PAREF Gestion : 5 à 6% de rendement, zero baisse de prix de parts… et une nouvelle dynamique pour 2025 !

Bonjour et bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous recevons la société Paref Gestion, avec Olivier Eglem, qui est Directeur des fonds d'investissement. Bonjour Olivier. Bonjour. Et Matthieu Navarre, un habitué des plateaux Zoom Invest, qui est Directeur commercial de Paref Gestion. Bonjour Benjamin. Bonjour à vous deux. Alors, on va représenter, mais très brièvement, parce qu’aujourd'hui, tout le monde connaît Paref Gestion, qui est une société de gestion de FIA, principalement de SCPI, donc, française, implantée sur le marché, notamment des conseillers en gestion de patrimoine depuis très longtemps. Aujourd'hui, on va évoquer des bonnes nouvelles, notamment. Vous allez nous en dire un petit peu plus. Je crois que vous avez publié vos résultats, qui sont de bonne facture.

Dans un premier temps, Olivier, est-ce que vous pouvez nous faire un feedback sur 2024 ? Je rappelle qu'on sort d'une crise sur la partie immobilière 2022/2023, et encore peut-être, début 2024. Comment, finalement, vous avez vécu 2024 sur la partie investissement ? Une année toujours compliquée dans la lignée de 2023. Quand on regarde les volumes d'investissement, on est assez stable, finalement, entre 2023 et 2024, 12,5 milliards sur l'immobilier d'entreprise. Néanmoins, on a quand même deux parties qui sont différentes, entre un premier semestre qui était très morose, et une deuxième partie, un dernier trimestre qui apporte certaines bonnes nouvelles pour le marché sur 2025. Des volumes d'investissement qui évoluent à la hausse, notamment dans certains pays européens. On voit une forte hausse sur le Q4 en Allemagne notamment.

On a un véhicule dont on reparlera, Paref Prima, qui investit sur ce marché spécifiquement. Des taux prime qui commencent à se stabiliser, et puis des valorisations, aussi, qui ont été, pour nos portefeuilles, assez stables. Donc, des améliorations qui amènent à penser une reprise pour le marché en 2025. Et puis on constate aussi qu'il y a une différence selon les secteurs d'activité, tout n'a pas été touché de la même façon, et idem, comme vous venez de le dire, sur les pays. Matthieu, sur vos SCPI, finalement, quels ont été les choix stratégiques que vous avez pris pour 2024 ? Le choix qu'on a fait était assez clair. D'abord, il était porté par les fondamentaux de nos fonds. Les fondamentaux de nos fonds étaient double.

D'abord, on n'a pas eu la moindre baisse de prix de part, et je pense que c'est important de le rappeler entre 2023 et 2024, sur nos SCPI. Et puis, nos taux de distribution, parce que nous avions des sous-jacents immobiliers qui le permettait, parce que le travail d’Asset Management, le travail des équipes d'Olivier le permettait, ont été en hausse depuis quatre années consécutives. Et donc, fort de cela, on s'est dit que finalement, nous n'allions pas, à l'inverse du marché, à l’inverse de ce qu'on voit beaucoup en ce moment, lancer une nouvelle SCPI, mais qu'on était attendu parce que... Et c’est le témoignage qu'on avait des conseillers en gestion patrimoine avec lesquels on travaille. On était attendu pour faire performer les fonds qui étaient connus de la gamme. Mais on a été plus loin.

Parce qu'en réalité, nous avons adapté les stratégies d'investissement de chacun. On leur a permis finalement de capter le cycle immobilier qu'Olivier décrit, et qui s'ouvre à nous. Élargir les stratégies d'investissement, c’est se dire, finalement, le fonds qui était thématique hier, qui pouvait faire du bureau, des locaux d'activité, de la logistique, je vais lui permettre après-demain d'acheter de l'hôtellerie, de la santé. Celui qui était un petit peu trop enfermé sur un territoire, et bien je vais lui permettre d'aller sur un autre territoire.

Et si on devait condenser et résumer finalement pour nos auditeurs, assez succintement, les trois fonds qui ont été concernés par cette évolution, le premier, c'est Interpierre France qui est devenu Paref Hexa, qui reste concentré sur le territoire français, mais qui s'ouvre en termes de classes d'actifs. On parlera de performance ensuite. Paref Prima est le fruit de la fusion-absorption entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. De la même manière, on a uniquement de bonnes nouvelles sur ces SCPI. Et puis enfin, Interpierre Europe Centrale est devenue Paref Evo. Paref Hexa, Paref Prima, Paref Evo, finalement, c'est une gamme qui est à la fois diversifiée, en risque, qui est diversifiée en stratégie d'investissement, en stratégie immobilière, et puis qui a les fondamentaux que j'évoquais.

Et c'est de la collecte qui vous a permis d'aller chercher des nouveaux investissements plus rentables, ou alors, est-ce que vous avez effectué des arbitrages, par exemple, dans les portefeuilles ? Alors, la collecte permettra, effectivement, puisque ces changements sont récents. Donc, ce sont les acquisitions, à partir du moment où les associés ont voté en assemblée générale ces changements stratégiques pour les fonds, qui permettront ces évolutions stratégiques. On pourrait rentrer dans beaucoup de détails, puisqu'effectivement l'équipe d'Olivier arbitre. On a une gestion extrêmement active d'arbitrage sur les fonds qui permet deux possibilités : soit verser de la plus-value à nos associés, soit réemployer le produit de cession, effectivement. Merci. Alors Olivier, déjà, on a une première bonne nouvelle : pas de baisse de prix de part.

