Immobilier coté : vers un scénario à la 2009 ? Le Talk avec Laurent Gauville (Gestion 21)

Bonjour et bienvenue dans le Talk Marchés de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous recevons la société Gestion 21 avec Laurent Gauville. Bonjour Laurent. Bonjour. Vous êtes directeur général et gérant sur les foncières cotées, notamment du fonds Immobilier 21. Alors, on va parler, bien évidemment, d'immobilier. On s'était déjà vu lors de Patrimonia, il y a six mois et puis il y a un an et demi. Donc, on va reparler des foncières cotées. Pourquoi est-ce qu'aujourd'hui, c'est le moment clé, finalement, pour investir sur l'immobilier coté ? Alors, moment clé... L'immobilier coté, l'immobilier de façon générale, on pense que c'est structurel dans une allocation. Mais aujourd'hui, effectivement, il y a une particularité. Cette particularité, c'est celle de la valorisation.

On est à un tournant historique dans le sens où on a, de façon concomitante, ce qui veut dire, en même temps, un niveau de valorisation très faible, et un niveau de risque que l'on peut jugé faible. C'est ça, la particularité du moment. Alors, côté risques, l'information de 2024, c'est le tournant sur les valeurs d'actifs. Vous savez que depuis deux ans, on a des baisses continues de valeurs d'actifs. C'est la fin, c'est fini, et c'est ça que va acter les publications qu'on va avoir dans les prochains jours sur le secteur. Et côté valorisations, malgré ce tournant sur les valeurs d'actifs, on a des niveaux de décotes et de multiples de cash flow historiquement faibles. Donc, c'est ça l'opportunité du moment. Le fait d'avoir à la fois, des décotes historiquement élevées, et un niveau de risque faible.

Laurent, je vais être un peu dur avec vous. Vous m'aviez dit la même chose il y a six mois, et vous m'aviez dit la même chose il y a un an et demi. Donc, si je veux être un peu taquin, pourquoi plus aujourd'hui que dans les six mois qui viennent ? Est-ce que je n’ai pas intérêt à attendre encore six mois ? Alors, soyez taquin. Six mois sur un univers d'investissement dit de long terme, c'est une virgule. Ce que je peux vous dire, c'est que quand même, aujourd'hui, vu le déroulement, le film de l'année 2024, on a une très forte réduction du risque. Elle n'a pas été récompensée boursièrement. Notre fonds fait +2,5% et le secteur baisse de quelques pourcents, mais c'est justement ça qui crée l'opportunité.

C'est-à-dire qu'on était déjà confiants il y a un an, et merci de vous souvenir de nos rencontres, mais on est encore plus confiants aujourd'hui, du fait même de l'abaissement du niveau de risque et d'une valorisation qui est toujours très attractive. Alors, je m'en souviens parce que c'est toujours un plaisir, Laurent, bien évidemment, de vous recevoir. Plaisir partagé ! Oui, effectivement. On a vu qu'il y avait la prime de risque, notamment, qui s'est reconstituée, et aujourd'hui, l'immobilier coté, est finalement, la classe d'actifs immobilière qui est la plus rentable en tout cas dans le moment que nous vivons. Quels sont les atouts, très rapidement, qu'on peut avoir aujourd'hui sur l'immobilier coté ? Alors, pourquoi ?

C'est pas qu'on est extraordinaire, ça n'a rien à voir avec ça, mais simplement, le fait qu'on donne accès à des portefeuilles d'immeubles, là où d'autres, donnent accès à des portefeuilles d’immeubles valorisés au niveau des valeurs d'expertise, nous on décote. Donc, ça crée une rentabilité supplémentaire liée à la décote. Donc effectivement, aujourd'hui, l'immobilier coté est la forme immobilière la plus rentable, du fait même de cette décote. Et puis, un petit avantage, mais qui va perdurer sur 4/5 ans, qui est le fait qu'on a aussi au niveau du passif, au niveau du coût de la dette, bénéficié et on bénéficie toujours, de niveaux de coût de la dette très attractifs par rapport au coût spot.

Donc, il y a deux facteurs qui contribuent, effectivement, à une rentabilité foncière du secteur en général, de l'ordre de 8%, ce qui est très élevé historiquement. Alors, si on parle de valorisations et d'opportunités, est-ce que, finalement, on ne serait pas dans un scénario similaire à celui de 2009, qui derrière, avait enclenché un rebond de plus de 150% sur 5 ans ? Alors, dans le diagnostic, ça ressemble à 2009. Est-ce que ça va produire les effets de 2009 ? On croise les doigts. On croise les doigts, exactement. Alors, pourquoi ça ressemble à 2009 ? Parce qu’il faut bien comprendre qu'il y avait eu le choc de 2008, et face à ce choc, le marché se met en mode double sécurité. Ça signifie quoi ? Ça signifie qu’il ne sait pas, et donc, il va baisser et créer une décote. La décote de 2009 s'apparente à celle d'aujourd'hui.

