▶ 00:00:10 Allez ▶ 00:00:11 En direct sur Zuma reste alors pour ceux qui n'étaient pas ▶ 00:00:14 connectés là, je pense à mes invités, ▶ 00:00:17 j'ai raté le jingle de lancement. ▶ 00:00:19 Et puis là sur le deuxième jingle, ▶ 00:00:21 les anciens invités parlaient aux nouveaux ▶ 00:00:23 invités, ce qui est très sympa. ▶ 00:00:24 Je trouve qu'il y a une super ambiance aujourd'hui sur z ▶ 00:00:26 reste, allez, merci pour mes nouveaux invités qui nous ▶ 00:00:29 rejoignent un petit peu en retard. ▶ 00:00:30 Désolé, on avait une table ronde allocation. ▶ 00:00:33 Donc on a parlé d'énormément de choses. ▶ 00:00:35 On va parler des CPI dans cette deuxième demi heure. ▶ 00:00:38 Vous savez que ça me tient beaucoup à cœur. ▶ 00:00:41 Anton et moi, on a beaucoup, ▶ 00:00:43 beaucoup bougé le sujet pour qu'on intègre de l'immobilier ▶ 00:00:47 collectif dans ces tables rondes depuis le début. ▶ 00:00:49 Et certains d'entre vous, il y en a un aujourd'hui, ▶ 00:00:52 sont fidèles à cette, à cette, à ce rendez vous. ▶ 00:00:56 Alors je vous annonce tout de suite. ▶ 00:00:57 Nous avions prévu franking guest, ▶ 00:01:00 directeur commercial et de la distribution ▶ 00:01:03 d' interge gestion avec nous ce matin pour des ▶ 00:01:05 raisons diverses et variées. ▶ 00:01:06 Il n'est pas présent et nous avons souhaité ▶ 00:01:09 ne pas le remplacer. ▶ 00:01:11 Donc je ferais le léger, très léger porte parole ▶ 00:01:15 d'inter gession par rapport à un certain nombre de sujets ▶ 00:01:17 qu'on va adopter. ▶ 00:01:18 Et je ne suis pas inquiet parce que on va des invités qui ▶ 00:01:21 vont largement largement largement combler ce vide. ▶ 00:01:25 Qu'évidemment Frank va laisser alors pour parler à ces pays. ▶ 00:01:29 Évidemment, je reçois ▶ 00:01:31 deux invités de marque Vanessa Rodriguez qui est directrice ▶ 00:01:34 des partenariats chez Darwin et qui vient nous parler de sa ▶ 00:01:38 nouvelle aventure et son nouveau projet et de sa nouvelle ▶ 00:01:40 vision du marché de la CPI. ▶ 00:01:43 Et évidemment la trompette. ▶ 00:01:46 Feu d'artifice, Christophe, ▶ 00:01:48 directeur commercial de la française re. ▶ 00:01:51 Là aussi, je le dis, Christophe que je connais depuis ▶ 00:01:54 des années et je suis toujours ▶ 00:01:57 ravi et fier qu'il réponde à nos invitations, ▶ 00:01:59 quel que soit l'environnement de marché, ▶ 00:02:02 il est toujours présent et il faut l'en remercier. ▶ 00:02:05 Allez, on attaque tout de suite parce qu'on a quelques ▶ 00:02:07 petits sujets à traiter, je crois, ▶ 00:02:09 comme on l'avait fait lors de la première demi heure avec ▶ 00:02:12 mes camarades financiers que vous avez croisés est ce qu'on ▶ 00:02:14 peut quand même en ce début d'année, ▶ 00:02:16 faire un point sur l'année écoulée, ▶ 00:02:17 tant sur le marché immobilier sur l'activité de ▶ 00:02:20 vos sociétés de gestion respective. ▶ 00:02:21 Vanessa, je te laisse commencer. ▶ 00:02:23 Ce qui permet peut être un peu de développer déjà le ▶ 00:02:26 début de l'aventure d'arme. ▶ 00:02:29 Merci beaucoup déjà. Merci pour l'invitation. ▶ 00:02:31 Ça fait plaisir, en plus d'être bien entouré avec ▶ 00:02:33 Christophe et toi. ▶ 00:02:36 Donc on est là pour parler des ces pays, ▶ 00:02:40 un marché qui connaît quand même une transformation majeure ▶ 00:02:43 avec sous l'effet plutôt de plusieurs facteurs. ▶ 00:02:48 J'ai envie de dire si on regarde juste les derniers mois, ▶ 00:02:50 ça a un marché un peu en demi, teinte en transformation, ▶ 00:02:54 mais à côté avec des opportunités à saisir, ▶ 00:02:57 tout peut être ce nombre de lancements assez massifs ▶ 00:03:01 ces pays sur 2024. ▶ 00:03:04 Donc, si on fait un petit point sur les marchés, ▶ 00:03:07 ralentissement, évidemment du marché impacté par des taux ▶ 00:03:11 d'intérêt toujours élevés, ▶ 00:03:13 des transactions qui ont été freinés et aussi peut être une ▶ 00:03:17 attente prolongée des revalorisation des actifs à côté, ▶ 00:03:21 on a, on voit en tout cas, ▶ 00:03:22 c'est ce qu'on a vu nous chez Darwin. ▶ 00:03:25 Mais je pense que Christophe me rejoindra une polarisation ▶ 00:03:28 des actifs immobiliers où il y a certains segments qui ▶ 00:03:30 souffrent plus que d'autres. ▶ 00:03:32 Si je fais un petit poids, un petit zoom, ▶ 00:03:34 le bureau secondaire notamment, ▶ 00:03:36 et tandis que d'autres démontrent une forte résilience comme ▶ 00:03:40 la santé et la logistique et même le résidentiel aussi. ▶ 00:03:44 Donc là, c'était plutôt côté marché, ▶ 00:03:46 vraiment des marchés immobiliers, mais côté investisseurs, ▶ 00:03:49 il y a une évolution des attentes. ▶ 00:03:51 On le voit avec les chiffres de collecte dans les ▶ 00:03:53 investisseurs et recherches de plus en plus de ▶ 00:03:55 diversification que ce soit au niveau des secteurs ▶ 00:03:58 si géographiquement. ▶ 00:04:00 Donc diversification sectorielle, ▶ 00:04:02 plutôt internationalisation. ▶ 00:04:06 Il y a une tendance forte là dessus pour optimiser les ▶ 00:04:08 rendements et la fiscalité et beaucoup plus de transparence ▶ 00:04:11 au delà de la liquidité avec aussi ces aspects quand même ▶ 00:04:15 ung qui deviennent des critères ▶ 00:04:17 clés pour une projection long terme en investissement ▶ 00:04:20 immobilier, notamment en ces pays. ▶ 00:04:23 Donc, l'enjeu, effectivement, ▶ 00:04:24 ça a être la performance et la liquidité. ▶ 00:04:27 Donc, malgré tout, ▶ 00:04:28 les rendements moyens de ces pays restent comme ▶ 00:04:31 assez attractif, malgré malgré ce qu'on entend et malgré ▶ 00:04:35 peut être les dévalorisation de prix de part pour ▶ 00:04:37 certaines sociétés de gestion. ▶ 00:04:38 Maintenant la liquidité, ▶ 00:04:40 elle peut être vraiment un défi dans ce marché ou justement ▶ 00:04:42 les rachats ne cessent d'augmenter. ▶ 00:04:44 En tout cas, ils ne se stabilise toujours pas. ▶ 00:04:47 Donc il y a vraiment nécessité des gérants à innover en ▶ 00:04:50 matière de structuration, ▶ 00:04:51 mais aussi en matière de digitalisation, ▶ 00:04:54 pour justement améliorer, ▶ 00:04:56 j'ai envie de dire l'expérience des investisseurs. ▶ 00:04:58 Donc si je fais un petit bilan avant d'entendre trop ▶ 00:05:02 de Christophe, c'est une année plutôt riche d'enseignement. ▶ 00:05:06 Et c'est plutôt dans ces enseignements là que Darwin a envie ▶ 00:05:09 de s'inscrire, puisque la CPI pour nous, ▶ 00:05:13 elle est toujours extrêmement intéressante en outils de ▶ 00:05:15 diversification patrimoniale, ▶ 00:05:17 posséder départs de scpi avec des objectifs long terme pour ▶ 00:05:21 justement saisir les opportunités que certaines tendances de ▶ 00:05:24 marché nous permettent plus aujourd'hui ▶ 00:05:27 qu'il y a quelques semaines, voire quelques années. ▶ 00:05:30 Donc, le débat est si tue pas tellement entre jeunes ▶ 