Remake Kross : Une SCPI 100 % hors de France

Bonjour à toutes et à tous, j'espère que vous allez bien. C'est Amaury de Tonquédec. Vous êtes sur Zoom Invest, c'est le Talk Immo. Et aujourd'hui, on va parler de la fameuse pierre-papier, ces SCPI qui vous permettent de vous exposer à l'immobilier sans le gérer directement. Et pour en parler, qui mieux que quelqu'un qui a plus de 20 ans d'expérience dans la gestion de fonds immobilier et qui a déjà bousculé les codes du marché, et qui continue à le faire, on va le voir dans quelques instants. J'ai le plaisir de recevoir aujourd'hui Nicolas Kert, Président et Co-Fondateur de Remake. - Bonjour Nicolas. - Bonjour Amaury. C'est un plaisir de te recevoir. Je pose un petit peu les bases.

Remake, c'est une société de gestion immobilière que tu as créée il y a 5 ans avec David Seksig. L'idée, c'est de proposer une approche assez opportuniste de l'immobilier en allant chercher des marchés et les actifs que vous jugez les plus intéressants. Et vous jouez beaucoup selon les cycles. Côté SCPI, vous avez lancé deux SCPI : Remake Live en 2022 et puis Remake UK en 2025. Mais si tu es là aujourd'hui, c'est parce qu'il y a une petite nouvelle qui vient de sortir. Mais suspense. D'abord, on aimerait savoir un petit peu, Nicolas, où en est l'épargne immobilière en France, où en est la collecte des SCPI et puis des fonds immobiliers en général. Globalement, la collecte des SCPI a baissé de 50 % par rapport à son plus haut en 2022.

C'est une baisse mais ce n'est pas un arrêt. Si on regarde de plus près, on voit que cette collecte a convergé vers un nombre très réduit de SCPI. Et comme par hasard, des SCPI qui ont été créées récemment et qui surfent sur le cycle de marché : des prix qui sont bas, des valorisations qui sont basses, des taux de rendement élevés, et donc des performances pour ces SCPI qui sont plutôt bonnes. Néanmoins, il faut relativiser : l'épargne immobilière non cotée des Français, c'est moins de 1,5 % de l'épargne globale. Ça reste une niche qu'il faut faire grandir. C'est une niche qu'il faut faire grandir. Et puis, tu vas nous dire dans quelques instants en quoi tu vas contribuer à le faire. Comment expliques-tu les 50 % de baisse ?

C'est simplement qu'on est passé d'un marché extrêmement demandé avec des valorisations qui montaient, des taux de rendement qui baissaient. Et comme l'argent appelle l'argent, qu'il y a eu des effets de mode, assez logiquement, la collecte a progressé jusqu'en 2022 de façon assez importante. Puis quand le marché s'est retourné, il y a eu une défiance sur ces produits-là, défiance qui a été relevée par ces nouveaux acteurs qui ont intégré le marché à partir de 2021 et qui collectent aujourd'hui, contrairement à des acteurs plus anciens qui aujourd'hui ont quasiment disparu du marché de la collecte. Comme ça commence à recollecter un petit peu, tu sors une troisième SCPI avec Remake qui s'appelle Remake Kross. Pourquoi Remake Kross ?

Sachant que vous avez déjà deux belles SCPI, pourquoi en faire une troisième et celle-là en particulier ? Exactement. On a déjà une logique de gamme dans notre société pour adresser un maximum de réseau, un maximum de clientèle, mais surtout c'est une réponse de terrain qui a été faite à travers Remake Kross : c'est de dire "Très bien pour Remake Live... " Remake Live est une SCPI désormais sortie de son adolescence, elle est adulte, elle a 1 milliard d'euros d'actifs. Elle n'a pas arbitré la performance contre le risque parce qu'aujourd'hui, avec des immeubles autour d'un rendement de 7,25 %, elle a aussi une maturité de ses baux de plus de 9 ans.

Donc c'est 1 milliard d'euros avec une maturité des baux de plus de 9 ans, donc c'est une SCPI désormais adulte mais solide sur ses appuis. Il lui fallait une petite sœur pour faire plus, pour aller plus loin, pour faire peut-être un petit peu plus de perf, un petit peu plus de risque aussi en contrepartie. Avec Remake Kross, on va aller plus loin en termes de diversification, notamment géographique, que Remake Live. Je trouve ça très intéressant parce que Remake Kross, c'est un peu tout sauf la France. C'est 100 % hors de France. Pourquoi faire ça ? C'est le parti pris. Remake Kross, son design fait qu'au départ, cette SCPI ne sera pas distribuée en assurance-vie, contrairement à Remake Live, qui est distribuée en assurance-vie.

