SCPI : regards croisés sur le marché et ses perspectives

Allez, on vient de passer une première demi-heure où on a parlé immobilier, je ne sais pas si vous m'entendez, je n'ai pas d'invités en visio, mais on va quand même essayer d'avancer, on va parler maintenant des regards croisés sur le marché de l'immobilier et surtout on va parler des perspectives 2026, ça y est, je vois mes invités, c'est que j'avais un petit problème de connexion, sûrement moi, je suis ravi, toujours, vous le savez si vous suivez Zoom Invest, de parler de l'immobilier, vous savez que j'aime beaucoup parler des SCPI, on attend toujours le retour de l'année de l'immobilier, est-ce que 2026 va être l'année de l'immobilier, on va, je le redis, faire un point sur ce marché qui m'intéresse beaucoup avec Martine Le Kricquer, qui est directrice générale déléguée de Praemia REIM.

Alors Martine, on dit directeur général, directrice générale, tu me diras, directrice générale déléguée, et parmi chez Atream, pardon, Alexine Mignon, qui est directeur général délégué d'Edmond de Rothschild REIM France, et David Finck, qui est directeur général de Theoreim. Comment allez-vous tous les trois ? C'est un petit test micro, voir si tout le monde est là, ils sont connectés, ils sont connectés. Bon, on a vu lors de la première demi-heure que le contexte de marché et le contexte économique étaient plus qu'incertains, ça c'est indéniable, mais qu'est-ce qu'il en est donc de cette fameuse classe d'actifs immobilière, et en particulier du véhicule SCPI, qui a été longtemps plébiscité, qui a été un peu plus chahuté ces dernières années pour certaines en tout cas, est-ce qu'on peut, pour commencer évidemment, donner un peu l'analyse de la situation globale de l'immobilier en ce début de deuxième trimestre ?

Je te fais commencer Alexine, alors écoute, c'est un marché qui, qui a, comme tu sais, beaucoup évolué ces dernières années, impacté par cette croissance des taux, mais qui finalement a atteint une certaine stabilité, on le voit d'ailleurs que le le marché reste assez stable aux nouvelles qui bougent un peu partout en ce moment. Moi, je vais vraiment faire une vision un peu macro Europe parce que de toute façon c'est vraiment là, nous, où on chasse vraiment sur nos opérations. Je pense que derrière, de manière générale, les pays européens, je veux sortir peut-être la France, les marchés immobiliers sont assez actifs, restent sur des niveaux de rentabilité particulièrement attractifs.

C'est ce qui pousse justement cette activité au niveau des investissements. On observe que sur les marchés sud, plutôt Italie, Espagne, on sent une accélération des valeurs portée par la croissance économique qu'on a vue et qui a poussé certains investisseurs à surallouer un peu sur ces marchés-là et je pense également portée par un retour des investisseurs du Moyen-Orient qui poussent aussi sur la partie investissement sur la partie immobilière. Sur le marché français, je trouve que c'est un marché qui a été un peu en décalage sur les repricings et sur la manière dont les investisseurs l'observaient et sur le marché français on voit qu'il y a eu un repricing en cours et qui est en train d'apporter la liquidité sur le marché de manière générale.

Et je continuerai également sur le marché suisse, également, on est un des gros acteurs du marché suisse, qui est en fait continue à jouer sa valeur refuge avec de nombreux investisseurs qui cherchent à avoir accès à ce marché et également cherchent une exposition sur le marché du franc suisse. Au niveau des activités, moi clairement on voit que c'est vraiment les opportunités de rendement qui drivеnt la demande des investisseurs. Nous qui faisons, on parle de SCPI, mais on voit d'autres investisseurs, on voit que le marché même des investisseurs nord-américains rentre de plus en plus sur le marché européen pour aller chercher les opportunités de rendement en Europe qui peuvent d'ailleurs aller sur des opérations de taille très variées, donc ce qui est assez intéressant c'est que ça apporte une vraie liquidité mais, encore une fois, sur des niveaux de rentabilité assez intéressants.

Et je pense que si on regarde sur le marché de la SCPI spécifiquement, on voit un vrai intérêt des investisseurs pour revenir sur cette classe d'actifs, notamment porté par les rentabilités qui sont bien évidemment particulièrement intéressantes pour les investisseurs qui reviennent aujourd'hui, on va dire profiter maintenant des opportunités qui sont assez historiques sur le marché de l'immobilier en Europe, parce qu'on le rappelle, la SCPI est avant tout un produit de rendement, c'est important de le rappeler quand même. Donc c'est bien que ça soit finalement un alignement qui commence à être assez optimiste. Martine, est-ce que tu partages cette vision ?

