MNK Partners : comprendre les cycles pour mieux diversifier

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Nicolas, merci de venir me rejoindre sur le stand de Zoom Invest pour ce Patrimonia 2026. Comment ça va ? Super. Merci Stéphane de m'accueillir. C'est toujours un plaisir de te voir. Exactement, je t'accueille en outre. Comment ça se passe ce Patrimonia encore une fois ? Pour MNK, c'est important d'y être, j'imagine. Ça fait combien d'années maintenant ? Il y a deux questions dans la question. Un, c'est important d'y être. Comme tu as pu le voir, on sponsorise les escalators, on sponsorise les badges. Pour nous, c'est excessivement important. C'est un rendez-vous qui est complètement incontournable et on a envie d'avoir de la visibilité. On a une marque et une SCPI qui est de plus en plus connue. Donc on est vraiment toujours contents de rencontrer nos partenaires et de pouvoir discuter plus calmement avec tout le monde. Très bien. Justement, tu parlais des partenaires, je rebondis un peu là-dessus. Comment s'est passé le marché entre Patrimonia et l'année dernière ? On était ensemble sur ce plateau. Comment vont les CGP ? Comment ils se sont intéressés à la classe d'actifs et évidemment, plus globalement ou plus précisément, à vos produits ? La classe d'actifs SCPI, c'est une classe d'actifs qui a été chahutée ces dernières années. On a connu, tous les deux d'ailleurs, les plus hauts avec des collectes annuelles à 10 milliards. Là, je pense qu'on est quand même revenu à une réalité de marché, une collecte annuelle qui est quelque part entre 4 et 5 milliards, qui est finalement un petit peu l'historique de la SCPI. Les CGP ont bien compris l'intérêt du produit sur la distribution de revenus. Ils ont bien compris aussi, et ça, ça a été un vrai travail de pédagogie de la part des chambres, de la part aussi des sociétés de gestion, de comprendre que la SCPI, c'est un produit d'allocation. Donc il fallait mixer justement les différentes SCPI au travers du portefeuille des clients. Finalement, il y a de plus en plus de monde qui va être éligible à ces différentes allocations. Il y a toujours quelques mastodontes qui drivent le marché. On va dire qu'il y en a cinq qui vont faire 100 % de la collecte, ce n'est pas Pareto, mais presque. Mais en revanche, des jeunes pousses comme nous, parce que finalement, on va fêter notre deuxième année, qui fonctionnent bien, notamment sur une poche diversifiante avec pas mal de performances. Donc une très bonne collecte. Depuis l'année dernière, on a vraiment changé de catégorie. Quand on s'est vus l'année dernière, on était une jeune SCPI qui collectait un petit peu. Là, on commence à être une SCPI plus intégrée au marché, qui a des chiffres de collecte. Qui collecte un peu plus. On collecte beaucoup plus. Je peux discloser les chiffres, mais tu n'en parleras à personne, on fait 15 millions sur ce troisième trimestre. On l'a fait sur le trimestre précédent, c'est 30 % d'augmentation, avec de plus en plus de partenaires qui nous font confiance. Une équipe qui se structure en plus autour en régional, donc ça permet d'avoir un vrai maillage. C'est bien parti, c'est super. Tout va bien. Dans le contexte aujourd'hui de l'arrivée des néo-SCPI avec le frais zéro, le pas de franchise, etc., comment vous vous positionnez ? Ça me permet de te passer la main justement sur les caractéristiques de la SCPI Horizon. La SCPI Horizon, c'est un modèle qui est plus classique parce que c'est un modèle avec commission de souscription et frais de gestion, donc assez classique. Mais la réalité, c'est que tout le monde a à peu près les mêmes frais. C'est à quel moment on va les payer ? Le sans frais, parce que vous sortez avant vous payez les frais, les commissions d'investissement. Nous, on a voulu un système excessivement clair, c'est qu'il y a deux lignes de frais chez nous, la commission de souscription et la commission de gestion. Il n'y a pas d'autres frais, concrètement, pas de désinvestissement, investissement, etc. Donc c'est très lisible et pour le CGP et pour le client. Oui, ça reste finalement le mécanisme classique qui aussi évite de s'induire en erreur sur la liquidité potentielle d'une SCPI à deux ans. Exactement. On s'engage sur du long terme. Exactement. C'est un produit long terme, la SCPI. La moyenne de détention en France d'une SCPI, c'est 22 ans. Donc c'est vrai que même si la commission de souscription peut faire un petit peu douter au début, sur la durée, ça va s'amortir. Je te rappelle qu'on a distribué 12,90 d'autodistribution l'année dernière, mais que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Je n'ai même pas eu le temps de le dire. Et