00:05:33 et anciens véhicules. ▶ 00:05:34 C'est ça. Je trouve ça très intéressant d'avoir deux, ▶ 00:05:36 deux maisons de gestion plutôt différentes. ▶ 00:05:38 Et c'est plutôt la capacité des gérants à s'adapter ▶ 00:05:41 maintenant assez rapidement et à accompagner les évolutions ▶ 00:05:44 qu'on est en train de vivre sur le marché imo et aussi sur ▶ 00:05:47 les nouveaux besoins des investisseurs. ▶ 00:05:50 Donc, dans ce contexte, là, Darwin, ▶ 00:05:52 comme pour faire un petit détail de qui on est cinq associés ▶ 00:05:56 indépendants, tous pur player dans le domaine de l'épargne ▶ 00:05:59 immobilière et de l'immobilier direct. ▶ 00:06:01 Donc c'est important et on a obtenu en moins de six mois. ▶ 00:06:04 Donc deux agréments, celui de la société de gestion en ▶ 00:06:06 juillet dernier et celui de notre premier véhicule, ▶ 00:06:09 la c pays de rendement Darwin un. ▶ 00:06:11 Donc, oui, est state un de premier véhicule. ▶ 00:06:14 Et donc notre mission, ça vraiment avec tout le recul, ▶ 00:06:16 si vous voulez, de nos dizaines d'années d'expérience et de ▶ 00:06:19 ce qu'on est en train de vivre aujourd'hui sur les marchés, ▶ 00:06:21 d'accompagner les changements vécus en termes de marché ▶ 00:06:24 immobilier, évolution réglementaire attendent des ▶ 00:06:27 investisseurs avec plutôt un regard neuf ▶ 00:06:30 au delà de ne pas avoir de stock immobilier obsolète, ▶ 00:06:34 car que oui, ▶ 00:06:36 Non, je te coup par de moi. ▶ 00:06:38 Gardons un petit peu sous le pied pour ▶ 00:06:39 parler différenciation. ▶ 00:06:42 J'ai bien compris ton message sur sur l'environnement dans ▶ 00:06:46 lequel finalement vous avez eu un projet et cette idée ▶ 00:06:49 donner la parole, évidemment, à notre camarade Christophe, ▶ 00:06:53 je me fais le porte parole de Frank parce qu'évidemment j'ai ▶ 00:06:56 échangé avec lui sur le sujet interge gestion à ce ▶ 00:07:00 positionnement et Christophe est témoins, ▶ 00:07:03 je le partage partiellement, mais je le partage. ▶ 00:07:05 Je suis partenaire de ces deux maisons de ▶ 00:07:08 gestion dont je suis très à l'aise. ▶ 00:07:10 2023. Le front a bien a bien rappelé ▶ 00:07:14 qu'il y a eu quand même des grosse chutes de valour ▶ 00:07:17 et chutes de collecte. ▶ 00:07:18 Donc ça a été une année qui a été très, très difficile ▶ 00:07:20 pour autant, comme il défend toujours une certaine forme de ▶ 00:07:26 d'attente sur justement toute une génération ▶ 00:07:30 de sociétés de gestion qui sont arrivées après ou pendant ▶ 00:07:34 et qui aujourd'hui, finalement permettent de s'interroger ▶ 00:07:37 quand même quand on est un acteur comme lui, j'en veux dire, ▶ 00:07:40 voyant un timing 13 ans d'existence pour leur ▶ 00:07:43 plus ancien véhicule. ▶ 00:07:45 Et alors pour Christophe encore plus, ▶ 00:07:47 donc il m'a demandé quand même de passer le message de dire ▶ 00:07:50 dans l'environnement actuel, ▶ 00:07:51 les taux n'ont pas baissé comme prévu. ▶ 00:07:53 Il n'y pas pas eu les bonnes nouvelles que prévues l'année ▶ 00:07:55 2024 n'a pas été finalement après 2023, mais ▶ 00:08:00 meilleur si, mais pas autant apaisés que prévu. ▶ 00:08:05 Et donc il s'interroge sur des rendements qui en moyenne ▶ 00:08:08 étaient à quatre 45, ▶ 00:08:09 quatre 50 de l'arrivée d'acteurs qui propose des rendements ▶ 00:08:12 de sept de huit, ▶ 00:08:14 parce qu'il rappelle quand même que dans la pierre papier, ▶ 00:08:16 le mot important c'est la pierre. ▶ 00:08:19 J'espère que j'ai bien, ▶ 00:08:20 j'ai bien traduit en étant pas du tout, ni ▶ 00:08:24 râ leur ni pessimiste. ▶ 00:08:26 Ça va avec la stratégie d'interjection évidemment, ▶ 00:08:28 dont on parlera après parce que quand il y a des frais de ▶ 00:08:31 souscription zéro, quand il y a finalement des frais ▶ 00:08:34 d'acquisition de broage qui sont déplacés plus tard, ▶ 00:08:37 la question c'est à quel moment donné finalement tout ça ▶ 00:08:40 reviendra dans le panier de calcul ▶ 00:08:43 qui n'était pas le cas pour les plus ▶ 00:08:45 anciennes sociétés de gestion. ▶ 00:08:46 Donc, il voulaient rappeler ça. ▶ 00:08:47 Il me fait régulièrement sur sur le plateau de Zuma vest et ▶ 00:08:51 je trouve que ça fait pas de mal. ▶ 00:08:53 Voilà donc Christophe. ▶ 00:08:55 Maintenant, j'ai dit ça, je te passe le plateau. ▶ 00:08:58 Je le rappelle parce que Vanessa, ▶ 00:09:00 c'est société très récente. ▶ 00:09:01 Donc, évidemment plein d'idées. ▶ 00:09:04 La française, c'est toute l'expérience. ▶ 00:09:08 Et au milieu interge gestion, ▶ 00:09:09 je les défends depuis le début. ▶ 00:09:10 Ce que j'adore cette botte de gestion, ▶ 00:09:12 c'est quand même 13 ans d'existence. ▶ 00:09:14 Et c'est aujourd'hui, je crois, ▶ 00:09:15 à la seule CPI qui ça rentre qu'il y a plus de 10 ans. ▶ 00:09:18 Donc elle n'est pas considérée comme une jeune société ▶ 00:09:20 gestion, mais qui ▶ 00:09:23 a valorisé sa part et qui continue à ▶ 00:09:25 augmenter son rendement. ▶ 00:09:27 Maintenant, je passe le boulet rouge ▶ 00:09:33 lumière sur finalement l'environnement pour la française et ▶ 00:09:36 l'environnement macro immobilier. ▶ 00:09:39 Merci. Merci Stéphane. Bonjour Vanessa. Bonjour à tous. ▶ 00:09:41 Effectivement, juste avant de rentrer l'bit du sujet, je, ▶ 00:09:45 ça me semble important dans le contexte actuel de la ▶ 00:09:48 française, mais plus généralement des marchés émaux ▶ 00:09:50 de revenir quand même sur avant de parler des pays, ▶ 00:09:52 bien évidemment, et des de la française, ▶ 00:09:54 plus particulièrement de recontextualisation rapidement ce ▶ 00:09:57 qui se passe parce que j'ai la chance d'être ▶ 00:09:59 invité régulièrement sur ce plateau. ▶ 00:10:01 Et j'en suis ravie dans les bons moments et dans les moments ▶ 00:10:03 un peu plus compliqué. ▶ 00:10:05 Et c'est un moment pour une partie de ce qu'on fait un petit ▶ 00:10:07 peu plus compliqué, mais qui n'est pas autre chose que le ▶ 00:10:11 reflet de ce qui se passe sur le marché et sur le marché, ▶ 00:10:13 notamment en 2024 sur le marché de ▶ 00:10:15 l'immobilier s'est passé beaucoup de choses. ▶ 00:10:16 On n'aura pas tant ce matin, mais sachez que en ce qui nous ▶ 00:10:19 concerne, l'élément central attendu, ▶ 00:10:22 c'était la baisse des taux. ▶ 00:10:23 Effectivement, vous l'avez souligné, ça rapidement parler. ▶ 00:10:26 La baisse des taux est arrivée, mais pas aussi ▶ 00:10:30 importante qu'on attendait. ▶ 00:10:31 Donc, en fait, la reprise qu'on espérait toutes et tous sur ▶ 00:10:33 ces marchés n'est pas complètement au rendez vous, ▶ 00:10:36 en particulier sur l'immobilier de bureau, qui représente ▶ 00:10:40 l'essentiel de la classe d'actifs aujourd'hui à date. ▶ 00:10:43 Et de ce point de vue là, il va falloir attendre ▶ 00:10:47 de voir comment se comporte la BCE