SCPI Reason : Gestion quantitative et immobilier de conviction

Stéphane : C’est toujours un moment d’émotion pour moi que de recevoir mon camarade Nicolas de chez MNK Partners. Salut Nicolas.

Nicolas : Bonjour Stéphane.

Stéphane : Ce Patrimonia 2025, comment ça se passe ?

Nicolas : Nous, on est ravis d’être ici. Cela nous permet d’être au plus proche de nos partenaires. On voit déjà nos CGP existants, on en découvre de nouveaux. C’est vraiment un grand plaisir chaque année de revenir.

Stéphane : La classe d’actifs immobilière, est-ce qu’elle fait son retour ou pas ? Comment vois-tu cet environnement et la perception de mes confrères CGP ?

Nicolas : Nous ne sommes pas une jeune société de gestion, puisque nous existons depuis 2017 avec la création de MNK Partners. En revanche, nous sommes un nouvel entrant sur la SCPI, avec un nouveau produit, une nouvelle méthode et des performances dont on a parlé, qui sont très bonnes.

L’accueil est très bon. On ne sent vraiment pas de frein de tes amis CGP sur le sujet de la SCPI, notamment sur les nouvelles SCPI comme Reason.

Stéphane : Justement, est-ce que tu peux nous parler un peu de Reason, de son histoire, de ses performances et de la manière dont elle est construite ?

Nicolas : Reason va bientôt fêter sa première bougie. Elle aura un an début octobre. Nous sommes très contents de la collecte et des performances à venir, parce que l’un ne va pas sans l’autre.

C’est une SCPI qui s’est montée autour d’un outil de gestion quantitative qui permet d’aller définir des bad cycles et donc d’avoir vraiment les meilleures opportunités immobilières.

Nous avons relevé le taux de distribution prévisionnel pour cette année. Nous avions annoncé 8,5 %, nous venons d’envoyer un communiqué de presse : nous serons plutôt à 10,5 %, voire un peu plus. Bien sûr, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le but, c’est, par une trilogie — bien acheter, bien maîtriser sa collecte, parce que c’est aussi un point très important de la gestion d’une SCPI, et ensuite une ingénierie de la dette très spécifique à MNK — d’avoir cette performance élevée sur une très longue période.

Stéphane : Est-ce que tu peux nous parler des spécificités de cette SCPI ? Est-ce qu’elle sera internationale, européenne ou seulement française ?

Nicolas : Cette SCPI garde l’ADN de MNK. Depuis 2017, nous faisons de l’immobilier core : emplacement prime, locataire de renom et baux les plus longs possible.

Jusqu’à maintenant, nous avions une approche très paneuropéenne que nous avons poussée avec cette SCPI Reason à l’international, puisqu’elle est éligible aux pays de l’OCDE. Cela fait un peu de pays : les États-Unis, l’Europe, le Canada, le Japon.

Pour l’instant, nous sommes très investis en Europe parce que c’est un moment de l’Europe, mais nous avons un outil quantitatif et des équipes pour, demain, sourcer aux États-Unis s’il le faut, ou en Asie s’il le faut aussi.

Stéphane : Une des spécificités, c’est cet outil quantitatif qui vous permet d’avoir de la data worldwide.

Nicolas : Exactement. On scrute 1 500 villes en temps réel avec toute la data sur tous les secteurs de l’immobilier tertiaire. Nous regardons l’hôtellerie, le bureau, la logistique, pour être capables d’avoir une notation, un rating, exactement comme ce qui se fait dans le monde coté, mais appliqué au non coté.

Cela nous permet de gagner énormément de temps et d’être très en avance sur le cycle.

Stéphane : Pour une jeune SCPI, où en êtes-vous au niveau de la collecte ?

Nicolas : Nous sommes à environ 20 millions d’euros. Nous devrions terminer l’année à peu près à 30 millions.

Stéphane : Y aura-t-il des limites particulières ou des rythmes à respecter pour ne pas avoir à investir trop vite ?

Nicolas : Tu as entièrement raison. Ce qui est très important dans une SCPI pour avoir de la performance, c’est d’abord ce que l’on achète, bien évidemment, mais ensuite à quelle vitesse on est capable d’investir l’argent que l’on a.

Chez MNK, nous avons un mindset très clair : l’investissement drive la collecte et pas l’inverse. D’abord, nous trouvons les investissements, ensuite nous allons chercher la collecte à mettre en face.

Ce modèle impose d’être très réactif sur les marchés en termes de sourcing, mais surtout de limiter la collecte. Nous avons une vision à moyen terme autour de 50 à 60 millions d’euros de collecte, que nous sommes capables d’absorber et sur laquelle nous sommes capables d’investir. Ce sera a priori notre trend dans les années à venir.

Stéphane : Est-ce que tu peux nous donner un ou deux exemples de typologies d’acquisitions que vous avez faites ?

Nicolas : Nous sommes très diversifiés d’un point de vue thématique, puisque nous avons investi dans à peu près toutes les thématiques du tertiaire : hôtellerie, crèche, bureau, logistique.

Je peux te parler d’une acquisition qui va se faire vendredi, en avant-première. C’est un bureau à Bruxelles, à Anderlecht pour les amateurs de foot. C’est un bureau ultramoderne loué à un leader européen de la distribution de pièces automobiles.

C’est intéressant parce que cela apporte une diversification géographique. Pour l’instant, nous étions investis à 100 % sur Royaume-Uni et Irlande, parce que l’outil quantitatif nous avait indiqué que c’était la zone où il y avait le plus d’opportunités.

Nous faisons aussi une acquisition aux Pays-Bas, pour rester dans le football, d’un bâtiment logistique mixte bureau-showroom pour une société qui vend et distribue des piscines, une grosse société de 350 millions d’euros de chiffre d’affaires.

Et l’acquisition la plus emblématique est peut-être un immeuble bureau-logistique que nous avons acheté à Cork, la deuxième ville d’Irlande. Nous le louons à un leader mondial de l’entretien aérospatial, StandardAero, sur un bail de plus de 10 ans, avec un taux de vendeur à neuf.

Avec cette qualité de signature, une société cotée à la Bourse de New York comme locataire, et un taux de vendeur à neuf, on se dit que l’on respecte bien l’immobilier core.

Stéphane : On revient sur la stratégie core, comme tu le disais : la zone géographique, l’activité du locataire et évidemment sa pérennité pour avoir des baux longs.

Nicolas : Exactement.

Stéphane : Nicolas, merci beaucoup.

Nicolas : Merci Stéphane. À très vite.