SCPI : les difficultés de retrait alimentent la hausse des litiges

Le médiateur de l’AMF a traité 199 dossiers concernant les SCPI en 2025, soit une augmentation de 41 %. Au premier semestre 2026, 77 nouveaux dossiers ont été examinés. Les réclamations portent principalement sur les délais de retrait et les conditions de commercialisation.

Dans les SCPI à capital variable, les nouvelles souscriptions permettent généralement de financer les sorties. Lorsque les demandes de retrait dépassent durablement les entrées, les délais s’allongent. Des fonds de remboursement peuvent apporter de la liquidité, mais nécessitent parfois des ventes immobilières à prix réduit et entraînent une décote pour les associés sortants.

Les épargnants contestent aussi le traitement administratif de leurs demandes ou estiment avoir été insuffisamment informés des contraintes de liquidité et du risque de perte. L’indicateur de risque affiché ne permet pas, à lui seul, d’appréhender ces difficultés de sortie. Établir un défaut de conseil plusieurs années après la souscription reste néanmoins complexe. La baisse des parts ne suffit pas à démontrer une faute, et les documents retraçant les échanges peuvent manquer.

Les investissements financés à crédit accentuent les difficultés : les échéances continuent alors que les parts perdent de la valeur ou restent invendables. Le médiateur rappelle toutefois que ces dossiers ne représentent qu’une fraction du marché et reflètent précisément les situations problématiques.