« Cash is King » : comment Alderan transforme la collecte de ses SCPI en outil de négociation

<p>Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Alderan avec Miranda Khabiri. - Bonjour, Miranda.</p>

<p>- Bonjour. Vous êtes directrice de l'International et du Fund Management chez Alderan. Nous recevons également Benjamin Le Baut, directeur général.</p>

<p>- Bonjour Benjamin. - Bonjour Benjamin. Deux Benjamin, c'est toujours très sympathique.</p>

<p>Vous êtes tous les deux gérants financiers des véhicules dont on va parler chez Alderan. Alderan, aujourd'hui, c'est une société qui a à peu près six, sept ans, si je ne dis pas de bêtises. Non, presque 10 ans, création en 2015.</p>

<p>10 ans. Aujourd'hui, c'est 60 collaborateurs. Et vous venez de passer le cap des 2 milliards d'actifs sous gestion sur vos principaux véhicules, et notamment sur vos deux véhicules SCPI, que sont ActivImmo et Comète.</p>

<p>ActivImmo, SCPI de logistique et de locaux d'activité. C'est la première SCPI en tout cas sur cette thématique en termes de capitalisation. Et Comète, un peu plus récente, qui elle a plutôt vocation à investir sur l'international.</p>

<p>La grosse actualité chez Alderan aujourd'hui, on le dit parce que vous venez de passer le cap des 2 milliards, c'est la collecte. La collecte, quand on fait de l'immobilier, c'est très important, parce que ça permet de continuer les investissements. Cette collecte est au rendez-vous.</p>

<p>Qu'est-ce que ça représente pour vous d'avoir cette collecte au rendez-vous, Benjamin ? au rendez-vous, Benjamin ? Effectivement, c'est le point de départ de l'application de la stratégie, et du déploiement de notre stratégie, notamment d'investissement en immobilier.</p>

<p>C'est extrêmement important dans un contexte de marché où il faut se donner les moyens d'appliquer cette stratégie que nous avons vendue à nos investisseurs. Et surtout, c'est une véritable opportunité dans le marché d'aujourd'hui. On sait que les valeurs ont évolué dans le mauvais sens pour les propriétaires dans le courant 2023.</p>

<p>Il y a eu des rattrapages de valeurs extrêmement forts, notamment sur certains marchés à l'international. On est aujourd'hui encore, puisque cette situation perdure, dans un moment de marché extrêmement intéressant où on va acheter des opérations sur des très hauts niveaux de taux. On est encore en mesure aujourd'hui d'acheter avec une collecte abondante la performance de demain.</p>

<p>On le rappelle, 2023, à partir d’août jusque juillet-août 2024, une année qui a été très compliquée sur le marché de l’immobilier, avec du repricing à l'international, mais aussi en France, avec des thématiques qui ont beaucoup souffert et quelques véhicules qui ont également beaucoup souffert. Cette collecte, Miranda, comment vous la déployez aujourd'hui ? Vous avez la chance de faire partie des top collecteurs sur la partie SCPI.</p>

<p>Comment vous la déployez, cette collecte ? Ce n'est pas trop compliqué ? Non.</p>

<p>Sur les deux véhicules, on la déploie plutôt vite, grâce à des stratégies diversifiées. À la fois sur ActivImmo, qui fait de la logistique et des locaux d'activité en Europe, mais également sur Comète, qui intervient sur toutes les classes d'actifs en Europe, en Amérique du Nord et en Océanie sur opportunité. On a un terrain de jeu large, ça nous permet d’acheter vite.</p>

<p>D'avoir un terrain de jeu tellement vaste qu'on peut traverser les cycles, éviter de subir les effets de mode et pérenniser la performance de demain. Ensuite, on la déploie plutôt bien. Le taux moyen des rendements à l'acquisition depuis le début de l'année est de 8,48 %.</p>

<p>C'est un chiffre qui ne veut rien dire tout seul, mais mis en perspective avec il y a deux-trois ans, il y a deux-trois ans, on aurait acheté ce portefeuille autour des 7 %. À qualité équivalente aujourd'hui, on constitue une réelle performance, qu’on va essayer de pérenniser dans le temps. La collecte, finalement, c'est du pouvoir d'achat.</p>

<p>Et il nous donne de la force, du pouvoir de négociation, mais aussi de la sélectivité. On va pouvoir se permettre de dire oui à un marché, d'être attentiste sur un autre, de dire non à un autre marché, de casser des deals s'ils ne nous conviennent pas puisqu'on a une multitude de choix. La collecte nous donne cette force sur le marché.</p>

