SCPI Reason : Gestion quantitative et immobilier de conviction
La SCPI Reason, lancée par MNK Partners en 2022, se distingue par une approche innovante combinant gestion quantitative et immobilier de conviction. Cette jeune SCPI, qui fête bientôt sa première année, propose une méthode unique basée sur un outil de gestion quantitative...
La SCPI Reason, lancée par MNK Partners en 2022, se distingue par une approche innovante combinant gestion quantitative et immobilier de conviction. Cette jeune SCPI, qui fête bientôt sa première année, propose une méthode unique basée sur un outil de gestion quantitative permettant d'identifier les meilleurs cycles d'investissement et les opportunités immobilières à l'échelle mondiale.
Reason investit principalement dans l'immobilier tertiaire core, avec une diversification géographique paneuropéenne et une ouverture aux pays de l'OCDE, incluant les États-Unis, le Canada et le Japon. La stratégie repose sur une sélection rigoureuse des actifs, une maîtrise stricte de la collecte et une ingénierie de la dette spécifique, visant à offrir des performances élevées et durables.
Les 5 choses à retenir
- Reason est une SCPI innovante qui utilise la gestion quantitative pour optimiser ses investissements. Elle scrute en temps réel 1500 villes dans le monde pour identifier les meilleures opportunités immobilières. Voir à 00:01:10
- La SCPI a relevé son taux de distribution prévisionnel à 10,5 % pour l'année en cours. Ce taux témoigne de la performance attendue, bien que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Voir à 00:01:26
- Reason investit principalement dans l'immobilier core avec une forte diversification géographique. Elle cible des emplacements primes, des locataires de renom et des baux longs, avec une présence actuelle majoritairement en Europe. Voir à 00:02:05
- La collecte est maîtrisée pour garantir une bonne allocation des fonds et éviter une surinvestissement rapide. MNK Partners privilégie un investissement pilotant la collecte, avec une capacité d'absorption estimée entre 50 et 60 millions d'euros. Voir à 00:03:27
- Les acquisitions récentes illustrent la diversité sectorielle et géographique de Reason. Parmi elles, des bureaux à Bruxelles, un bâtiment logistique aux Pays-Bas et un immeuble à Cork loué à un leader mondial de l'aérospatial. Voir à 00:04:12
Transcription complète
00:00:01:15 - 00:00:05:20 C'est toujours un moment d'émotion pour moi que de recevoir mon camarade 00:00:05:20 - 00:00:07:18 Nicolas de chez MNK Partners. 00:00:07:18 - 00:00:09:18 - Salut Nicolas. - Bonjour Stéphane. 00:00:09:18 - 00:00:12:14 Ce Patrimonia 2025, comment ça se passe ? 00:00:12:14 - 00:00:14:15 Stéphane, on est ravi d'être ici. 00:00:14:15 - 00:00:16:18 Ça nous permet d'être au plus proche de nos partenaires. 00:00:16:18 - 00:00:20:07 On voit déjà nos CGP existants, on en découvre des nouveaux. 00:00:20:07 - 00:00:22:15 C'est vraiment un grand plaisir chaque année de revenir. 00:00:22:15 - 00:00:26:23 Justement, la classe d'actifs immobilière, est-ce qu'elle fait son retour ou pas ? 00:00:26:23 - 00:00:28:13 Comment tu vois un petit peu cet environnement ? 00:00:28:13 - 00:00:31:11 La perception de mes confrères CGP ?
00:00:31:11 - 00:00:34:08 Nous, on n'est pas une "jeune" société de gestion 00:00:34:08 - 00:00:36:08 parce qu'on existe depuis 2017 00:00:36:08 - 00:00:39:04 avec la création par Mansour de MNK Partners. 00:00:39:04 - 00:00:42:09 En revanche, on est un nouvel entrant sur la SCPI avec un nouveau produit, 00:00:42:09 - 00:00:45:13 une nouvelle méthode, des performances qui sont très bonnes. 00:00:45:13 - 00:00:47:16 On va dire que l'accueil est très bon. 00:00:47:16 - 00:00:49:06 On ne sent vraiment pas de frein 00:00:49:06 - 00:00:54:06 de tes amis CGP sur le sujet de la SCPI, notamment sur les nouvelles comme Reason. 00:00:54:06 - 00:00:57:22 Est-ce que tu peux nous parler un peu de Reason, son histoire, 00:00:57:22 - 00:00:59:22 ses perf, comment elle est construite ? 00:00:59:22 - 00:01:00:00 Reason va bientôt fêter sa première bougie.