pour ▶ 00:10:49 notamment amplifier le mouvement de baisse des taux qu'on ▶ 00:10:52 attend avec une impatience non dissimulée après ce qui se ▶ 00:10:55 passe sur le marché de l'immobilier, c'est que je rappelle ▶ 00:10:59 que la française est présente ▶ 00:11:00 plus très longtemps sur ce marché. ▶ 00:11:01 Là, quelques éléments quand même chiffré le marché de ▶ 00:11:05 l'immobilier français en 2024, ▶ 00:11:07 c'est 12 000 000 000 et demi ▶ 00:11:09 dans les bureau d'investissement. ▶ 00:11:10 Pour ceux qui, comme moi, ▶ 00:11:12 sont sur ce marché là depuis longtemps, ▶ 00:11:13 on vient de 40 000 000 000 et plus, ▶ 00:11:15 il n'y a pas si longtemps que ça. ▶ 00:11:17 Donc on a des atterrissages assez importants ▶ 00:11:19 sur les marchés de l'immobilier. ▶ 00:11:20 Et il y a un élément qui est très significatif de ce qui se ▶ 00:11:23 passe sur ces 12 000 000 000 et demi. ▶ 00:11:26 Vous avez toujours de l'immobilier de bureau 5 000 000 000, ▶ 00:11:30 Mais vous avez aussi surtout 5 000 000 000, ▶ 00:11:33 par exemple de logistique. ▶ 00:11:35 Donc on voit bien que là, ▶ 00:11:36 on commence à pointer du doigt une réalité du marché ▶ 00:11:38 qui émerge, qui a émergé déjà pendant le et j'étais déjà ▶ 00:11:42 largement venu expliquer ce qui se passait à ce que nous on ▶ 00:11:44 comprenait du marché de l'immobilier. ▶ 00:11:46 Là, on voit bien que la classe d'actifs historiques ▶ 00:11:48 privilégiés par les investisseurs qu'était l'immobilier de ▶ 00:11:51 bureau, à juste titre parce que profonde ▶ 00:11:55 mature investable relativement stable, ▶ 00:11:59 cette classe d'actifs a souffert, continue de souffrir. ▶ 00:12:03 Ça a été dit rapidement par Vanessa avec un marché qui est à ▶ 00:12:06 deux, trois ou quatre vitesses. ▶ 00:12:08 D'ailleurs, parce que je pense qu'on est en train de rentrer ▶ 00:12:10 dans un marché de l'immobilier bureau qui est très compliqué ▶ 00:12:13 à analyser à date. ▶ 00:12:15 J'y reviendrai tout à l'heure sur les ▶ 00:12:16 véhicules qu'on gère à la française. ▶ 00:12:17 Et à côté de ce marché historique des bureaux, ▶ 00:12:20 vous avez des marchés qu'on peut qualifier. ▶ 00:12:22 Je ne sais pas si c'est émergent. ▶ 00:12:23 Bon, le bon, le bon, le bon élément de langage, ▶ 00:12:25 mais la logistique en est un. ▶ 00:12:28 La santé en est un autre. ▶ 00:12:29 L'hôtellerie, ça a été dit, eh bien évidemment, ▶ 00:12:32 toujours le résidentiel, ce qui veut dire que si on des zoom ▶ 00:12:33 sur ce qui se passe pour pour rapidement synthétiser mon ▶ 00:12:36 propos, c'est que d'un marché qui était très investi sur ▶ 00:12:39 l'immobilier de bureau à 80 % et quelques années sur des ▶ 00:12:42 volumes de 40 000 000 000 en France, ▶ 00:12:43 pour ne parler que du marché français. ▶ 00:12:44 Aujourd'hui, on est sur des marchés autour de 12, ▶ 00:12:47 13 000 000 000 d'euros, dont seulement cinq en immobilier de ▶ 00:12:50 bureau et tout le reste sur des actifs qu'on va ▶ 00:12:52 qualifier de diversification. ▶ 00:12:53 Donc, de facto, ▶ 00:12:56 les niveaux d'exposition des investisseurs sur l'immobilier ▶ 00:12:59 de bureau sont en train de ceux de s'alléger et ont des ▶ 00:13:02 conséquences, bien évidemment, ▶ 00:13:03 sur le comportement de la classe d'actif. ▶ 00:13:04 Ça, c'est un élément très important sur la dimension ▶ 00:13:07 investissement pour bien comprendre ce qui se passe ensuite ▶ 00:13:09 pour faire très bref, Stéphane, ▶ 00:13:13 Tu as le temps Un point sur le marché locatif parce que ▶ 00:13:17 je pense qu'on a entendu beaucoup de choses. ▶ 00:13:19 Nous, ce qu'on comprend de ce qui se passe sur le marché ▶ 00:13:21 locatif en 2024 et probablement encore sur 2025, ▶ 00:13:25 qu'on fera une tentative de perspective ▶ 00:13:27 en fin de table ronde, ▶ 00:13:29 c'est que vous avez un taux de vacances moyen ▶ 00:13:33 qui a considérablement augmenté. ▶ 00:13:35 On est proche aujourd'hui de 10 % avec. ▶ 00:13:38 Et je reprends le terme que je partage complètement de ▶ 00:13:40 Vanessa, une polarisation extrême entre ▶ 00:13:45 le quartier central des affaires ou on a des taux ▶ 00:13:47 d'occupation qui sont autour de cinq, ▶ 00:13:49 voire en deçà et la défense. ▶ 00:13:51 Je vais prendre cet exemple là pour être concret dans mes ▶ 00:13:53 propos, on est sur des taux d'occupation ou des taux ▶ 00:13:55 de vacances à plus de 15. ▶ 00:13:57 Donc on voit bien qu'en fonction de votre positionnement sur ▶ 00:14:00 ces marché, là on vit pas les mêmes réalités. ▶ 00:14:02 La réalité qu'on partage, par contre, ▶ 00:14:04 sur l'immobilier de bureau, c'est que ▶ 00:14:06 soit vous êtes sur des immeubles extrêmement qualitatifs là, ▶ 00:14:11 vous n'avez aucun problème locatif de taux d'occupation et ▶ 00:14:14 donc de paiement du loyer, ▶ 00:14:16 soit vous êtes sur des immeubles en périphérie secondaire. ▶ 00:14:20 Et là, il y a un vrai sujet. ▶ 00:14:21 Il y a un sujet de taux d'occupation et un sujet ▶ 00:14:24 de mesure d'accompagnement. ▶ 00:14:26 Et ce marché là, il est loin d'avoir atteint ▶ 00:14:28 probablement son point bas. ▶ 00:14:30 Et donc le reflet des comportements des CPI, ▶ 00:14:33 c'est aussi le reflet du sous jacent. ▶ 00:14:35 Et donc je parle beaucoup de immobile bureau parce que les ▶ 00:14:37 corrections qu'on a partagées en début d'année sur le marché ▶ 00:14:41 et à la française en particulier se concentre ▶ 00:14:44 sur le marché de l'immobilier de grande taille. ▶ 00:14:47 Je reviendra dans l'instant et je termine à part en juge, ▶ 00:14:51 je termine sur un point qui me semble essentiel, ▶ 00:14:54 c'est que on a en parallèle ▶ 00:14:57 une augmentation de l'offre disponible assez importante sur ▶ 00:15:01 l'immobilier, l'eau puisqu'on a plus de 5 000 000 de mètres ▶ 00:15:04 carrés aujourd'hui d'offres disponibles. ▶ 00:15:07 Donc c'est un marché qui aujourd'hui en sur offrent. ▶ 00:15:10 Et bien évidemment, ce n'est pas une conséquence. ▶ 00:15:12 Et pourquoi? Parce que aujourd'hui post que vide, ▶ 00:15:16 tu vous le savez toutes et tous, on a une consommation ▶ 00:15:20 des mètres carré de bureau qui a ▶ 00:15:21 considérablement évolué avec le télétravail. ▶ 00:15:22 On ne va pas y revenir. On en a largement parlé, ▶ 00:15:25 même s'il y a une tendance qui est en train de s'inverser, ▶ 00:15:28 très progressivement en Europe. ▶ 00:15:29 En tous les cas, on n'est pas exclu que ça s'accélère. ▶ 00:15:33 Il y a un environnement macro qui fait que les agents ▶ 00:15:36 économiques sont en train de réduire progressivement une ▶ 00:15:38 partie de leur consommation de mètre carré parce que ▶ 00:15:40 l'environnement économique est assez compliqué pour le dire ▶ 00:15:43 poliment, mais à l'inverse, à l'inverse, ▶ 00:15:47 vous avez des forces extrêmement puissantes qui