La SCPI Urban Coeur Commerce existe depuis 5 ans et « connait un vrai tournant positif » depuis 2023. Le point avec Thomas Ducerf

Benjamin : Bonjour, nous sommes à la convention annuelle de l’ANACOFI. Nous avons le plaisir de recevoir Urban Premium avec Thomas Ducerf, membre de la direction en charge du développement. Nous sommes au Carrousel du Louvre pour cette convention de l’ANACOFI au mois de mars 2024.

Thomas va faire un point sur votre actualité, notamment sur les SCPI. Chez vous, c’est principalement de la SCPI. Vous voulez d’abord nous parler d’une SCPI que vous portez, un très beau produit que vous aimeriez faire mieux connaître : Urban Cœur Commerce.

Thomas Ducerf : Absolument. Dans le cadre de ce congrès de l’ANACOFI, nous sommes là pour promouvoir une SCPI de rendement à capital variable qui se concentre sur une thématique finalement assez traditionnelle : le commerce de proximité.

Urban Cœur Commerce est une SCPI qui existe depuis maintenant près de cinq ans et qui connaît un vrai tournant depuis l’année 2023. Le contexte que tout le monde connaît sur le marché de la SCPI amène les distributeurs et les investisseurs à regarder d’autres thématiques, et surtout à s’intéresser aux fondamentaux de l’immobilier.

Je crois que l’immobilier patrimonial, tel que les commerces de proximité en centre-ville que nous achetons sur cette SCPI, revient en force. Les chiffres et les performances de la SCPI le démontrent.

Benjamin : Comment avez-vous traversé le Covid sur cette SCPI ? Aujourd’hui, on comprend bien qu’il y a un sens absolument incroyable, mais pendant le Covid, est-ce que cela s’est bien comporté ? Est-ce que cela a bien résisté, justement parce que cette typologie de pieds d’immeubles était peut-être beaucoup plus résiliente que d’autres actifs ?

Thomas Ducerf : Cette thématique d’investissement, celle des commerces de proximité, a effectivement, et c’est assez contre-intuitif, plutôt très bien traversé la crise du Covid. C’est marrant de continuer à en parler, mais cela a été un scénario catastrophe, en tout cas un joli test pour ce genre de véhicule.

Finalement, cela s’est très bien passé puisqu’on n’a eu aucune faillite. Nous n’avons pas de problème avec des PGE éventuels qui traînent chez nos locataires. Et à la fin de l’année, nous avons quand même recouvré 92 % des loyers.

Depuis l’année 2020, nous avons constitué un patrimoine autour de cette thématique du centre-ville et des commerces de proximité, sur trois thématiques : l’alimentaire, la santé et les services à la personne, les services de proximité. Nous avons constitué 80 % du patrimoine après l’année 2020.

Les locataires qui étaient là en 2019-2020 sont toujours là. Les emplacements sont tout à fait qualitatifs et le dividende augmente année après année.

Benjamin : Le Covid a quand même eu des impacts, on le voit sur d’autres véhicules du marché, avec les grands bâtiments de bureaux, le télétravail et les nouveaux modes de pensée. Maintenant, revenons sur les véhicules et les typologies d’actifs que vous détenez. La valeur de reconstitution, par exemple sur 2023, cela a donné quoi ?

Thomas Ducerf : Les expertises que nous avons menées à la suite de l’invitation de l’AMF au mois de juin 2023 ont donné une baisse très légère de 4 % du patrimoine. Nous avions à peu près 5 % d’avance. La valeur de reconstitution s’est donc un tout petit peu comprimée, mais nous avons conservé le prix de part, puisqu’elle restait au-dessus du prix de part.

Les expertises de fin d’année repartent très légèrement à la hausse, à plus de 0,7 %. Nous avons une valeur de reconstitution qui atterrit autour de 312 euros pour un prix de part à 300 euros. Nous n’avons donc jamais changé le prix de part et nous avons 12 euros d’avance sur ce prix.

Benjamin : En SCPI, il y a cette valeur de reconstitution, et le prix de part doit osciller entre plus 10 % et moins 10 %. Si on dépasse cette bande, on est obligé soit de monter le prix de part, soit de le baisser. Tant qu’on reste dans ce range, il n’y a pas vocation à le faire. Là, vous êtes dans le range, plutôt avec une valeur au-dessus du prix de part.

