« Cash is King », comment Alderan transforme la collecte de ses SCPI en outil de négociation et de sélection

Benjamin : Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Alderan avec Miranda Kairi. Bonjour Miranda. Vous êtes directrice de l’international et du fund management chez Alderan. Nous recevons également Benjamin Lebeau, directeur général. Bonjour Benjamin.

Vous êtes tous les deux gérants financiers des véhicules dont on va parler chez Alderan. Rapidement, Alderan aujourd’hui, c’est une société qui a presque dix ans, créée en 2015, avec 60 collaborateurs. Vous venez de passer le cap des 2 milliards d’euros d’actifs sous gestion sur vos principaux véhicules, notamment vos deux SCPI, ActivImmo et Comète.

ActivImmo est une SCPI de logistique et de locaux d’activité, première SCPI sur cette thématique en termes de capitalisation. Comète est plus récente et a plutôt vocation à investir à l’international.

La grosse actualité chez Alderan aujourd’hui, c’est la collecte. Quand on fait de l’immobilier, c’est très important parce que cela permet de continuer les investissements. Cette collecte est au rendez-vous. Qu’est-ce que cela représente pour vous, Benjamin ?

Benjamin Lebeau : Effectivement, c’est le point de départ de l’application de la stratégie et du déploiement de notre stratégie, notamment d’investissement en immobilier. C’est extrêmement important dans un contexte de marché où il faut se donner les moyens d’appliquer la stratégie que nous avons vendue à nos investisseurs.

Surtout, c’est une véritable opportunité dans le marché d’aujourd’hui. On sait que les valeurs ont clairement évolué dans le mauvais sens pour les propriétaires dans le courant 2023. Il y a eu des rattrapages de valeurs extrêmement forts, notamment sur certains marchés à l’international.

Nous sommes encore aujourd’hui, puisque cette situation perdure, dans un moment de marché extrêmement intéressant, où l’on va acheter des opérations sur de très hauts niveaux de taux. Nous sommes encore en mesure aujourd’hui d’acheter, avec une collecte abondante, la performance de demain.

Benjamin : On rappelle que 2023, puis l’année glissante jusqu’à juillet-août 2024, a été très compliquée sur le marché immobilier, avec du repricing à l’international, mais aussi en France. Miranda, comment déployez-vous cette collecte ? Vous faites partie des top collecteurs sur la partie SCPI. Ce n’est pas trop compliqué ?

Miranda Kairi : Sur les deux véhicules, on la déploie plutôt vite grâce à des stratégies qui sont diversifiées. ActivImmo fait de la logistique et des locaux d’activité en Europe. Comète intervient sur toutes les classes d’actifs en Europe, en Amérique du Nord et également en Océanie sur opportunité.

Nous avons donc un terrain de jeu large. Cela nous permet d’acheter vite, avec un terrain de jeu tellement vaste que l’on peut traverser les cycles, éviter de subir les effets de mode et pérenniser la performance de demain.

Ensuite, on la déploie plutôt bien. Le taux moyen des rendements à l’acquisition depuis le début de l’année est de 8,48 %. Ce chiffre ne veut rien dire tout seul, mais mis en perspective avec il y a deux ou trois ans, on aurait acheté ce portefeuille autour de 7 %. À qualité équivalente, aujourd’hui, nous constituons une réelle performance que nous allons essayer de pérenniser dans le temps.

Enfin, la collecte, finalement, c’est du pouvoir d’achat pour nous. Le pouvoir d’achat nous donne de la force, du pouvoir de négociation, mais également de la sélectivité. Nous pouvons nous permettre de dire oui à un marché, d’être attentistes sur un autre, de dire non à un autre marché, voire de casser des deals s’ils ne nous conviennent pas, puisque nous avons une multitude de choix. La collecte nous donne aujourd’hui cette force sur le marché.

Benjamin : Cette multitude permet la diversification et la mutualisation. Benjamin, cette collecte ne fait-elle pas peur ? On pourrait se dire : ils ont trop collecté, comment vont-ils déployer ?

Benjamin Lebeau : Cela ne doit pas faire peur. Cela nous rend éminemment responsables, mais cela ne doit pas faire peur pour deux raisons.

Premièrement, comme le disait Miranda, cela nous donne de la force. Cela nous permet de rester extrêmement sélectifs sur les opérations que nous faisons entrer dans les portefeuilles de SCPI.

Deuxièmement, aujourd’hui, c’est un bon moment pour investir. Il y a beaucoup d’opportunités à saisir pour capter la performance de demain. C’est donc le bon moment pour avoir une collecte abondante.

Sur le long terme, elle ne doit pas faire peur parce que nous allons éviter de répliquer les erreurs du passé. Quand vous collectez beaucoup avec un périmètre d’investissement restreint, par exemple uniquement des bureaux dans une zone géographique donnée, il peut y avoir une problématique de déploiement pertinent du capital.

Quand vous êtes sur des horizons d’investissement extrêmement larges en termes de typologie ou de géographie, le périmètre d’investissement est quasiment infini. La collecte permet alors de faire jouer à fond cette sélectivité sur les opérations.

Benjamin : Comme on dit, cash is king. C’est plus facile quand on a collecté du cash pour aller négocier sur la partie achat. Miranda, vous êtes directrice de l’international. Les nouveaux marchés peuvent aussi vous permettre de ne pas avoir peur de cette surcollecte ?