Simplement, l'absence de frais d'entrée de Remake Live fait que l'intégration en assurance-vie est plus facile. Vous noterez que la plupart des SCPI disponibles en assurance-vie, il n'y en a pas beaucoup aujourd'hui, ce sont des SCPI sans frais d'entrée, comme par hasard. Les SCPI avec frais d'entrée posent ces difficultés. Nous n'avons pas vocation à référencer ce produit en assurance-vie. Par conséquent, il est détenu en direct. Et vous le savez, 50 % de l'épargne des Français globalement est investi en immobilier, des revenus fonciers, à l'IRPP, aux prélèvements sociaux. Ce qui fait que dans le pire des cas, vous pouvez avoir jusqu'à 60 % de fiscalité sur vos revenus fonciers.

À quoi ça sert de proposer une offre détenue en direct à des clients particuliers en leur disant : "Vous allez investir en France, là où vous avez déjà investi, et puis vous allez potentiellement avoir une fiscalité jusqu'à 60 %”, ce qui n'est pas le cas de la fiscalité des revenus étrangers. Le fait que ce soit 100 % hors de France, c'est pour des raisons fiscales. Est-ce que c'est aussi parce que vous êtes peut-être un petit peu inquiet sur la conjoncture en France, vous trouvez le marché moins dynamique... C'est pour des raisons de marché aussi ? Ou alors, c'est uniquement principalement fiscal et pour diversifier, sachant que vous en avez déjà une qui adresse le marché français ?

C'est pour diversifier l'épargne de nos compatriotes, l'épargne des Français. Les Français sont de gros investisseurs locatifs, investis en logement essentiellement, et donc bénéficient de revenus fonciers fiscalisés en France. On leur propose un produit qui ne sera pas fiscalisé sur les mêmes bases que le propre immobilier qu'ils ont. C'est une diversification de leur épargne. Évidemment, la fiscalité en France est très élevée, on le sait, mais au-delà de ça, le marché français reste opportun. D'ailleurs, Remake Live continue d'investir en France, à peu près 20 % de son allocation, et ça reste quand même l'un des plus gros marchés d'Europe.

Aujourd'hui, nous, on pense qu'il n'est pas très opportun en termes de prix, c'est-à-dire que les prix n'ont pas suffisamment baissé par rapport à d'autres pays, mais ça viendra. Peut-être qu'on surpondérera dans d'autres portefeuilles la France, mais pas sur Remake Kross. Ok. Rapidement, sur cette histoire de frais d'entrée, tu y as déjà un peu répondu, mais s'il y a des frais d'entrée, tout simplement, c'est peut-être parce que ça ne va pas s'adresser au marché de l'assurance-vie ? Exactement. Nous, on n'a jamais choisi entre frais d'entrée ou pas de frais d'entrée. D'ailleurs, on a créé Remake UK qui a des frais d'entrée.

C'est simplement que les frais d'entrée sont des circonstances qui, dans certains cas, sont positives, dans d'autres non. On a choisi de mettre des frais d'entrée sur cette SCPI, des frais d'entrée d'ailleurs plutôt dans la moyenne basse du marché : 12 % TTC. Des frais de gestion aussi plutôt très bas par rapport à la diversification internationale qui va être faite sur cette SCPI, 12 % TTC. On rappelle que la TVA est quasiment intégralement récupérable sur les revenus immobiliers, il ne faut pas l'oublier. Et puis, des commissions d'investissement. En dehors de ça, il n'y a pas d'autres frais. Ce qu'on veut dire par là, c'est qu'on a une simplicité de la lecture de nos frais : trois lignes de frais, pas plus.

