Etat du marché des SCPIs en 2026 avec les présidents de Sofidy et Epsicap REIM

Bonjour à tous, bienvenue sur Zoom Invest pour ce cercle des convictions spécial immobilier, spécial SCPI. C'est une première. On va enfin pouvoir parler de ma classe d'actifs favorite. Pour cela, je reçois deux invités de qualité. J'allais dire de prestige, on a déjà commencé par de qualité, puis on dira de prestige éventuellement à la fin. Guillaume Arnaud, qui est le président du groupe Sofidy, qu'on ne présente plus. Et puis évidemment, mon camarade, qui a comme qualité principale d'être bordelais et de diriger une société de gestion bordelaise, Andreas Borro. Messieurs, bonjour, comment allez-vous ? Salut Stéphane, très bien. Bon, on va parler immobilier. On va tous faire un point d'étape sur cette classe d'actifs. Mais pour commencer peut-être Andreas, on reparle un petit peu de qui tu es et qui est EPSICAP REIM. Bonjour à tous.

Merci Stéphane pour l'invitation. EPSICAP REIM, comme tu l'as très bien dit, c'est une société de gestion bordelaise qui est née en 2021. Donc cinquième année d'existence. Nous avons deux SCPI sous gestion. Une première SCPI, je vais dire historique, qui s'appelle EPSICAP Nano, qui était connue avant sous le nom de EPSICAP 360, qui vient de dépasser les 200 millions d'euros de capitalisation. Merci. Et notre deuxième SCPI qu'on a lancée en fin d'année dernière, qui s'appelle EPSICAP Explore et qui capitalise aujourd'hui à peu près 30 millions d'euros. Investissement uniquement en local, à Bordeaux ? Non. Certainement pas. Mon cher Stéphane, les deux SCPI ont un scope géographique européen. Il s'agit de deux SCPI diversifiées. Explore est une SCPI par ailleurs sans commission de souscription.

Évidemment, il y a d'autres frais qui s'appliquent. Mais en tout cas, on a voulu tester et tenter cette aventure avec ce nouveau modèle sans commission de souscription. Ton parcours, il est immobilier, toi, Andreas ? Avant EPSICAP ? Moi, j'ai un double parcours. Une première partie de carrière financière. Personne n'est parfait. Et ensuite, je suis tombé dans la marmite de l'immobilier. Ensuite, effectivement, par une voie très opérationnelle, parce que j'ai travaillé chez des promoteurs immobiliers. J'ai un grand groupe avant de me lancer dans le milieu des SCPI. Très bien. Merci beaucoup. Est-ce qu'on a besoin de représenter le groupe Sofidy ? On ne va pas parler de toutes les SCPI, mais Guillaume, est-ce que tu peux nous parler un peu de toi et de l'historique de la belle société de gestion que tu diriges ? D'accord.

Merci pour l'invitation. Sofidy est un peu plus ancien qu'EPSICAP, puisqu'on a près de 40 ans d'existence. Groupe qui a été fondé en 1988 et qui gère aujourd'hui à peu près 9 milliards d'euros d'immobilier, dont une SCPI assez emblématique qui s'appelle Immorente, qui aujourd'hui est la plus grosse SCPI du marché, puisqu'elle capitalise près de 4,5 milliards d'euros. On fait partie aujourd'hui du groupe Tikehau, puisque Sofidy a été rachetée il y a 7 ans par le groupe Tikehau. Et moi, mon parcours, ça fait maintenant près de 20 ans que je travaille pour ce groupe Tikehau, qui a été créé maintenant il y a 22 ans. Et donc, je dirige depuis 7 ans Sofidy. Donc, une société de gestion qui a une gamme de fonds, on doit avoir à peu près 6 SCPI, des sociétés civiles, et on gère aussi une foncière cotée qui s'appelle Sélectirente.

