Défendre les valeurs, maintenir les revenus et proposer des produits qui tirent parti de la conjoncture actuelle… le point sur les 3 priorités de Praemia REIM avec Marc Bertrand

Benjamin : Bonjour, bienvenue à Patrimonia 2024. Nous avons le plaisir aujourd’hui, sur le stand de Zoom Invest, de recevoir Praemia REIM France. C’est probablement une découverte pour beaucoup de personnes. Nous recevons Marc Bertrand. Bonjour Marc.

Marc Bertrand : Bonjour Benjamin.

Benjamin : Vous êtes président du directoire de Praemia REIM France. Qu’est-ce qui a motivé votre décision de rejoindre le groupe Praemia ? Et pouvez-vous nous donner l’historique de cette société ?

Marc Bertrand : C’est une bonne occasion de rebobiner un tout petit peu le film. Praemia REIM France, c’est la branche de gestion immobilière, la société de gestion du groupe Primonial. Comme vous le savez, au cours de l’été, le groupe Primonial a scindé ses activités.

D’un côté, la branche distribution, qui a conservé le nom Primonial, et de l’autre la branche société de gestion régulée, qui a changé de nom puisque cela faisait partie des accords. Nous avons choisi ce nom, Praemia REIM France, qui a une certaine consonance commune avec le nom d’origine.

Pour répondre à la deuxième partie de la question, c’est une magnifique histoire de réussite très entrepreneuriale. Cela me correspondait bien. C’est un métier que je connais depuis 30 ans, la gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Rejoindre ce groupe à un moment clé de son histoire, de marché et de changement de modèle, c’était un challenge que j’avais vraiment envie de relever.

Benjamin : Vous ne partez pas de zéro, il doit y avoir un peu d’encours. Pouvez-vous nous parler des défis et des opportunités sur le marché de l’immobilier, notamment en matière de valeur, de revenus et de liquidité ?

Marc Bertrand : Les challenges, il faut partir de ceux de nos clients et de nos distributeurs. Il y a trois grandes préoccupations : combien ça vaut, combien ça me rapporte et est-ce que c’est liquide. C’est le grand triptyque de notre métier.

Sur les valeurs, c’est très challenging. Les valeurs d’expertise, via la hausse des taux, plus spécifiquement sur le bureau, ont subi un impact baissier. Nous l’avons tous pris selon les classes d’actifs. Il y a des modulations : chez nous, par exemple, la santé a été beaucoup moins touchée, tandis que le bureau a été plus touché pour des raisons de marché propres.

Même si le marché est en train aujourd’hui d’atterrir, il est clair que la vague d’ajustements est plutôt derrière nous que devant nous. Mais c’est quelque chose de douloureux pour les investisseurs, qui nécessite beaucoup de pédagogie et d’explications.

Deuxième sujet : travailler sur les revenus. Les revenus ont bien résisté pendant toute cette phase, mais c’est challenging, notamment sur les patrimoines de bureaux. Avec les nouveaux usages, la baisse de la demande et l’augmentation structurelle de la vacance, il faut se battre pour garder les locataires et restructurer les immeubles. Le travail pour maintenir et faire repartir les revenus représente presque 80 % de l’effort aujourd’hui.

Troisième composante : la liquidité. Ce n’est pas vrai du côté de l’assurance vie, parce que la liquidité est là et nos partenaires assureurs ont parfaitement joué leur rôle. Mais sur les produits que l’on a en direct, notamment les SCPI, il y a un sujet à traiter. Il faut redonner une liquidité décente à ce produit, parce qu’il ne faudrait pas que la phase de difficulté traversée se surinfecte avec une phase d’illiquidité prolongée. C’est probablement le challenge que nous devons vraiment résoudre au cours des douze mois qui viennent.

Benjamin : Quelles sont aujourd’hui les priorités de Praemia REIM France ? Vous avez environ 38 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Vous m’aviez aussi parlé d’un modèle de distribution à retravailler.

Marc Bertrand : Il y a beaucoup de priorités en ce moment. C’est vraiment un très beau challenge. La petite phrase est simple, et c’est ce que je dis tous les jours aux équipes : 38 milliards obligent.

Cela veut dire que 80 % de notre effort est axé sur le fait de défendre la valeur, d’adapter les patrimoines et de maintenir les revenus. C’est là qu’est le gros du match, et c’est là où nous avons une capacité à agir. L’environnement de taux et l’environnement financier, on les subit. C’est un paramètre à intégrer, mais cela ne sert à rien de lever les bras au ciel en disant que ce serait mieux que ce ne soit pas arrivé.

Ce que nous pouvons faire, c’est travailler sur les actifs, les adapter, être plus compétitifs sur la relocation que l’immeuble d’à côté. Nous sommes dans la vraie vie : le concurrent, c’est l’immeuble d’à côté, et il faut aller chercher le locataire pour remplir son immeuble.

Mon obsession aujourd’hui, c’est de concentrer les équipes non plus sur l’investissement, mais sur le fait d’intensifier encore les efforts d’asset management, notamment sur la classe d’actifs bureau, mais plus largement sur toutes les classes d’actifs. Donc 38 milliards obligent : nous nous concentrons sur la génération de revenus pour nos associés.

Le deuxième grand challenge, c’est qu’il y a toujours quelque chose à faire dans un marché. Nous devons fabriquer et proposer des produits qui tirent parti de la conjoncture actuelle. Nous travaillons sur des produits opportunistes, parce que nous voyons bien qu’il y a des opportunités à l’acquisition. Pour qui, pourquoi, selon quelle période, à quel horizon : ce sont des sujets que nous travaillons en ce moment. Très probablement, nous reviendrons avec une ou deux offres au marché d’ici la fin de cette année.

Enfin, nous avons dissocié les fonctions de distribution du groupe Primonial de l’époque. Nous devons donc réinventer un modèle de distribution, qui restera BtoBtoC, avec des CGP. La question est de savoir comment nous allons animer ce réseau et rétablir le contact, cette fois-ci direct. C’est vraiment le point que nous devons travailler avec les équipes dans les prochains mois.

Benjamin : D’où l’importance de votre présence à Patrimonia pour communiquer auprès des partenaires. Cette phrase, les 38 milliards qui vous obligent, montre aussi la nécessité d’être présents ici.

Marc Bertrand : Les distributeurs et les investisseurs nous ont fait confiance. Ils nous ont confié 38 milliards d’euros, à peu près moitié institutionnels et moitié clientèle intermédiaire ou particulière. Cela nous oblige.

Je suis lucide : nous aurons parfois des discussions animées avec des clients et des distributeurs, parce qu’il s’agit de dire ce qui se passe, où nous en sommes et où nous allons. Il faut dire les choses avec ses tripes. Il ne faut jamais hésiter à aller voir ses clients et ses distributeurs. Donc oui, nous sommes là, nous sommes bien là, et bienvenue sur notre stand.

Benjamin : Très bien. Merci beaucoup Marc, bon Patrimonia et à très bientôt sur Zoom Invest.

Marc Bertrand : À très bientôt, merci.