Comment est-ce que tu vois le marché ? Tu peux même nous parler un peu du marché des CGP, comment on commence à réagir en ce moment autour de cette classe d'actifs ? Oui, je rejoins les propos d'Alexine aussi sur le fait qu'il y a une dynamique de collecte SCPI qui reprend. On avait +30 % de collecte sur la SCPI avec un marché bien sûr qui est très polarisé sur les différents acteurs, mais ce que je trouve intéressant aussi sur le marché de la SCPI, c'est de regarder à l'intérieur la collecte, comment elle est réalisée. Alors, on retrouve des volumes peut-être 2018-2019, qui ne sont pas les volumes les plus gros qu'on ait eus, mais déjà des volumes qui étaient intéressants et on voit bien que les SCPI dites pure bancaires ne sont pas au rendez-vous de la collecte.

Donc ça veut dire qu'aujourd'hui on a un marché sur la SCPI qui est fait essentiellement des conseillers en gestion de patrimoine, donc le marché repart avec vous, partenaires distributeurs, vous êtes un peu plus à l'affût et donc faites repartir ce marché de la SCPI. Après, si je peux répondre côté marché immobilier dans la première partie de la question. Alors je vais répondre un peu plus sur la classe d'actifs dont on est un peu plus spécialistes, sur l'hôtellerie. On voit un marché aujourd'hui qui est extrêmement dynamique, autant sur les performances hôtelières record qu'on peut connaître, que comme à l'investissement. Vous savez que l'Europe, c'est un touriste sur deux aujourd'hui qui sélectionne l'Europe.

La France est le premier marché touristique, le premier marché touristique qui accueille le plus grand nombre d'hôteliers. Et sur les performances hôtelières on est sur des performances record, l'année de référence était encore l'année 2019 avant Covid, avec des taux d'occupation et l'ADR sur le marché européen entre 70 et 75 %. Aujourd'hui on a retrouvé ces taux d'occupation des hôtels, à peu près 70 % en Europe, avec des grosses disparités bien sûr en fonction des zones géographiques et des différents segments. Le premium va beaucoup mieux que le plus bas de gamme et l'économique, mais surtout l'élément qui est extrêmement intéressant c'est qu'il y a eu une véritable montée des prix qui a été réalisée.

Une chambre d'hôtel, prix moyen, c'était 99 euros avant Covid, aujourd'hui c'est 130 euros, sachant que cette chambre d'hôtel n'a pas vraiment changé, il n'y a pas eu un gros changement, il y a un effet prix qui est intéressant. Et si je finis sur la partie investissement, c'est aussi ce qui est intéressant, c'est qu'aujourd'hui 10 % des investissements tertiaires se font sur la classe d'actifs de l'hôtellerie. Ça se reproduit sur les SCPI, c'est ce que vous voyez dans les SCPI diversifiées, c'est à peu près 10 % des investissements qui sont réalisés sur cette classe d'actifs hôtelière. On va en parler justement de ça parce que c'est très intéressant en termes de perspectives, on voit que les thèmes et c'est pour ça que je gardais David pour la fin de cette première partie, les thèmes ont longtemps été le consensus finalement un peu de la profession parce que c'était finalement assez logique, on essayait de travailler avec des spécialistes d'un secteur ou d'un thème.

Comment tu vois ça, David, toi aujourd'hui, est-ce qu'il faut forcément se diversifier ? Comment le marché, est-ce qu'est-ce qu'il est si polarisé que ça en fait finalement ou est-ce qu'il y a encore des possibilités de diversifier à fond ? Je pense que le marché en fait, nous avons mis, CGP et nous investisseurs, ils ont vécu quand même une période assez compliquée depuis trois, quatre ans entre la crise sanitaire, la crise financière, la crise des taux. Ça remet en question en fait des principes dans lesquels on pensait que la SCPI, c'était le rendement stable, le sans risque, et rien ne se passait dans l'immobilier. C'est faux. Alors c'est pas parce qu'on a eu des problèmes dans l'immobilier en lui- même, c'est qu'en réalité il faut savoir que les taux, la baisse des taux, l'augmentation des taux a un effet direct sur l'immobilier et on a vécu cette période avec, je vais pas revenir dessus, mais 2022-2024, c'était un contexte de hausse des taux avec des baisses de valeur qui ont été quand même dramatiques.

