PAREF Gestion : 5 à 6% de rendement, zero baisse de prix de parts… et une nouvelle dynamique pour 2025 !

Benjamin : Bonjour, bienvenue dans Le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous recevons la société PAREF Gestion avec Olivier Gleim, directeur des fonds d’investissement, et Mathieu Navarre, directeur commercial de PAREF Gestion. Bonjour à vous deux.

On va représenter très brièvement PAREF Gestion, parce qu’aujourd’hui tout le monde connaît cette société de gestion de FIA, principalement de SCPI françaises, implantée depuis très longtemps sur le marché des conseillers en gestion de patrimoine.

Aujourd’hui, on va évoquer de bonnes nouvelles. Vous avez publié vos résultats, qui sont de bonne facture. Dans un premier temps, Olivier, est-ce que vous pouvez nous faire un feedback sur 2024 ? Je rappelle que l’on sort d’une crise sur la partie immobilière en 2022, 2023 et encore peut-être début 2024. Comment avez-vous vécu 2024 sur la partie investissement ?

Olivier Gleim : Une année toujours compliquée, dans la lignée de 2023. Quand on regarde les volumes d’investissement, on reste assez stable entre 2023 et 2024, autour de 25 milliards d’euros sur l’immobilier d’entreprise.

Néanmoins, il y a deux parties différentes : un premier semestre très morose et une deuxième partie, notamment un dernier trimestre, qui apporte certaines bonnes nouvelles pour le marché sur 2025. Les volumes d’investissement évoluent à la hausse, notamment dans certains pays européens. On voit une forte hausse en Allemagne, notamment, et nous avons un véhicule dont on parlera, PAREF Prima, qui investit spécifiquement sur ce marché.

Les taux de rendement commencent à se stabiliser. Les valorisations de nos portefeuilles ont aussi été assez stables. Ce sont des améliorations qui amènent à penser à une reprise du marché en 2025.

Benjamin : On constate aussi qu’il y a une différence selon les secteurs d’activité. Tout n’a pas été touché de la même façon, et c’est pareil selon les pays. Mathieu, sur vos SCPI, quels ont été les choix stratégiques pris pour 2024 ?

Mathieu Navarre : Le choix que l’on a fait était assez clair. Il était d’abord porté par les fondamentaux de nos fonds. Ces fondamentaux étaient doubles. D’abord, on n’a pas eu la moindre baisse de prix de part, et je pense que c’est important de le rappeler, entre 2023 et 2024 sur nos SCPI.

Ensuite, nos taux de distribution, parce que nous avions des sous-jacents immobiliers qui le permettaient et parce que le travail d’asset management des équipes d’Olivier le permettait, ont été en hausse depuis quatre années consécutives.

Forts de cela, nous nous sommes dit que nous n’allions pas, à l’inverse du marché et de ce que l’on voit beaucoup en ce moment, lancer une nouvelle SCPI. Nous étions attendus, en tout cas c’est le témoignage que nous avions des conseillers en gestion de patrimoine avec lesquels nous travaillons, pour faire performer les fonds déjà connus de la gamme.

Mais nous sommes allés plus loin : nous avons adapté les stratégies d’investissement de chacun. Nous leur avons permis de capter le cycle immobilier qu’Olivier décrit et qui s’ouvre à nous. Élargir les stratégies d’investissement, cela veut dire permettre à un fonds thématique, qui pouvait faire du bureau, des locaux d’activité ou de la logistique, d’acheter aussi de l’hôtellerie ou de la santé. Celui qui était un peu trop enfermé sur un territoire peut aller sur un autre territoire.

Si l’on devait condenser les trois fonds concernés par cette évolution, le premier, c’est Interpierre France, devenu PAREF Hexa, qui reste concentré sur le territoire français mais s’ouvre en termes de classes d’actifs. Ensuite, PAREF Prima est le fruit de la fusion-absorption entre Novapierre Allemagne et Pierre 48. Là aussi, nous avons uniquement de bonnes nouvelles sur cette SCPI. Enfin, Pierre Europe Centrale est devenue PAREF Evo.

Avec PAREF Prima et PAREF Evo, c’est finalement une gamme diversifiée en risque, diversifiée en stratégies d’investissement et en stratégies immobilières, avec les fondamentaux que j’évoquais.

Benjamin : Est-ce la collecte qui vous a permis d’aller chercher de nouveaux investissements plus rentables, ou avez-vous effectué des arbitrages dans les portefeuilles ?

Mathieu Navarre : La collecte le permettra effectivement, puisque ces changements sont récents. Les acquisitions à partir du moment où les associés ont voté en assemblée générale ces changements stratégiques permettront ces évolutions.

Mais on pourrait rentrer dans beaucoup de détails, puisque l’équipe d’Olivier arbitre. Nous avons une gestion extrêmement active d’arbitrage sur les fonds, qui permet soit de verser de la plus-value à nos associés, soit de réemployer le produit de cession.