Très bien, parce que vos deux profils, au-delà du fait, je sais que vous vous connaissez depuis longtemps, vous êtes bagarrés en sang sur les terrains de rugby, au moins on va avoir deux visions pour parler un peu de cette classe d'actifs qu'est l'immobilier. Justement, Guillaume, je continue avec toi. Alors, la grande question qu'on se pose tous, c'est, je vais vous la poser, avec la grosse conviction. Est-ce que 2026, c'est enfin l'année de la SCPI ? Alors, c'est très caricatural, mais est-ce que vous pouvez tous les deux, pour commencer, me faire un petit point d'étape ? On en est où, en vrai, sur l'immobilier et sur la SCPI ? Alors, j'ai envie de dire, si je fais un tout petit peu de passé, à la sortie du Covid, on a eu un phénomène d'inflation qui n'était pas arrivé depuis très longtemps.

Et donc, pour lutter contre l'inflation, la BCE a monté de manière assez importante les taux courts. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu'on s'est retrouvé dans une configuration de taux où les taux courts étaient plus élevés que les taux longs. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que votre argent est mieux rémunéré à court terme qu'à long terme. Donc, c'est très mauvais pour l'immobilier, puisqu'effectivement, beaucoup de gens ont voulu sortir de l'immobilier. Et puis, avec ça, s'est conjugué un deuxième effet très important, qui est le télétravail. Avant le Covid, peu de gens télétravaillaient, les gens n'aimaient pas trop que la sphère du travail rentre dans la sphère privée. On est sortis du Covid et tout le monde a voulu des jours de télétravail. Et donc, c'était un vrai choc structurel.

Donc, j'ai envie de dire qu'aujourd'hui, avec maintenant trois ans de recul, qu'est-ce qu'on peut dire ? On peut dire qu'il y a une partie de la crise qui est largement derrière nous. Je veux dire, la courbe des taux s'est remise dans le bon sens avec des taux courts plus faibles que les taux longs. Alors certes, on a des taux longs qui sont relativement élevés par rapport aux 15 dernières années. Mais on a enfin une courbe des taux dans le bon sens. En revanche, il reste le problème du télétravail et du bureau. Et j'ai envie de dire qu'aujourd'hui, c'est une bonne année. Et d'ailleurs, 24-25 étaient aussi de bonnes années pour l'immobilier, pour acheter de l'immobilier, mais du bon immobilier. Alors, ça peut paraître un petit peu... Mais ce que je veux dire, c'est qu'aujourd'hui, on n'est pas sortis de la crise du bureau.

Je pense que dans les bureaux de périphérie aujourd'hui, on a encore devant nous des années de vaches maigres, pour être très franc. En revanche, typiquement chez Sofidy, on a acheté plus d'un milliard d'immobilier ces deux dernières années. Et on continue à acheter parce qu'on pense qu'on est dans une configuration de marché où il y a des vendeurs. Et être acheteur dans cette phase de marché, c'est plutôt faire de bonnes affaires. Et donc, je pense que 25 était une bonne année pour l'immobilier. Je pense que 26 sera aussi une bonne année à l'achat pour du bon immobilier. En revanche, je préfère dire tout de suite que je pense que le renouveau du bureau, ce n'est pas encore pour tout de suite. Je suis obligé de te poser la question parce qu'on a un petit peu de temps et il faut en profiter.

Tu pilotes aujourd'hui, enfin, tes équipes pilotent aujourd'hui la plus grosse SCPI du marché, qui est une vieille SCPI, si je peux dire ça comme ça. Elle a moins subi que ses sœurs vieilles SCPI. Comment t'expliques un peu ça ? C'était de la sélectivité, c'était une certaine prudence. Ça peut être aussi à un moment donné le bon market timing, tant mieux pour Sofidy. Oui, alors déjà, même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, Immorente n'a jamais baissé son prix de part depuis près de 40 ans. Qu'est-ce qui fait la sauce secrète ou la secrète sauce d'Immorente ? Il y a plusieurs choses. Il y a, un, une incroyable granularité de ses actifs. On a plus de 2 000 actifs, 3 000 locataires. Donc, oui, vous avez un problème, il y en a tout le temps, mais c'est des petits problèmes.