00:01:00:00 - 00:01:02:12 Reason va bientôt fêter sa première bougie. 00:01:02:12 - 00:01:05:17 On va avoir un an début octobre. 00:01:05:17 - 00:01:07:01 On est très content 00:01:07:01 - 00:01:10:24 et de la collecte et des performances à venir parce que l'un ne va pas sans l'autre. 00:01:10:24 - 00:01:15:07 C'est une SCPI qui s'est montée autour d'un outil de gestion quantitative 00:01:15:07 - 00:01:17:08 qui permet d'aller définir des bas de cycle 00:01:17:08 - 00:01:20:16 et donc d'avoir vraiment les meilleures opportunités immobilières. 00:01:20:16 - 00:01:26:04 On a relevé le TD prévisionnel pour cette année. 00:01:26:04 - 00:01:27:18 On avait annoncé 8,5. 00:01:27:18 - 00:01:32:00 On vient d'envoyer un communiqué de presse, on sera plutôt à 10,5, voire plus.
00:01:32:00 - 00:01:34:06 Bien que les performances passées ne préjugent pas les performances futures. 00:01:34:06 - 00:01:35:21 C'est bien de le rappeler. 00:01:35:21 - 00:01:40:21 Le but, c'est par une trilogie de bien acheter, 00:01:40:21 - 00:01:44:08 de bien maîtriser sa collecte, parce que c'est aussi un point très important 00:01:44:08 - 00:01:45:20 de la gestion d'une SCPI, 00:01:45:20 - 00:01:49:16 et ensuite vraiment une ingénierie de la dette qui est très spécifique à MNK, 00:01:49:16 - 00:01:53:10 c'est d'avoir cette performance élevée sur une très longue période. 00:01:53:10 - 00:01:58:11 Est-ce que tu peux nous parler des spécificités de cette SCPI ? 00:01:58:11 - 00:02:02:23 Sera-t-elle internationale, européenne ou seulement française ? 00:02:02:23 - 00:02:05:15 Cette SCPI garde l'ADN de MNK.
00:02:05:15 - 00:02:08:07 Depuis 2017, on fait de l'immobilier core. 00:02:08:07 - 00:02:09:18 La sainte trilogie de l'immobilier core : 00:02:09:18 - 00:02:14:05 un emplacement prime, un locataire de renom et les baux les plus longs possibles. 00:02:14:05 - 00:02:17:01 On avait jusqu'à maintenant une approche paneuropéenne 00:02:17:01 - 00:02:19:19 qu'on a poussée avec Reason à l'international 00:02:19:19 - 00:02:22:22 puisqu'elle est éligible aux pays de l'OCDE. 00:02:22:22 - 00:02:24:18 Ça fait un petit peu de pays quand même. 00:02:24:18 - 00:02:27:23 Ça fait les US, l'Europe, le Canada, le Japon. 00:02:27:23 - 00:02:31:01 Pour l'instant, on est très investi en Europe parce que c'est un moment de l'Europe.
00:02:31:01 - 00:02:33:15 Mais on a, un, l’outil quantitatif, deux, les équipes, 00:02:33:15 - 00:02:37:22 pour demain les sourcer aux US ou en Asie s'il le faut. 00:02:37:22 - 00:02:38:06 pour demain les sourcer aux US ou en Asie s'il le faut. 00:02:38:06 - 00:02:43:23 Une des spécificités, c'est cet outil quantitatif qui vous permet d'avoir de la data worldwide. 00:02:43:23 - 00:02:45:12 Tu as vu, j'ai dit un mot anglais. 00:02:45:12 - 00:02:47:13 Attention, c'est du sérieux. 00:02:47:13 - 00:02:50:18 Worldwide, exactement. 00:02:50:18 - 00:02:53:19 Parce qu'on screene 1500 villes en temps réel 00:02:53:19 - 00:02:57:11 avec toute la data sur tous les secteurs de l'immobilier terciaire.
00:02:57:11 - 00:03:00:24 On scrute sur 1500 villes l'hôtellerie, le bureau, la logistique, 00:03:00:24 - 00:03:04:10 pour avoir une notation, un rating. 00:03:04:10 - 00:03:07:10 Ce qui se fait dans le monde du coté, on va l'appliquer au non côté. 00:03:07:10 - 00:03:09:07 Ça nous permet de gagner énormément de temps 00:03:09:07 - 00:03:11:05 et d'être en avance sur le cycle. 00:03:11:05 - 00:03:14:13 Pour une jeune SCPI, on en est où au niveau de la collecte ? 00:03:14:13 - 00:03:16:24 On est environ à 20 millions. 00:03:16:24 - 00:03:19:10 On devrait terminer l'année à peu près à 30 millions. 00:03:19:10 - 00:03:21:06 Il y aura des limites particulières 00:03:21:06 - 00:03:25:04 ou des rythmes peut-être, pour ne pas avoir à investir trop vite ? 00:03:25:04 - 00:03:27:23 Tu as raison.
