Groupe PAREF annonce le renouveau de sa gamme : une SCPI France diversifiée, une Allemande, et une européenne « ultra opportuniste »

Benjamin : Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de cette rentrée de septembre 2024. Nous allons parler SCPI avec la société de gestion PAREF Gestion. Nous avons le plaisir de recevoir Mathieu Navarre, directeur commercial. Bonjour Mathieu.

Mathieu Navarre : Bonjour Benjamin.

Benjamin : L’été fut bon ?

Mathieu Navarre : Il a été excellent.

Benjamin : Très bien. Ensoleillé au mois d’août en tout cas, même si ce début septembre est déjà un peu plus pluvieux.

Nous recevons également Olivier Gleim, directeur de la gestion des fonds et de l’investissement chez PAREF Gestion. Bonjour Olivier.

Olivier Gleim : Bonjour.

Benjamin : Messieurs, depuis la fin du premier semestre, il y a une sorte d’obligation maintenant de faire des valorisations semestrielles et non plus annuelles, comme c’était le cas par le passé. Je crois que vous avez d’entrée de jeu de bonnes nouvelles à nous annoncer, puisque vous avez fait une publication ce matin. Qu’en est-il Mathieu ?

Mathieu Navarre : Effectivement, c’est une ordonnance du 4 juillet qui a rendu obligatoires les évaluations à mi-année, avec d’autres mesures pour les SCPI. Ce n’est pas vraiment une nouveauté côté PAREF Gestion, puisqu’on l’avait déjà fait en 2023 et en 2024 sur des expertises, d’abord avec des experts tiers et sur 100 % du patrimoine.

Je confirme qu’à nouveau en 2024, pas de baisse de valeur de prix de part et un maintien, que l’on a annoncé ce matin.

Benjamin : Plutôt de très bonnes nouvelles. Je trouve que c’est également une très bonne chose d’avoir cette transparence aujourd’hui, deux fois par an, sur les valeurs, et de ne plus attendre une seule fois en fin d’année.

Mathieu Navarre : C’est une bonne chose pour le marché. C’est une bonne chose pour toute la transparence et la responsabilité des sociétés de gestion dans l’information que l’on donne au marché, et pour chacun des épargnants.

Benjamin : Donc PAREF Gestion, pour ceux qui ne vous connaîtraient pas, c’est un acteur présent depuis plus de 30 ans sur la gestion immobilière, la gestion de fonds et de SCPI. Vous avez plusieurs produits et vous avez eu pas mal d’évolutions ces dernières semaines.

Pour commencer, on peut parler un peu des taux directeurs, parce que c’est le point central qui va nous donner les guidelines des investissements immobiliers, des valeurs sur les SCPI et des rendements. On a l’impression d’avoir un peu un atterrissage en douceur sur les taux. Qu’en est-il Mathieu ?

Mathieu Navarre : Les premières baisses ont pointé le bout de leur nez. C’est un gouvernail que nous avons tous regardé avec attention depuis un an et demi.

On voit deux choses. D’abord, les premières baisses de taux. Ensuite, la prime de risque s’est déjà reconstituée pour partie. Elle devait être autour de 160 points de base au 31 décembre dernier ; aujourd’hui, elle doit être proche de 120 ou 130 points de base. L’immobilier s’est donc déjà repositionné.

Mais le constat majeur, c’est que ce n’est pas la première fois de l’histoire que l’on vit cela. Nous existons depuis un peu plus de 30 ans. Ce n’est pas la première compression de taux que l’on suit.

Dans un marché comme celui-là, avec tous les indicateurs à suivre sur les tendances immobilières, les nouveaux usages et les tendances économiques, ce que nous pensons chez PAREF Gestion, c’est qu’il ne faut surtout pas sur-réagir. Il ne faut pas paniquer. Ce sont des mécanismes que nous avons déjà suivis, des cycles que nous avons déjà traversés. Il faut simplement faire permuter, ou du moins adapter, ses stratégies dans la mesure de ce que l’on peut faire et de la confiance que nous accordent les associés.

Benjamin : Olivier, par rapport à cette problématique des taux, pouvez-vous nous dire ce qu’il en est de l’état du marché et des transactions ? On a vu des baisses assez drastiques et massives des transactions. Quand il y a baisse des transactions, mécaniquement cela impacte tout le marché. Est-ce qu’il y a une stabilisation ? Est-ce que cela continue à baisser ? Y a-t-il une différence entre les secteurs ?

Olivier Gleim : Il y a plusieurs questions dans ce point. Effectivement, nous avons déjà vécu ce genre de situation avec une baisse du marché immobilier.

En termes de volume de transactions, le premier semestre est toujours en baisse par rapport à l’année dernière. On est à quasiment 6 milliards d’euros de volume de transactions sur l’immobilier d’entreprise. Les projections de fin d’année portent sur un volume encore un peu en baisse par rapport à l’année dernière.

