez évidentes pour tout le monde. C'est assez édifiant. J'aime beaucoup. Là, attention à ta réponse. Un podcast ou un média incontournable selon toi ? En podcast intéressant, après, ça dépend aussi des invités, mais j'aime bien les Thinkerview.

Je ne connais pas. Il faut aller chercher sur Internet. Thinkerview ? Oui. Et sinon, un média dans la profession du patrimoine qui est formidable, qu'il faut absolument recommander aux autres ? Zoom Invest. J'ai eu peur. C'est évident. J'ai eu peur. Mon humour n'est pas partagé par tout le monde. Allez, ça, c'est plus important. Le meilleur conseil qu'on t'ait donné dans ta vie, si tu dois en citer un, mais si tu en as deux, c'est bien, mais est-ce que tu as l'impression comme ça qu'il y a quelque chose qui t'a marqué ? Ça peut être un détail, mais sur lequel tu t'es très souvent appuyé dans des moments durs ou des moments plutôt cool. Non, le conseil que j'ai reçu de mon père, que je n'applique pas forcément toujours, mais s'il me le prodigue et qu'il me le répète souvent, c'est pour, comme il dit, me faire gagner du temps, des années, parce que lui, il a mis des années à atteindre ce niveau de recul sur les choses.

C'est hyper important. En ça, il est impressionnant. Il essaye de faire en sorte que si je peux atteindre son niveau- De sagesse, quelque part ...plutôt que lui, il m'aura légué ça. Mais il a totalement raison et à chaque fois que ça sort de ce cadre-là, ce n'est jamais- Positif ou constructif. Non, ce n'est jamais positif. C'est véritablement le recul sur les choses, l'esprit critique. L'esprit critique, je l'ai. Le recul sur les choses, le calme, c'est quelque chose, je pense, qui s'acquiert avec les années. Et donc il est bon de se le faire répéter, parce que c'est quelque chose que je transmets également. Quand je vois se reproduire les mêmes schémas de réaction chez mes collègues, je transmets le message dans le même but : leur faire gagner des années sur ça.

C'est parfait. On va rester sur cette belle philosophie de vie. Allez, ça, c'est la petite question piège pour finir sur un petit sourire. Si je prends ton téléphone, est-ce qu'il y a une photo vintage que tu pourrais nous céder, qu'on pourrait montrer ? Non, sur le téléphone, je n'aurais pas de photo vintage. Après, quelque chose de remarquable, c'est la photo que j'ai sur ma carte d'identité actuellement, une tête de bandit corse. On vérifie ça et vous vous ferez une idée. Il est sicilien-espagnol, il travaille dans l'immobilier, il a une tête de bandit corse. C'est une blague, évidemment. Émilien, merci beaucoup pour ton temps. Merci pour ta sincérité.

Merci Stéphane. C'est très gentil d'être venu passer ce moment-là avec nous. Ce n'est pas toujours simple comme exercice, mais tu t'en es hyper bien sorti et je suis ravi d'avoir fait ta connaissance. Évidemment, vous retrouvez toutes les actualités d'Inter Gestion, Inter Gestion REIM et Inter Gestion Groupe, sur les réseaux, évidemment, auprès de l'équipe du sacré Franck qui t'accompagne au quotidien. On se salue encore une fois. Exactement. On se dit à bientôt et pour un prochain Track Record sur Zoom Invest, évidemment.