amènent une ▶ 00:15:50 recherche très importante des acteurs d'occuper des bureaux ▶ 00:15:55 très qualitatifs. ▶ 00:15:56 Et donc on voit d'un côté un marché en sur offre ▶ 00:15:59 et de l'autre côté un marché ou il n'y a pas assez d'âge. ▶ 00:16:02 Je l'avais déjà dit, ça se confirme. ▶ 00:16:04 Et pour terminer, ▶ 00:16:06 la concrétisation de ce que je vous dis là, ▶ 00:16:07 c'est que les loyers prime sur ces immeubles de très grande ▶ 00:16:10 qualité aujourd'hui atteignent des niveaux record puisqu'on ▶ 00:16:14 est sur certains segments à 1200 par mètre carré ▶ 00:16:17 par an hors charge. ▶ 00:16:19 Et donc on voit bien que ça a continué à augmenter. ▶ 00:16:21 Donc, clairement, si vous êtes sur des véhicules qui sont ▶ 00:16:24 exposés sur des immeubles extrêmement qualitatifs, ▶ 00:16:27 il n'y a pas de sujet de taux ▶ 00:16:29 d'occupation ou de loyer perçu. ▶ 00:16:31 Par contre, il y a un sujet de rep pricing global de ▶ 00:16:33 l'immobilier dans un instant sous la pression de ▶ 00:16:35 la haus des taux qu'on vit depuis des ans ▶ 00:16:37 Par Vanessa. Mais je ▶ 00:16:38 serais curieux d'avoir ton avis parce que tu connais ▶ 00:16:40 quand même très, très bien le secteur de l'immobilier. ▶ 00:16:42 Ce n'est pas parce que Darwin est une société de gestion ▶ 00:16:45 jeune que tu n'as pas, évidemment ton avis là ▶ 00:16:47 dessus, je vous pose une question. ▶ 00:16:48 Ce n'est pas une question piège du tout, parce que moi, ▶ 00:16:52 je défends la classe d'actifs ▶ 00:16:55 scpi et je la connais très bien de ma double carrière en ▶ 00:16:58 tant que cgp, mais également anciennement ▶ 00:17:00 manager d'un grand groupe qui faisait de l'immobilier ▶ 00:17:03 collectif également là. ▶ 00:17:06 Tu n'as pas du tout parler. ▶ 00:17:07 Christophe de l'impact qu'a eu à la fois ▶ 00:17:11 les taux qui ont explosé, ▶ 00:17:13 qui ont donc forcément changé complètement la donne dans les ▶ 00:17:16 refinancement des actifs. ▶ 00:17:17 Et je ne parle pas que pour les c pays, ▶ 00:17:19 je parle aussi pour beaucoup de produits de p equity, ▶ 00:17:22 des clubs ds, y compris les les foncières, ▶ 00:17:24 elles peuvent se financer sur les marchés, mais peu importe, ▶ 00:17:28 on ne parle plus du tout de cette histoire, ▶ 00:17:30 de l'impact de l' AMF qui a demandé à revoir les expertises ▶ 00:17:33 qui font qu'il y a des biens qui ne devraient pas être sur ▶ 00:17:35 le marché parce qu'ils sont plutôt de bonne qualité, etc, ▶ 00:17:38 etc, mais qui ont un vrai sujet de financement et qui donc ▶ 00:17:43 sont dévalorisé pour des questions un peu, ▶ 00:17:45 j'ai envie de dire comptables et financières est ce que ▶ 00:17:47 c'est une erreur que nous cgp. ▶ 00:17:48 On pense comme ça, ▶ 00:17:51 Je ne sais pas, peut être, je veux bien finir sur ce ▶ 00:17:54 point, non, je n'ai pas reparlé de la de ces aspects là ▶ 00:17:57 parce que de notre point de vue, on est quand même plutôt ▶ 00:18:01 globalement sur la fin de ce cycle là, ▶ 00:18:04 cette séquence qu'on est en train de vivre. ▶ 00:18:06 Merci, C'est important de le préciser, ▶ 00:18:08 mais vous comprendrez bien que au regard du contexte, ▶ 00:18:11 la prudence dans mon propos est de rigueur, mais ▶ 00:18:14 sur ce qui se passe sur l'univers et c pays, ▶ 00:18:16 j'avais expliqué que je parlais de l'immobilier, ▶ 00:18:18 des marchés immobiliers et de la cp sur la scpi. ▶ 00:18:20 Oui, on a vécu des mouvements assez ▶ 00:18:23 importants au niveau réglementaire. ▶ 00:18:25 Je ne reviens pas sur ce qu'a dit Vanessa sur l'émergence de ▶ 00:18:27 nouveaux acteurs, mais je ne crois pas que ▶ 00:18:32 la réglementation, la MF ▶ 00:18:34 ait concouru à créer de la confusion sur le marché. ▶ 00:18:38 Au contraire, la transparence, ▶ 00:18:40 la transparence qui a imposé le régulateur avec notamment ▶ 00:18:43 les deux expertises par an qui ▶ 00:18:45 Créent cette question à aucun moment, ▶ 00:18:47 j'ai dit que c'était la faute de la MF. J'ai dit ▶ 00:18:50 Mais je précise le point sujet sur le fait ▶ 00:18:53 sur le fait que dans un marché ou on voit bien que c'est ▶ 00:18:56 compliqué avoir des valeurs LIQUIDS annuelles, ▶ 00:18:59 puisque c'est le point ne correspondait pas au rythme ▶ 00:19:03 d'évolution du marché. ▶ 00:19:04 Et on a laissé avec cette VL annuelle des cp, ▶ 00:19:07 je rappelle un prix de souscription qui était fixé une fois ▶ 00:19:09 par an se créer des distorsions dans les valorisations. ▶ 00:19:12 Et donc l' MF, l'autorité de tutelle a souhaité ▶ 00:19:15 réconcilier les valeurs des sous jacents avec les prix ▶ 00:19:17 auxquels on les vendait, ce qui me semble ▶ 00:19:18 pas complètement une anomalie et ▶ 00:19:20 Clairement une bonne chose. ▶ 00:19:21 Je ne veux pas, ▶ 00:19:23 Ça va juste et je termine sur ce point, ▶ 00:19:25 changer un tout petit peu la façon dont on ▶ 00:19:28 perçoit les performances despit parce que ça va induire plus ▶ 00:19:30 de volatilité dans la fixation des prix de part puisque si ▶ 00:19:35 demain, par exemple, si on se projette sur la reprise du ▶ 00:19:37 marché de l'immobilier, qu'on attend tous avec la baisse des ▶ 00:19:40 taux qui va immanquablement arriver, ▶ 00:19:42 mais de manière plus lente qu'anticiper on peut imaginer que ▶ 00:19:45 au même titre que la descente a été extrêmement rapide, ▶ 00:19:50 je rappelle les taux ont baissé depuis l'année dernière, ▶ 00:19:55 mais après avoir monté très brutalement en 2022, ▶ 00:19:58 jusqu'à fin 2023, dit os consécutive, je le rappelle, ▶ 00:20:03 dit os consécutive l'année dernière quatre baisse. ▶ 00:20:07 On est encore loin du compte pour avoir un rep pricing, ▶ 00:20:10 tant attendu sur l'immobilier qui va arriver, ▶ 00:20:13 mais on n'en est pas encore là. ▶ 00:20:15 Je la parole à Vanessa parce que ce sujet majeur, ▶ 00:20:17 N, je ne voulais pas particulièrement revenir là dessus ▶ 00:20:20 pour remuer le couteau dans la plaie, ▶ 00:20:21 mais on sait et ce n'est pas la faute de la MF qu'à partir ▶ 00:20:24 du moment, il y a eu cette, ▶ 00:20:25 comme tu disais plus de volatilité sur les VL, ▶ 00:20:28 ça impose pour les règles du plus 10, ▶ 00:20:30 moins 10 aussi que certains biens immobiliers ▶ 00:20:33 dans certaines de ces pays ▶ 00:20:35 se retrouvent alors qu'ils sont hyper bien situés qui ▶ 00:20:38 crache du rendement, etc. ▶ 00:20:41 Se retrouvent parfois sur le marché. ▶ 00:20:42 On ne comprend pas très bien justement Vanessa, ▶ 00:20:45 toi qui arrive finalement pas dans le secteur, ▶ 00:20:48 mais qui arrive avec ce projet d'erwin quel est ce projet et ▶ 00:20:50 comment vous situer dans cet environnement? ▶ 00:20:54 Mais en fait, finalement, ▶ 00:20:56 on est dans la financiarisation de l'immobilier pur ▶ 00:20:58 aujourd'hui avec ces valorisations. ▶ 00:21:01 