SCPI internationale : pourquoi Principal Inside combine Europe et États-Unis
Guillaume Masset, Principal Asset Management France
Principal Inside associe Europe et États-Unis. Guillaume Masset détaille les premières acquisitions de la SCPI, sa diversification et son mécanisme de préinvestissement.
Guillaume Masset, président de Principal Asset Management France, revient sur la première année de Principal Inside. La SCPI associe investissements aux États-Unis et en Europe, avec une allocation visée à long terme d’environ 50/50 et une sélection fondée sur les équipes locales du groupe.
Dans ce Talk Immo, il détaille les cinq premières acquisitions, la diversification sectorielle et le mécanisme de préinvestissement soutenu par Principal. Il expose également ses priorités pour la suite, notamment le développement du portefeuille européen.
Les 5 choses à retenir
- Combiner l’Europe et les États-Unis permet de jouer des cycles différents. Guillaume Masset présente ces marchés comme complémentaires. L’objectif est de construire progressivement une allocation proche de 50/50 à long terme, en sélectionnant les opportunités selon les cycles, et non de figer immédiatement cette répartition. Voir à 00:49
- La présence locale détermine les pays dans lesquels la SCPI investit. Le dirigeant explique que Principal Inside investit uniquement là où le groupe dispose d’équipes historiquement implantées. Cette proximité doit accompagner la sélection des actifs, leur gestion puis leur cession. Voir à 01:35
- Les cinq acquisitions amorcent une diversification géographique et sectorielle. L’entretien passe en revue des actifs de santé et d’éducation aux États-Unis, un immeuble mixte bureaux/data center à Utrecht et un retail park à Charlotte. Selon Guillaume Masset, le portefeuille couvre ainsi cinq secteurs ; l’hôtellerie figure aussi parmi les cibles européennes. Voir à 03:07
- Une ligne de 30 millions de dollars finance des acquisitions avant la collecte. Guillaume Masset décrit un véhicule initialement détenu par Principal, dédié à la SCPI. Celle-ci y investit progressivement sa collecte. L’actif de Charlotte illustre ce mécanisme, conçu pour réduire le décalage entre collecte et investissement. Voir à 05:39
- Les prochaines étapes privilégient diversification et discipline d’investissement. Le président de Principal Asset Management France juge le marché européen attractif dans un contexte de faibles volumes de transactions. Il souhaite poursuivre les acquisitions, construire performance et résilience dans la durée et développer le réseau de distribution : il s’agit d’ambitions de gestion, non de résultats garantis. Voir à 08:04
Transcription complète
Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Principal Asset Management France avec la personne de Guillaume Masset qui est président de Principal Asset Management France.
- Bonjour Guillaume. - Bonjour Benjamin. - Ça va bien ? - Oui, super. Super, alors parfait. Principal, c'est un acteur international de gestion d'actifs avec plus de 100 milliards d'actifs en immobilier dans le monde, c'est colossal.
Et aujourd'hui, on va revenir tous les deux sur un anniversaire, c'est que vous fêtez la première année, on va fêter la première bougie de votre SCPI Principal Inside. Principal Inside, c'est une SCPI que vous positionnez comme étant une SCPI internationale,
qui a collecté près de 40 millions d'euros et qui ont été déployés entre les États-Unis et l'Europe. Effectivement, Principal Inside est une SCPI internationale dans le sens qu'elle investit en dehors de France, aux États-Unis et en Europe, comme tu l'as dit,
un territoire qui représente plus de 50 % de l'immobilier mondial en valeur, donc un périmètre d'investissement qui est phénoménal et qui permet un potentiel de diversification gigantesque. Tout l'intérêt d'investir aux États-Unis et en Europe, c'est que ce sont des marchés qui sont complémentaires,
avec des cycles immobiliers qui sont différents aux États-Unis et en Europe. Toute l'attractivité de la stratégie, c'est d'aller se positionner au meilleur moment de chaque cycle et tenter de chercher comme ça une performance accrue.
Il n'y a pas d'autres pays de l'OCDE ? Vous n'êtes que Europe et États-Unis ? Voilà, Europe, États-Unis. Et un élément aussi très important, c'est qu'on investit uniquement dans des pays où on est présent localement.
