SC Novaxia R, SCPI NEO : deux véhicules agiles et proactifs face à la crise immobilière

Stéphane : Cela faisait longtemps que je n’avais pas eu le plaisir de recevoir Maud Caillaux-Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement. Bonjour.

Maud Caillaux-Krieger : Bonjour Stéphane.

Stéphane : Ravi de te voir. MidSommer 2025, beaucoup d’actualité économique. Tu sais très bien que la classe d’actifs que j’aime beaucoup, c’est l’immobilier. Je suis ravi de pouvoir partager ce moment avec toi. Est-ce que tu peux me faire un point sur le contexte ? Mes confrères, mes consœurs et nos clients aiment bien avoir quelques éléments pour comprendre ce qui s’est passé et ce qui va se passer sur cette belle classe d’actifs.

Maud Caillaux-Krieger : Je ne dirais pas que j’ai une boule de cristal, mais le message que j’aimerais faire passer, c’est que l’immobilier n’est pas mort et qu’il faut continuer à mettre de l’immobilier dans les allocations, peut-être dans des proportions différentes de ce qui a été fait par le passé.

Aujourd’hui, l’immobilier a toujours sa place dans les contrats d’assurance vie, dans les allocations en direct et notamment via les SCPI, puisque les besoins des clients et les objectifs patrimoniaux n’ont pas changé. Ils ont toujours besoin de compléments de revenus à la retraite. La SCPI est donc un beau produit pour répondre à cette problématique. Il faut aussi diversifier les allocations et les allocations de SCPI.

Stéphane : Aujourd’hui, plus que d’habitude, on reçoit beaucoup de tes confrères, soit SCPI, soit FPS, soit club deal. Est-ce que le virage a été pris sur l’immobilier ? Est-ce que Novaxia a dû adapter ses anciennes stratégies ou certaines étaient-elles déjà bien préparées à ce qui s’est passé ?

Maud Caillaux-Krieger : Il y a forcément des paradigmes qui ont dû changer. Il faut de l’agilité, notamment dans ce contexte de marché. Simplement, la thèse historique de Novaxia Investissement, qui est le recyclage urbain, la transformation d’actifs immobiliers tertiaires obsolètes en immobilier résidentiel, est encore plus intéressante aujourd’hui.

Quand nous avons lancé le véhicule, la SC Novaxia R, en 2020, nous étions en période de Covid, on parlait du télétravail, et il y avait à peu près 2,8 millions de mètres carrés de bureaux vides rien qu’en Île-de-France. Aujourd’hui, cinq ans plus tard, il y en a un peu plus de 5 millions. Si l’on se projette, et ce n’est pas une statistique de Novaxia Investissement mais de l’ORIE, un peu plus de 10 millions de mètres carrés de bureaux obsolètes, qui ne répondent plus aux attentes, seront vides d’ici 2030.

Il y a donc un besoin de recycler cette matière première. Et il y a une pénurie de logements qui continue à s’accélérer. Maintenant, il faut savoir comment le faire et à travers quel véhicule. C’est via notre fonds Novaxia R, présent dans les contrats d’assurance vie.

L’agilité que nous avons aussi, c’est que lorsque nous avons acheté les actifs immobiliers en 2021 et 2022, nous les avons achetés sur des données de marché qui ne sont pas celles d’aujourd’hui. Ce serait mentir de dire que nous avons acheté sur les prix actuels : c’étaient les prix de ces années-là.

Nous avons donc dû transformer les programmes. Là où nous avions prévu, avec des promoteurs immobiliers, de vendre à la découpe un projet d’immobilier d’habitation, nous avons transformé les projets, par exemple pour faire de la résidence étudiante, du coliving, ou davantage de social, afin de suivre les tendances de marché sur l’immobilier résidentiel et les achats institutionnels.

Il y avait un plan A, il faut avoir un plan B. Cela fait partie de l’agilité. C’est aussi avoir une connaissance suffisante du marché et de l’expérience pour trouver les bonnes sources de distribution lorsque les distributions habituelles sont plus difficiles.

Stéphane : Le temps passe toujours très vite quand on est ensemble. J’aimerais que tu nous fasses un point sur NEO, qui est la SCPI. C’est une SCPI qui était faite pour s’adapter. Est-ce que cela a été le cas ?

Maud Caillaux-Krieger : Exactement. NEO était la première SCPI nouvelle génération, une forme d’expérience puisqu’elle a été lancée en 2019. Elle a 450 millions d’euros d’encours. C’est une SCPI diversifiée. Elle a déjà vécu le Covid et la crise, elle a passé ces moments difficiles.

C’était une nouvelle génération parce que c’est la première SCPI sans commission de souscription. Bien sûr, avec des frais de gestion, mais on voit que c’est un véhicule qui a résisté à ces périodes.

Aujourd’hui, il faut sélectionner des fonds avec une gestion proactive. Nous avons une gestion dynamique. Comment traverse-t-on ces périodes ? Il faut être encore plus actif sur les immeubles, plus actif en termes d’ISR, pas pour se faire plaisir ou avoir un beau label, mais parce que c’est le moyen de fidéliser le locataire dans le temps. Si l’on fidélise le locataire dans le temps, cela fait des loyers, et ce sont les loyers pour les clients investisseurs.

Stéphane : On le rappelle, la SCPI n’est pas un produit pour faire de la plus-value, mais un produit censé faire du rendement.

Maud Caillaux-Krieger : Du rendement. Mais la crise nous a appris aussi une chose : il faut travailler la valeur de nos actifs, en tout cas les préserver comme on peut. C’est aussi en investissant sur les actifs que l’on pourra les préserver dans le temps. C’est du long terme.

Stéphane : Les meilleures conditions de location garderont la valeur du bien. Tu ne peux pas laisser ton bien vieillir ou pourrir, surtout avec les nouvelles formes de consommation du bureau ou du commerce. Pour finir, quels secteurs ont été exclus de NEO ?

Maud Caillaux-Krieger : Nous restons diversifiés. Aujourd’hui, nous avons acheté pas mal en Espagne. Nous avons acheté du bureau, du commerce, de la logistique, de l’hôtellerie aussi en Allemagne, sur des marchés que nous ne pouvions plus nous payer il y a quelques années parce qu’ils étaient beaucoup trop chers.

Il y a un retour de l’hôtellerie. L’Allemagne est un marché que nous souhaitons peut-être aussi renforcer, avec l’Espagne.

Stéphane : Maud, c’était très court mais plaisant. Merci beaucoup pour ces éclaircissements. À très bientôt.

Maud Caillaux-Krieger : À très vite.