« C’est l’ère de la gestion immobilière durable... il faut être proactif pour tirer son épingle du jeu »

Stéphane : Je suis bien content. On va parler maintenant immobilier avec Mathilde. Tout le monde me connaît, Mathilde, et tout le monde connaît évidemment Novaxia. Pour commencer, question habituelle : on est à Patrimonia, c’est sympa. Rappelle-moi pourquoi c’est sympa, Patrimonia ?

Mathilde : Bonjour Stéphane. D’abord parce que je te vois, c’est déjà très sympathique. C’est toujours sympathique de revoir nos partenaires, nos distributeurs, qui sont fidèles maintenant depuis plus d’une dizaine d’années, puisque Novaxia fête ses 10 ans. C’est aussi l’occasion de revoir tout le monde, de pouvoir parler de l’ensemble des nouveautés et des services mis en place, et d’échanger sur le contexte.

Stéphane : Les taux baissent, ça y est, c’est le grand soir de l’immobilier ? C’est le retour, on oublie tout ?

Mathilde : J’aimerais que ce soit ça, Stéphane, mais on ne va peut-être pas aller aussi vite que la hausse des taux. Oui, il y a des bonnes nouvelles. Il y a eu cette baisse des taux du mois de juin, qui a été un peu abîmée par notre cher président et la dissolution de l’Assemblée nationale. Il y a eu une deuxième baisse des taux, donc c’est plutôt positif.

Il y a aussi une reconstitution de la fameuse prime de risque en immobilier, donc un retour potentiel vers les investissements en immobilier. Ce sont plutôt des signaux positifs. On le voit également, et je pense qu’on le verra dans les chiffres de collecte du deuxième semestre. Du positif va amener du positif sur la classe d’actifs immobilière.

Stéphane : Toutes classes d’actifs ? Il y a des classes d’actifs un peu plus privilégiées ?

Mathilde : Il y a des classes d’actifs qui ont plus souffert, notamment l’immobilier de bureau. Après, on voit un regain vers l’immobilier résidentiel. Aujourd’hui, notamment dans nos véhicules et dans les contrats d’assurance vie, comme Novaxia R, on prend des actifs immobiliers de bureau rincés, obsolètes, avec des décotes encore plus importantes, que l’on transforme vers l’immobilier résidentiel.

Même si le marché est encore tendu sur les taux de crédit, on voit bien qu’il reste une pénurie de logements importante. Il y a donc un besoin résiduel. Aujourd’hui, on fait davantage de ventes en bloc.

Stéphane : La tension locative sur le résidentiel est comme je crois qu’elle n’est jamais arrivée, en tout cas sur mes 20 ans de carrière. Cela offre des perspectives pour des faiseurs de vie. Justement, en parlant de l’actualité, comment ça se passe avec la SCPI ? Est-ce que tu es contente ?

Mathilde : Novaxia NEO, première SCPI nouvelle génération sans commission de souscription, fête ses cinq ans. Elle a un parc immobilier déjà existant, qui s’est surtout construit sur les deux dernières années, mais aussi cinq ans d’expérience. Cela veut dire des baux qui sont renouvelés, une expérience sur la gestion locative et sur les acquisitions.

Ça se passe bien. On attendait tous les expertises du mois de juin, les fameuses expertises attendues par tout le monde, et Novaxia NEO résiste parfaitement dans ce marché. Elle est encore en légère décote, donc c’est positif. Nous avons des perspectives de performance : cela fait cinq ans qu’elle est au-dessus de 6 %, et l’année 2024 sera dans la même lignée.

Stéphane : On le redit évidemment, en SCPI, on va chercher en priorité du rendement, pas de la revalorisation à court terme. Tant qu’elle sert du rendement, elle fait son job.

Mathilde : Elle fait son job. Mais aujourd’hui, il y a aussi une stratégie d’investissement importante. Il faut bien acheter, diversifier son patrimoine, mais surtout être actif sur les actifs dans le temps. On n’achète pas simplement pour attendre que les taux fassent remonter la valorisation de l’immobilier. Il faut une proactivité importante. C’est ce qu’on appelle la gestion immobilière durable.

C’est peut-être aussi la grande ère de l’ESG, parce que toutes ces démarches que vous faites sur le parc immobilier commencent à être valorisées par les experts immobiliers. C’est un tout début, mais surtout cela fidélise le locataire dans le temps. Donc mécaniquement, cela valorise le parc immobilier dans le temps. Il faut de la proactivité sur le parc immobilier.

Stéphane : Puisque tu parles de proactivité, sur une SCPI qui a cinq ans, il peut y avoir eu des arbitrages ?

Mathilde : Les arbitrages, non. On en a eu très peu sur la SCPI. D’abord parce que le patrimoine immobilier s’est fait au fur et à mesure du temps. J’aimerais te dire que les 400 millions ont été levés il y a cinq ans, mais il a fallu d’abord démocratiser le marché de la SCPI sans commission de souscription, avec des frais de gestion. La levée de fonds s’est faite au fur et à mesure du temps.

Même les clients qui sont là depuis cinq ans, le respect de la performance investisseur fait qu’il n’y a pas de raison aujourd’hui d’arbitrer ce type de véhicule.

Stéphane : C’est bien aussi de le dire. Il n’y a pas eu d’erreur, vous avez fait du bon boulot avec régularité, et c’est très important. On finit par un petit focus produit. On parle de quoi ?

Mathilde : D’abord, je voulais parler de Novaxia R. Aujourd’hui, le fonds a un peu plus de trois ans, 800 millions d’euros d’encours, 40 projets immobiliers. Il y a une diversification, une mutualisation, et nous sommes en route. La performance est aux alentours de 2,44 %, avec un objectif de performance autour de 4 %.

Ce qui est intéressant, c’est la maturité des projets. Tous les projets immobiliers engagés commencent à entrer dans des phases concrètes. Par exemple, sur un projet immobilier à Rueil, nous allons commencer les travaux. Nous allons avoir plus d’histoires immobilières à raconter.

Deuxième information : l’ouverture du fonds Novaxia One, notre fonds 150 000 euros de ticket, contrat luxembourgeois, qui rouvre son capital. C’est un fonds de recyclage urbain qui a réouvert lundi. C’est la nouveauté Patrimonia.

Nous avons aussi passé cette année à travailler nos outils en profondeur pour livrer à nos partenaires distributeurs des moyens de se simplifier la vie au quotidien. Dès le mois d’octobre, à la sortie de Patrimonia, il y aura des nouveautés pour nos partenaires.

Stéphane : Plein de belles choses encore une fois avec Novaxia. Merci beaucoup, Mathilde.

Mathilde : Merci Stéphane.