l'autodistribution ne sera jamais garantie. Était traumatisé, c'est très bien. Voilà, en un an, on avait récupéré concrètement, vu qu'on va le garder encore une vingtaine d'années derrière. C'est un système qui fonctionne très bien. En quelques mots, les actifs visés, le fonctionnement d'Horizon, tu peux nous le rappeler en une minute ? Bien sûr, c'est la première SCPI qui est drivée par la data, justement pour les anglicismes, mais en tout cas sur laquelle on a un modèle quantitatif qui va nous permettre de piloter les cycles. Nous, on est éligible à l'ensemble des pays de l'OCDE. Donc le but, c'est d'avoir un œil partout. Un terrain de jeu large. Exactement. Et sur toutes les thématiques du tertiaire. Pour être capable de tout comprendre et de tout analyser, il nous fallait un outil scientifique, d'où l'approche quantitative. Aujourd'hui, c'est une SCPI qui est très centrée sur l'Europe, mais on reste très ouvert à d'autres géographies. On l'a dit il y a quelques semaines, on est très actif sur le Canada et on regarde tout le reste. C'est-à-dire que peut-être, on se reverra dans quelques semaines, je te parlerai du Japon, je te parlerai de l'Australie, je te parlerai de l'Amérique du Nord. C'est super pour nos clients parce que ça ouvre des perspectives, évidemment, dans ton investissement. Bien sûr, plus le terrain de jeu est large, plus je suis diversifié, plus je vais pouvoir justement mutualiser mes différents investissements et toujours être sur le meilleur cycle au meilleur moment. Évidemment, et je le rappelle, MNK Partners, par l'expérience de son fondateur et de son équipe, ce n'est pas qu'une SCPI récente. Est-ce que tu peux nous parler d'une autre solution ? Bien sûr. La SCPI Horizon, on a fait le tour. Je termine juste pour te teaser un petit peu sur le taux de distribution prévisionnel de l'année 2025, qui, encore une fois, n'est pas garanti. Les performances passées. Les performances passées, tout ça, on connaît. On va finir probablement encore avec une performance à deux chiffres. Ah bon ? On a donné 13,90 de performance globale annualisée l'année dernière. On devrait atterrir pas loin de ça, aux alentours des 13, logiquement, encore pour cette année. Magnifique. Donc prouver que la SCPI, ce n'est pas toujours un sous-jacent dilutif. C'est-à-dire que faire 13 une première année et finir à 7, c'est très déceptif. Nous, on va essayer de maintenir un palier haut sur une très longue période avec des performances à deux chiffres qui ne vont pas durer toute la vie, mais en tout cas sur lesquelles on a une bonne visibilité pour l'instant. Je rappelle, sans avoir un risque exponentiel par rapport aux autres, c'est vraiment une technique de gestion qui, pour l'instant, vraiment porte ses fruits. Exactement, Stéphane. Et l'autre sous-jacent qu'on propose chez MNK, c'est le fonds Global Core, qui est un FPS, donc fonds professionnel spécialisé, éligible pour les clients qui veulent mettre 100 000 euros ou plus, ou 30 000 euros s'ils sont professionnels du patrimoine comme toi, par exemple, ou qu'ils ont déjà fait une solution. Ils ont déjà fait un C'est un fonds distributif. Pion averti. Exactement. Un fonds distributif pour investir sur de l'immobilier core à l'international. C'est un fonds qui est assez défensif aujourd'hui parce que vu le marché, vu les taux, vu la complexité du monde, il faut être capable d'avoir une visibilité de sortie à cinq ans aujourd'hui, parce qu'il reste cinq ans sur ce fonds. C'est un fonds qui est très investi sur de l'hôtellerie, de tourisme d'affaires en Royaume-Uni et en Pologne et qui est aussi investi sur des crèches en Irlande. C'est un fonds qui distribue 6 % par an, sur lequel il reste cinq ans. C'est logé dans un contrat d'assurance vie luxembourgeois, personne physique, personne morale. J'allais te poser la question comment on souscrit. J'ai ma réponse. Tu as tout. Un petit mot pour finir, comment tu résumerais l'après-Patrimonia sur cette fin d'année ? Qu'est-ce que vous attendez chez MNK ? On attend un bon rallye. Tu vas me dire que je ne pense qu'à la collecte, mais on attend quand même un bon rallye de collecte. En même temps, c'est ton métier quand même. C'est mon métier aussi. Non, mais on a un très beau développement. On est à 71 millions aujourd'hui parce qu'on a signé l'acquisition en Italie de deux hôtels. Aujourd'hui, on est à 71 millions de valeur d'actifs sur la SCPI. Ce serait prétentieux d'imaginer d'arriver au 100, mais à la limite, pourquoi pas, donc d'aller cloper ce 100 millions de valeur d'actifs d'ici la fin de l'année grâce à l'aide des partenaires. Parfait. Merci beaucoup Nicolas et bonne fin de salon. Merci beaucoup Stéphane. À très vite.