Claresco Foncier Valor

Le marché: Le Fonds: Nos Perspectives: L’immobilier européen coté a poursuivi sa reprise en mai, mais de manière plus sélective que le rebond généralisé observé en avril. Notre indice de référence progresse de 0,5% mais le secteur immobilier a sous-performé les marchés actions européens (Indice StoxxEurope600 NR: +3,0%). Sur le plan macroéconomique, les tensions persistantes sur l’inflation, en particulier dans le secteur de l’énergie, alimentent les craintes d’un nouveau durcissement des politiques monétaires.

Les marchés n’excluent plus d’ailleurs des hausses de taux de certaines banques centrales, dont la BCE lors de sa réunion du 11 juin. La performance du secteur est restée très dispersée selon les segments. Les sous-secteurs les plus défensifs, tels que le logement alternatif (résidences étudiantes) et la santé (+5,3%), ainsi que le commerce (+4,1%), ont mené le rebond.

À l’inverse, les segments plus sensibles au cycle économique et au coût du capital ont accusé un retard, avec le self- stockage (-4,9%), les promoteurs (-1,8%) et le résidentiel traditionnel (+0,3%). (Source: Oddo BHF) Claresco Foncier Valor a enregistré une performance de +0,6% en mai, légèrement supérieure à celle de son indice de référence (+0,5%). Cette surperformance s'explique principalement par notre surpondération du secteur du commerce, et plus particulièrement par notre position dans IGD, dont les actifs commerciaux continuent de bénéficier d'une dynamique opérationnelle très favorable en Italie.

Notre exposition à Merlin Properties a également contribué positivement à la performance du portefeuille, la société profitant à la fois de la solidité de ses activités traditionnelles et des avancées réalisées dans le développement de son portefeuille de Data Center. Le mois a été marqué par les dernières publications trimestrielles des foncières européennes, globalement rassurantes. Les résultats du secteur résidentiel ont notamment mis en évidence la poursuite de la croissance organique des loyers, soutenue par des marchés locatifs toujours tendus dans plusieurs pays européens mais la priorité absolue est le désendettement tout particulièrement pour Vonovia.

Au cours du mois, nous avons participé à une conférence européenne dédiée au secteur immobilier coté, réunissant plus de soixante sociétés foncières et une centaine d’investisseurs institutionnels. Les échanges ont confirmé plusieurs tendances que nous observons depuis quelques mois au sein du secteur. Tout d’abord, malgré un environnement géopolitique et économique toujours incertain, les fondamentaux opérationnels des sociétés immobilières demeurent globalement solides.

Les taux d’occupation restent élevés, la demande locative est résiliente dans la plupart des segments et les équipes dirigeantes affichent une confiance intacte dans leurs perspectives d’activité. Le discours des sociétés s’est davantage concentré sur l’exécution opérationnelle et la création de valeur au sein des portefeuilles que sur les considérations macroéconomiques, traduisant une certaine normalisation du contexte après plusieurs années marquées par les chocs inflationnistes et la remontée des taux d’intérêt. La conférence a également mis en évidence une polarisation croissante entre les actifs de qualité et les actifs secondaires.

Dans ce contexte, nous restons particulièrement attentifs aux foncières disposant de patrimoines bien localisés, d’un fort pouvoir de fixation des loyers et de bilans solides. Nous constatons par ailleurs un regain d’intérêt pour les opérations de consolidation, notamment dans le commerce de détail, alors que plusieurs acteurs cherchent à renforcer leur taille critique. Enfin, si les investisseurs continuent d’attendre un catalyseur plus clair pour revenir massivement sur le secteur, les niveaux de valorisation (25% décote ANR, 16x FFO, 5% de rendement, source Kempen) demeurent attractifs au regard des actifs détenus et des rendements offerts.

Nous considérons que cet écart entre la qualité opérationnelle des foncières et leur valorisation boursière constitue toujours une source d'opportunités pour le fonds dans une optique de moyen et long terme.