Sogenial Immobilier : pédagogie, stabilité et collecte dans un marché SCPI à deux vitesses

Benjamin : Bonjour, nous sommes en direct du MidSommer de la CNCGP 2025. Nous recevons la société Sogenial Immobilier. Bonjour Jean-Luc Bell, vous êtes directeur du développement.

Jean-Luc Bell : Directeur du développement.

Benjamin : Sogenial, est-ce que vous pouvez peut-être nous présenter, mais très brièvement, parce que globalement on vous connaît. Vous avez des véhicules principalement SCPI : Cœur de Régions, Cœur d’Europe, Cœur d’Avenir et Cœur de Ville. Quelle est l’actualité chez vous ? Qu’est-ce que vous mettez en avant aujourd’hui et comment sentez-vous le marché de la SCPI ?

Jean-Luc Bell : C’est un marché à deux vitesses. On fait partie quand même de la première vitesse.

Benjamin : Première ou cinquième ?

Jean-Luc Bell : Ceux qui collectent et ceux qui ont du mal à collecter. Pourquoi ? Tout simplement, on a vu en 2024 dix-huit nouvelles SCPI sortir, plus orientées sur l’Europe, avec des taux de distribution entre 7 % et 11 %. On sait très bien que le marché immobilier ne va pas dans ces eaux-là : ce serait plutôt du 5 %, du 6 %, du 6,50 %.

Sogenial Immobilier, depuis le début de l’année, fait partie des dix meilleurs collecteurs. Nous achetons des actifs, nous collectons, nous sommes tout le temps sur le terrain pour faire de la pédagogie.

Je rappelle qu’une SCPI se sélectionne avec des indicateurs de référence : la valeur de reconstitution, la valeur de référence, le TOP, le TOF. Avec ces indicateurs de référence, on sélectionne une SCPI. Les nouvelles SCPI n’ont pas ces indicateurs de référence. Je ne dis pas qu’elles sont mauvaises, loin de là, mais il faut faire attention à la manière dont on sélectionne les SCPI.

Comme on l’a vu, 85 % de la collecte s’oriente vers des SCPI diversifiées européennes. Chez Sogenial, nous avons lancé en 2021 Cœur d’Europe, nous étions un peu précurseurs. Cœur d’Europe a fini l’année à 5,25 % net de fiscalité étrangère, c’est-à-dire à plus de 6 % brut, et a été revalorisée en début d’année de 1 %. Cela veut dire que la SCPI fonctionne bien, marche bien. C’est la bonne santé d’une SCPI quand elle revalorise.

Je dois dire aussi que Cœur de Régions fonctionne bien. Sur toutes nos SCPI, il y a un décalage entre la valeur de la part et la valeur de reconstitution. Il y a une décote, et c’est important de le savoir.

Benjamin : Finalement, c’est la stabilité que vous mettez en avant dans votre gestion et dans la performance de vos SCPI.

Jean-Luc Bell : Nos deux mots, c’est régularité, stabilité et proximité.

Benjamin : Ça fait trois.

Jean-Luc Bell : Ça fait trois, parce que la proximité est le plus important. Hier, j’étais à Bordeaux. Les équipes sont à Avignon aujourd’hui. Nous sommes toujours sur le terrain à faire de la pédagogie. Nous croyons en la pédagogie.

Benjamin : Jean-Luc, ce qu’on retient, c’est qu’il faut bien suivre les indicateurs pour sélectionner les SCPI : la stabilité, le TOP, taux d’occupation physique, le TOF, taux d’occupation financier, parce que parfois les gens ne connaissent pas ces acronymes. Vous avez quatre SCPI dans votre gamme, et vos équipes sont sur le terrain pour accompagner et répondre aux questions des partenaires.

Jean-Luc Bell : Tout à fait. Et surtout, si je dois rajouter quelque chose, l’immobilier, c’est plusieurs cycles. On est dans un cycle qui s’oriente plus sur l’Europe. Après, cela va revenir sur la France. Et après, cela va revenir — c’est d’ailleurs en train de revenir — sur le commerce de proximité. Il ne faut pas l’oublier, puisque nous avons une SCPI commerce de proximité, Cœur de Ville, qui se porte merveilleusement bien.

C’est pour cela qu’il faudrait que l’on puisse adoucir un petit peu la fiscalité sur les revenus français, les revenus fonciers d’origine française.

Benjamin : Jean-Luc, merci beaucoup. À très bientôt sur Zoom Invest pour nous reparler de Sogenial Immobilier et de vos SCPI.

Jean-Luc Bell : À très bientôt, merci. Au revoir.