Néanmoins, il y a des disparités importantes qu’il faut regarder plus en détail. La première, c’est l’Île-de-France versus la région. L’Île-de-France est beaucoup plus touchée, avec des marchés de bureaux spécifiques, La Défense et certains grands marchés parisiens qui sont bien plus impactés que le marché de la région.

Nous parlerons de la stratégie des fonds de PAREF Gestion, mais nous sommes bien plus présents en région qu’en Île-de-France.

Il y a aussi une différence entre les classes d’actifs. Le bureau reste la classe d’actifs la plus transactée, mais certaines classes d’actifs sont intéressantes. L’hôtellerie est la deuxième plus grosse classe d’actifs transactée sur le premier semestre 2024. On observe aussi un retour de l’activité et de la logistique.

Il y a donc des opportunités à saisir, avec une certaine stabilité macroéconomique, même s’il reste beaucoup de choses à faire. L’inflation commence à rentrer dans la norme, les décompressions de taux commencent à se stabiliser, et la prime de risque dont parlait Mathieu s’est reconstituée. On commence à y voir plus clair. Et c’est maintenant que l’on est prêt à saisir les opportunités sur le marché.

Benjamin : Quels sont les enseignements pour la gestion des fonds immobiliers ? Que tirez-vous de ces taux directeurs, de la baisse des transactions et de l’état du marché ?

Mathieu Navarre : Le premier enseignement, c’est que si aujourd’hui, et ce matin, nous annonçons le maintien à nouveau des prix de souscription, il faut aussi regarder les grands mécanismes de gestion qui ont amené à cela.

Prudence dans la collecte. On a parfois suspendu la collecte lorsqu’on estimait que c’était nécessaire, que certains marchés étaient totalement irrationnels. Prudence aussi dans la fixation du prix de la part.

Un des premiers enseignements, c’est qu’une stratégie immobilière qui a été porteuse, adossée à une gestion prudente et long terme, a permis de maintenir ses prix de part. Avec toujours un sous-jacent très important à analyser : quelle est la classe d’actifs qui compose la SCPI ou le fonds qui a résisté ?

Ensuite, il y a les enseignements pour demain. Olivier évoquait un marché français qui se contracte, avec des classes d’actifs qui dénotent au sein de ce marché. À l’inverse, le marché européen est beaucoup plus vaste et on peut y être beaucoup plus opportuniste.

Pour les fonds que nous gérons, nous allons conserver les stratégies qui ont été porteuses, celles qui ont porté leurs fruits. Je rappelle que tous nos fonds ont des taux de distribution qui augmentent depuis quasiment cinq ans et qui vont à nouveau augmenter en 2024. Nos valeurs ont été maintenues. Ces fondamentaux-là, il faut les garder.

En revanche, certaines stratégies s’ouvrent à nous sur le volet français, mais toujours avec un volet français que l’on veut extrêmement prudent. Nous ne transigerons pas avec nos critères de sélection. Et nous serons beaucoup plus opportunistes sur le volet européen, un marché beaucoup plus profond.

Benjamin : Olivier, est-ce que le marché européen a déjà plus baissé que le marché français, et est-ce que le marché français s’ajuste aujourd’hui à ce qui s’était passé en Irlande, aux Pays-Bas ou même en Angleterre ?

Olivier Gleim : C’est effectivement une partie de la réponse. Je reviens d’abord sur un point évoqué par Mathieu : pourquoi arrive-t-on à maintenir les prix de part ? Parce que les expertises sont bonnes.

Les expertises au 30 juin sont flat sur quasiment la totalité de nos portefeuilles. Notre portefeuille allemand est en légère contraction, mais sinon tous les portefeuilles sont à moins de 15 %, ce qui est quand même très au-dessus des baisses de marché. La sélectivité des investissements fait que nous arrivons à maintenir une valeur de patrimoine qui, dans un contexte baissier, reste stable.

Nous sommes très présents en Allemagne. Le marché allemand a historiquement toujours réagi plus vite, à la hausse comme à la baisse. Aujourd’hui, on a des zones d’opportunités plus claires, avec des volumes qui vont potentiellement repartir plus vite.

Sur l’Allemagne spécifiquement, nous sommes concentrés sur une classe d’actifs particulière avec une thèse d’investissement très particulière : les retail parks et le commerce essentiel. Le choix de la thèse d’investissement repose sur des critères sur lesquels nous ne transigerons pas. Ce qui nous intéresse, c’est le taux de distribution et le rendement que l’on peut distribuer à nos associés, pas seulement dans les deux ou trois prochaines années, mais sur le très long terme.

Pour cela, nous avons besoin de fondamentaux solides : des localisations solides et des locataires solides également.

Benjamin : Par rapport à tout cela, dans les annonces qui ont été faites, il y a cette stabilité des prix et l’annonce d’une nouvelle gamme pour s’adapter au cycle qui s’ouvre. Mathieu, pouvez-vous nous en parler ?