Si je peux me permettre de rebondir sur ce que vous disiez ▶ 00:21:04 juste avant et en finale, ▶ 00:21:06 ça va amener un petit peu plus de défi aux équipes de ▶ 00:21:10 gestion qu'avant ou finalement peut être le contexte. ▶ 00:21:14 On va dire des taux était un petit peu plus favorables et ▶ 00:21:17 facilité aussi la revalorisation des actifs immobiliers. ▶ 00:21:22 Là, finalement, pour vous les cas bien en conseil, ▶ 00:21:26 en conseil de gestion de patrimoine, ▶ 00:21:28 il va vraiment falloir ouvrir le capot plus que jamais ▶ 00:21:30 l'idée, ça va être d'être très proche de vos interlocuteurs ▶ 00:21:33 qui soient commerciaux, mais aussi les ▶ 00:21:35 gérants de société de gestion. ▶ 00:21:37 Pour plusieurs points, il va falloir regarder comment c'est ▶ 00:21:40 structuré, quelles sont la vision des sociétés de gestion et ▶ 00:21:42 surtout des équipes de gestion pour nous, ▶ 00:21:46 je dirais que le sujet, ▶ 00:21:47 il n'est pas que sur les marchés immobiliers, ▶ 00:21:50 c'est aussi dans la maîtrise des flux, la maîtrise, ▶ 00:21:52 la gestion de la taille aussi des véhicules Darwin. ▶ 00:21:56 Typiquement, on a un quai des charges assez strict au niveau ▶ 00:21:59 de la gestion, effectivement, j'y reviendrai. ▶ 00:22:01 Mais c'est surtout l'adéquation entre les opportunités ▶ 00:22:06 que les marchés multi, ▶ 00:22:07 section sectoriels en France et à l'étranger peuvent nous ▶ 00:22:10 permettre à l'acquisition actuellement et l'adéquation avec ▶ 00:22:14 la collecte, ce qu'on fait quand même ▶ 00:22:15 de l'épargne immobilière. ▶ 00:22:18 L'idée, c'est aussi d'être aux commercialisation directe, ▶ 00:22:21 par exemple, parce qu'il faut maîtriser les tailles des ▶ 00:22:24 véhicules, si vous voulez pas d'effets dtif ▶ 00:22:26 aussi de la performance. ▶ 00:22:28 Si vous voulez avoir une gestion hyper dynamique sur un ▶ 00:22:31 volume prédéterminé, ce premier véhicule, non? ▶ 00:22:33 On a pour ambition de l'amener jusqu'à 300 000 000 d'euros ▶ 00:22:36 et ça ne sera pas un gros mastodonte. ▶ 00:22:37 L'idée, c'est vraiment être assez agi et flexible ▶ 00:22:41 sur ça va être, ça va être vraiment aujourd'hui, ▶ 00:22:44 ça qu'on est sur des petites tailles, d'accord d'actif, ▶ 00:22:46 parce qu'on a en tout début de lancement, ▶ 00:22:47 on n'est pas adossé à un assureur, ▶ 00:22:49 à un mutuelle ou un fonds d'investissement. ▶ 00:22:51 Donc c'est vraiment que la collecte qui nous permet ▶ 00:22:53 d'acheter, on va l' acheter sur des secteurs de conviction ▶ 00:22:57 fort que nous avons ces fonds, ▶ 00:23:00 le directeur de général et directeur de la gestion, ▶ 00:23:03 il y a des convictions extrêmement fortes en France, ▶ 00:23:06 mais aussi en Europe, sur plutôt des actifs ▶ 00:23:10 neuf récents, du moins, ou il y a déjà eu, ▶ 00:23:14 c'est déjà en phase avec le décret tertiaire, ▶ 00:23:16 les décrets réglementaires, ▶ 00:23:18 pour permettre une revalorisation assez rapide à la hausse, ▶ 00:23:22 évidemment, si possible, des actifs immobiliers, ▶ 00:23:25 ça va être sur du commerce de la logistique, en fait, ▶ 00:23:29 tous les les secteurs qui sont vraiment ▶ 00:23:32 en devenir en développement. ▶ 00:23:34 Mais par exemple, on aura du bureau aussi sa que ça ▶ 00:23:37 va pas être n'importe quel bureau. ▶ 00:23:38 Effectivement, ça a du bureau plutôt ▶ 00:23:40 C'est multi thématique. On est d'accord, ▶ 00:23:42 Exactement avec vraiment des locataires à faible mobilité. ▶ 00:23:45 Et surtout, une vision long terme des investissements n'est ▶ 00:23:49 pas là pour être simplement opportuniste et acheter vraiment ▶ 00:23:51 à 10 ce que acheta 10 ▶ 00:23:53 potentiellement sur des bouts de deux ans. ▶ 00:23:55 Quelle est la pérennité soulée d'un taux de distribution ▶ 00:23:58 d'une scpi ou le détenteur de paris? ▶ 00:24:00 Il va rester 22 ans, globalement en moyenne investie, ▶ 00:24:04 si on voit aussi court term. ▶ 00:24:06 Donc l'idée, c'est vraiment d'embarquer des locataires ▶ 00:24:08 premium, mais sur le plus longtemps possible pour assurer un ▶ 00:24:12 taux de distribution rationnelle avec ce que le marché est ▶ 00:24:15 capable aussi aujourd'hui dégagé, mais avec une vision 10, ▶ 00:24:18 15 ans est ▶ 00:24:20 Ce que vous serez aussi opportuniste. ▶ 00:24:21 J'aime bien, cette approche est ce que vous serez aussi ▶ 00:24:23 opportuniste sur les montants des biens ou vous avez une ▶ 00:24:27 idée de vous mettre sur un secteur. ▶ 00:24:28 Je dis une bêtise cinq ou 15 maximum, ▶ 00:24:31 ce qui vous ferait une vingtaine ▶ 00:24:33 d'actifs pour les 300 000 000. ▶ 00:24:34 Ou alors ça peut être finalement un coup, 3 000 000, ▶ 00:24:37 un coup 18, selon finalement votre cahier des charges qui ▶ 00:24:41 correspond à ce que vous avez ▶ 00:24:42 envie de faire en termes de qualité, ▶ 00:24:44 C'est important. On peut ▶ 00:24:45 avoir des convictions. ▶ 00:24:47 L'idée, c'est des coûts pondérer les secteurs, évidemment, ▶ 00:24:49 on étant extrêmement diversifiés, ▶ 00:24:50 en prenant moins la baisse en quand un retournement de ▶ 00:24:52 marché, mais c'est aussi un lycée risque par la taille des ▶ 00:24:55 actifs a bien raison de le souligner forcément aujourd'hui, ▶ 00:24:58 en démarrage d'activité, ▶ 00:25:00 on est sur un portefeuille avec un volume moyen ▶ 00:25:03 à 2 000 000, d'accord? ▶ 00:25:04 En terme de prix, on va plutôt en vitesse de croisière, ▶ 00:25:08 aller chercher des actifs entre cinq et 15 000 000, ▶ 00:25:10 d'accord que l'objectif, ▶ 00:25:12 je pense que pour acheter du 50 000 000, ▶ 00:25:14 il y a des gros mastodontes qui sont en capacité de le faire ▶ 00:25:16 et de prendre ce niveau de risque ▶ 00:25:18 nous va falloir qu'on soit un peu plus rationnel dans notre ▶ 00:25:20 manière de gérer et de faire des acquisitions pour permettre ▶ 00:25:24 de tenir le plus longtemps possible la promesse client. ▶ 00:25:27 Et ça passe aussi par justement lisser la taille des actifs. ▶ 00:25:31 Plutôt, on va dire entre cinq et 15 000 000. ▶ 00:25:35 Mais voilà en France et en Europe et dans des pays ▶ 00:25:39 extrêmement ciblés qu'on connaît très bien, Espagne, ▶ 00:25:42 Allemagne, Portugal, par exemple, ▶ 00:25:44 qui offre un coup le rendement Rice assez intéressant et ▶ 00:25:46 surtout une optimisation fiscale pour le client. ▶ 00:25:50 C'est le segment porteur, je pense, ▶ 00:25:51 en terme de montants, c'est ▶ 00:25:53 Là ou va la collecte aujourd'hui là, la collecte, ▶ 00:25:55 L'amour. Et puis ▶ 00:25:56 je pense que le volume de l'eau a ▶ 00:25:58 réhabilité à repenser. ▶ 00:26:00 Il est plutôt sur ce segment là, j'en profite juste pour ▶ 00:26:04 pour rappeler ce qu'on disait, parce que c'est très bien ▶ 00:26:08 que tu rappelles le que l'un et l'autre rappelle quand même ▶ 00:26:10 