C'est une promesse qu'on fait à nos investisseurs, c'est qu'on investit uniquement là où on est présent historiquement puisque l'immobilier, c'est notre conviction, c'est une industrie qui est fondamentalement locale et que seule une présence locale très forte sur le terrain,
au plus proche des actifs, au plus proche des marchés, permet de bien comprendre ceci et permet de sourcer les meilleures opportunités et ensuite d'investir et de contrôler au mieux l'ensemble du cycle d'investissement immobilier depuis l'acquisition, la gestion jusqu'à la cession.
C'est l'expérience terrain. Si je résume ce qu'on vient de se dire sur cette première question, l'idée n'est pas de se dire "On choisit entre l'Europe et les États-Unis", ce n'est pas un choix. L'idée, c'est de se dire "On saisit les meilleures opportunités
en fonction de cette expérience terrain qu'on va avoir parce que nous avons des équipes aux États-Unis , je rappelle que vous êtes filiale d'un groupe américain , , mais aussi très fortement des équipes implantées localement en Europe." Exactement.
C'est vraiment le point fort de Principal. C'est d'investir aux États-Unis, en Europe avec un objectif d'allocation environ 50/50 sur le long terme, mais vraiment au fur et à mesure du temps de construire le portefeuille en choisissant les meilleures opportunités en fonction des cycles sur ces deux marchés.
Très clair, expérience locale. Deuxième question : vous avez déjà réalisé en un an, avec 40 millions, cinq acquisitions. Est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus ? Cinq acquisitions, comme tu dis.
Nous sommes très contents de ce déploiement rapide de la collecte. On a eu les deux premières acquisitions de 2025 dont on avait déjà parlé qui sont un établissement de santé en Floride et un établissement d'éducation au Texas. Ensuite, en 2026, nous avons fait l'acquisition d'un immeuble à Plano, dans l'agglomération de Dallas, qui est une clinique de réhabilitation,
qu'on a achetée pour un volume de 15 millions de dollars environ et un taux à l'entrée d'environ 7,8 %. Ensuite, en 2026 toujours, en juin, nous avons fait l'acquisition, en Europe cette fois-ci, première acquisition en Europe, d'un immeuble qui est un mix bureaux/data center,
qui est loué à une entreprise de la tech sur le long terme, avec un taux cette fois-ci de 8,2 %. - Je crois que c'est à Utrecht aux Pays-Bas. - Exactement. Tu fais bien de le préciser. Et la cinquième acquisition ?
La cinquième acquisition, que nous avons réalisée en juillet cette fois-ci, qui est un immeuble de commerce, de retour aux États-Unis, à Charlotte en Caroline du Nord. C'est un retail park qui est loué à cinq enseignes nationales et qu'on a acheté pour un taux à l'entrée de 8,3 %.
Ça fait une belle diversification. Au début, les premières, ça ressemblait plutôt à un peu éducation, santé, et finalement, votre acquisition à Utrecht, aux Pays-Bas, c’est du bureau, c’est un mix avec un peu de data center. Maintenant, vous êtes partis sur le commerce.
En fait, la SCPI est multisecteur, on est bien d'accord ? Complètement. C'est une SCPI qui est diversifiée à la fois au niveau sectoriel et géographique. Géographique, ça on avait compris. Mais sectoriel, c'est aussi très important.
L'idée, c'est d'investir dans les secteurs dans lesquels on croit en fonction des cycles. On a entamé cette diversification dès le départ. Et aujourd'hui, nous sommes dans cinq secteurs puisque nous avons éducation, santé, bureaux, data center et commerce. Et nous sommes sur les deux continents et plusieurs États aux États-Unis.
Il ne manque plus que l'hôtellerie. Ça va venir. Ça fait partie des cibles notamment sur l'Europe. OK. Super.
Troisième question. Parce que la force de votre groupe, forcément ça aide aussi quand on lance une SCPI et qu'on veut s'implémenter dans un marché, vous avez mis en place un mécanisme de préinvestissement.