Donc déjà, vous n'avez pas un risque idiosyncratique sur un énorme actif. Donc ça, c'est, je pense, la base. C'est finalement beaucoup de commerce. Et finalement, le commerce de pied d'immeuble, pour donner un ordre de grandeur, je pense qu'on est propriétaire de plus de 800 pieds d'immeuble dans Paris intramuros. On est aussi présents à Bordeaux. Donc, on connaît aussi, peut-être pas aussi bien que vous, la rue Sainte-Catherine et le cours de l'Intendance. Mais on a, par exemple, place des Grands Hommes, le marché central. Et a priori, celui-là, il va bien et ira bien les 50 prochaines années. Donc, on est très contents de l'avoir dans notre patrimoine. Donc ça, je pense que c'est une partie du savoir-faire. Le fait d'être dans un groupe financier, ça nous a permis. Et c'est facile de dire ça après coup.

Mais au moment où les taux ont commencé à monter, on a gardé énormément de cash. On a continué beaucoup à collecter sur Immorente. On est montés jusqu'à près de 800 millions d'euros de cash sur l'ensemble de nos fonds. Ce qui nous a permis de déployer ces deux dernières années. Et je pense que ce qu'on a déployé ces dernières années, c'est la performance qu'on va délivrer dans le futur. Se diversifier et être capable d'attendre, avoir les moyens d'attendre, pouvoir saisir les bonnes opportunités. Et être aussi très diversifié à la fois dans les classes d'actifs. Donc, un peu de bureaux, mais on a plutôt des bureaux centraux de centre-ville. Aussi, logique de métropolisation. On a toujours plutôt acheté au cœur des villes. Et non pas trop dans la périphérie. Et puis, voilà, aujourd'hui, un certain nombre d'acteurs qui nous ont suivis.

Et donc aujourd'hui, on est à la fois confiants sur la suite d'Immorente. Et je sais qu'il y a une forme de jeunisme aujourd'hui. Et qu'on se dit que les vieilles dames... Mais au moins un mot sur ces vieilles dames, c'est qu'avoir dans son portefeuille une SCPI qui a traversé un certain nombre de cycles et de crises, c'est quand même assez rassurant. Et donc, c'est pour ça que je veux rassurer, évidemment, les associés, les plus de 70 000 associés en direct d'Immorente aujourd'hui. Et j'espère les futurs. Et elle ne le fera pas pour plusieurs heures, mais surtout si elle n'a pas baissé de prix de part pendant toute cette période. Andreas, j'imagine que tu partages une partie de ce qu'a dit Guillaume. Tu représentes des SCPI plus jeunes, donc pas l'ultra-jeunisme, des stratégies un peu différentes. Des ados.

Il n'y a pas une vieille dame, des ados. Voilà, un jeune ado dynamique. Comment est-ce que tu vois le marché ? Comment est-ce que tu as absorbé le marché ? Et est-ce que tu vois de bons signes pour 2026 ? Alors, je voyais de très bons signes, on va dire, pour 2026. Comme l'a dit Guillaume, on sortait d'une période un peu de destruction créatrice, où on a un certain nombre de véhicules très matures, qui étaient d'ailleurs plutôt empêtrés dans un problème d'allocation. Des bureaux, que dans une crise immobilière, on va dire large, je pense que Guillaume en a parlé, et je souscris à ça. Et en même temps, on a vu de la création, parce qu'il y a eu beaucoup de SCPI qui se sont lancées. On l'a vu ces derniers mois avec des performances qui sortent totalement de l'ordinaire.

Et je pense qu'on était en train de rentrer dans une phase, on va dire, de stabilisation. On voyait que les taux étaient en train de se stabiliser. Et la stabilisation des taux, ont fait que le marché a retrouvé une fluidité, parce qu'évidemment, quand les taux bougent dans tous les sens, les anticipations varient, on ne sait plus s'il faut attendre, acheter, etc. Donc les taux se stabilisant, les acheteurs et les vendeurs ont recommencé à retrouver des points de repère, et ça a stabilisé les volumes. On voit que les volumes d'investissement repartaient à la hausse, etc. Maintenant, la grosse inconnue, et on va parler un peu d'actualité, c'est ce qui se passe évidemment au Moyen-Orient. Donc je pense que les fondamentaux étaient là pour une reprise.

