Plus d’un milliard d’encours sous gestion, des performances au rendez-vous et l’ESG en ligne de mire ! Zoom sur Sogenial avec Jean-Marie Souclier

Jean-Marie Souclier : Sogenial, que va-t-il vous arriver en 2024 ?

Eh bien, un très bon bilan pour Sogenial en 2023. Cela a été une année relativement chahutée sur le marché des SCPI. Nous sommes quelques sociétés de gestion à nous en être bien sorties. Nous avons eu une collecte supérieure à l’année 2022, donc nous sommes assez fiers de ce sujet-là.

Chez Sogenial, nous avons fait 198 millions d’euros de collecte sur l’ensemble de nos SCPI, plutôt orientée bien évidemment sur nos deux SCPI diversifiées : Cœur de Régions en France et Cœur d’Europe en Europe, par définition.

Une bonne année, avec de bons taux de distribution, qui surperforment toutes les classes de distribution et tous les taux de distribution moyens de nos classes d’actifs, puisque nous étions entre grosso modo 5,30 % sur la SCPI Cœur de Ville et 6,20 % sur la SCPI Cœur de Régions, en passant par 5,93 % net, 6,23 % brut, sur Cœur d’Europe. Nous sommes donc assez contents des performances.

Ce qui a interrogé pas mal de monde à cette époque, c’est la valeur, la valorisation des patrimoines et les prix de parts des SCPI. Nous n’avions pas fait de baisse et nous avions de bonnes expertises et de bonnes évaluations au mois de juillet.

Nous avons eu les chiffres au 31 décembre. Nous avons vraiment fait l’expertise jusqu’au dernier jour pour avoir les vraies valeurs et corriger tout ce qui pouvait être corrigé, afin d’être vraiment le plus transparent possible.

Finalement, nous avons des SCPI qui varient assez peu, entre -1 % et -2 % pour Cœur de Ville et Cœur de Régions. Nous sommes même en positif, à +5,1 %, sur la SCPI Cœur d’Europe. C’est plutôt bien, nous en sommes très heureux.

Ce que l’on remarque d’ailleurs, c’est que toutes les acquisitions qui ont été faites au cours de l’année 2023 sont globalement en valeur supérieure à leur prix d’acquisition. Globalement, en 2023, nous avons fait de bonnes opérations. C’est un bon momentum de marché.

Je pense que 2024 va être une année encore un peu calme en termes de collecte, comme 2023. Nous anticipons peut-être un redémarrage fin du premier semestre ou courant du deuxième semestre, puisque nous pensons que les taux vont peut-être commencer à baisser. Toutes les baisses de prix de parts se seront calmées, ce sera peut-être chose passée. Nous pourrons donc partir sur un nouveau cycle de collecte pour les SCPI.

Du côté de Sogenial, de façon plus générale, ce sera une année un peu de sens pour nous. Nous allons travailler sur deux éléments principaux.

D’abord, le sens dans nos investissements et dans ce que nous faisons, puisque nous avions lancé du forestier. Nous accélérons sur cette classe d’actifs, parce que c’est la classe d’actifs verte par excellence.

Nous allons également nous occuper de la labellisation ISR de nos SCPI et lancer une vraie politique ESG. Nous allons voir les premières labellisations au cours du premier semestre 2024.

Nous allons aussi beaucoup travailler sur notre jeune SCPI, Cœur d’Avenir, qui est un fonds de partage. Nous avons un vrai partage de valeurs entre nous et des associations. Nous donnons une partie de nos frais de gestion de cette SCPI et nous proposons aux porteurs de parts de partager la valeur avec ces mêmes associations. C’est vraiment un cycle vertueux et un fonds très vertueux.

Nous allons probablement accélérer un peu les choses et prendre de nouvelles ambitions dans ce domaine-là, mais nous en parlerons un peu plus tard.

Ce que l’on voit sur le marché en 2023, et qui va se prolonger, je pense, en 2024 et dans le futur, c’est vraiment la tendance de la SCPI diversifiée. C’est celle sur laquelle nous sommes. Nous faisons la grande partie de notre collecte avec Cœur de Régions et Cœur d’Europe.

On voit que 68 % de la collecte des SCPI s’est portée sur cette typologie de SCPI en 2023. Nous pensons que cela va continuer, et peut-être même s’accentuer en 2024.

C’est une allocation qui se développe un peu aux dépens des autres classes d’actifs et des autres typologies de SCPI, notamment des SCPI bureaux, qui ont été moins performantes cette année et qui ont eu un peu plus de décote.

Aujourd’hui, pour un porteur de parts, le bureau, qui est un peu l’actif phare de la SCPI, il va le retrouver dans les SCPI diversifiées. En général, diversifier, c’est commerces, bureaux, activités. Cela permet de mixer beaucoup plus le patrimoine, de diviser beaucoup mieux les risques, d’être moins dépendant d’un cycle économique, celui du bureau, celui du commerce ou celui de l’activité.

Cela permet finalement d’avoir une meilleure division des risques et plus de rendement également en fin d’année, puisqu’on est en général beaucoup mieux réparti dans les territoires, et pas uniquement dans les grandes villes où l’on a des actifs certes plus beaux, parce que très bien situés avec des locataires prestigieux, mais souvent avec des rendements moins attrayants.

Les SCPI diversifiées vont plutôt chercher des actifs avec des locataires un peu moins prestigieux, mais très solides, situés un peu partout en France. Ce sont visuellement parfois de moins beaux immeubles, mais avec une qualité locative et une qualité de pérennité très importantes.