Miranda Kairi : Oui, bien sûr. Pour revenir à cette notion de peur, la collecte peut être très saine, mais elle peut aussi effrayer quand les marchés sont tendus, quand il y a de l’hyperconcurrence, comme on a pu le connaître il y a plusieurs années.

Ce qui peut nous démarquer sur le marché, c’est que nous lançons des stratégies que nous maîtrisons, sur des marchés que nous connaissons et des secteurs que nous connaissons.

C’est un avantage aujourd’hui, à la fois sur ActivImmo, où nous sommes sur une thématique sur laquelle nous sommes experts, mais également sur Comète, où nos gérants naviguent à l’international sur une quinzaine de marchés depuis des années. Nous ne sommes pas en phase de découverte.

Si nous avions trop de collecte mais que nous découvrions l’Europe et l’international en même temps, ce serait compliqué à déployer. Aujourd’hui, sur cette quinzaine de pays que nous suivons depuis longtemps, nous avons nos réseaux, nous sommes établis, nous sommes connus. Nous arrivons donc à acheter rapidement.

Comète, en un an et demi, a déjà investi dans sept pays : des pays européens classiques comme l’Italie, l’Espagne, l’Écosse, l’Angleterre et d’autres. Nous venons d’ouvrir le Portugal pour ActivImmo. Nous travaillons sur la Pologne, un marché que nous connaissons déjà depuis quelques années, et nous allons bientôt, nous l’espérons, rentrer au Canada.

C’est intéressant parce que cela diversifie, cela permet de placer cette collecte et cela apporte une touche de différenciation, qu’attendent aujourd’hui les investisseurs. Quand on parle d’Europe aujourd’hui, il n’y a plus trop de nouveautés, et il faut aller ailleurs. Il y a beaucoup de demandes là-dessus.

Benjamin : Comment pouvez-vous pérenniser cette collecte ?

Miranda Kairi : Il faut convaincre les investisseurs. Nous essayons vraiment d’être des gérants de conviction. Nous ne voulons pas lancer des stratégies par suivisme. Il faut tenir la performance, avec des fonds résilients, parce que nous sommes sur des stratégies de détention à long terme, du patrimonial.

Il faut créer la performance de demain, puisque les investisseurs nous confient leur épargne et veulent avoir un retour sur investissement, ce qui est normal. L’enjeu pour nous est donc de construire de la qualité tout en délivrant de la performance long terme, puis de pérenniser la collecte par la confiance des investisseurs.

Nous mettons également à disposition des outils. Depuis le mois de mai, Alderan permet sur ses SCPI la mensualisation du dividende. Les investisseurs reçoivent leurs dividendes tous les mois plutôt que tous les trimestres. Ce dividende peut être en tout ou partie réinvesti grâce au réinvestissement de dividendes.

Nous permettons également l’épargne programmée à partir de 50 euros par mois. C’est une manière de se constituer un trésor de guerre sur le long terme, de toucher une population peut-être plus jeune et de faire découvrir la classe d’actifs SCPI.

L’intérêt est pour l’investisseur, mais cela permet aussi aux SCPI de se constituer une collecte récurrente qui pourrait un jour répondre à des questions de liquidité.

Benjamin : Pour conclure, Benjamin, comment positionnez-vous vos deux SCPI l’une face à l’autre, et dans un portefeuille pour un client final ?

Benjamin Lebeau : Je ne pense pas qu’il faille les opposer. Au contraire, elles sont extrêmement complémentaires.

D’un côté, ActivImmo est une SCPI spécialisée sur une typologie d’actifs. Nous sommes parmi les premiers, en tout cas les premières SCPI purement spécialisées sur cette typologie, mais elle recèle en réalité une extrême diversification au sein même de cette classe d’actifs.

À la différence du bureau, qui peut être porté par la création nette d’emploi et les habitudes de travail, un entrepôt peut être loué au secteur automobile, au textile ou à la haute technologie. C’est un secteur qui recèle en lui-même une grande diversification.

ActivImmo est déjà un véhicule extrêmement bien établi. L’enjeu est de pérenniser la collecte, parce que cette pérennité permet de continuer à asseoir et à développer le véhicule. Au cours de ses cinq années d’existence, ActivImmo a toujours servi un rendement entre 5,5 % et 6 %, ce qui illustre la résilience de sa performance.

Comète est la petite sœur extrêmement complémentaire, qui bénéficie aujourd’hui d’un très bon moment de marché pour aller peut-être booster la performance. Après une année d’existence, elle s’est déjà forgé un capital qui lui a permis d’appliquer clairement la stratégie prévue : une stratégie très diversifiée, tant en typologie qu’en géographie.

En réalité, j’invite chaque investisseur plutôt à mettre un peu des deux. Les deux véhicules se complètent parfaitement.

Benjamin : Merci beaucoup, Miranda et Benjamin. On vous souhaite de continuer à avoir une collecte agréable et sympathique pour pouvoir déployer les capitaux pour les clients finaux qui investissent chez vous. J’imagine qu’on vous retrouve, vous et vos équipes, à Patrimonia pour expliquer les stratégies, ce que vous mettez en place et répondre à toutes les questions.

Miranda Kairi : Et effectivement porter nos convictions.

Benjamin : Très bien, merci à vous. On vous souhaite une belle fin d’année 2025 et à très bientôt chez Zoom Invest.

Miranda Kairi et Benjamin Lebeau : Merci beaucoup.