Immobilier coté : vers un scénario à la 2009 ? Le Talk avec Laurent Gauville (Gestion 21)

Zoom Invest : Bonjour, bienvenue dans Le Talk. Aujourd’hui, nous recevons la société Gestion 21 avec Laurent Gauville. Bonjour Laurent. Vous êtes directeur général et gérant sur les foncières cotées, notamment du fonds Immobilier 21. On va donc parler bien évidemment d’immobilier. On s’était déjà vus lors de Patrimonia il y a six mois, et il y a un an et demi. On va reparler des foncières cotées. Pourquoi est-ce qu’aujourd’hui, c’est le moment clé pour investir sur l’immobilier coté ?

Laurent Gauville : L’immobilier coté, et l’immobilier de façon générale, on pense que c’est structurel dans une allocation. Mais aujourd’hui, effectivement, il y a une particularité : celle de la valorisation. On est à un tournant historique dans le sens où on a, de façon concomitante, un niveau de valorisation très faible et un niveau de risque que l’on peut juger faible. C’est la particularité du moment.

Côté risque, l’information de 2024, c’est le tournant sur les valeurs d’actifs. Depuis deux ans, on a des baisses continues de valeurs d’actifs. C’est la fin, c’est fini. C’est ce que vont acter les publications que l’on va avoir dans les prochains jours sur le secteur.

Côté valorisation, malgré ce tournant sur les valeurs d’actifs, on a des niveaux de décote et de multiples de cash-flows historiquement faibles. C’est l’opportunité du moment : avoir à la fois des décotes historiquement élevées et un niveau de risque faible.

Zoom Invest : Laurent, je vais être un peu dur avec vous. Vous m’aviez dit la même chose il y a six mois, et presque la même chose il y a un an et demi. Pourquoi plus aujourd’hui que dans six mois ? Est-ce que je n’ai pas intérêt à attendre encore six mois ?

Laurent Gauville : Soyez taquin. Six mois, sur un univers d’investissement de long terme, c’est une virgule. Ce que je peux vous dire, c’est qu’aujourd’hui, vu le déroulement de l’année 2024, on a une très forte réduction du risque. Elle n’a pas été récompensée boursièrement : notre fonds fait plus de 0,5 % et le secteur baisse de quelques pourcents. Mais c’est justement cela qui crée l’opportunité.

On était déjà confiants il y a un an, mais on est encore plus confiants aujourd’hui du fait même de l’abaissement du niveau de risque et d’une valorisation qui est toujours très attractive.

Zoom Invest : On a vu qu’il y avait une prime de risque qui s’est constituée aujourd’hui sur l’immobilier coté, et que la classe d’actifs immobilière est finalement la plus rentable dans le moment que nous vivons. Quels sont les atouts que l’on peut avoir aujourd’hui sur l’immobilier coté ?

Laurent Gauville : Ce n’est pas que l’on est extraordinaires, cela n’a rien à voir avec cela. Simplement, on donne accès à des portefeuilles d’immeubles, mais là où d’autres donnent accès à des portefeuilles d’immeubles valorisés au niveau des valeurs d’expertise, nous, on décote. Cela crée une rentabilité supplémentaire liée à la décote.

Aujourd’hui, l’immobilier coté est la forme immobilière la plus rentable du fait même de cette décote. Il y a aussi un avantage qui va perdurer sur quatre ou cinq ans : au niveau du passif, du coût de la dette, on bénéficie toujours de niveaux de coût de la dette très attractifs par rapport au coût spot. Ces deux facteurs contribuent à une rentabilité des foncières et du secteur en général de l’ordre de 8 %, ce qui est très élevé historiquement.

Zoom Invest : Si l’on parle de valorisation et d’opportunité, est-ce que l’on ne serait pas dans un scénario similaire à celui de 2009, qui avait ensuite enclenché un rebond de plus de 150 % sur cinq ans ?

Laurent Gauville : Dans le diagnostic, ça ressemble à 2009. Est-ce que cela va produire les effets de 2009 ? On croise les doigts.