que c'est rarement très élevé qu'on voit en ce moment un peu ▶ 00:26:13 alors qu'ils soient dus à des frais réduits. ▶ 00:26:14 Ce dont Frank finalement m'a parlé, ▶ 00:26:18 c'est là aussi, je défends autogestion. ▶ 00:26:20 C'est une démarche qui est opposait à leur vision. ▶ 00:26:22 Voilà leur vision. ▶ 00:26:23 C'est vraiment de faire ce que va les syndics, ▶ 00:26:25 de construire sur du long terme. ▶ 00:26:27 Et on le sait, intersction a comme j'ais dire lmo motif ▶ 00:26:30 numéro un, le locataire, le locataire, le locataire, ▶ 00:26:33 c'est à dire en gros de toujours s'attacher énormément à la ▶ 00:26:37 qualité du locataire, ▶ 00:26:38 à la qualité du bail pour pouvoir répondre à ce que tu ▶ 00:26:40 disais, c'est à dire avoir une vision long terme, ▶ 00:26:42 mise de la valorisation de son actif grâce au fait qu'il ▶ 00:26:46 rapporte du rendement. ▶ 00:26:47 Donc c'est vachement intéressant que tu que tu ▶ 00:26:50 soulèves ce sujet. ▶ 00:26:51 Alors on avance quand même dans le temps, ▶ 00:26:53 il faut qu'on fasse ce gaffe un petit peu ▶ 00:26:55 est ce que tu peux, Christophe me faire un petit mixte entre ▶ 00:27:01 les convictions que tu peux avoir sur 2025, ▶ 00:27:04 parce que je sais qu'il y a des secteurs sur lesquels vous ▶ 00:27:08 allez continuer à la française, ▶ 00:27:09 à avoir des vraies convictions. ▶ 00:27:11 Et moi, je continuerai à vous faire confiance. ▶ 00:27:12 Et quelle typologie de produits ou de scpi ▶ 00:27:16 pourrait traduire concrètement ces convictions. ▶ 00:27:18 Si tu devais en conseillé quelque chose ▶ 00:27:21 chez que ta gam est très longue. ▶ 00:27:22 Mais voilà, je te laisse un peu trois, deux, merci, ▶ 00:27:26 Je, je vais faire cour. ▶ 00:27:27 Je suis pour rappeler, je ne veux pas éviter le sujet. ▶ 00:27:31 On a à la française des c, ▶ 00:27:33 pays historiques qui viennent d'annoncer des corrections. ▶ 00:27:35 Donc c'est la traduction de ce que je ▶ 00:27:36 disais sur l'immobilier de bureau. ▶ 00:27:37 Évidemment, le contexte que je rappelle qui n'a pas été ▶ 00:27:41 beaucoup évoqué jusqu'à présent sur le marché de ce que ▶ 00:27:43 j'entends, c'est l'absence de collecte sur certains fonds et ▶ 00:27:46 l'absence de ressources a des impacts très concrets. ▶ 00:27:48 Je rappelle que quand on gère à la française, par exemple, ▶ 00:27:50 11 000 000 000 de ces pays, ce patrimoine là, il faut être, ▶ 00:27:53 il faut l'entretenir et ça coûte de l'argent. ▶ 00:27:56 Et quand vous n'avez pas de collecte ou peu de collecte sur ▶ 00:27:58 ces fronts historiques, je précise plus d'effet de levier ▶ 00:28:01 parce que la dette coûtait trop cher. ▶ 00:28:03 Ça reviendra bien évidemment, ▶ 00:28:04 on consacre une partie des résultats à payer, ▶ 00:28:07 l'entretien du patrimoine, ▶ 00:28:08 à continuer à valoriser parce que c'est ce qui assurera ▶ 00:28:11 la qualité de ce patrimoine qui ▶ 00:28:13 répondra aux attentes des locataires. ▶ 00:28:14 Ça, c'est majeur dans le moment du cycle qu'on vit ▶ 00:28:17 aujourd'hui, ça, je ne saurais que trop le rappeler. ▶ 00:28:20 C'est déceptif on en a bien conscience parce qu'on arrive en ▶ 00:28:23 fin de correction du cycle immobilier sur le bureau de ▶ 00:28:26 grande taille, notamment qu'on a des fonds historiques. ▶ 00:28:29 Je peux les citer. On voudrait pas notamment épargne ▶ 00:28:31 foncière, qui est la plus connue du marché, ▶ 00:28:34 qui a 50 ans d'historique, ▶ 00:28:36 qui vient d'annoncer une correction de son prix de part ▶ 00:28:38 parce que c'est le reflet du comportement du marché. ▶ 00:28:41 Donc, sur le bureau, nous on continue à avoir des ▶ 00:28:43 convictions sur un certain type de bureau. ▶ 00:28:44 En parallèle, on opère des arbitrages massifs sur ▶ 00:28:48 Christophe. ▶ 00:28:49 Elle a annoncé une correction de prix de part oui, ▶ 00:28:53 ce n'est pas la première pour et pas de foncières, je crois, ▶ 00:28:56 est ce qu'elle a annoncé une correction sur le rendement. ▶ 00:29:00 Alors c'est la première correction du prix de part depuis ▶ 00:29:02 le début du cycle bessier qu'on a connu en 2022. ▶ 00:29:05 Et nous avons communiqué il y a quelques jours sur ▶ 00:29:07 un léger ajustement à l'ajustement de la distribution ▶ 00:29:10 prévisionnelle sur 2025. ▶ 00:29:11 Mais nous avons tenu la distribution 2024, ▶ 00:29:15 ce qu'il faut bien avoir à l'esprit. ▶ 00:29:16 Et je fais très bref ce que le format est court, mais ▶ 00:29:19 nous avons décidé de changer la structure ▶ 00:29:21 de distribution de nos produits. ▶ 00:29:22 Historiquement, beaucoup d'acteurs distribuaient du ▶ 00:29:25 résultat et des plus values. ▶ 00:29:26 C'était la pratique de place parce qu'on avait de la ▶ 00:29:28 visibilité sur les arbitrage dans le contexte actuel ou nous ▶ 00:29:31 avons moins de visibilité sur les arbitrages et les plus ▶ 00:29:34 values dégagées, nous avons décidé de livrer la performance ▶ 00:29:38 à compte à prêt à compte naturel de la s font de résultats ▶ 00:29:42 et nous complèterons le cas échéant lors de la distribution ▶ 00:29:46 de l'a compte du dernier trimestre sous forme de plus, ▶ 00:29:48 value, en fonction de la situation du marché. ▶ 00:29:50 Ça c'est sur les cp historique de la française après ▶ 00:29:53 ta question, c'était quelles ▶ 00:29:54 Sont c'est un, c'est un paquebot. C'est ▶ 00:29:57 5 000 000 000 d'euros sous suggest, gestion 5 000 000 000. ▶ 00:30:01 Donc on continue à distribuer. ▶ 00:30:02 Les indicateurs sont bons, je le rappelle, ▶ 00:30:04 on encaisse les loyers. ▶ 00:30:06 Normalement, les taux d'occupation financier sont très bons. ▶ 00:30:09 Donc ce n'est pas ça qui se passe ▶ 00:30:10 sur le marché sur le marché. ▶ 00:30:11 Ce qui se passe, c'est qu'il y a une correction ▶ 00:30:14 qui continue l'année dernière à dire d'experts sur le marché ▶ 00:30:17 de l'immobilier, l'immobilier de bureau parce que les taux ▶ 00:30:19 d'intérêt n'ont pas assez baissé et la prime de risque ▶ 00:30:22 doit continuer à se reconstituer. ▶ 00:30:24 On est probablement en fin d'atterrissage de la correction ▶ 00:30:27 du marché immobilier et de bureau de grande taille sur les ▶ 00:30:30 convictions de la française pour faire très court, ▶ 00:30:31 parce que tu as expliqué très rapidement qu'il y avait sur ▶ 00:30:34 le marché des CPI récentes et des c anciennes. ▶ 00:30:37 Ce n'est pas ça non plus. Si je peux me permettre ce qui se ▶ 00:30:39 passe, nous on a des cp qui ont 12 ou 15 ans de trac ▶ 00:30:43 qui ne sont pas impactés par les ajustements, la logistique, ▶ 00:30:47 en ce qui nous concerne, on a lancés c pays, ▶ 00:30:49 il y a plus de 12 ans sur la logistique qui n'est pas ▶ 00:30:51 concerné parce que le marché qui corrige et le marché, ▶ 00:30:53 l'immobilier de bureau, je termine sur cette