Maintenant, c'est très compliqué de savoir comment les choses vont évoluer, parce qu'évidemment, on assiste à un choc inflationniste qui pourrait être très important, avec de nouveau la conséquence qu'on a connue après la guerre en Ukraine, avec des remontées de taux, et ça pourrait de nouveau, évidemment, enrayer le marché. Alors, on s'attendait plutôt à l'inverse, à un moment donné. Ah ben, on s'attendait plutôt à la détente. On était plutôt partis sur un ralentissement.

Et donc après, c'est vraiment trop tôt pour se positionner, parce qu'il y a cette crainte de hausse des taux longs, Guillaume a parlé des taux longs, il ne faut pas mélanger les taux courts et les taux longs, mais en même temps, on voit qu'il y a des signaux aussi de vraiment une perception de l'immobilier de nouveau, comme une valeur vraiment refuge, parce qu'on voit que la bourse, évidemment, est sensible à ce qu'il se passe aujourd'hui sur les taux. Voilà, on voit qu'il y a une crainte aussi autour de l'IA, beaucoup de potentiel, mais peut-être également des risques. Il y a eu des gadins sur le Bitcoin, on voit qu'il y a des craintes sur le crédit privé, des craintes aussi peut-être sur les structurés, parce qu'il y a énormément de ventes de produits structurés.

Donc, bon, il y a beaucoup, beaucoup de choses qui sont en train de se passer aujourd'hui dans l'économie, et donc il y a quand même, on sent qu'il y a un retour, on retrouve de nouveau les vertus de la pierre, qui sont quand même quelque chose de stabilisateur, on peut dire, dans l'environnement actuel. Et le cas français s'est toujours un peu moins mouvementé que le reste. Oui, mais notamment l'Europe, parce qu'on redécouvre, encore une fois, l'ouverture de l'Europe qui est quelque part un peu un paradis sécuritaire, on va dire, dans ce monde où il se passe beaucoup de choses, que chez nous, les avions volent, on peut quand même partir en vacances, les touristes, etc. Donc, on redécouvre aussi les vertus de ce continent qui fait quasiment figure un peu d'exception. Alors justement, je suis obligé de te poser la question, je te garde là.

Il y a toujours du sens donc à faire de la SCPI quand on est un conseiller en gestion de patrimoine, et si tu devais donner en une minute ou deux les quelques raisons pour toi, et je poserai la même question à Guillaume également, pourquoi on doit aujourd'hui soit revenir sur de la SCPI, soit continuer, parce que je sais qu'il y a des CGP, qui n'ont jamais cessé de continuer à conseiller à leurs clients la classe d'actifs. Alors là, je repars, je commence toujours, répondre de la même façon à cette question, c'est que, je rappelle que je suis un des principaux investisseurs, enfin, plus le principal, des gros investisseurs de la SCPI que nous avons, et je n'ai jamais retiré un euro de nos SCPI.

Donc je suis l'exemple vivant pour répondre à la question, oui bien sûr, il faut continuer à investir dans la SCPI, et je pense que c'est, comme on dit, indispensable dans une allocation patrimoniale d'avoir de la SCPI. Comme l'a dit Guillaume tout à l'heure, moi quand on me demande ce qu'il y a de la crise immobilière, il n'y a pas de crise immobilière, il y a eu des classes d'actifs qui ont souffert, les taux ont remonté de manière très importante en 2022-2023.

Évidemment, après, si on est un produit de rendement, évidemment, ça a pesé sur la valorisation, mais globalement, il y a toute une partie du marché qui a continué à performer, qui a continué à délivrer du rendement, je rappelle qu'on est avant tout un produit de rendement, donc les dividendes ont continué à tomber, chez Immorente qui est un fonds qui a 40 ans, chez EPSICAP Nano, donc oui bien sûr, ça a complètement du sens, il faut évidemment le mettre au pot, diversifier, pour ne pas faire que de l'immobilier, il ne faut peut-être pas faire que des SCPI. Ça a été un peu plus simple pour les jeunes SCPI, mais on rappelle que les jeunes SCPI d'aujourd'hui deviendront les anciennes SCPI demain, donc il ne faut pas non plus s'imaginer que...

