« C’est la Revanche du Commerce de Proximité ! » Sogenial Immobilier et Sofidy vous invite à participer à leur roadshow qui débutera le 4 juin !

Stéphane : On se retrouve sur le stand de Zoom Invest, en direct de la convention des 20 ans de l’ANACOFI. Je reçois Jean-Marie Souquiers, président de Sogenial. Jean-Marie, on vient évidemment fêter les 20 ans de l’ANACOFI, mais qu’est-ce que cela représente pour une société de gestion de venir à un événement d’une chambre comme l’ANACOFI ?

Jean-Marie Souquiers : L’ANACOFI, pour nous, c’est un partenaire de la première heure, puisque le tout premier événement organisé auquel a participé Sogenial avec sa nouvelle SCPI, c’était la convention ANACOFI.

Nous avons donc une vraie histoire d’amour avec l’ANACOFI, une vraie complicité. Nous sommes là tous les ans depuis cette date. C’est important pour nous d’être au contact de nos partenaires CGP, mais aussi au contact des autres gérants de fonds. Cela nous permet de discuter avec eux.

Le format convention, avec beaucoup d’ateliers et de conférences, nous permet aussi de prendre un peu l’actualité, de prendre le pouls du marché. C’est donc un événement majeur et très pertinent de notre métier.

Stéphane : Après l’année 2023 que l’on vient de traverser sur l’immobilier, qu’il soit direct, collectif ou pierre-papier, il y a besoin de pédagogie. Comment as-tu vu les derniers mois ? Comment prépares-tu les prochains mois ? Comment Sogenial a traversé tout cela ?

Jean-Marie Souquiers : Sogenial a plutôt très bien traversé les choses, puisque nous restons dans les sociétés qui collectent, forcément un peu moins que ce que l’on espère, mais qui collectent bien.

On voit aujourd’hui qu’il y a vraiment une séparation du marché entre deux catégories de SCPI. D’un côté, des SCPI plus jeunes comme nous, qui tirent bien leur épingle du jeu, qui collectent et qui ont des produits performants parce qu’ils sont souvent récents, avec de nouvelles stratégies d’investissement.

De l’autre côté, il y a des maisons de gestion un peu plus anciennes, avec des SCPI plus vieillissantes, qui ont eu de très belles performances dans le temps mais des performances un peu moins bonnes en ce moment.

Encore une fois, l’immobilier, c’est du long terme. Ces maisons vont prendre le temps de retravailler leur patrimoine et de redévelopper leurs SCPI. Nous, nous continuons à faire la même chose : travailler nos patrimoines et nos SCPI. Nous sommes donc assez confiants pour 2024 et les années qui suivent.

Stéphane : Sogenial est assez jeune dans la gestion de SCPI, mais le groupe a une vraie connaissance de l’immobilier, ce qui vous a permis d’être déjà diversifiés. Peux-tu nous parler des véhicules que tu proposes aujourd’hui ?

Jean-Marie Souquiers : Aujourd’hui, Sogenial s’articule autour de quatre SCPI. Nous avons la SCPI historique, Cœur de Ville, qui est une SCPI de commerce. C’était l’ADN de notre groupe quand nous avons créé Sogenial. C’est donc la première SCPI, et nous restons vraiment sur Cœur de Ville : une SCPI de commerces en centre-ville et en périphérie, puisqu’il faut s’adapter à toutes les formes de commerce. Cela permet d’être agile, parce que le commerce doit parfois être en périphérie, parfois en ville.

Ensuite, nous avons lancé fin 2018 notre véhicule nouvelle génération, Cœur de Régions, qui est une SCPI régionale diversifiée. C’est un modèle de SCPI qui a vraiment le vent en poupe, puisqu’il a représenté plus de 50 % de la collecte des SCPI l’an dernier, et quasiment 70 % sur le quatrième trimestre. Nous investissons en commerce, bureau et activité dans les régions françaises.

Puis nous avons décliné cette version en version européenne avec Cœur d’Europe, en 2021. Nous faisons la même typologie d’actifs, mais dans les régions européennes. Nous avons investi en Belgique d’abord, puis en Espagne. Nous avons attaqué le Portugal l’an dernier et nous avons dans quelques jours notre premier investissement en Allemagne.

Stéphane : Cœur de Régions et Cœur d’Europe sont des gestions un peu opportunistes, dans le bon sens du terme. Vous n’êtes pas enfermés dans des secteurs ou des zones pures, vous allez là où vous pensez qu’il faut aller, en diversifiant beaucoup votre approche des actifs.

Jean-Marie Souquiers : Nous avons une stratégie opportuniste dans le bon sens du terme, c’est-à-dire la capacité de saisir les opportunités. Nous ne nous sommes donné aucune limite, sauf l’habitation, parce que ce n’est pas adapté à la SCPI.

Pour le reste, commerce, bureau, activité, nous ne nous donnons pas de limite de région, de taille ou de pondération. Nous ne nous disons pas que nous allons faire 30 % d’un côté ou 20 % de l’autre. Nous essayons vraiment d’être à l’affût pour saisir les meilleures opportunités. En ce moment, il y en a pas mal, donc c’est plutôt une bonne stratégie.

Stéphane : Sur Cœur d’Europe, vous allez aussi vers des pays auxquels on n’était pas forcément habitués, comme l’Espagne ou la Belgique, où il y a finalement une vraie profondeur pour vous.

Jean-Marie Souquiers : Nous avons souvent quelque chose que je répète beaucoup parce que c’est vraiment notre ADN : la proximité. Pour nous, il est important de commencer par investir dans des pays proches de la France, des pays où l’on peut aller rapidement et suivre réellement nos actifs.

Nous sommes convaincus que si ce n’est pas nous qui gérons nos actifs, si ce n’est pas interne au groupe, nous n’aurons pas la capacité de bien les gérer. Il y aura de la déperdition de valeur. Notre métier, c’est de capter le maximum de valeur pour les porteurs de parts.

Stéphane : Pour finir, parle-nous de la petite dernière.

Jean-Marie Souquiers : La petite dernière, c’est mon bébé, sans jeu de mots : Cœur d’Avenir. C’est une SCPI sur l’enfance et la jeunesse, de zéro à 25 ans.

À la base, nous aimions beaucoup la thématique d’investissement dans les crèches, mais il fallait l’élargir. Nous avons donc voulu l’élargir à toute la jeunesse : l’éducation au sens large, les résidences étudiantes, le coliving étudiant auquel nous croyons beaucoup, et toutes les activités économiques en lien avec l’enfance.

Chez Sogenial, nous avons beaucoup de cœur, puisque nous en avons cinq maintenant. Nous voulions donc donner du cœur à cette SCPI en plus de son nom. Nous l’avons créée sous forme de fonds de partage.

Aujourd’hui, nous donnons une partie de nos frais de gestion de cette SCPI à deux associations. Nous proposons aussi aux porteurs de parts de donner une partie de leurs frais de gestion à ces mêmes associations, avec les avantages fiscaux des donations aux fondations et associations reconnues d’utilité publique.

Nous travaillons sur d’autres projets que nous annoncerons dans l’année pour aller encore plus loin dans cette thématique et dans notre engagement sociétal via Cœur d’Avenir.

Stéphane : Bravo pour cette dynamique et merci pour ton temps, Jean-Marie. Bonne fin de salon.

Jean-Marie Souquiers : Merci Stéphane, à bientôt.