Thomas Ducerf : Nous considérons que le plus difficile pour le marché immobilier est derrière nous. Une année 2024 riche en opportunités s’ouvre à nous. Les SCPI qui collectent, et nous en faisons partie, ont fait un très bon premier trimestre et saisissent les opportunités dans le marché.

Comme nous sommes sur un marché plutôt de niche, le commerce de proximité en centre-ville, nous avons un deal flow, un pipeline d’investissement intéressant, et une SCPI qui collecte de plus en plus. Pour autant, nous maîtrisons vraiment ce sujet, puisque nous avons décidé de nous arrêter à un certain niveau. Nous allons conserver la finesse d’investissement.

Nous sommes très diversifiés, avec 87 commerces pour une capitalisation autour de 60 millions d’euros. Nous voulons garder cette finesse dans l’investissement et conserver le degré de sécurité de notre SCPI.

Benjamin : Le deuxième sujet que vous vouliez aborder, c’est la SCPI Vitalim 4, sur l’investissement en Denormandie, qui vient d’être prorogé. Pouvez-vous nous en parler et expliquer les opportunités à saisir sur ce véhicule ?

Thomas Ducerf : L’ADN d’Urban Premium, c’est le centre-ville. Depuis bientôt 15 ans, nous déployons cette stratégie d’investissement au travers des SCPI, dans les centres-villes, avec l’achat d’immeubles en bloc de logements que nous rénovons en profondeur.

Dès 2010, nous avons intégré la performance énergétique dans nos immeubles, puisque nos premiers véhicules étaient BBC. Aujourd’hui, nous sommes évidemment article 8, parfois 8 plus sur certains véhicules.

Nous avons un objectif d’acquisition d’immeubles patrimoniaux en centre-ville, qui affichent des DPE de mauvaise qualité, parfois des passoires énergétiques. Nous les travaillons en termes de travaux et nous les ramenons sur des niveaux de performance dans les règles, dans les clous, et surtout qui permettront aux locataires de maîtriser leurs charges d’énergie. C’est vraiment le fond du travail.

Dans ce cadre, nous avons toujours un peu la même gamme en 2024 qu’en 2023. Le dispositif Pinel s’arrête en 2025, les taux ont drastiquement baissé sur l’investissement en direct, notamment dans le neuf, et on connaît le contexte actuel de l’immobilier neuf.

En revanche, sur l’immobilier rénové, les enjeux sociétaux sont tels que la loi de finances 2024 a prorogé le dispositif Denormandie dans les mêmes conditions. Nous avons donc la chance d’avoir le véhicule Vitalim 4, qui offrira 21 % de réduction d’impôt tout en investissant sur un sous-jacent patrimonial d’immobilier ancien rénové, avec plusieurs immeubles dans la même SCPI, sur une thématique qui me semble être un enjeu fondamental pour le logement en France.

Benjamin : Si je résume, chez Urban Premium, il y a principalement deux biais d’investissement : un biais rendement et un biais dispositif fiscal, avec comme ADN principal le cœur de ville, le centre-ville.

Thomas Ducerf : C’est ce que nous avons toujours défendu : la dimension patrimoniale, la sécurité, la stabilité des valeurs. Aujourd’hui, 14 ou 15 ans après, nous avons démontré ce savoir-faire.

Il y a deux métiers chez Urban Premium : le résidentiel rénové, au travers de cette SCPI Vitalim 4 en Denormandie, mais aussi le Malraux et le déficit foncier, avec Prestigimmo et Urban Pierre n°6 pour le déficit foncier.

Et puis cette expertise de sourcing et de travail des actifs en centre-ville nous a amenés à lancer ce véhicule de rendement, Urban Cœur Commerce, qui intéresse de plus en plus d’investisseurs pour ses performances, les enjeux qu’il embarque et également la dimension extra-financière de tout cela, avec la labellisation ISR obtenue en 2023.

Benjamin : Disponible en direct, bien évidemment, et chez tous les bons distributeurs ?

Thomas Ducerf : Uniquement en direct chez tous les bons distributeurs, effectivement.

Benjamin : Merci beaucoup Thomas. Nous vous souhaitons une très belle convention de l’ANACOFI, avec de la collecte répartie sur les différents véhicules, puisque nous avons compris que vous étiez dans la maîtrise. À très bientôt sur Zoom Invest.

Thomas Ducerf : À bientôt.