Est-ce que vous pouvez nous dire comment ça fonctionne et pourquoi c'est important dans le développement d'une SCPI internationale ? On a cet outil qui est assez unique et qui est très puissant qui est le fait que le groupe Principal nous met à disposition une ligne de 30 millions de dollars
qui va nous permettre de faire l'acquisition d'immeubles en amont de la collecte. C'est-à-dire que nous pouvons réaliser des acquisitions, nous les plaçons dans un véhicule, qui est au départ détenu par Principal, mais qui est dédié à la SCPI. Ensuite, au fur et à mesure de la collecte,
la collecte est investie dans ce véhicule progressivement, et donc toute la collecte va être ainsi investie à la fois progressivement et immédiatement, dès qu'elle est réalisée. C'est un outil assez extraordinaire puisque dans ce marché des SCPI, une des problématiques importantes,
c'est l'adéquation entre la collecte et l'investissement. Et grâce à ce mécanisme, c'est un problème que nous avons en grande partie résolu puisque toute collecte qui arrive est déjà préallouée. Effectivement, on n'a pas de problème d'attente d'investissement et de risque de diluer la performance forcément pour les investisseurs.
Exactement. Et pour illustrer ce point, l'actif dont je parlais, à Charlotte, que nous avons acheté au mois de juillet, a été placé dans ce véhicule. C'est un immeuble qu'on a acheté pour un volume de 12 millions de dollars.
Il a été acheté avec les fonds de Principal. Et avec la collecte du mois d'août, nous avons déjà commencé à racheter cet actif progressivement et la collecte future, jusqu'à la fin de l'année, sera donc allouée à l'achat total de cet actif. Et en parallèle, nous continuons d'acheter d'autres immeubles
qui rentreront dans ce véhicule. Si je résume : le point fort, c'est on n'attend pas la collecte. Grâce à ce mécanisme de préinvestissement, vous êtes déjà capable de saisir les opportunités
pour pouvoir ensuite les déployer dans Principal Inside. Exactement. Je ne suis pas trop mauvais, tu as vu, sur le résumé ? Tu saisis bien. Ou alors j'ai bien préparé, on ne sait pas.
Dernière question pour finir parce que malheureusement, on arrive déjà à la fin de cette interview. C'est triste, mais c'est comme ça. Quelles sont les ambitions pour la prochaine année qui arrive ? On est en septembre 2026 et il y a Patrimonia la semaine prochaine.
Quelles sont vos ambitions pour l'année prochaine et puis pour les temps à venir ? La première ambition... En trois points. Si on devait le faire, pas brièvement, mais en trois points, ce serait quoi ?
En trois points. La première ambition, c'est de poursuivre la diversification, donc le déploiement de la collecte, continuer à investir, continuer à diversifier, donc continuer le travail qu'on a déjà effectué, notamment en Europe puisqu'on considère aujourd'hui que le marché européen est assez attractif.
Il y a une fenêtre d'opportunité qui est liée à l'environnement. Il y a des volumes de transactions qui sont réduits et qui est favorable aux acheteurs. Nous allons poursuivre l'investissement et la diversification. Ça, c'est la première ambition.
La deuxième ambition, c'est de construire de la performance dans la durée. Également continuer ce qu'on a déjà entamé. Continuer à appliquer une discipline importante à la fois à l'allocation de la collecte et à la sélection des immeubles pour construire dans la durée.
L'important est de construire de la performance mais aussi de la résilience. On s'inscrit bien sûr dans une SCPI sur le très long terme. - Et notre dernière ambition... - Pas des moindres. "Last but not least", n'est-ce pas ? C'est d'installer Principal Inside comme une référence du marché
auprès des investisseurs et de continuer à développer notre réseau de CGP et de distributeurs en général. Si je résume tout ce qu'on s'est dit, il n'y a pas de raison que ça ne soit pas le cas. Je te remercie.
Guillaume, merci beaucoup de nous avoir présenté Principal Asset Management France, la SCPI Principal Inside, tous ces mécanismes que vous mettez en œuvre pour développer le produit, investir et bien évidemment collecter.
On vous souhaite tout le meilleur pour cette fin d'année 2026, bien évidemment, la collecte et aussi de saisir les belles opportunités sur le marché européen et américain. Et on se dit à très bientôt pour faire un point sur Principal Inside ? Ça marche, merci Benjamin.
À bientôt chez Zoom Invest. - Merci Guillaume, au revoir. - Au revoir.