Benjamin : Olivier, on a une première bonne nouvelle : pas de baisse de prix de part. Mathieu vient d’en parler, mais c’est très important. On est sur un marché où il y a eu 54 ou 55 baisses depuis deux ans, concentrées sur 35 véhicules. Certains véhicules ont baissé deux, trois, voire quatre fois leur prix de part. Chez vous, pas de baisse de prix de part, donc première très bonne nouvelle. Pas de baisse de valeur de reconstitution non plus. Comment l’expliquez-vous ?

Olivier Gleim : C’est lié aux classes d’actifs sur lesquelles nous sommes exposés, ainsi qu’aux territoires et micro-territoires sur lesquels nous avons ces classes d’actifs.

On a beaucoup parlé du bureau en 2023 et 2024. Notre SCPI française, PAREF Hexa, a une partie importante en bureau, mais plutôt en région, sur des bureaux de plus petite taille, qui ont mieux résisté à la crise que Paris, la région parisienne ou certaines grandes agglomérations.

Nous avons vu une année 2024 en deux temps : une première baisse des valorisations plutôt limitée jusqu’à fin juin 2024, puis une deuxième partie d’année stable. Cela tient à la particularité des actifs, moins impactés que l’actif bureau prime.

En Allemagne, c’est un pays qui a toujours eu un temps d’avance, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Nous avions déjà mentionné, dans une autre émission il y a quelques mois, que la baisse était plutôt derrière nous.

Nous sommes sur un segment du retail assez particulier, puisque nous nous concentrons uniquement sur des retail parks ou des petits centres commerciaux, avec des durées de baux assez longues et des stabilités de cash-flow très importantes. Nous restons donc stables sur ces classes d’actifs et nous espérons une augmentation des valorisations dès 2025.

Benjamin : Cela baisse plus vite, mais cela remonte aussi plus vite que ce que l’on a pu connaître en France.

Olivier Gleim : Exactement. On l’a vu sur le marché immobilier. Quand j’ai mentionné le volume de transactions en Allemagne sur le quatrième trimestre, c’est le volume de transactions de toute l’année en France en immobilier d’entreprise. Cela a toujours été historiquement un marché plus important que le marché français, mais on voit une reprise plus importante.

Je mets de côté la partie bureau, parce que nous ne sommes pas exposés au bureau en Allemagne. En tout cas, sur la partie retail et sur le sous-segment retail auquel nous sommes exposés, avec des commerces essentiels à plus de 70 %, nous avons une reprise qui s’effectue en ce moment.

Benjamin : Mathieu, pour finir, parlons des taux de distribution. Quelles sont les bonnes nouvelles ?

Mathieu Navarre : La deuxième bonne nouvelle, c’est que les taux de distribution cibles que l’on avait partagés ici sur ce plateau il y a quelques mois sont tous atteints.

Si l’on le fait un peu dans le désordre sur nos SCPI de rendement, PAREF Evo affiche un taux de distribution de 6 %. PAREF Hexa, que nous évoquions il y a quelques minutes, affiche 6 % de taux de distribution en 2024. PAREF Prima, anciennement Novapierre Allemagne, passe la barre des 5 % de taux de distribution, avec une fiscalité assez unique.

C’est très important de le rappeler, puisque les CGP sont bien habitués à regarder le net et non le brut. En Allemagne, nous avons ce fait assez unique sur le marché d’avoir un impôt qui oscille entre 5 % et 8 % chaque année, puisqu’on a amorti tous les actifs. Quand on regarde le net, on est finalement à 4,70 % ou 4,80 %, ce qui équivaut à un 6 % brut. Ce 5 % brut de PAREF Prima vaut donc très largement un 6 % brut de n’importe quelle autre fiscalité européenne.

Enfin, PAREF Evo affiche également un taux de distribution à 6 %. Tous nos fonds remplissent donc les objectifs cibles que nous avions fixés.

Benjamin : Bravo, félicitations. Est-ce qu’il y a une troisième bonne nouvelle ? Plein de collecte pour 2025 ?

Mathieu Navarre : La troisième nouvelle, c’est que PAREF sera présent partout en 2025. Vous nous verrez partout, nous prêcherons la bonne parole comme toujours. Et surtout, nous aurons encore de bonnes nouvelles, mais nous les gardons au chaud.

Benjamin : Très bien, messieurs, bravo pour cette belle année 2024 et pour avoir tenu vos promesses. On vous souhaite une très belle année 2025 sur un marché qui repart, qu’il va falloir accompagner et évangéliser auprès des partenaires. La SCPI n’est pas morte, donc revenez-y, de façon diversifiée, c’est très important. On vous souhaite une belle collecte et à très bientôt sur un Talk Immo chez Zoom Invest.

Olivier Gleim et Mathieu Navarre : Merci, à bientôt.