« Nous avons fait le choix fort de ne pas lancer de nouvelle SCPI, mais de faire performer les fonds pour lesquels nos associés nous font confiance depuis 30 ans ! »

Benjamin : De retour à Patrimonia 2024. Nous avons le plaisir de recevoir la société Paref Gestion en la personne de Mathieu Navarre. Bonjour Mathieu.

Mathieu Navarre : Bonjour Benjamin.

Benjamin : Patrimonia 2024, c’est un bon millésime pour Paref ?

Mathieu Navarre : C’est un cru particulier puisque c’est l’aboutissement de plusieurs années de travail et d’un positionnement de gamme dont on parlera certainement, qui est au cœur de l’actualité. On est largement interrogé dessus, effectivement.

Benjamin : Toujours présents pour voir vos partenaires sur Patrimonia. Mathieu, on a connu un marché de l’immobilier, notamment sur la SCPI, chahuté. C’est encore un peu chahuté, il y a encore quelques annonces de baisse. Est-ce que tu peux nous faire un point, en tout cas votre vision, sur le marché immobilier à l’heure actuelle ?

Mathieu Navarre : Effectivement, on sort d’une grande période immobilière qui a été instructive pour tous, mais dont on sort progressivement. Elle a fait suite, et je crois qu’il faut se le rappeler, à une hausse massive mais brutale des taux d’intérêt, qui a bouleversé l’univers de l’épargne dans son ensemble.

L’impact a été naturel sur l’immobilier, puisque l’immobilier a dû se repositionner. À date, on y voit beaucoup plus clair sur le marché immobilier. L’immobilier a retrouvé sa prime de risque de manière plus importante en Europe qu’en France à date. Nous avons déjà reconstitué une forme de prime de risque, qui succède aussi aux premières annonces de baisse des taux directeurs, et le marché se repositionne progressivement.

On a toujours une atonie malgré tout : les transactions immobilières sur le volet français sont extrêmement faibles. Au deuxième trimestre, on a un premier trimestre qui clôture quasiment 5 milliards d’euros de transactions actées, lorsqu’on constate un peu plus de 72 milliards sur le volet européen, quelque 20 milliards en Allemagne, quelque 30 milliards au Royaume-Uni.

Donc on a un marché à deux vitesses. Nous sommes sortis de la période de frénésie, c’est une bonne nouvelle, et le marché repart progressivement, mais avec une dichotomie entre la France globalement et le marché européen sur l’univers de l’immobilier professionnel.

Benjamin : Est-ce que tu peux nous donner un peu les tendances sur le marché de la SCPI ?

Mathieu Navarre : Le grand message, je crois, c’est que septembre 2024, on y voit beaucoup plus clair. Pendant un an et demi, nous avons eu, en tant que société de gestion, une responsabilité très forte d’ouvrir le capot, d’œuvrer avec transparence, parce que le marché ne situait pas forcément les cas d’actifs qui pouvaient subir des baisses de valorisation.

Aujourd’hui, on y voit beaucoup plus clair. On est capable d’expliquer pourquoi il y a des dichotomies très fortes entre les SCPI qui ont baissé et celles qui n’ont pas baissé. Elles sont liées très directement aux périodes d’acquisition, aux territoires, bien sûr, mais surtout à la classe d’actifs, notamment la classe d’actifs bureau de grande superficie, qui a largement pâti de la période.

Les baisses de taux qui s’amorcent aujourd’hui et qui continuent signifient que l’on y voit beaucoup plus clair sur celles qui ont encore un potentiel de baisse et celles qui vont tenir.

Le temps de la démonstration est derrière nous. Chez Paref Gestion, aucun de nos prix de parts n’a baissé en 2023 et 2024. Nous avons à nouveau confirmé le maintien de nos prix de parts à mi-année, suite aux expertises externes sur le patrimoine.

Maintenant s’ouvre un nouveau cycle, où il faudra être opportuniste et se positionner à l’acquisition, puisqu’un marché qui se repositionne est un marché sur lequel on peut se positionner. Nous avons aussi une responsabilité collective en tant que société de gestion : continuer à faire vivre les fonds pour lesquels nos associés nous ont fait confiance il y a dix ans, et continuer à leur donner une certaine vivacité dans le marché que l’on connaît.

Benjamin : Finalement, l’adage too big to fail, on en revient un peu. Quand c’était trop gros, notamment sur la partie bureau, on voit que ce n’est pas ce qui fonctionne bien. Et finalement, small is beautiful a de l’avenir. Est-ce que tu peux nous parler un peu de la nouvelle gamme ? Il y a eu des changements de noms de SCPI, une fusion. Qu’est-ce qui s’est passé chez Paref sur les derniers mois ?

Mathieu Navarre : Nous avons fait un choix fort : ne pas saisir l’effet de mode de lancer une nouvelle SCPI. Notre boulot premier en tant que société de gestion, c’est de faire bien fonctionner, de faire performer les fonds pour lesquels on nous fait confiance depuis 30 ans.

Je rappelle que Paref Gestion, c’est 30 ans d’existence, 3 milliards d’euros au niveau du groupe, 2 milliards sur les SCPI, 24 000 épargnants qui nous ont fait confiance. Plutôt que de lancer un nouveau fonds qui aurait redirigé les flux, nous avons fait le choix d’adapter les stratégies d’investissement de nos fonds, donc d’élargir la capacité à acheter d’autres classes d’actifs lorsque nous estimions que c’était nécessaire sur certains marchés. Nous avons aussi fusionné des fonds pour les rendre beaucoup plus puissants lorsque c’était nécessaire.

Est née une gamme à trois bandes. La première, c’est Paref Alexa, qui a succédé à Interpierre France. Interpierre France a eu de très belles vies depuis 1991, et nous ouvrons sa troisième vie en élargissant les possibilités en matière de classes d’actifs. Nous étions principalement sur logistique, activité et bureaux de petite superficie. Demain, nous pourrons acheter pourquoi pas des crèches, revenir à la logistique que nous avons fuie pendant un temps, ou encore aller vers l’hôtellerie, de manière beaucoup plus opportuniste, avec un couple possibilité de croissance et stabilité du revenu très fort. Le fonds a 250 millions d’euros de capitalisation et une assise de loyers construite sur 30 ans d’acquisitions.

Paref Prima est issu de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne. Aujourd’hui, c’est un fonds qui fait un milliard d’euros, avec toujours la même stratégie : acheter des commerces essentiels, donc de l’alimentaire et du bricolage en Allemagne, mais pas seulement. Nous avons déjà commencé à élargir avec deux actifs acquis aux Pays-Bas, et nous avons une poche possible de 30 % en Europe. C’est la SCPI cœur de gamme.

Enfin, nous avons une SCPI européenne beaucoup plus dynamique, plus récente, de petite capitalisation, donc avec une capacité à capter son marché : Paref Evo, 42 millions d’euros de capitalisation. Nous avons bâti, à l’inverse de ce que l’on pourrait faire sur le marché, un portefeuille avec des actifs core ou prime dans des capitales européennes, avec des locataires internationaux de renom, des baux de long terme et des actifs récents, pour ensuite diversifier le portefeuille. Nous en sommes à l’étape de diversification et c’est un fonds qui a un potentiel très important. C’est l’ancienne Interpierre Europe Centrale.

Benjamin : Une belle gamme bien diversifiée. Bravo pour toutes ces bonnes nouvelles en ce début de septembre 2024. Mathieu, on vous souhaite chez Paref un très bon Patrimonia. Merci, et à très bientôt sur Zoom Invest.

Mathieu Navarre : Merci beaucoup, à bientôt.