On n'est pas en train de dire qu'une SCPI avec frais d'entrée est plus chère ou moins chère qu'une SCPI sans frais d'entrée. On sait qu'à un moment donné, les courbes se croisent. Il peut y avoir des discussions interminables sur le sujet. Simplement, comme ce produit-là n'est pas destiné à être référencé en assurance-vie, on peut choisir entre les deux modèles. Et on a choisi d'avoir une SCPI avec frais d'entrée, comme ça on contente tout le monde. Pour rester dans les pourcentages, vous visez un taux de distribution côté rendement de 6,5 % dans un marché où il y a certaines SCPI qui affichent du 7 voire 8 %. Est-ce qu'il y a une course au rendement qui devient tout simplement un peu dangereuse ? - Des promesses un peu mirobolantes ?

- Bien sûr. Le TRI prévisionnel de ce fonds-là est de 7,5 %, non garanti bien évidemment, dont le taux de distribution que tu mentionnais. On parle bien d'une performance long terme, sur 10 ans. Toutes les SCPI qui se lancent ont un effet boost lié à leur démarrage, lié à leur collecte et lié notamment au mécanisme du délai de jouissance. Les premières années de performance d'une SCPI ne seront probablement pas les performances futures de la SCPI, c'est un phénomène de cycle. La performance que tu donnais, c'était sur 10 ans. Aujourd'hui, on a des taux de rendement qui sont substantiellement supérieurs à ceux qui auraient été en 2022.

Puisque les taux ont remonté, les taux immobiliers ont remonté, donc on achète dans des conditions de prix plus basses, donc des taux de rendement plus élevés. Il est logique aujourd'hui d'afficher des taux de rendement immobiliers supérieurs à ce qu'ils étaient en 2022. Par contre, nous, ce qu'on ne fait pas, et on le démontre sur Remake Live, c'est qu'on n'arbitre pas le risque contre du rendement. Avoir du rendement supérieur mais une durée de bail plus courte, pour nous, c'est un mauvais risque dans une SCPI qui doit distribuer. Non, on n'ira pas faire la surenchère sur les taux de rendement immobilier. Il y a le rendement, puis aussi la plus-value avec Remake Kross. Vous dites privilégier plutôt le revenu à la plus-value.

Concrètement, est-ce que ça signifie que vous préférez aujourd'hui acheter des actifs déjà loués avec des rendements solides plutôt que de parier sur une revalorisation ? Oui. 7,5 % de TRI sur 10 ans, dont 6,5 % de taux de distribution, ça veut dire qu'il y a une revalorisation de 1 %. Évidemment, on ne va pas se gêner si on peut revaloriser. Si on entre dans un marché qui n'est pas cher et qui se revalorise, on crée de la valeur, lorsqu'on vend, on fait de la plus-value. Mais ce n'est pas l'objectif numéro 1 de la SCPI de créer l'essentiel de sa performance avec la plus-value, c'est bien d'aller chercher des revenus récurrents, parce que je rappelle qu'une SCPI, elle distribue.

Son objectif, c'est de distribuer, donc on va aller chercher des revenus. C'est un biais. Simplement, ce n'est pas parce qu'on ne sait pas le faire, c'est juste que c'est consubstantiel à l'existence de la SCPI. Il y a d'autres produits qui font très bien de la plus-value. La SCPI, c'est un produit de rendement. On va finir avec une dernière question, question conviction, la France veut savoir. Si je te donne 100 millions d'euros pour investir demain avec Remake Kross, je suis généreux, dans quels pays et sur quelles classes d'actifs irais-tu en premier ? Depuis le début de l'année, on a vu à peu près 8 milliards d'euros d'opportunités, essentiellement en Europe. On commence à regarder aussi d'autres pays du monde.

On rappelle que le reste du monde, en dehors de l'Europe, c'est une quatorzaine de marchés. Il n'y en a pas énormément qui offrent la même profondeur, la même transparence que les marchés européens. Donc 8 milliards d'euros de deal flow, qu'est-ce qu'on voit ? On a des choses à faire en Europe centrale, clairement. On est assez peu exposé en Europe méditerranéenne et on a un deal flow qui commence à nous intéresser, la Scandinavie aussi. Et puis, si je devais investir en dehors d'Europe, j'aurais un coup de cœur pour l'Australie, qui aujourd'hui est dans un cycle plutôt bas avec des taux très élevés, donc plutôt une opportunité acheteuse. On va aller un peu au soleil.

Merci beaucoup d'avoir été avec nous, Nicolas Kert, Président et Co-Fondateur de Remake. Bonne collecte et à très vite sur Zoom Invest !