Pourquoi cela ressemble à 2009 ? Il faut bien comprendre qu’il y avait eu le choc de 2008. Face à ce choc, le marché se met en mode double sécurité. Cela signifie qu’il ne sait pas, donc il va baisser et créer une décote. La décote de 2009 s’apparente à celle d’aujourd’hui.

Puis progressivement, le secteur reprend, le marché reprend confiance à partir de signes tangibles indiquant que l’on est à la fin du cycle de baisse des valeurs d’actifs. C’était le cas en 2009 et c’est le cas aujourd’hui. L’indicateur des décotes disparaît alors progressivement, partiellement ou totalement. C’est ce qui s’était passé en 2009.

Vous avez deux jambes dans la performance de 150 % que vous avez citée. La jambe la plus prévisible, c’est celle du cash-flow. Sur cinq ans, cela représente à peu près 50 %. Puis vous avez la jambe capital, qui vient de la disparition de la décote. Vous passez de moins 50 % à zéro décote, cela fait 100 %. Donc 100 plus 50, cela fait effectivement 150 %. C’est ce que l’on espère.

Zoom Invest : On va croiser les doigts ensemble. Finalement, on a l’air d’être optimiste sur la classe d’actifs de l’immobilier coté. Pourquoi faut-il s’intéresser à votre FCP Immobilier 21 ?

Laurent Gauville : On n’a pas l’air, on est optimistes. Ce sont quand même des gérants de conviction. La particularité d’aujourd’hui, c’est que les atouts structurels du secteur sont là. Ces atouts structurels, c’est donner accès à de l’immobilier via la cotation, qui offre une liquidité mais aussi une détention en portefeuille indirecte, puisque l’on n’achète pas des immeubles, on achète des sociétés qui possèdent des immeubles.

C’est un cahier des charges structurel et très bénéfique sur le long terme. Les signes de cela, c’est que les taux d’occupation des foncières sont à des niveaux très élevés aujourd’hui, 95 %, voire plus. On vient d’avoir les publications des foncières de retail, qui sont sur des taux d’occupation à 97 %, le plus haut depuis quatre ans. Petit clin d’œil à tous ceux qui voyaient le centre commercial mort.

À côté de ces atouts structurels, vous avez un atout conjoncturel, qui bouge par nature : celui de la valorisation. Aujourd’hui, on a le meilleur de l’immobilier coté structurellement, pas cher. C’est l’équation de l’immobilier coté.

Zoom Invest : Vous avez notamment de très bonnes performances par rapport à vos concurrents sur le marché, et vous avez aussi intégré en 2021 quelques critères ESG. Cela rajoute à l’intérêt de s’intéresser à votre FCP.

Laurent Gauville : Un gérant ou une équipe de gestion doit en permanence viser à enrichir son processus de gestion sans le dénaturer. On gère cette classe d’actifs depuis plus d’un quart de siècle, 25 ans. En 2021, on a intégré l’ESG de la même façon que l’on a intégré les critères financiers : en essayant de trouver les indicateurs les plus pertinents. On n’a pas cherché à faire une usine à gaz.

Notre mandat, c’est de faire de la performance financière et de l’enrichir d’une intégration. On croit beaucoup à l’indicateur des surfaces certifiées environnementales des bâtiments. Sur l’immobilier coté, on a des niveaux très importants, et notamment au niveau du portefeuille : deux tiers du portefeuille donnent accès à des immeubles certifiés.

Pourquoi la certification environnementale est-elle importante ? Parce que si vous avez un immeuble certifié, cela veut dire que c’est un immeuble qui attire les financeurs, les investisseurs et les locataires. En d’autres termes, c’est un immeuble qui réduit le niveau de risque. Une gestion, ce n’est pas uniquement de la performance, c’est également une gestion des risques. C’est un peu notre ADN aujourd’hui chez Gestion 21.

Zoom Invest : Laurent, merci beaucoup. C’était passionnant. On se donne rendez-vous dans six ou huit mois à Patrimonia pour faire le point.

Laurent Gauville : Volontiers. En tout cas, toujours la satisfaction de vous rencontrer.

Zoom Invest : Et toujours cet enthousiasme sur l’immobilier coté. Merci beaucoup Laurent, et à très bientôt chez Zoom Invest.

Laurent Gauville : Merci, au revoir.