L’immobilier coté retrouve enfin ses deux jambes !… et peut aller très loin sur les 5 prochaines années selon Laurent Gauville (Gestion 21)

Benjamin : De retour à Patrimonia 2024. Nous avons le plaisir de recevoir Gestion 21 avec Laurent Gauville. Bonjour Laurent.

Laurent Gauville : Bonjour Benjamin.

Benjamin : Tu es directeur général de Gestion 21 et gérant sur le fonds de foncières cotées Immobilier 21.

Laurent Gauville : C’est exact.

Benjamin : Est-ce que tu peux nous parler de ton actualité, et surtout du tournant sur les valeurs d’actifs des foncières cotées ? Est-on finalement à la fin de la baisse sur cette classe d’actifs ? On est plutôt sur une stabilisation et on anticipe une reprise sur 2025 ?

Laurent Gauville : C’est exactement ce que l’on a pu constater lors des publications du premier semestre 2024, qui ont eu lieu en juillet-août. Toutes les foncières ont publié leurs valeurs d’actifs et l’on voit que les valeurs d’actifs se stabilisent en moyenne sur le secteur des foncières cotées de la zone euro. C’est une excellente nouvelle.

Pourquoi est-ce une excellente nouvelle ? Parce qu’avec la stabilisation des valeurs d’actifs, le bilan n’est plus sous la pression de la baisse. Il faut constater que cette stabilisation a lieu après une baisse depuis dix-huit mois d’environ 15 %, voire davantage si l’on intègre l’inflation.

La stabilisation est donc vraiment une excellente nouvelle et elle crédibilise aussi l’un des indicateurs phares de notre secteur, qui est la décote. Les investisseurs regardent la valorisation du secteur au regard de deux critères : le multiple de cash-flow, c’est-à-dire le nombre d’années de cash-flow que l’on paye en Bourse, et la décote sur actif net réévalué, c’est-à-dire la comparaison entre les valeurs d’actifs moins les dettes et les cours de Bourse.

Si les valeurs d’actifs se stabilisent, la décote devient un indicateur référent de la valorisation du secteur.

Benjamin : Ce sont finalement les deux jambes dont tu parlais : le cash-flow et la revalorisation par réduction de la décote. Ce sont les deux moteurs de l’objectif de performance à venir ?

Laurent Gauville : Oui, c’est cela. On avait la jambe cash-flow, qui fonctionne très bien sur le secteur, parce que le secteur dispose d’un mécanisme de mutualisation du risque locatif et d’indexation qui fait que les cash-flows ne sont jamais remis en cause.

La partie la plus aléatoire, c’est la jambe capital, avec l’évolution des valeurs d’actifs. Aujourd’hui, on retrouve deux jambes qui vont progresser de façon modérée : le cash-flow, sur lequel on anticipe une croissance entre 0 et 5 % sur les cinq prochaines années, et les valeurs d’actifs, sur lesquelles on anticipe également une croissance entre 0 et 5 %.

Benjamin : La conséquence de cette stabilisation des valeurs d’actifs, c’est un bilan plus sain et une baisse du risque d’augmentation de capital ?

Laurent Gauville : Oui, effectivement. La baisse des valeurs d’actifs avait engendré une pression sur les bilans, tout simplement parce que le niveau d’endettement, au regard de valeurs d’actifs qui baissaient, avait augmenté.

Avec la stabilisation, on retrouve de l’oxygène : de l’oxygène au regard du risque d’augmentation de capital, qui se réduit, mais aussi de l’oxygène pour réinvestir. Les foncières étaient depuis trois ans en mode désinvestissement ; elles vont revenir en mode investisseur net.

Benjamin : Si l’on devait conclure cette interview, que peut-on dire des foncières cotées sur les cinq prochaines années ?

Laurent Gauville : Sur les cinq prochaines années, c’est un secteur sur lequel il faut être présent via l’intermédiaire d’Immobilier 21. Dans une allocation diversifiée, dans les contrats d’assurance vie, cela fait tout à fait sens.

On répond à un besoin de base qui représente à peu près 10 % de la population active. Il est donc assez logique d’avoir 10 % de l’allocation sur cette classe d’actifs. Sur les perspectives à cinq ans, avec des hypothèses même très conservatrices, si l’on dit simplement que l’on n’a que le cash-flow, on est sur un objectif de performance de 9 % par an.

Si l’on considère, comme dans le précédent cycle de 2009-2014, qui était un contexte assez proche, que l’on a une résorption progressive de la décote, alors on peut tabler sur des objectifs de performance à deux chiffres, d’environ 15 % par an.

Benjamin : Donc tu es très positif sur les foncières cotées, et dans les cinq prochaines années, il faut absolument en avoir dans les allocations ?

Laurent Gauville : C’est ma conviction.

Benjamin : Nous la partageons en tout cas. Patrimonia 2024, on te souhaite un très bon salon, ainsi qu’à toutes les équipes de Gestion 21. Le message, c’est donc de revenir sur les foncières cotées par le biais du fonds Immobilier 21.

Laurent Gauville : Merci Benjamin.

Benjamin : Merci à toi et à très bientôt sur Zoom Invest.