Mathieu Navarre : Le choix que nous avons fait est assez clair : ne pas lancer de nouveaux fonds, mais nous concentrer sur les stratégies qui ont été porteuses et les adapter à ce nouveau cycle immobilier.

Dans un premier temps, nous n’avons pas adressé toute la gamme. Nous avons adressé trois fonds qui ont des niveaux de maturité et de faible exposition institutionnelle qui ont extrêmement bien résisté. Pour ces trois fonds, nous avons fait évoluer leur stratégie d’investissement. Cela a été voté par les associés dans les assemblées générales de juin et juillet, assez majoritairement.

Il y a une évolution dans la capacité à acquérir de nouvelles classes d’actifs et à aller sur de nouveaux territoires.

Interpierre France est devenu PAREF Hexa. Pour rappel, Interpierre France est un fonds lancé en 1991, qui a déjà eu une première vie hors de France, puis une deuxième vie française. On lui offre donc sa troisième vie.

Elle était très connue de nos partenaires pour son exposition bureaux, locaux d’activité et logistique, avec une capitalisation qui offre un couple capacité de croissance et stabilité du revenu assez singulier, à 245 millions d’euros, avec une croissance extrêmement maîtrisée. Pour PAREF Hexa, nous allons chercher d’autres classes d’actifs sur le volet français. Nous serons beaucoup plus orientés vers du diversifié.

PAREF Prima résulte de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne. C’est aujourd’hui notre fonds allemand, avec un peu moins de 950 millions d’euros de capitalisation. Le volet allemand reste très présent, nous avions des actifs aux Pays-Bas, et nous allons ouvrir l’Europe pour 30 % de la capitalisation maximum, toujours avec les mêmes fondamentaux : commerce et prépondérance essentielle, avec exclusion de la France.

Enfin, Interpierre Europe Centrale devient PAREF Evo, européenne diversifiée ultra-opportuniste. Nous avons bâti ces dernières années un portefeuille qui a encore un potentiel de croissance très fort, avec 42 millions d’euros de capitalisation. Il y a donc une possibilité de changer drastiquement le portefeuille et de le faire progresser très fortement, à condition d’acheter, donc avec de la collecte, et en diversifiant.

Nous avons bâti le portefeuille sur des fondamentaux solides, des actifs exceptionnels, core prime. Aujourd’hui, nous allons le diversifier, sur toutes classes d’actifs et tous territoires hors France également.

Pour ces trois fonds, les performances annoncées ce matin seront aussi au rendez-vous en 2024 : entre 5,80 % et 6,10 % pour PAREF Hexa, 5 % pour PAREF Prima, et entre 5,80 % et 6 % pour PAREF Evo.

Benjamin : Est-ce qu’on peut imaginer qu’il y aura des cross-invest entre Prima et Evo, ou resterez-vous sur des pays totalement dissociés ?

Mathieu Navarre : Pas de cross-invest au sens où certains conseillers en gestion de patrimoine pourraient l’entendre. Nous n’achèterons pas de manière commune sur les fonds, pas un bâtiment très gros que l’on split sur deux véhicules différents. Nous ne le ferons jamais dans notre gestion. C’est important.

Olivier Gleim : Cela ne représente pas le type d’actifs que nous cherchons. Nous cherchons de la granularité, de la diversité. Quand nous investissons en bureaux, nous sommes sur des surfaces bien moins importantes que l’achat d’une tour dans certains marchés de première ou deuxième couronne, ou à La Défense.

Sur Prima, nous restons sur de l’immobilier, des retail parks, des petits centres commerciaux avec des commerces essentiellement essentiels, avec des locomotives alimentaires très stables et des durées résiduelles de baux importantes. On est entre six et sept ans. C’est un marché très particulier où, quand vous renouvelez des contrats avec de grandes enseignes, vous signez des baux de 10, 15 ou même 20 ans sur certains marchés.

L’ADN, c’est la stabilité, la durée des locataires, les commerces essentiels. C’est l’ADN de PAREF que l’on répliquera à l’étranger s’il y a des opportunités. On se laisse la possibilité d’aller chercher ces opportunités, mais uniquement sur cette classe d’actifs-là, sur ce commerce essentiel.

Benjamin : On pourrait très bien imaginer que vous alliez, par exemple, en Pologne, si un commerce essentiel répond aux critères d’investissement de Prima ?

Olivier Gleim : S’il répond à tous nos critères, si les fondamentaux sont respectés, avec des locataires de renom et une certaine solidité financière — puisque c’est aussi ce qui a fait le succès du fonds les années passées —, c’est une possibilité.

Benjamin : Écoutez messieurs, merci. Est-ce que vous avez une conclusion ou un dernier mot à rajouter ?

La transcription s’interrompt à ce moment.