« Oui il y a des opportunités en ce moment ! » sur l’obligataire et sur l’immobilier. Le point avec Romain Gobert et Christophe Inizan

Stéphane : On se retrouve tous les trois sur le studio de Zoom Invest, pour le vingtième anniversaire de l’ANACOFI et sa convention. Je retrouve un partenaire qu’on ne présente plus, La Française AM, avec Romain Gobert et Christophe Inizan, tous les deux directeurs commerciaux, de la partie financière pour l’un et de la partie immobilière pour l’autre.

J’ai plein de questions pour tous les deux. D’abord, un petit mot rapide : vous venez à l’ANACOFI depuis plusieurs années. Pourquoi vient-on dans une convention d’une chambre professionnelle ? Romain, je commence.

Romain Gobert : Bonjour Stéphane, c’est un plaisir. Pourquoi venir ? C’est toujours intéressant de voir ce qui se passe, les évolutions d’allocations d’actifs des conseillers en gestion de patrimoine. Là, cela fait 20 ans, donc c’était indispensable pour nous d’y être. Nous sommes toujours ravis de voir les partenaires sous ce format salon.

Stéphane : Il y a pas mal de monde aujourd’hui. Christophe, ton analyse et ta vision ?

Christophe Inizan : Une chose est certaine, c’est que l’ANACOFI est le syndicat le plus important de la profession. Nous accompagnons le métier depuis aussi loin que mes souvenirs me le rappellent. Nous sommes très contents d’accompagner et de fêter les 20 ans de l’ANACOFI avec les équipes de David.

Je salue aussi personnellement Guy Cohen, qui a porté de longue date cette association. La Française ne pouvait pas ne pas être présente. Nous sommes fidèles à nos partenariats historiques, et les partenaires ont effectivement plein de questions. Nous essayons d’y répondre avec nos différentes expertises.

Stéphane : Nous sommes dans un contexte chahuté, mais cela peut aussi avoir des bons côtés. Romain, sur la partie obligataire en particulier, il se passe pas mal de choses. Y a-t-il encore des opportunités pour 2024, voire au-delà, notamment si l’on part sur les fonds datés ?

Romain Gobert : Déjà, je tiens à remercier les partenaires pour la collecte réalisée l’année dernière sur nos fonds à échéance. Ils nous ont fait confiance et nous avons très fortement collecté sur nos fonds obligataires à échéance.

Je pense que oui, il y a encore des opportunités. Il y a trois choses à retenir. Tout d’abord, la baisse des taux : où en est-on aujourd’hui ? Même si le marché price une première baisse au mois de juin, je pense qu’il va y avoir une première baisse, mais est-ce que cela va baisser autant qu’on l’espère ? Tout le monde parle peut-être de trois baisses, mais ce sera peut-être un peu moins, parce que l’économie, notamment aux États-Unis, reste très résiliente. Il faudra aussi voir ce que fera l’Europe de son côté.

Sauf grosse surprise sur l’inflation, il ne devrait pas y avoir beaucoup d’évolution d’ici fin mai. Cela crée quand même des opportunités sur le marché obligataire. Les fondamentaux restent bons. Il y a un fort appétit des investisseurs pour aller chercher du rendement.

On se rend compte aussi que le marché primaire obligataire, les émissions primaires obligataires, sont vraiment intéressantes aujourd’hui, que ce soit sur des durations de trois à quatre ans ou même sur des durations un peu plus longues. Il y a des rendements intéressants, et c’est ce que nous allons essayer d’aller chercher aujourd’hui sur le marché.

Stéphane : As-tu un exemple concret pour nos camarades CGP qui vont voir cette vidéo ?

Romain Gobert : Oui, typiquement cette semaine, il y a eu une émission de la Fnac. La Fnac, qui est notée BB ou BB+, je ne sais plus exactement, sur une obligation quatre ans, rapporte du 6,5 % de rendement. C’est intéressant d’investir sur ce type de valeur et d’en mettre un peu dans les portefeuilles aujourd’hui.

Stéphane : Dans des fonds ou tu conseilles de prendre le titre sec ?

Romain Gobert : L’obligation sèche, c’est très compliqué aujourd’hui, sauf si l’on a de gros montants d’investissement. Le mieux, c’est de passer par des fonds pour diversifier au maximum le risque des portefeuilles obligataires. Avoir une seule obligation, si la Fnac faisait défaut, serait évidemment plus compliqué. Dans des fonds, c’est beaucoup plus simple puisqu’il y a environ 150 lignes dans nos portefeuilles. C’est comme cela que nous construisons nos portefeuilles à La Française.

La dernière chose importante, ce sont les taux de défaut. C’est le principal risque obligataire. Sur les États-Unis et l’Europe, nous sommes assez prudents mais plutôt positifs. En revanche, sur la partie émergente, méfiance, notamment si Trump passe : il peut y avoir quelques sujets sur les pays émergents. Nous nous méfions donc de cette partie aujourd’hui.