Pour les jeunes, c'est évidemment plus simple, parce qu'il y a un patrimoine neuf, mais je vais refaire de la pub pour mon voisin, mais il n'y a pas que Sofidy, d'autres sociétés de gestion qu'on pourrait citer, qui sont également anciennes, et qui ont très bien traversé la crise. Pourquoi il y a encore de la place ? Il faut y aller. Guillaume ? Oui, je suis assez d'accord. Alors parfois, il y a le frein qui est un peu la fiscalité, mais aujourd'hui, c'est quand même avoir de l'immobilier locatif sans avoir les ennuis de l'immobilier locatif. Préclavement. Et souvent, je vois bien que des gens essaient, testent, achètent un studio, commencent à avoir des premiers impayés, etc. Et donc nous, on a 5 000 locataires, donc on gère de manière industrielle les ennuis, pour ne pas dire autre chose, que vous pouvez avoir avec l'immobilier.

Et ça, c'est... Et le juridique, les coûts, les travaux, les... Exactement. Et moi, je pense, c'est... Enfin, on est toujours là sur le court terme, évidemment, je ne sais pas ce que va faire Trump demain, est-ce qu'il y aura encore des ponts en Iran après-demain. C'est très compliqué, évidemment, ce qui se passe en ce moment. Mais si on essaie de se projeter et penser long terme, et penser retraite, par exemple, on sait bien qu'aujourd'hui, notre retraite par répartition va avoir des problèmes. Messieurs, regardez la démographie de nos pays européens. Et donc, il faut réfléchir à sa propre retraite, et quoi de mieux qu'une SCPI pour se créer des compléments de retraite. Et après, si vous avez des problèmes fiscaux, il y a plein d'outils, vous pouvez démembrer votre SCPI, acheter de la nue-propriété, vendre de l'usufruit temporaire.

Vous avez des conseillers en gestion de patrimoine pour vous aider, mais je pense que c'est un outil très important, notamment dans une logique de retraite et de transmission. Plus facile de juste acheter un nombre de parts divisible par son nombre d'enfants. Si vous avez trois enfants, vous achetez un nombre de parts divisible par trois. Il n'y a pas d'affectif dans une part de SCPI. C'est beaucoup plus simple que de retrouver une indivision pour ses enfants. Je vois ça vraiment comme un outil long terme de transmission. Donc, évidemment, il faut choisir les bonnes SCPI. Alors on va y venir. Mais c'est dans une allocation de patrimoine. Moi, je pense, une classe d'actifs, et on en a bien dit. Aujourd'hui, les marchés actions, est-ce que ça va aller mieux ou pas ?

On sent quand même une incertitude importante, que ça soit le crédit privé, enfin, je ne vais pas dire tout ce qu'il y a en vrac. Vous avez quand même des incertitudes un peu partout, et je souscris aussi au fait que les gens retrouvent le côté, mais oui, mais l'immobilier, c'est finalement une valeur refuge, et l'Europe est aussi une zone refuge. Donc moi, je suis relativement confiant que le bon immobilier va repartir, et surtout, doit être souscrit dans une allocation. Parlons-en justement, Guillaume, pour finir. Donne-nous finalement les bonnes clés. Tu parles de bon immobilier, de bonnes zones géographiques, si j'ai bien compris. Évidemment, tu peux même nommer les SCPI, si tu veux. Mais quelle est la typologie d'actifs en ce moment qui est à la mode ? On a compris que les bureaux, il faut être extrêmement sélectif.

Qu'est-ce qui fonctionne ? Où ça fonctionne ? Et comment ? Et avec qui ? Dans les clés, moi je dirais que... Ça peut être tarte à la crème, mais c'est vraiment important de rentrer dans le détail. La diversification et avoir une vraie SCPI granulaire avec des centaines d'actifs, c'est vraiment une des clés pour ne pas avoir des variations trop fortes. Et après, diversifier, ça veut dire diversifier les classes d'actifs. Pourquoi pas un peu de bureau ? Évidemment du commerce, il y a la logistique, il y a de l'hôtellerie. Diversifier aussi les zones géographiques. C'est bien de faire du Paris, mais il y a d'autres grandes métropoles européennes, dont Bordeaux fait partie. Et puis évidemment, d'autres pays. Parce qu'il y a 5 ans, il fallait investir en Allemagne, c'était deutsche Qualität.

