Un marché de la SCPI qui se réinvente et des opportunités historiques en Club Deals… Le mini débat immobilier avec Novaxia Investissements et MIMCO

Stéphane : Toujours en direct de la salle Gaveau, le Midsommar du Patrimoine piloté par la CNCGP. On va faire un mini débat entre deux très jolies sociétés de gestion et parler d’immobilier, une classe d’actifs qui m’est chère. Je reçois Mathilde, qui représente Novaxia, et Christophe, qui représente MIMCO. Merci d’être venus.

Pour commencer, Mathilde, est-ce que tu peux nous parler un peu de l’environnement de Novaxia, du contexte de marché en ce moment ?

Mathilde : Je ne vais pas faire l’affront de dire qu’aujourd’hui le contexte de marché est idéal en immobilier, ou dire que dans toutes les crises il y a des opportunités, parce que j’en ai ras-le-bol qu’on entende parler de ça.

Le message que je voulais faire passer aujourd’hui, c’est que le marché, en tout cas de la SCPI, est en train de se réinventer. Et ça, c’est plutôt une bonne chose. La crise des années 90 avait permis de créer des SCPI à capital variable. Aujourd’hui, on voit des critères de sélection qui vont changer sur les SCPI.

J’ai envie de dire aux conseillers en gestion de patrimoine de regarder les nouveaux critères de sélection des SCPI, de voir les nouvelles générations de SCPI, et de ne pas être attirés uniquement par la performance. Il faut toujours ouvrir le moteur.

Stéphane : C’est bien de rappeler les bases. Christophe, pour MIMCO, dans l’immobilier, c’est une façon un peu différente. Parle-nous un peu de l’environnement.

Christophe : Pour corroborer les dires de Mathilde, nous évoluons, comme tout le monde le voit, dans un marché très complexe. La hausse des taux a été très soudaine et marquée. Le financement s’est resserré, et il est très compliqué aujourd’hui d’avoir des financements.

Ce que l’on travaille beaucoup avec les équipes, c’est toujours poursuivre cette création de valeur, qui s’inscrit vraiment dans l’ADN du groupe MIMCO, qui est un opérateur immobilier.

Le contexte actuel, ce sont des cycles qui sont de plus en plus courts. L’immobilier le prouve : il faut de plus en plus le travailler. Cela rentre parfaitement aujourd’hui dans nos cordes et dans notre ADN. Nous allons poursuivre cet effort de travailler l’immobilier, de revitaliser, de restructurer et d’être en phase avec les attentes du marché.

Stéphane : Mathilde, on va parler principalement des SCPI. Dans un marché encore un peu compliqué, comment vois-tu l’évolution ? Pour moi qui suis CGP, quelle est votre stratégie qui va me donner envie d’aller choisir votre SCPI parmi les autres ?

Mathilde : Chez Novaxia Investissements, nous disons qu’il y a deux moteurs de création de valeur. Il n’y a pas que la performance et le loyer qu’il faut regarder. Il y a d’abord la stratégie d’investissement.

Aujourd’hui, tout le monde parle du market timing. Il faut conserver une stratégie d’investissement diversifiée, mutualisée, et peut-être que le bureau n’est pas complètement mort. Il y a des choses à faire.

Cela va de pair avec notre deuxième partie de stratégie d’investissement : la gestion immobilière durable. Il faut être actif sur nos actifs. C’est comme ça qu’aujourd’hui, on va créer de la performance : en travaillant les actifs.

Ce qui va nous aider, c’est la stratégie ISR, puisque nous mettons en place beaucoup de capex en amont de l’acquisition pour améliorer l’actif immobilier dans le temps et améliorer les valorisations.

C’est ce qui nous a permis, sur la SCPI Novaxia NEO, d’améliorer les valeurs d’expertise des immeubles l’année dernière et d’avoir une décote de 3 % sur la SCPI Novaxia NEO.

Stéphane : L’immobilier est devenu une classe d’actifs qui se verdit depuis des années, avec énormément d’innovation. Nos clients ne sont pas forcément au courant de tout le travail qui a déjà été fait. Christophe, parlons un peu de votre stratégie de construction de fonds. Comment ça marche chez MIMCO ?

Christophe : Nous poursuivons aussi notre développement. Nous avons été connus pour une offre private equity, une offre française qui est aussi labellisée ISR, SFDR 8.

Nous avons poursuivi ce développement récemment avec le lancement d’une plateforme digitale de club deals immobiliers paneuropéens. L’objectif est d’élargir et de donner accès à des club deals de dimension assez institutionnelle au plus grand nombre.

Nous poursuivons aussi le développement de nos équipes. Le marché est compliqué, mais il présente des opportunités comme on n’en a pas connu depuis très longtemps, voire des opportunités historiques.

Nous allons continuer à travailler et à développer les équipes sur tous les supports : l’immobilier, le support back, middle, legal office, et aussi la partie distribution et relations investisseurs. Ce qui est important, c’est vraiment d’aligner les planètes et de continuer à améliorer notre service.

Nous sommes agiles aujourd’hui aussi avec notre plateforme, et l’objectif est également de développer une house tech.

Stéphane : Pour finir, 45 secondes chacun. Mathilde, cette fameuse SCPI, c’est quoi ?

Mathilde : Notre objectif, c’est de réveiller notre bel endormi, Novaxia NEO. C’est une SCPI qui a une performance de plus de 6 % depuis sa création en 2019. C’était la première SCPI nouvelle génération, sans commission de souscription, avec des frais de gestion bien évidemment. C’est la plus expérimentée des jeunes SCPI.

Quand je vous dis qu’il n’y a pas que la performance qui compte, il faut aussi regarder la mutualisation, la diversification. C’est une SCPI article 9. Nous sommes convaincus aujourd’hui que toute cette stratégie d’amélioration continue des actifs immobiliers va être créatrice de valeur.

Nous avons donc un objectif de performance pour 2024 entre 6 % et 6,75 %. Amis CGP, je vous invite à rencontrer nos équipes pour vous la présenter en détail.

Stéphane : Christophe, chez MIMCO, il faut choisir un produit ou un service.

Christophe : C’est assez sportif en un temps si court. Je veux vraiment faire le focus sur ce nouvel axe majeur de développement pour nous : notre plateforme digitale de club deals paneuropéens.

Elle va permettre aux CGP d’offrir à leur clientèle une hétérogénéité de deals, que ce soit en termes de typologie ou de géographie. L’immobilier, on le sait, est très vaste. Le comportement d’un secteur immobilier par rapport à un autre peut être diamétralement opposé, et il y a aussi une régionalisation de l’immobilier.

Je peux citer deux exemples de club deals que nous avons aujourd’hui sur la plateforme. Le premier est un club deal très exclusif au Luxembourg, à Mamer, dans une situation très résidentielle, avec beaucoup d’expatriés. Nous avons acheté 33 parcelles et allons développer des maisons unifamiliales.

Le deuxième est un club deal qui fait suite à un premier club deal ayant connu un très beau succès sur Lisbonne, à Almada. Il s’agit de la restructuration d’un immeuble en résidence gérée avec un opérateur local.

Stéphane : Merci beaucoup, et bonne fin de journée au Midsommar. Merci pour toute cette transparence et ces détails. À bientôt.

Christophe : Merci Stéphane, c’est un plaisir.