<p>La collecte nous donne cette force sur le marché. Et cette multitude permet la diversification, la mutualisation. Si vous avez besoin de quelqu'un pour aller visiter des locaux en Australie, je suis preneur.</p>

<p>J'adore ce pays. Cette collecte, Benjamin, ne fait-elle pas peur ? On pourrait se dire : ils ont trop collecté, comment vont-ils déployer ?</p>

<p>Miranda a donné des chiffres. Il y a deux ans, on achetait à 7, aujourd'hui, on est en capacité d'acheter à 8,5. Il y a encore des opportunités.</p>

<p>Mais certains véhicules ont dû baisser leur prix de part parce qu’ils avaient trop collecté, est-ce que ça ne fait pas peur, cette surcollecte ? Ça ne doit pas faire peur. C'est terrible de se poser cette question.</p>

<p>Ça nous rend éminemment responsables, mais ça ne doit pas faire peur, pour deux raisons. Un, comme le disait Miranda, ça nous donne de la force. Ça nous permet de rester extrêmement sélectifs sur les opérations qu'on fait rentrer dans les portefeuilles de SCPI.</p>

<p>Deux, c'est qu’aujourd’hui est un bon moment pour investir. Il y a beaucoup d'opportunités à saisir pour capter la performance de demain. En ce sens, je pense que c’est le bon moment pour avoir une collecte abondante.</p>

<p>Et sur le long terme, elle ne doit pas faire peur, car on va éviter de répliquer les erreurs du passé. Mais ce qu'il faut comprendre, c'est que, quand vous collectez beaucoup mais que vous avez un périmètre d'investissement et de déploiement du capital qui est restreint, je n'achète que des bureaux dans une certaine zone géographique donnée, il peut y avoir une problématique de comment est-ce que je déploie de façon pertinente ce capital ? Quand vous êtes sur des horizons d'investissement qui sont extrêmement larges en termes de typologie ou en termes de géographie, là, le périmètre d'investissement est quasi infini.</p>

<p>Et la collecte, là, vous permet effectivement de faire jouer à fond cette sélectivité sur les opérations. Comme on dit, "cash is king". C'est plus facile quand on a collecté du cash, même pour pouvoir aller négocier sur la partie achat.</p>

<p>Miranda, sur cette partie, vous êtes directrice de l'International, les nouveaux marchés, ça peut aussi vous permettre de ne pas avoir peur de cette sur-collecte ? Oui, bien sûr. Pardon, vous parliez de l'Amérique du Nord, de l'Océanie.</p>

<p>L'Amérique du Nord, ça commence un peu. L'Océanie, pour l'instant, on n'a pas d'Asset Manager SCPI qui est parti sur cette zone-là, en tout cas. C'est vrai que pour revenir à cette notion de peur, la collecte peut être très saine, mais elle peut également effrayer, quand les marchés sont tendus, quand il y a de l'hyper-concurrence, ce qu'on a pu connaître il y a plusieurs années.</p>

<p>Je pense que ce qui peut peut-être nous démarquer sur le marché, c'est qu'on lance des stratégies que l'on maîtrise, des marchés que l'on connaît, des secteurs que l'on connaît. Et un avantage qu'a Alderan aujourd'hui, à la fois sur ActivImmo, où on est sur une thématique sur laquelle on est expert, mais également sur Comète, où nos gérants naviguent à l'international sur une quinzaine de marchés depuis des années maintenant, on n'est pas en phase de découverte. Si on avait trop de collecte mais qu'on découvrait également l'Europe et l'international en même temps, ça serait compliqué de déployer.</p>

<p>Mais aujourd'hui, sur cette quinzaine de pays que l'on suit depuis longtemps, on a nos réseaux, on est établis, on est connu, donc on arrive à acheter rapidement. C'est pour ça qu'on place assez vite, qu'on a de belles opportunités. Comète, en un an et demi, est déjà investi sur sept pays.</p>

<p>On est sur des pays européens classiques : l'Italie, l'Espagne, l'Écosse, l'Angleterre, et d'autres. On vient d'ouvrir le Portugal pour ActivImmo. On travaille sur la Pologne, des marchés qu'on connaît déjà depuis quelques années maintenant, parce que c'est un marché qui est intéressant, et on va bientôt, on l'espère, rentrer le Canada.</p>

<p>Donc c'est intéressant, parce que ça diversifie, ça permet de placer cette collecte, puis ça apporte une touche de différenciation qu'attendent aujourd'hui les investisseurs. Quand on parle d'Europe aujourd'hui, il n'y a plus trop de nouveautés et il faut aller ailleurs, et il y a beaucoup de demandes là-dessus. Ça donnera du travail pour les conseillers, pour faire les déclarations d'impôts.</p>

