« On a toujours eu à coeur de travailler avec prudence pour offrir de la performance de long terme ». Le point sur les 3 stratégies de Paref Gestion pour 2024 avec Matthieu Navarre

Benjamin : Bonjour, de retour au salon de l’ANACOFI, en ce mois de mars 2024, au Carrousel du Louvre. Cette fois-ci, nous avons le plaisir de recevoir Paref Gestion, avec Matthieu Navarre, directeur commercial. Bonjour Matthieu.

Matthieu Navarre : Bonjour Benjamin.

Benjamin : Ce n’est pas la première fois qu’on se voit en webinaire ou en interview, et c’est toujours un plaisir.

On va parler du marché des SCPI, un marché qui a été chahuté sur la dernière année. La première baisse annoncée a été faite au mois de mars-avril par un réseau bancaire, et depuis, beaucoup de choses se sont passées. Est-ce que tu peux refaire un point sur le marché de la SCPI, et expliquer qu’il y a eu finalement un marché à deux vitesses ?

Matthieu Navarre : Oui. Pour bien expliquer à vos auditeurs ce qui s’est passé en 2023, on a vécu un resserrement monétaire sans précédent, avec une hausse des taux d’intérêt de quasiment 4,5 % sur une année glissante. Cela n’a jamais été aussi fort.

Cette hausse a bouleversé, d’une part, le marché de l’épargne, et naturellement le marché immobilier dans son ensemble, puisqu’elle a questionné ce qu’on appelle la prime de risque, c’est-à-dire ce qu’apporte l’immobilier par rapport aux produits sans risque.

Dans ce contexte, certaines SCPI très fortement exposées à l’immobilier de bureau de grande superficie ont dû corriger leur prix de part. J’insiste volontairement là-dessus, parce que lorsque l’on parle de baisse de prix de part, cela a marqué 2023, certes, mais cela reste isolé à 23 ou 24 SCPI, si ma mémoire est bonne, sur quasiment 215. Toutes avaient ce point commun d’être exposées à l’immobilier de bureau de très grande superficie.

On se retrouve donc sur un marché à deux vitesses. Cela ne veut pas dire que les autres actifs n’ont pas corrigé : ils ont corrigé, mais relativement modérément, sans imposer de baisse de prix de part. Cela a été le cas chez Paref Gestion fin 2023.

Bonne nouvelle entre-temps : l’OAT a commencé à baisser. C’est une première bonne nouvelle. On est passé de 3,42 % à 2,56 %, et l’on revoit un marché de la transaction qui se relance avec l’arrivée de comparables, même si le marché reste relativement atone. On commence doucement à sortir de cette année 2023.

Benjamin : Les bureaux, les nouvelles tendances post-Covid et le télétravail ont évidemment été de gros sujets. Comment Paref Gestion a-t-elle traversé cette année 2023 ? Quels sont les résultats ?

Matthieu Navarre : Nous sommes extrêmement satisfaits, je peux le dire avec beaucoup de clarté, pour deux raisons.

D’abord, nous n’avons modifié aucun de nos prix de part. C’est lié à l’essence de Paref Gestion. Nous existons depuis un peu plus de 30 ans et nous avons toujours eu à cœur de travailler avec prudence, une prudence destinée à offrir de la performance, mais de la performance de long terme.

Cela veut dire ne pas hésiter à maîtriser sa collecte lorsqu’on estime qu’un marché est devenu irrationnel. En 2021, nous avons suspendu la collecte de certains fonds, notamment allemands, en nous disant que le marché était trop cher et que ce n’était pas le moment d’acheter. Cela nous a préservés. Nous n’avons pas eu à baisser les prix de part sur le fonds majoritairement allemand.

Nous n’avons jamais hésité non plus à positionner les prix de part sur la fourchette la plus basse réglementairement exigible. Nous avons fait les analyses externes à mi-année 2023. C’est donc un premier critère de très grande prudence.

La deuxième raison, c’est que nous développons des thèses d’investissement européennes. Chez Paref Gestion, nous savons faire tout l’immobilier, mais nous ne faisons pas n’importe quel immobilier. Nous allons piocher les meilleures thèses d’investissement en Europe : en France, en Allemagne, et en Europe plus orientale, notamment en Pologne.