Vraiment le bureau allemand, c'était l'investissement le plus sûr. Aujourd'hui, c'est un peu différent. Alors qu'il y a 5 ans, investir en Espagne, c'était déjà investir dans des pays un peu trop latins. Aujourd'hui, le safe haven, il est plutôt en Espagne. Donc ce que je veux dire, c'est vraiment granularité, diversification. Pour moi, ce sont des clés. Et après, à l'intérieur, le bureau, je ne veux pas jeter tout le bureau avec l'eau du bain. C'est surtout le gros bureau de périphérie. C'est vraiment ça. Si vous avez les trois, c'est vraiment compliqué. Mais si vous avez quelques plateaux, vous arrivez toujours à les louer, parce que les petites surfaces se louent toujours. Si vous êtes dans les métropoles, à l'intérieur des métropoles, que ce soit Bordeaux, que ce soit Paris, que ce soit Lyon, le bureau fonctionne bien.

Et j'ai même envie de dire qu'à Paris, il y a même une vraie surchauffe du bureau dans le quartier central des affaires. Donc voilà, donc gros bureau périphérique. Aujourd'hui, c'est vraiment quelque chose qu'il faut, je pense, éviter. Mais sinon, il y a des choses intéressantes à faire dans l'hôtellerie. La logistique a souvent été très chère à une époque. Elle devient moins chère en ce moment. Donc c'est peut-être le moment de se repositionner un petit peu. Mais voilà, il faut être opportuniste. Et on rappelle qu'on ne fait pas que de l'Europe, que pour des questions fiscales. On a les mêmes réflexes quand on choisit un actif dans un pays qui est certes peut-être un avantage fiscal pour le Français contribuable. Oui, tout à fait. On ne le fait pas que pour ça. Il faut avoir les mêmes règles de sélectivité. Et ça, c'est très important.

C'est très important. Et je pense aussi que c'est important quand on s'intéresse à un autre pays, quand on va signer un autre pays, d'avoir des équipes sur place, connaître les zones. Parce qu'on dit souvent que les bonnes opérations ne prennent pas l'avion. On a aussi une petite équipe très légère à Bordeaux. On a une petite équipe à Lyon, avec Seine-et-Provence. Parce que même en France, pour faire des bons deals en région, il faut être présent physiquement en région. Parce que si vous attendez que les bons deals arrivent à Paris, souvent ce ne sont pas les meilleurs qui prennent l'autoroute. Qui prennent l'autoroute. Merci beaucoup. Andreas, ta vision toi, la stratégie est un peu plus récente. Donc forcément, tu as une vision qui est plus spécifique, un peu plus opportuniste, dans le bon sens du terme.

C'est-à-dire que tu avais des tailles d'actifs que tu visais, ce qui te permettait d'avoir des cibles bien précises. Tu peux nous en parler un petit peu plus de ce que tu vises aujourd'hui ? Oui, en fait, ce qui fait un peu l'ADN de nos fonds, c'est qu'on s'auto-contraint dans ce qu'on peut acheter. Parce qu'on a choisi d'avoir des véhicules qui ont des tailles maximum par ligne. Notre premier fonds fait des deals de 1 à 10 millions d'euros. Et notre deuxième fonds, alors on n'est pas très futés en marketing. Donc comme on avait un véhicule qui faisait des deals de 1 à 10 millions d'euros, on a dit qu'on allait créer un deuxième véhicule pour faire des deals entre 10 et 20 millions. Et les autres villes.

Donc c'est quand même assez contraignant, parce que globalement, les grosses transactions qui font plus de 20 millions d'euros, c'est pour nous hors scope. Pour l'instant, oui. Oui, enfin, c'est vraiment pas notre ADN. Donc déjà, de facto, ça nous prive, on va dire, d'une partie importante du marché. Donc c'est vrai que les gros ensembles de bureaux, les grosses plateformes logistiques, de très gros hôtels, de très gros centres commerciaux, c'est des choses qu'on ne fait pas. Donc par défaut, on regarde tout le reste. Donc c'est vrai que nous, notre ADN, on fait aussi beaucoup de commerce. Je n'ai pas honte, loin de là, de dire parfois, certains CGP me disent, « Ah, mais vous êtes un petit Sofidy, ça me va très bien. Et si demain je peux être un grand Sofidy... Vous avez de beaux atours, ou un moyen Sofidy, ça m'ira très bien.