<p>Comment vous pouvez pérenniser cette collecte ? Puisqu'on voit que c'est un enjeu essentiel de collecter, comment vous la pérennisez, cette collecte, Miranda ? Je pense qu'il faut convaincre les investisseurs.</p>

<p>On essaie vraiment d'être des gérants de conviction. C'est hyper important. On ne veut pas lancer des stratégies par suivisme.</p>

<p>Évidemment, tenir la performance... Stabilité de la performance, on en parlait en introduction. Bien sûr.</p>

<p>Des fonds résilients, parce qu'on est sur des stratégies de détention long terme, c'est du patrimonial. Créer la performance de demain, puisque les investisseurs nous confient leurs rentes et ont envie d’avoir un retour sur investissement et c'est tout à fait normal. C'est l'enjeu pour nous : construire de la qualité tout en délivrant de la performance long terme.</p>

<p>Et ensuite, pérenniser la collecte, c'est la confiance des investisseurs. On met également à disposition aujourd'hui des outils. Depuis le mois de mai, Alderan permet sur ces SCPI la mensualisation du dividende.</p>

<p>Les investisseurs reçoivent leurs dividendes tous les mois. Plutôt que tous les trimestres. Exactement, ce qui est intéressant.</p>

<p>Ce dividende peut être en tout ou partie réinvesti grâce au réinvestissement de dividendes. On permet également l'épargne programmée à partir de 50 euros par mois. C'est une manière de se constituer un trésor de guerre sur le long terme.</p>

<p>Pour toucher une population peut-être plus jeune et de découvrir la classe d'actifs SCPI. Exactement. L'intérêt est pour l'investisseur, mais il nous permet aussi au niveau des SCPI de se constituer cette collecte récurrente, qui permettrait aussi un jour peut-être de répondre à des questions de liquidités.</p>

<p>Merci Miranda. Pour conclure, Benjamin, comment est-ce que vous positionneriez vos deux SCPI aujourd'hui, l'une face à l'autre, et même dans un portefeuille pour un client final ? Je ne pense pas qu'il faille les opposer, au contraire.</p>

<p>J’ai dit "les positionner". Elles sont complémentaires. Elles sont extrêmement complémentaires.</p>

<p>On a d'un côté ActivImmo, une SCPI spécialisée sur une typologie d'actifs. On est sur ce véhicule à jamais les premiers, en tout cas la première SCPI purement spécialisée sur cette typologie, mais qui recèle en réalité une extrême diversification au sein même de cette classe d'actifs. À la différence du bureau, par exemple, qui peut être porté plutôt par la création nette d'emplois et les habitudes de travail.</p>

<p>Un entrepôt peut être loué au secteur automobile comme au secteur du textile, ou au secteur de la haute technologie. C'est un secteur qui recèle en lui-même une grande diversification. Et on est sur un véhicule déjà extrêmement bien établi.</p>

<p>L'enjeu, c'est de pérenniser la collecte. Puisque c'est cette pérennité de la collecte qui permet de continuer à asseoir et à développer le véhicule. C'est toujours bon pour les souscripteurs.</p>

<p>Sur ce véhicule-là, on peut aussi démontrer qu'au cours de ces cinq années d'existence, on a toujours servi un rendement entre 5,5 et 6 %. qu'au cours de ces cinq années d'existence, on a toujours servi un rendement entre 5,5 et 6 %. C'est le clin d'œil à la résilience de la performance du véhicule.</p>

<p>Et Comète, c'est la petite sœur, extrêmement complémentaire, qui bénéficie aujourd'hui d'un très bon moment de marché pour aller peut-être booster la performance. Et qui, aujourd'hui, après une année d'existence, s'est déjà forgée un capital qui lui a permis d'appliquer la stratégie qu’on avait prévue : très diversifiée en typologie et en géographie. En réalité, j'invite chaque investisseur à mettre un peu des deux.</p>

<p>Les deux véhicules se complètent parfaitement. Merci beaucoup Miranda et Benjamin. On vous souhaite de continuer à avoir une collecte agréable et sympathique pour déployer les capitaux pour les clients finaux qui investissent chez vous.</p>

<p>J'imagine qu'on vous retrouve à Patrimonia pour expliquer les stratégies et ce que vous mettez en place ? Et répondre à toutes les questions et porter haut nos convictions. Très bien.</p>

<p>Merci à vous. On vous souhaite une belle fin d'année 2025 et à très bientôt chez Zoom Invest ! - Merci beaucoup.</p>

<p>- Merci Benjamin.</p>