L’année 2023 confirme que nos thèses sont justes. Deuxième grand élément : tous nos taux de distribution étaient en hausse, grâce aux indexations pleinement reçues par nos locataires et répercutées sur leurs loyers, mais aussi grâce à des acquisitions de plus en plus relutives. Nous restons actifs sur le marché.

Nous avons des collectes nettes positives sur nos fonds les plus plébiscités, notamment aujourd’hui sur le salon de l’ANACOFI. Ce ne sont que des nouvelles positives : nous ne baissons pas nos prix de part, nous maintenons et nous augmentons nos taux de distribution. Et il y a encore beaucoup de belles surprises qui nous attendent en 2024.

Benjamin : Bravo pour tout cela. J’ai toujours entendu dire que la SCPI était un produit anti-inflation, un produit qui verse du revenu complémentaire et qui a cette capacité de s’ajuster et de capter l’inflation. Quelles sont les stratégies à venir ? Tu parlais d’un positionnement européen, d’une SCPI sur l’Europe centrale, de la thématique allemande commerce, et d’Interpierre France.

Matthieu Navarre : Commençons par Interpierre France, qu’on appelait à l’époque la belle endormie, et qui est belle mais beaucoup moins endormie.

Trois stratégies vont guider les années à venir et sont au cœur de la machine Paref Gestion en 2024. La stratégie française, c’est effectivement Interpierre France. Aujourd’hui, la stratégie est très simple : acquérir des bureaux, toujours, mais de petites superficies, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas forcément pâti de l’année 2023. Nous avons une surface moyenne de 3 700 mètres carrés, majoritairement en région.

Nous allons aussi revenir progressivement à la logistique, que nous avions fuie pendant quelques années parce qu’elle était devenue trop chère. Donc : bureaux, locaux d’activité, logistique, mais aussi d’autres actifs de manière opportuniste, avec toujours cette essence de faire très attention aux locataires qui composent notre fonds.

Aujourd’hui, Interpierre France, qui affiche 5,5 % de taux de distribution en 2023, compte 27 % de locataires étatiques. 76 % de tous les loyers sont liés soit à ces locataires étatiques, soit à des industries de fonctionnement de l’économie nationale. C’est donc un fonds protecteur de l’épargne, classé SRI 2, ce qui est rare sur le marché. C’est notre première stratégie française, de long terme, bon père de famille.

Ensuite, nous partons en Allemagne, avec le commerce allemand essentiel. 70 % de nos loyers proviennent d’Aldi, d’alimentaire, de drugstores ou de magasins de bricolage. Nous avons développé cette thèse d’investissement à partir de 2014. Elle a toujours porté ses fruits et est restée extrêmement attractive. En 2023, c’est la classe d’actifs la plus échangée sur le sol allemand, et majoritairement aussi en Europe. Nous sommes confortés dans cette stratégie et nous allons continuer à la développer.

Nous travaillons dans une optique de performance et de long terme. Nous allons faire un acte majeur pour les deux fonds Paref Allemagne 1 et 2, et nous en reparlerons très rapidement.

Enfin, pour donner un peu de dynamisme et aller chercher du potentiel pour les clients, il y a Interpierre Europe Centrale. Là, nous allons chercher l’opportunisme que nous offre l’Europe en dehors de la France et de l’Allemagne. Cela peut passer par la Pologne, la Hongrie, la République tchèque.

Nous allons chercher des bureaux et des locaux d’activité. Cela améliore le couple rendement-risque : nous allons dynamiser la performance et offrir au client quelque chose d’un peu différent, avec une échelle de risque plus élevée. Il s’agit d’aller chercher tout l’opportunisme européen et la profondeur du marché européen.

L’Europe représentait 162 milliards d’euros d’échanges en 2023, contre 14 milliards en France et 28 milliards en Allemagne. Il y a de la manne et des actifs à aller chercher, mais sans jamais transiger sur la qualité des actifs et des locataires, qui sont ceux qui paieront les loyers que nous pourrons redistribuer. Et nous travaillons cela sur le long terme avec de beaux baux de long terme.

Benjamin : Matthieu, merci beaucoup. Belle tenue en 2023, belles perspectives pour 2024. On invite tous les conseillers à venir vous voir sur votre stand au salon de l’ANACOFI.

Matthieu Navarre : Nous les recevrons avec grand plaisir.

Benjamin : Nous vous souhaitons plein de bonnes choses pour 2024. À très vite.

Matthieu Navarre : Merci à toi. À bientôt.