Puis, progressivement, le secteur reprend... Le marché reprend confiance, a des signes tangibles qu’on est à la fin du cycle de baisse des valeurs d'actifs, ce qui est le cas, ce qui était le cas en 2009 et ce qui est le cas aujourd'hui. Et donc, le trouillomètre, qui est l'indicateur décote, quand vous avez 40% de décote, ça veut dire que le trouillomètre est élevé, progressivement, disparaît partiellement ou totalement. Et c'est ce qui s'était passé en 2009. Vous avez deux jambes dans la performance que vous avez cité de 150%. Vous avez la jambe la plus prévisible, c'est celle du cash flow. Et là, vous avez un rendement en cash flow, sur les cinq années qui fait à peu près 50%. Et puis, vous avez la jambe capital, qui vient de la disparition de la décote, vous passez de -50% à 0% de décote, ça fait 100%.

Et donc, 100% + 50%, je crois que c’est 150%. Effectivement, c'est ça. Et c'est ce que l'on espère, et on va croiser les doigts ensemble. Bon et bien en tout cas, je suis d'accord sur les chiffres, donc c’est qu’on a eu de bons professeurs tous les deux. Alors finalement, on a l'air d'être optimiste sur la classe d'actifs de l'immobilier coté. Pourquoi est-ce qu'il faut s'intéresser à votre FCP Immobilier 21, finalement ? On n'a pas l'air, on est optimiste, parce que chez Gestion 21, nous sommes des gérants de conviction, donc on est pas dans l'eau tiède. On est optimiste sur la classe d'actifs. Alors la particularité d'aujourd'hui, c'est que les atouts structurels du secteur sont là.

Les atouts structurels du secteur, c'est donner accès à de l'immobilier via la cotation qui offre une liquidité, mais qui offre aussi des détentions en portefeuille auxquelles on tient beaucoup, de façon indirecte, puisqu’on achète pas des immeubles, on achète des sociétés qui achètent des immeubles. Et donc, ça, c'est un cahier des charges structurel et qui est très bénéfique sur le long terme. Les signes de ça, c'est que vous voyez que les taux d'occupation des foncières sont à des niveaux très élevés aujourd'hui, 95%, voire plus. On vient d'avoir les publications des foncières de retail, qui sont sur des taux d'occupation à 97%, le plus haut depuis quatre ans. Ça donne un petit clin d'oeil à tous ceux qui voyaient le centre commercial mort. Donc ça, c'est très important.

Et à côté de ces atouts structurels, vous avez un atout dit conjoncturel, qui lui, bouge par nature, qui est celui de la valorisation. Aujourd'hui, on a le meilleur de l’immobilier coté structurellement, pas cher. C'est ça, aujourd'hui, l'équation de l'immobilier coté. Et je crois que vous avez notamment de très bonnes performances par rapport à vos concurrents sur le marché, et vous avez intégré aussi en 2021, quelques critères ESG, donc, tout ça se rajoute à l'intérêt de s'intéresser à votre FCP, finalement. Oui, un gérant ou une équipe de gestion doit en permanence viser à enrichir son processus de gestion sans le dénaturer. Donc effectivement, on gère la classe d'actifs depuis maintenant plus d'un quart de siècle. 25 ans, c'est peut être plus facile à dire. Et donc, en 2021, vous y faites référence, on a intégré l’ESG.

On l'a intégré de la même façon qu'on a intégré les critères financiers, c'est-à-dire, en essayant de trouver les indicateurs les plus pertinents. On n'a pas cherché à faire une usine à gaz, d'autres l'ont fait à notre place. On a cherché à trouver des indicateurs qui correspondaient bien à notre mandat. Notre mandat, c'est de faire de la performance financière et de l'enrichir d'une intégration ESG. Et qu'est-ce qu'on a fait ? On croit beaucoup à cet indicateur, qui est celui des surfaces certifiées, environnementales, des bâtiments. Il se trouve que sur l’immobilier coté, on a des niveaux très importants notamment au niveau du portefeuille. Deux tiers du portefeuille donnent accès à des immeubles certifiés. Et pourquoi la certification environnementale est importante ?

Parce que si vous avez un immeuble certifié, ça veut dire que c'est un immeuble qui attire les financeurs, c'est un immeuble qui attire les investisseurs, c'est un immeuble qui attire les locataires. En d'autres termes, c'est un immeuble qui réduit le niveau de risque. Et une gestion, ce n'est pas uniquement de la performance, c'est également une gestion des risques. Et c'est un peu ça, notre ADN aujourd'hui, chez Gestion 21. Laurent, merci beaucoup. C'était passionnant. On se donne rendez-vous dans 6/8 mois à Patrimonia pour faire le point. Volontiers. Et cette fois-ci, il y aura la performance. Il y aura la collecte. Tout ira bien ? Il y aura en tout cas, toujours la satisfaction de vous rencontrer. Également, et toujours cet enthousiasme sur l'immobilier coté. Merci beaucoup Laurent. Et puis à très bientôt chez Zoom Invest. Merci.

Merci, au revoir. Au revoir.