Je surveille les plaquettes quand même des étiquettes qui t'ont marqué, le petit Sofidy. Je ne l'ai pas encore dit. Mais donc, on est nous aussi, effectivement, très attachés, c'est le grand Sofidy. Donc on fait beaucoup de commerce, on fait moins de pied d'immeuble. On a historiquement fait beaucoup de retail park, parce que c'est une classe d'actifs qu'on aime bien. Je rappelle que c'est une classe d'actifs qui a très bien traversé le Covid, l'inflation, parce qu'on est sur des formats qui généralement sont plutôt low-cost. On est sur des taux d'effort qui sont abordables, on peut se garer facilement, etc.

Donc c'est une classe d'actifs qu'on aime bien et qui est souvent, dont les fondamentaux sont assez proches d'un pays à l'autre, c'est-à-dire que les loyers ne sont pas très différents dans un retail park en France, en Espagne ou en Irlande. Donc finalement, le risque de ne pas comprendre l'actif et de faire une connerie, pardon d'être vulgaire, est moindre. Donc on a bien, en commerce, de l'alimentaire, de la consommation qui n'ont pas fermé, par exemple, pendant le Covid et qui ont eu de la croissance. C'est important aussi. C'est une classe d'actifs qu'on aime bien. L'hôtellerie, évidemment, Guillaume en a parlé, une classe d'actifs qui nous intéresse beaucoup, notamment sur... c'est pas rocket science, mais sur les pays du Sud, Espagne, Portugal... Tu veux dire là où il y a du soleil ? Voilà, sur la ceinture du soleil, on va dire.

Moi, évidemment, il y a des bureaux en Allemagne. Donc, nous, on fait très peu de bureaux pour la simple et bonne raison, qu'aujourd'hui, c'est vrai qu'on trouve des taux intéressants sur des gros ensembles, parce qu'il y a moins de liquidité, donc je ne vais pas revenir dessus, mais ça ne nous est pas accessible. Et les petits bureaux dans les quartiers centraux des affaires sont à des taux qui sont aujourd'hui incompatibles avec les taux de rendement qu'on recherche. Donc, on va dire, par défaut, on n'en fait pas. La petite nouvelle, elle s'appelle comment ? La nouvelle SCPI ? La petite nouvelle s'appelle Explore. Explore, ok. Elle est lancée ? Elle est lancée, puisqu'elle fait un peu... Donc là, c'est 10-20. En gros 10-20.

Il y a une grosse différence, pardon, on aurait dû poser la question, il y a une grosse différence entre des actifs de 0 à 10 et de 10-20. Alors la différence... Évidemment, ça se ressemble un peu, c'est juste que c'est un peu plus consistant. Alors, les caractéristiques sont relativement similaires. La différence, c'est que c'est pas le même marché. C'est-à-dire que, autant des deals en dessous de 10 millions d'euros, ça, on en trouve, autant entre 10-15... C'est déjà du gros. C'est qu'on... Alors, en fait... Les négociations ne sont pas les mêmes, c'est quand même au-dessus de 10 millions d'euros, quand même, sur un marché d'institutionnels, on va dire, avec l'information qui est... On va dire, plus institutionnalisée. Ça peut aller plus vite aussi, peut-être, peut-être, plus rapidement.

Sur des dossiers à 5 millions d'euros, là, on peut trouver... à boire et à manger, avec parfois l'information qui n'est pas toujours au niveau qu'on peut espérer sur le marché institutionnel. Donc là, il faut se retrousser les manches, aller poser les bonnes questions. Parfait. Je rappelle évidemment qu'on retrouve toutes les équipes de Sofidy et d'EPSICAP REIM et du groupe Sofidy pour rentrer un petit peu plus dans le détail de tout ça. Messieurs, merci. On a déjà dépassé largement le temps. Merci beaucoup. Merci Stéphane. On refera ça parce que je pense que c'est important de faire des points d'étape de temps en temps sur cette classe d'actifs et tant mieux si elle revient un peu sur le... devant de la scène des CGP et des banquiers privés. À bientôt. Merci Stéphane.