00:03:27:23 - 00:03:31:03 Ce qui est important dans une SCPI pour avoir de la performance, 00:03:31:03 - 00:03:33:15 c'est d'abord ce qu'on achète, 00:03:33:15 - 00:03:37:07 mais ensuite à quelle vitesse on investit l'argent qu'on a. 00:03:37:07 - 00:03:39:12 Nous, on a un mindset chez MNK très clair : 00:03:39:12 - 00:03:42:14 l'investissement drive la collecte et pas l'inverse. 00:03:42:14 - 00:03:43:22 D'abord, on trouve les investissements 00:03:43:22 - 00:03:46:14 et ensuite on va chercher la collecte à mettre en face. 00:03:46:14 - 00:03:50:02 Ce modèle impose d'être très réactif sur les marchés en termes de sourcing, 00:03:50:02 - 00:03:54:14 mais surtout il impose de limiter la collecte.
00:03:54:14 - 00:03:59:05 On a une vision à moyen terme qui tourne à 50-60 millions d'euros de collecte 00:03:59:05 - 00:04:02:02 qu'on est capable d'absorber et sur lesquels on est capable d'investir. 00:04:02:02 - 00:04:05:07 Ce sera à priori notre trend dans les années à venir. 00:04:05:07 - 00:04:06:12 Parfait. 00:04:06:12 - 00:04:12:12 Est-ce que tu peux donner un ou deux exemples de typologie d'acquisition que vous avez faite ? 00:04:12:12 - 00:04:15:07 On est très diversifié d'un point de vue thématique parce qu’on a investi sur à peu près... 00:04:15:07 - 00:04:16:18 Tu fais bien de le préciser. 00:04:16:18 - 00:04:19:00 Sur à peu près toutes les thématiques du tertiaire. 00:04:19:00 - 00:04:23:08 On a de l'hôtellerie, de la crèche, du bureau, de la logistique.
00:04:23:08 - 00:04:26:15 Je peux te parler d'une acquisition en avant-première. 00:04:26:15 - 00:04:29:22 Tu n’en parles à personne. 00:04:29:22 - 00:04:32:22 Ne t’inquiète pas, on n'est qu'entre nous. 00:04:32:22 - 00:04:35:24 Vendredi, c’est un bureau à Bruxelles. 00:04:35:24 - 00:04:37:19 Pour les amateurs de foot, c'est Anderlecht. 00:04:37:19 - 00:04:40:23 Tout le monde connaît le club d’Anderlecht. 00:04:40:23 - 00:04:42:13 C'est un bureau ultra moderne, 00:04:42:13 - 00:04:45:14 loué à un leader européen de la distribution de pièces automobiles. 00:04:45:14 - 00:04:47:03 C'est un actif dont on fait l'acquisition vendredi. 00:04:47:03 - 00:04:50:22 C'est une diversification géographique.
00:04:50:22 - 00:04:53:16 Pour l'instant, on investit 100 % sur UK, Irlande, 00:04:53:16 - 00:04:54:24 parce que l'outil quanti nous avait dit 00:04:54:24 - 00:04:58:19 que c'était la zone où il y avait le plus d'opportunités. 00:04:58:19 - 00:04:59:20 Il y a ces diversifications. 00:04:59:20 - 00:05:01:23 On fait aussi une acquisition aussi aux Pays-Bas, à Eindhoven, 00:05:01:23 - 00:05:03:16 pour rester dans le football, 00:05:03:16 - 00:05:06:07 d'un bâtiment logistique mixte 00:05:06:07 - 00:05:11:01 bureaux/showroom, pour un vendeur et distributeur de piscines. 00:05:11:01 - 00:05:13:20 Grosse société, 350 millions d'euros de chiffre d'affaires. 00:05:13:20 - 00:05:15:05 Ensuite, il y a différentes acquisitions.
00:05:15:05 - 00:05:19:01 La plus emblématique, un immeuble bureau logistique 00:05:19:01 - 00:05:21:24 acheté à Cork, deuxième ville d'Irlande, 00:05:21:24 - 00:05:28:05 qu'on loue à un leader mondial de l'entretien aérospatial, StandardAero. 00:05:28:05 - 00:05:31:14 Un bail de plus de 10 ans, un taux net vendeur à 9 %. 00:05:31:14 - 00:05:33:23 Sur cette qualité de signature quand on a une société cotée 00:05:33:23 - 00:05:35:24 à la bourse de New York, qui est notre locataire 00:05:35:24 - 00:05:39:17 et qu'on est à 9 % de taux net vendeur, on se dit qu'on respecte bien l'immobilier core. 00:05:39:17 - 00:05:44:12 On revient sur la stratégie core : zone géographique, activité du locataire 00:05:44:12 - 00:05:47:16 et sa pérennité pour avoir des baux longs. 00:05:47:16 - 00:05:48:07 Exactement. 00:05:48:07 - 00:05:49:15 Super.
Nicolas, merci beaucoup. 00:05:49:15 - 00:05:51:12 - Merci Stéphane. - Bonne fin de salon, à très vite. 00:05:51:12 - 00:05:53:07 Merci, à bientôt.