Les fonds se sont en fait... on a pensé que les fonds étaient très liquides parce qu'on était dans des périodes de collecte très fortes. On s'aperçoit que l'immobilier n'est pas un produit liquide par nature. Je pose la question toujours de savoir comment les CGP et les investisseurs se disent, mais le produit liquide, il n'est pas liquide. Et donc en réalité, il y a eu une espèce de traumatisme et tout le monde est un petit peu traumatisé et continue à être traumatisé. Bon, ça c'est la première chose. Après, ce qui n'est pas plus mal, c'est que les investisseurs, les conseillers en gestion de patrimoine vont regarder peut-être des indicateurs de performance.

Je pense pas qu'il faut toujours regarder le rendement, le rendement à court terme, c'est peut-être pas le meilleur indicateur. Il y a des indicateurs qui sont beaucoup plus pertinents. Je pense à la taille des SCPI, à leur ancienneté, à la valeur de leur patrimoine versus la valeur de leur part, des choses qui sont récurrentes, je dirais, les durées de baux, des choses qui sont quand même très pragmatiques et très liées à l'immobilier. Je trouve aussi que les investisseurs et les CGP aujourd'hui se sont retournés vers la diversification en fait, la diversification des SCPI parce qu'elles n'achètent pas toutes classes d'actifs et elles sont plutôt opportunistes.

Je dirais que les diversifiées sont opportunistes parce qu'on cherche quoi ? Avant tout du rendement, du rendement très élevé sur des classes d'actifs qui délivrent, n'oubliez pas, notamment des rendements très élevés de long terme et il faut quand même un peu garder raison. Et puis il y a, je trouve, quelque chose qui est très important que nous on a vécu depuis 2015, c'est l'internationalisation des SCPI. C'est-à-dire qu'aujourd'hui les conseillers en gestion de patrimoine, les investisseurs regardent très certainement de la fiscalité, s'intéressent beaucoup aux SCPI internationales parce que le rendement c'est bien, mais le rendement après impôt c'est mieux.

Et puis on va vivre quand même, je pense, des périodes qui vont être un peu plus compliquées d'un point de vue fiscal. Les élections vont arriver prochainement et je pense que les impôts vont augmenter. Et l'immobilier a toujours été malheureusement la classe d'actifs la plus matraquée fiscalement. C'est ça que je m'aperçois. Alors après, sur la santé, moi je partage tout à fait ce que vous avez dit. On sent qu'il y a un engouement, un petit peu, un engouement mesuré très certainement sur des investissements. Nous en termes de santé, ce qui me paraît très important de vous dire, c'est que des grands investisseurs, et on connaît de gros investisseurs, qu'ils soient américains, du Royaume-Uni ou asiatiques, s'intéressent fortement à la santé, très fortement à la santé en France.

On va venir, on va venir. C'est très important de le dire. Donc ce n'est pas obligatoirement la classe d'actifs qui va délivrer le plus de rendement, mais c'est une classe d'actifs qui a une sécurité parce qu'en réalité, elle répond à un besoin de très très long terme. C'est ça que les investisseurs vont chercher chez nous, et en tout cas dans la santé. Non mais c'est une profondeur de marché qui est évidente, l'hôtellerie également, au vu du tourisme, à période post-Covid évidemment, mais la reprise était déjà là avant, c'était très compliqué il y a cinq ans, c'est évident maintenant. Justement, alors ce que vous dites est quand même de fond, on voit de réels signes positifs.

Ça permet de rester optimiste quand même sur la classe d'actifs immobilière, ça c'est très bien. Maintenant on va parler donc des perspectives. Quelles sont les perspectives dans les prochains mois ou les prochaines années, et surtout pour rebondir sur ce que Martine et David ont commencé à faire. Quelles sont les bonnes stratégies, les bons secteurs géographiques également, puisqu'on a touché du doigt évidemment l'internationalisation, et puis je vais le dire aussi, même si vous êtes plutôt spécialisés, pour certains, y a-t-il des thèmes à exclure ou à limiter dans nos allocations, parce que c'est aussi un peu le sujet, si on diversifie, on va diversifier, éviter le consensus, tout dans le même sens, est-ce qu'on expose tout le reste qu'on a fait avant, parce que je pense au bureau, vous avez compris.