partie là. ▶ 00:30:56 C'est très important de l'avoir à l'esprit. ▶ 00:30:57 Et c'est le marché de ▶ 00:30:58 l'immobilier de bureau de grande taille. ▶ 00:31:00 On a nous à la française des convictions pour ▶ 00:31:02 le nouveau cycle qui s'ouvre. ▶ 00:31:03 Et je termine pour laisser la parole à Vanessa. ▶ 00:31:05 C'est bien sûr la santé avec avenir, santé, ▶ 00:31:08 la logistique et les métropoles régionales qui ne sont pas ▶ 00:31:11 concernés ni par les corrections ▶ 00:31:14 ni par les ajustements de distribution à venir. ▶ 00:31:17 Donc, on voit bien que ce marché là, ▶ 00:31:19 ce n'est pas le match ancienne maison de ▶ 00:31:21 gestion, nouvelle maison de gestion. ▶ 00:31:22 Ce n'est pas le match SCP historique versus nouvel et ses ▶ 00:31:25 pays, c'est le match des classes d'actifs. ▶ 00:31:27 Ça n'a rien à voir et globalement sur l'immobilier bureau, ▶ 00:31:30 je termine, ça a corrigé à peu près partout. ▶ 00:31:33 Et je vais dire quelque chose qui n'est ▶ 00:31:35 pas très politiquement correct. ▶ 00:31:37 Le marché de l'immobilier de bureaux de grande surface, ▶ 00:31:39 il a corrigé entre moins 30 et moins 40, ▶ 00:31:44 parce que un moment, ▶ 00:31:45 il faut que les choses soient dites clairement, ▶ 00:31:48 ce n'est pas exactement ce qui se passe sur le ▶ 00:31:50 marché des scpi. ▶ 00:31:51 Donc c'est déceptif en ce qui nous ▶ 00:31:54 concerne sur les c historique. ▶ 00:31:55 Mais nous avons des véhicules qui aujourd'hui permettent ▶ 00:31:58 d'affronter ce nouveau cycle dans d'excellentes conditions. ▶ 00:32:00 Et si j'ai un moment pour conclure le propos, ▶ 00:32:01 vous verrez qu'on annonce des choses qui sont aussi des ▶ 00:32:04 choses assez attractives pour depuis début de ▶ 00:32:07 l'année 2001 cinq, je ▶ 00:32:08 T'invite à prendre une minute, minute et demie pour le ▶ 00:32:09 faire, s'il plaît Christophe comme ça, ▶ 00:32:10 on laissera finir Vanessa sur sur sur le sujet pour qu'elle ▶ 00:32:14 nous présente très clairement le produit. ▶ 00:32:17 Alors, juste pour terminer sur les CPI de la française. ▶ 00:32:20 Donc les CPI historique corrige ▶ 00:32:23 globalement à peu près toutes, pour une raison assez simple, ▶ 00:32:27 c'est qu'elles sont investies ▶ 00:32:28 majoritairement sur l'immobilier de bureau. ▶ 00:32:32 Elles annoncent des ajustements de distribution pour 2025 ▶ 00:32:37 Pour tenir compte Des ajustements de l'ordre de 15 %. ▶ 00:32:42 Je vais prendre l'exemple despars de foncières qui aura ▶ 00:32:44 distribué environ 36. ▶ 00:32:46 Par part, en 2024, ▶ 00:32:48 elle annonce une distribution prévisionnelle pour 2025 à 31 ▶ 00:32:52 avec la possibilité de compléter la compte sous forme de ▶ 00:32:56 distribution plus value t 2020. ▶ 00:32:59 À côté de ce segment de marché des cp historiques de la ▶ 00:33:02 française, vous avez toutes les CPI qui sont sur des ▶ 00:33:04 thématiques d'investissement qui sont elles épargnées par la ▶ 00:33:07 correction de l'immobilier de bureau. ▶ 00:33:09 La santé, bien évidemment avec la CPI favenir santé de la ▶ 00:33:13 française qui annonce un trop de distribution en 2024 ▶ 00:33:17 en progression par rapport à l'année précédente. ▶ 00:33:19 Donc je le redis en progression sur la santé. ▶ 00:33:23 Donc on voit bien que c'est l'immobilier de bureau qui est ▶ 00:33:25 concerné par le pricing très important ▶ 00:33:28 et qui va tendre vers un 5 % plus pour 2025 également. ▶ 00:33:32 Ça, c'est sur la santé. Et puis vous avez la logistique, ▶ 00:33:34 bien évidemment avec élève, opportunité emo. ▶ 00:33:36 Je le redis, qui aura fait ▶ 00:33:39 cinq 60 en 2024 en ligne avec les prévisions et qui annonce ▶ 00:33:43 un cinq 60 de prévisions pour 2025. ▶ 00:33:45 Donc on voit bien, je termine que la correction est ▶ 00:33:48 concentrée sur les bureaux et qu'elle é parle des classes ▶ 00:33:50 d'actifs que je vais qualifier d'alternative. ▶ 00:33:53 Donc plutôt quand même des bonnes nouvelles sur certains ▶ 00:33:55 secteurs qu'il faut savoir aussi creuser. ▶ 00:33:57 Et j'invite mes confrères vraiment à ne pas parce qu'il il y ▶ 00:34:01 a vraiment un sentiment dans certaines conversations qu'ils ▶ 00:34:03 punissent des grandes maisons de gestion ▶ 00:34:06 qui nous ont accompagnés depuis 15 ans, 20 ans. ▶ 00:34:09 Pour certains, je pense à maudit, je pense à après, ▶ 00:34:12 je après, je pense à la française, évidemment, ▶ 00:34:15 Sophie dit également, et c'est bien de revenir discuter avec ▶ 00:34:20 les équipes commerciales pour bien traduire ce que vient ▶ 00:34:23 d'expliquer Christophe, parce que nos clients, ▶ 00:34:26 ils ne sont pas censés vendre leur scpi ▶ 00:34:28 tous les deux, trois jours. ▶ 00:34:29 Bref, val ça. ▶ 00:34:32 Je te laisse, entre guillemets, ▶ 00:34:34 conclure qu'il est déjà 11 h 10, ▶ 00:34:36 évidemment est ce que tu peux nous parler un petit peu de ▶ 00:34:38 toi, finalement de ce produit qui est en cours de montée et ▶ 00:34:42 finalement ver où vous comptez aller sur 2025 ▶ 00:34:45 Avec plaisir, Darwin, vous l'avez compris, ▶ 00:34:49 un positionne comme une scpi de rendement, ▶ 00:34:50 mais multisectoriel panne européenne impact. ▶ 00:34:54 Et ce n'est pas du green washing, ▶ 00:34:55 c'est dans cet objectif de revalorisation continue en fait ▶ 00:34:58 des actifs avec des plans d'amélioration faits dès la ▶ 00:35:01 première année, comme s'en perd pas de temps sur des ▶ 00:35:03 secteurs assez variés, santé, ▶ 00:35:04 logistique tell petite enfance. ▶ 00:35:07 Donc c'est des secteurs qui bénéficient une forte demande ▶ 00:35:11 structurelle et d'une bonne stabilité locative, ▶ 00:35:14 diversification aussi européenne avec des marchés robustes ▶ 00:35:17 en la France, en fait partie, même si on sera résolument ▶ 00:35:20 tourné vers une Europe maîtrisée, Allemagne, Espagne, ▶ 00:35:24 Portugal, accord offre des rendements solides et en plus ▶ 00:35:28 fiscalement avantageuses pour les investisseurs ▶ 00:35:31 après en termes de performance. ▶ 00:35:33 Certes, nous, on va être un petit peu au dessus de ce que ▶ 00:35:37 peut être les ces pays historiques étaient capables de ▶ 00:35:42 sortir parce qu'on a un bon contexte aussi d'acquisition à ▶ 00:35:45 l'achat au niveau des actifs. ▶ 00:35:47 Donc c'est plutôt un peu de distribution ci pour 2025 ▶ 00:35:50 à cet ennemi d'être des frais de gestion, ▶ 00:35:52 mais avec une ambition claire de projection long terme. ▶ 00:35:56 Et donc, en gros, en rythme de croisière, ▶ 00:35:58 la promesse client, c'est se situer à 10 ans, ▶ 00:36:00 j'entends un rythme de croisière entre six et demi et sept ▶ 00:36:04 et demi de taux de distribution net des frais de gestion. ▶ 00:36:07 Donc vraiment toujours max, pardon, ▶ 00:36:11 de frais de gestion et on se le souhaite en tout cas ▶ 