Stéphane : Merci Romain. Christophe, même exercice. L’immobilier a vécu une année 2023 très difficile. Quelle est ton analyse rapide et qu’avez-vous mis en place pour permettre de profiter maintenant potentiellement de cette baisse des taux, du retour de l’immobilier chez les clients, et quels produits pourraient les intéresser ?

Christophe Inizan : La Française est entrée dans le contexte de hausse des taux avec des gestions que l’on a souvent qualifiées, à juste titre selon moi, de résilientes. Pendant les 15 dernières années de baisse des taux ininterrompue, nous avons toujours expliqué que nous gardions de la réserve, et elle nous a bien été utile en 2023.

Nous entrons dans le nouveau cycle qui s’ouvre à nous en 2024, parce que nous sommes convaincus qu’un nouveau cycle va finir par s’ouvrir sur l’immobilier. Cela dépendra effectivement de la séquence de baisse des taux que nous attendons tous, en particulier sur l’immobilier européen avec la BCE.

Mais nous savons d’ores et déjà que la fenêtre de tir pour saisir les opportunités, c’est maintenant. Nous le voyons et nous le gérons pour l’ensemble de nos portefeuilles de SCPI : nous réalisons des acquisitions que nous ne pouvions pas réaliser il y a encore 12 à 18 mois en termes de taux de rendement à l’acquisition.

Je pense par exemple à Londres. Il y a 18 mois, on achetait à Londres à 3,5 % ou 4 %. Nous venons de faire une acquisition à quasiment 8 % dans le cœur de Londres. Il va donc y avoir un effet relatif sur les portefeuilles immobiliers des SCPI de La Française sur le long terme.

Il faut souligner que l’immobilier est une classe d’actifs de détention très long terme. On a beaucoup insisté sur les valorisations, mais en 2024, le mantra à garder en tête, c’est que les revenus des SCPI restent essentiels. Les partenaires et leurs clients détiennent des SCPI pour obtenir un rendement le plus stable et le plus récurrent possible.

En 2023, à La Française comme chez beaucoup de nos confrères, les rendements ont été tenus. En 2024, nous allons non seulement les tenir, mais améliorer les perspectives de coupons distribués. Il est donc urgent de stabiliser les portefeuilles des clients.

Certaines thématiques émergent aussi comme probablement à privilégier dans le contexte actuel. À La Française, nous gérons près de 30 milliards d’euros d’immobilier, dont 11 milliards d’euros de SCPI. Nous avons été très prudents et très résilients. Nous faisons beaucoup de qualité : qualité des actifs, qualité des locataires, qualité des emplacements.

Nous continuons aussi à innover. Nous allons lancer un nouveau fonds dans les semaines qui viennent. Nous continuons à être force de proposition sur le marché, parce que nous sommes convaincus que l’épargne immobilière collective a toute sa place dans les portefeuilles des clients, indépendamment du cycle 2023, qui a été compliqué. Une année compliquée sur les 15 dernières années ne signifie pas que le marché soit complètement par terre.

Stéphane : Peux-tu nous parler de ces solutions ?

Christophe Inizan : L’immobilier de santé continue bien évidemment à faire partie des très fortes convictions du groupe. Cela date d’une quinzaine d’années. Nous avons lancé il y a deux ans un fonds qui s’appelle LF Avenir Santé, qui s’est très bien comporté en 2023, non seulement en termes de valorisation, mais aussi en termes de rendement.

En 2024, en s’exposant davantage à l’Europe et à la médecine de cœur de ville telle que nous la pratiquons à La Française, ce fonds va permettre de délivrer des performances supérieures à celles de 2023. C’est un élément très important.

Lorsque l’on parle d’immobilier à La Française, on parle aussi d’actifs durables. Tout ce qui concerne les critères ESG est forcément intégré. Cette notion de durabilité appliquée aux actifs immobiliers est un sujet d’aujourd’hui.

Deuxième thématique d’opportunité : un fonds que nous gérons depuis 12 ans, LF Opportunité Immo, qui a pour caractéristique principale d’investir sur la thématique au sens large de la logistique : entrepôts, plateformes logistiques et locaux d’activité.

Ce fonds a délivré en 2023 une performance de 5,40 %, avec un prix de part complètement stable. En 2024, il annonce une amélioration de sa performance avec un taux de distribution cible de 5,70 %.

Ce qui se passe dans l’immobilier n’impacte pas tout le monde de la même façon. Cela dépend de la manière dont les gérants gèrent leurs fonds. À La Française, avec 40 ans de track record, les cycles, nous les connaissons et nous y faisons face dans les meilleures conditions. Il faut que les partenaires en aient bien conscience. Il faut savoir arbitrer aussi en immobilier, et surtout diversifier, y compris en immobilier. Les SCPI le permettent.

Stéphane : Détention de très long terme, et produit de rendement. Merci beaucoup messieurs, j’étais ravi de vous retrouver. On se verra à Patrimonia la prochaine fois, j’imagine. Merci de votre présence et bonne fin de salon.

Romain Gobert : Merci Stéphane.