Matthieu vient d'en parler un peu, mais c'est quand même très important. On est sur un marché où il y a eu 54 ou 55 baisses, depuis maintenant deux ans, concentrées sur 35 véhicules. Donc, il y a eu des véhicules qui ont baissé deux fois, trois fois, voire quatre fois leur prix de part. Chez vous, pas de baisse de prix de part. Donc ça, c'est une première très bonne nouvelle. Pas de baisse de valeur de reconstitution. Comment vous l’expliquez, finalement ? C’est lié aux classes d'actifs sur lesquelles on est exposé et les territoires et les micros territoires sur lesquels on a ces classes d'actifs.

Donc, on a beaucoup parlé du bureau en 2023 et en 2024, notre SCPI française, Paref Hexa, a une partie importante en bureau, mais on est plus en région, sur des bureaux de plus petites tailles, qui ont mieux résisté à la crise que notamment, Paris et la région parisienne, ou les grandes agglomérations pour certaines. Donc, on a vu, encore une fois, une année 2024 en deux temps, une première baisse des valorisations plutôt limitée jusqu'à fin juin 2024. Et nous, on a été stable sur la deuxième partie de l'année, qui sont liées, comme je le disais, à la particularité des actifs qui sont moins impactés que l'actif bureau Prime dont on parlait. L’Allemagne est un des pays qui a toujours eu, on va dire, un temps d'avance, que ce soit à la hausse et à la baisse.

Et donc, on avait déjà dans une autre émission il y a quelques mois, mentionné que la baisse était plutôt derrière nous. En tout cas, nous, on est sur un segment du retail assez particulier puisqu’on se focus uniquement sur des Retail Park ou des petits centres commerciaux, qui ont des durées de baux assez longues, des stabilités de cashflow très importantes, et donc, du coup, on a... On reste stable sur ces classes d'actifs, et on espère une augmentation des valorisations dès l'année 2025. Donc, ça baisse plus vite, mais par contre ça remonte plus vite que ce qu'on a pu connaître en France. Exactement. On l'a vu sur le marché immobilier quand je le mentionnais, le volume de transactions en Allemagne sur le quatrième trimestre, c'est le volume de transactions de toute l'année en France, en immobilier d'entreprise.

Donc, ça a toujours été, historiquement, un marché plus important que le marché français, mais on voit une reprise qui est plus importante. Je mets de côté la partie bureaux parce qu’on est pas exposé en bureau en Allemagne, mais en tout cas sur la partie retail et sur le sous-segment retail sur lequel on est exposé, on a, avec des commerces essentiels à plus de 70%, on a une reprise qui s'effectue en ce moment. Parfait ! Alors Matthieu, pour finir, on va parler de taux de distribution. J'ai envie de dire qui, quoi, comment ? Qu'est-ce qu’il s'est passé, quelles sont les bonnes nouvelles ? C'est la deuxième bonne nouvelle. C'est que les taux de distribution cible, qu'on avait partagé, d'ailleurs, sur ce plateau, il y a quelques mois, sont tous atteints.

Donc, si on le fait un petit peu dans le désordre, sur nos SCPI de rendement, Nova Pierre 1 affiche un taux de distribution de 5%. Paref Hexa, que nous évoquions il y a quelques minutes, 6% de taux de distribution en 2024. Paref Prima, anciennement Novapierre Allemagne, on se souvient, passe la barre des 5% de taux de distribution, avec une fiscalité assez unique. C'est très important de le rappeler, puisque, les CGP sont bien habitués à regarder le net et non le brut. Et en Allemagne, on a cette... ce fait assez unique sur le marché, d'avoir un impôt qui oscille entre 5 et 8% chaque année, puisqu'on amortit tous les actifs. Et donc, quand on regarde le net, finalement, on est à 4,70%, 4,80%, ce qui équivaut, je le dis différemment, à un 6% brut.

Donc, ce 5% brut de Paref Prima vaut très largement un 6% brut de n'importe quelle autre fiscalité européenne. Et puis enfin, Paref Evo, affiche également un taux de distribution à 6%. Donc, on a finalement, tous nos fonds qui remplissent les objectifs cibles que nous avions fixés. Et bien bravo, félicitations ! On dit jamais deux sans trois. Est-ce qu'il y a une troisième bonne nouvelle ? Plein de collecte pour 2025 ? La troisième bonne nouvelle, c'est qu'on sera présent partout en 2025. Donc vous nous verrez beaucoup, on prêchera la bonne parole, comme toujours. Et puis, surtout, on aura encore de bonnes nouvelles mais on les garde au chaud. Bon, c'est très bien. Messieurs, bravo en tout cas, pour cette belle année 2024 et d'avoir tenu entre guillemets, vos promesses, ce que vous aviez affiché.

On vous souhaite une très belle année 2025 sur un marché comme on l'a évoqué, qui repart, qu'il va falloir accompagner et évangéliser aussi encore les partenaires. La SCPI n'est pas morte. Donc, revenez-y et de façon diversifiée, c'est très important. On vous souhaite une belle collecte et puis à très bientôt sur un Talk Immo chez Zoom Invest ! Merci Benjamin. À bientôt, au revoir.