Discipline de gestion et diversification utile : Zoom sur la méthode d’Inter Gestion REIM

La recette d'une bonne SCPI aujourd'hui : discipline et agilité. On en parle tout de suite. Aujourd'hui, investir en SCPI, ce n'est pas simplement chercher du rendement, c'est chercher une meilleure capacité d'adaptation dans un environnement devenu beaucoup plus instable. Chez Intergestion, on a construit notre approche autour d'une conviction assez simple. La performance durable ne vient pas d'effets de mode, elle vient d'abord de la qualité des fondamentaux. Concrètement, cela veut dire des fonds lisibles, ancrés dans l'économie réelle, une grande discipline dans le prix d'acquisition, l'analyse du bail, la qualité de l'actif, mais surtout et avant tout chez Intergestion, la qualité du locataire.

Parce qu'au fond, dans l'immobilier, le vrai sujet, c'est comme toujours : qui paye le loyer, dans quelle activité, et est-ce que cette activité est capable de traverser des cycles ? Notre gamme aujourd'hui repose sur deux piliers. Cristal Rente, historique, positionné sur des grandes enseignes de distribution, et Cristal Life, qui investit dans des biens essentiels à la vie : la santé, le bureau, résidentiel, commerce, avec une capacité à capter des opportunités à l'échelle européenne. Avec ces stratégies, nous avons approché les 200 millions d'euros de collecte l'an passé et franchi le cap symbolique du milliard d'euros d'actifs sous gestion, avec une base d'associés large et fidèle.

Mais au-delà des chiffres, ce qui compte pour nous, c'est la cohérence de la trajectoire. Construire des SCPI capables de tenir dans la durée, pas simplement séduire sur le court terme. Cristal Life est un bon exemple dans cette approche. On ne raisonne pas par mode ou par secteur, on raisonne d'abord par couple rendement/risque. Et surtout, on essaie de bien comprendre le risque embarqué dans chaque actif : le marché, le locataire, le bail, l'usage et la profondeur de revente demain. On va donc chercher des actifs utiles dans des économies solides avec des locataires capables de tenir dans la durée. C'est cette discipline qui, pour moi, fait la différence dans le cycle actuel.

On l'a illustré d'ailleurs récemment avec une opération avec InPost, locataire bien connu en Pologne. L'intérêt est multiple : un actif neuf, une exposition à la logistique du e-commerce, un locataire, InPost, qui est positionné sur des usages en forte évolution. Et puis un pays, la Pologne, qui a particulièrement brillé en termes économiques dans les dernières années. Ce n'est pas une diversification pour de la diversification, c'est une diversification utile, construite et assumée. À côté, Cristal Rente continue de jouer son rôle de stabilisateur dans les allocations. On parle d'actifs très concrets avec des enseignes, par exemple comme GrandFrais, dans lesquelles on continue d'investir.

Ce sont parfois des actifs moins spectaculaires que d'autres segments immobiliers, c'est vrai, mais ils sont plus lisibles, établis, utiles au quotidien. Et dans un portefeuille, cette stabilité est vraiment précieuse. On l'a vu dans les dernières années. Pour moi, c'est exactement ce qu'est une bonne SCPI aujourd'hui. Une combinaison entre lisibilité, discipline de gestion et capacité d'adaptation. Nous traversons aujourd'hui un véritable changement de cycle. Les SCPI qui tireront leur épingle du jeu demain seront, selon moi, celles qui seront restées très disciplinées sur les fondamentaux, comme on l'a vu, tout en étant capables d'élargir leur terrain de jeu.

Nouvelles géographies, nouveaux usages, nouvelles classes d'actifs, mais toujours une forte exigence sur l'utilité réelle de chaque immeuble. Chez Intergestion, nous croyons beaucoup à cette idée d'immobilier utile. Un immobilier qui répond à des besoins profonds : se soigner, se loger, travailler, consommer, produire et se déplacer. Dans cette logique, nous avons d'ailleurs franchi une étape importante avec une prise de participation à 50 % du capital de Sphere Investment France, acteur de référence dans l'infrastructure de santé, qui est basé en Floride.

L'ambition pour nous est claire : unir l'expérience et les savoir-faire complémentaires de deux groupes pour développer une offre d'investissement innovante couvrant l'ensemble de l'écosystème de la santé. Parce que demain, la performance ne viendra plus seulement de l'immobilier traditionnel. Elle viendra de la capacité à combiner immobilier, usage, données, innovation et discipline de gestion. C'est exactement la direction que nous prenons aujourd'hui. Rester fidèle à nos fondamentaux, mais ouvrir le champ des possibles.