SC Novaxia R, SCPI NEO : deux véhicules agiles et proactifs face à la crise immobilière

<p>Ça faisait longtemps que je n'avais pas eu le plaisir de recevoir Mathilde Krieger, qui est directrice générale... Tout court ? Oui, de Novaxia Investissement. Bonjour Stéphane. Bonjour. Oui, bonjour d'abord. Ravie de te voir, effectivement. Midsommar 2025, beaucoup d'actualités économiques. Moi, tu sais très bien que la classe d'actifs que j'aime beaucoup, c'est l'immobilier, donc je suis ravi de pouvoir partager ce moment avec toi. Est-ce que déjà tu peux me faire un petit point sur le contexte ? Parce que tous mes confrères et mes consœurs présents, mais également nos clients, aiment bien avoir quelques éléments pour comprendre ce qui s'est passé et ce qui va se passer sur cette belle classe d'actifs.

Je ne dirais pas que j'ai une boule de cristal, de toute manière. </p><p>Déjà, le message que j'aimerais faire passer, c'est que l'immobilier n'est pas mort et continuons à mettre de l'immobilier dans les allocations, peut-être dans des proportions différentes que ce qui a été fait par le passé. Aujourd'hui, l'immobilier a toujours sa place dans les contrats d'assurance-vie, sur les allocations en direct, et notamment via les SCPI. Puisque les besoins des clients, les objectifs patrimoniaux n'ont pas changé, il y aura toujours besoin de complément de revenus à la retraite. Donc la SCPI est un beau produit pour répondre à ces problématiques. Donc diversifiez les allocations et les allocations de SCPI.

Régulièrement, et aujourd'hui plus que d'habitude, on reçoit beaucoup de tes confrères, soit SCPI, soit FPS, soit Club Deal. Est-ce que le virage a été pris sur l'immobilier ? Est-ce que Novaxia a dû adapter ses anciennes stratégies ? </p><p>Ou finalement, certaines d'entre elles étaient très bien préparées à ce qui s'est passé et elles ont été plutôt fluides en termes de transition ? Il y a forcément des paradigmes qui ont dû changer. Effectivement, il faut de l'agilité et tu l'as très bien dit, notamment dans ce contexte de marché.

Simplement, la thèse historique de Novaxia Investissement, qui est le recyclage urbain, la transformation d'actifs immobiliers tertiaires obsolètes en immobilier résidentiel, est encore plus intéressante aujourd'hui. Quand on a lancé le véhicule, la SC Novaxia R, en 2020, on était en période de Covid, on parlait du télétravail, il y avait un peu près 2,8 millions de mètres carrés qui étaient vides rien qu'en Île-de-France, de bureaux. Aujourd'hui, 5 ans plus tard, il y a un peu plus de 5 millions de mètres carrés vides.

</p><p>Si on se projette, , et là, ce n'est pas une stat Novaxia Investissement, c'est la stat de l'ORIE ,, c'est un peu plus de 10 millions de mètres carrés qui seront vides en bureaux obsolètes, qui ne répondent plus aux attentes, d'ici 2030. Il y a un besoin de recycler cette matière première et il y a une pénurie de logement qui continue à s'accélérer. Maintenant, c'est comment on le fait et à travers quel véhicule on peut le faire. C'est via notre fonds Novaxia R qui est présent dans les contrats d'assurance-vie. L'agilité, c'est que quand on a acheté les actifs immobiliers en 2021, 2022, effectivement, on les a achetés sur des données de marché qui ne sont pas celles d'aujourd'hui.

Ça serait vous mentir de vous dire qu'on a acheté sur des prix... C'étaient les prix de ces années-là. Mais on a dû, du coup, transformer les programmes. </p><p>Là où on avait prévu, avec les promoteurs immobiliers, par exemple, de vendre à la découpe un projet d'immobilier et d'habitation, on a transformé les projets, par exemple, pour faire de la résidence étudiante, du coliving, d'aller faire un peu plus de social, pour aller prendre les tendances de marché sur l'immobilier résidentiel qui existent, avec des institutionnels qui achètent. Donc, de se dire : "Il y avait un plan A, il faut avoir un plan B, un plan C... " - Ça fait partie de l'agilité. - ... et d'être agile, exactement.

L'agilité, c'est aussi d'avoir une suffisante connaissance du marché et de l'expérience pour pouvoir aller trouver aussi les bonnes sources de distribution quand les distributions habituelles sont, je ne vais pas dire taries, mais légèrement plus... Voilà. </p><p>Autre produit, parce que le temps passe toujours très vite quand on est ensemble, j'aimerais bien que tu nous fasses un petit point sur NEO, qui est la SCPI, parce que c'est aussi un sujet. Parce que c'est une SCPI qui était faite pour s'adapter. Est-ce que ça a été le cas ? Exactement. NEO, c'était la première SCPI nouvelle génération, qui a une forme d'expérience puisqu'elle a été lancée en 2019, elle a 450 millions d'euros d'encours, donc une diversification...

Elle a vécu le Covid, elle a vécu la crise, elle a passé ces moments difficiles. Nouvelle génération parce que c'est la première SCPI sans commission de souscription, bien sûr avec des frais de gestion, mais on voit que c'est un véhicule qui a résisté à ces périodes-là.

</p><p>Et aujourd'hui, sélectionner des fonds avec une gestion proactive , je suis beaucoup dans ce verbatim en ce moment ,, c'est-à-dire qu'on a une gestion dynamique, et notamment via , tu parlais d'agilité, de dire comment on traverse ces périodes-là ,, aujourd'hui, il faut être encore plus actif sur les immeubles, plus actif en termes d'ISR parce que c'est le moyen, pas de se faire plaisir et d'avoir un beau label, mais c'est le moyen de fidéliser le locataire dans le temps. Si on fidélise le locataire dans le temps, ça fait des loyers, c'est les loyers pour les clients investisseurs... Parce qu'on le rappelle, la SCPI n'est pas un produit pour faire de la plus-value, mais c'est un produit qui est censé faire du rendement.

Mais la crise nous a appris aussi une chose, c'est qu'il faut travailler la valeur de nos actifs, en tout cas les préserver comme on peut. </p><p>Donc, c'est aussi en investissant sur les actifs qu'on pourra les préserver dans le temps. C'est du long terme, après. Les meilleures conditions de locabilité garderont la valeur du bien, c'est-à-dire que le bien, tu ne peux pas le laisser vieillir ou pourrir, surtout avec les nouvelles formes de consommation du bureau, du commerce, etc. Il faut être dynamique. Il y a des secteurs , pour finir, parce que je vois que le temps est dépassé ,, qui ont été exclus de NEO ? On reste diversifié. Aujourd'hui, on a acheté pas mal en Espagne de la diversification... Du bureau, du commerce, de la logistique ?

On a acheté de la logistique, de l'hôtellerie aussi en Allemagne, et sur lequel on regarde. Des marchés qu'on ne pouvait plus se payer il y a quelques années parce qu'ils étaient beaucoup trop chers. Gros retour de l'hôtellerie. Exactement, il y a un retour de l'hôtellerie. </p><p>Et l'Allemagne, un marché qu'on souhaite peut-être aussi renforcer avec l'Espagne. Donc des petites poches fiscales assez agréables, c'est bien de le dire. Mathilde, c'était très court, mais c'était plaisant. - Merci beaucoup, à très bientôt. - Merci Stéphane, à très vite. </p>