00:36:14 aujourd'hui, c'est possible aussi d'aller chercher des ▶ 00:36:16 petites pite, d'accord avec tout grandment en main ▶ 00:36:19 entre sept et demi et huit. ▶ 00:36:20 Donc il n'y a pas de raison qu'on n'en fasse pas ▶ 00:36:22 bénéficier des investisseurs. ▶ 00:36:24 Évidemment moi, je trouve que ce qui est très important, ▶ 00:36:26 et c'est ce qui est fait, la différence entre différentes ▶ 00:36:28 société, gestion, ce que tous les gérants vous diront qu'ils ▶ 00:36:30 achètent toujours bien aux meilleurs. ▶ 00:36:32 D'accord, assez linéaire dans notre métier, ▶ 00:36:36 c'est vraiment d'ouvrir le capot, ▶ 00:36:38 mais c'est surtout d'avoir des interlocuteurs qui montrent ▶ 00:36:40 de la transparence, parce qu' va ce qui a créé aussi ▶ 00:36:42 cette anxiété globale. ▶ 00:36:43 On n'est qu'un maillon de la chaîne, une société de gestion, ▶ 00:36:46 vous aussi au niveau de la distribution ▶ 00:36:48 pour le client et pour les ambitions ▶ 00:36:50 de l'épargne des clients. ▶ 00:36:52 Et ça passe par des informations claires et non trompeuses à ▶ 00:36:56 des moments ou on doit ▶ 00:36:59 communiquer et pas on n'attend pas la dernière minute, ▶ 00:37:02 si vous voulez, pour annoncer des soubresaut de marché, ▶ 00:37:04 parce que je trouve que c'est justement ces éléments là qui ▶ 00:37:07 créent cet effet de panique générale et qui ▶ 00:37:12 enlève finalement toute la projection qu'on doit avoir quand ▶ 00:37:15 on possède des parents CPI. ▶ 00:37:17 Alors ça passe par la digitalisation, évidemment. ▶ 00:37:19 Donc on a pris le puits très rapidement pour simplifier ▶ 00:37:22 l'accès, assurer le suivi des reporting, ▶ 00:37:25 aussi bien pour les réseaux de distribution, ▶ 00:37:26 mais pour aussi les clients finaux. ▶ 00:37:29 C'est important qu'on en soit tous dans la ▶ 00:37:31 même barque, d'accord? ▶ 00:37:32 Sans collecte et Christophe, il le dit, ▶ 00:37:34 on ne sera pas capable d'exécuter une promesse ▶ 00:37:36 client sans collecte. ▶ 00:37:37 Les véhicules qui sont un peu chahutés actuellement ▶ 00:37:40 n'arriveront pas à permettre à monsieur et madame mihu de ▶ 00:37:43 sortir ou alors d'avoir un complément de revenu à hauteur de ▶ 00:37:47 leurs espérances il y a quelques années. ▶ 00:37:50 Donc, au delà de l'aspect impact positif, ▶ 00:37:55 Darwin, là forcément comme on en lancement, on quand, ▶ 00:37:57 quand même beaucoup d'enjeux, vous imaginez bien, ▶ 00:37:59 on en distribution que depuis décembre dernier, ▶ 00:38:02 5 000 000 de collectes levés, ▶ 00:38:04 deux actifs en France achetés déjà en décembre. ▶ 00:38:07 Donc on va déjà verser le premier dividende à nos fondateurs ▶ 00:38:10 dès la fin du mois de janvier. ▶ 00:38:13 Et c'est plutôt une bonne nouvelle parce que ça sera aligné ▶ 00:38:15 avec les performances que l'on vise sur sur ces 10 ▶ 00:38:19 prochaines années et se risque sur le gâte, je dirais, ▶ 00:38:21 pour les investisseurs, c'est plus que jamais le moment de ▶ 00:38:24 rentrer sur sur sur des véhicules, quels qu'ils soient. ▶ 00:38:28 Et donc nous a essayé, ▶ 00:38:29 vous voulez de rémunérer cette prime de risque de lancement ▶ 00:38:32 de sociétés de gestion et de nouveaux véhicules avec une ▶ 00:38:35 offre sponsor, une des COS de cinq ▶ 00:38:37 et un délai de jouissance qui est réduit là en ce moment ▶ 00:38:40 pour toutes les souscriptions validées à la fin du mois au ▶ 00:38:43 premier jour du mois suivant parce qu'il y a un pipe très ▶ 00:38:47 important pour Darwin là en termes d'acquisition, sauf que, ▶ 00:38:50 en fait, sans les investisseurs, on peut rien faire. ▶ 00:38:53 On reçoit tous alignés là dessus. ▶ 00:38:56 Je souris tout seul parce que je me dis qu'heureusement ▶ 00:38:58 que Frank n'était pas là parce qu'il y a eu, ▶ 00:39:02 il aurait un petit peu taquiné sur le sujet à ce titre. ▶ 00:39:06 Je vous remercie évidemment de votre ▶ 00:39:08 transparence, du temps que vous avez passé. ▶ 00:39:10 Je voulais juste, qu'est ce que si je voulais vous passer un ▶ 00:39:12 petit message à nos auditeurs, évidemment, ▶ 00:39:16 pour défendre également notre invité qui n'est pas là, ▶ 00:39:19 comme nos deux autres invités ont parlé de leur projet, ▶ 00:39:22 de leurs mauvaises nouvelles, mais également de leur bonne ▶ 00:39:24 nouvelle simplement, vous savez, interge gestion, ▶ 00:39:27 c'est cristal et Crystal life cristal, ▶ 00:39:30 rent a maintenant plus de 13 ans et elle est passée de cinq ▶ 00:39:34 à 55 en distribution et 14 % de hausse du prix sur ces ▶ 00:39:39 13 années, zéro accident pendant le cover. ▶ 00:39:42 Donc c'est CPI, qustion présente vraiment avec ▶ 00:39:47 une vision à long terme basé sur la qualité du locataire, ▶ 00:39:52 qui permet finalement d'avoir des valeurs de reconstitution ▶ 00:39:55 raisonnables, mais en hausse. ▶ 00:39:57 Et puis évidemment Christ cristal life, ▶ 00:39:59 qui est plus récente, est passée de 50, 51 % à six, ▶ 00:40:04 51 de distribution en 2024 et sont pris part de cinq ▶ 00:40:09 en trois exercices complets. ▶ 00:40:10 Donc c'est stratégie qui nous semblait à nous cgp il y a ▶ 00:40:14 quelques années, un peu plus. ▶ 00:40:16 Comment dire raisonnable, ▶ 00:40:18 trop long term par moments dans le discours moi, ▶ 00:40:20 j'y ai adhéré et j'ai bien fait et j'en suis ravi. ▶ 00:40:22 Donc je voulais passer ce message à Frank, ▶ 00:40:25 le remercier de nous avoir donné ▶ 00:40:26 quelques éléments de langage. ▶ 00:40:28 Et puis pour nos auditeurs qui nous écoutaient, ▶ 00:40:30 on a dépassé, mais je crois que c'était très important. ▶ 00:40:32 Ça fait du bien d'avoir des gens comme Vanessa qui viennent ▶ 00:40:35 défendre de nouveaux projets qui vont ▶ 00:40:37 profiter du market de timing. ▶ 00:40:39 Et je le refais encore une dernière fois, ▶ 00:40:42 vous allez me trouver un petit peu agaçant, ▶ 00:40:44 mais je remercie évidemment à Christophe d'être venu ▶ 00:40:47 d'assumer ce qui est moins bon et ce qui est bon, mais moi, ▶ 00:40:50 Christophe, je pense qu'en 2025, ▶ 00:40:52 il faut souscrire du départ foncière ▶ 00:40:54 parce que c'est le moment, elle va se remettre et comme le ▶ 00:40:57 prix, je pense que c'est le moment de ▶ 00:41:01 souscrire du départ foncière. ▶ 00:41:02 Allez, je vous dis à tous rendez vous, je crois, ▶ 00:41:05 le 12 février pour une prochaine table ronde. ▶ 00:41:07 On va essayer de la faire un peu plus condensée. ▶ 00:41:09 Mais c'était très intéressant finalement d'avoir nos deux ▶ 00:41:12 invités ce matin pour parler plus en détail des scpi, ▶ 00:41:15 retrouver leurs équipes sales, ▶ 00:41:17 pour parler évidemment de tout ça plus plus concrètement. ▶ 00:41:21 Et puis nous on se dit à bientôt en février, ▶ 00:41:23 prenez soin de vous. ▶ 00:41:24 Et encore bonne année, bye bye.