Martine, je vais te donner la parole sur ça, justement tu avais commencé à nous expliquer que votre spécialité, là en ce moment, il faut être honnête, c'est quand même un marché qui est plutôt porteur, l'hôtellerie, c'est vers ça qu'il faut continuer à aller. Il faut aller vers ça en partie sur les allocations, bien évidemment, loin de moi de dire que l'ensemble des allocations d'une SCPI devrait être sur de l'hôtellerie, et mes petits camarades, à nous trois, nous faisons une très belle allocation diversifiée. Elle fait mon boulot, c'est super, elle fait mon job. Cette six-sept minutes, on ne l'enlèvera pas. Ce que je veux dire, c'est qu'effectivement, il y a une résilience de la classe d'actifs de l'hôtellerie, elle a passé, on va dire, deux grandes crises, la crise du Covid, la crise des taux, et je l'ai indiqué tout à l'heure, des résultats qui continuent à progresser.

Il y a une crise qui est en train d'être vécue, qui est la guerre en Iran, on n'en a pas parlé tout à l'heure, mais maintenant on a deux mois de recul. Il y a eu un effet waouh au départ, il y a deux mois, quand la guerre en Iran était lancée, avec l'annulation des réservations dans l'hôtellerie, et notamment la population du Moyen-Orient qui est venue en Europe, ou tous les Européens qui souhaitaient partir hors de France. Mais l'avantage de notre marché, le marché européen, c'est que 85 % du marché en Europe est domestique. Ça veut dire les Européens partent eux-mêmes en Europe. Les Français partent surtout en Espagne ou en Italie parce que c'est moins cher, mais la France est fortement plébiscitée par les autres pays européens.

Dans les convictions aujourd'hui dans la classe d'actifs de l'hôtellerie, où il y a des choses à faire et à moins faire, d'abord notre stratégie dans les convictions, c'est-à-dire sur les zones géographiques sur lesquelles on va investir. Il y a des profondeurs de marché qui sont un petit peu différentes, et des dynamiques différentes. Je prends un exemple, aujourd'hui, on a une dynamique sur le marché italien, qui est un marché qui avait beaucoup de retard sur l'hôtellerie, qui est un marché familial. Ça veut dire que c'est des hôtels qui sont détenus par des indépendants, et les exploitants aujourd'hui, Accor, B&B ou autres que vous connaissez parfaitement, s'intéressent à ce marché-là et veulent investir sur ce marché-là.

Et donc là, notre job, c'est d'accompagner les exploitants dans le développement sur ce marché italien, qui, on le dit, c'est un marché privé, qui va devenir un marché chaîné. Et donc un exemple, c'est qu'on est partis à Vérone sur notre SCPI Atream Hôtels en début d'année, où on a acheté un hôtel à un indépendant, et là on est venus, on a remonté la chaîne, parce qu'on y allait directement avec B&B Hotels pour qu'ils puissent s'installer sur l'Italie. Et si je termine juste en une phrase, après dans la sélectivité des hôtels, c'est de se dire qu'on se positionne plutôt sur du 3 ou 4 étoiles, on va dire milieu de gamme, qui souffre beaucoup moins, qui a cette capacité d'augmentation des prix, et qui mise beaucoup sur l'expérience qu'il y a, donc qui détient cette clientèle en direct, versus du budget, tout l'économique, qui est là complètement dépendant de la conjoncture économique, du marché, de la construction immobilière, parce qu'il loge beaucoup d'ouvriers.

Le curseur n'est que le prix, évidemment, sur les hôtels de gamme plus réduite. Je reste sur ton exemple de Vérone, parce qu'il reste 30 secondes. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous avez passé des accords, si j'ai bien compris, grosso modo, avec les exploitants, et vous arrivez finalement, vous pour les murs et l'exploitant pour l'exploitation. Mais chacun garde son métier, on est d'accord ? Chacun garde son métier, même si on a la compétence en interne, parce que sur nos 50 collaborateurs, nous avons une équipe de private equity, dix personnes qui sont des anciens aussi, en partie directeurs d'hôtels. Mais l'idée c'est de dire, aujourd'hui, tu vois par exemple, sur les SCPI diversifiées au global, il y a 11 % des investissements qui se font sur l'hôtellerie.

L'hôtellerie, c'est à peu près 10 à 12 % du marché de l'investissement au global. Donc les chiffres sont cohérents. Simplement, l'idée, c'est pas d'avoir un hôtel qui est proposé par les brokers à tout-va, et c'est d'aller avec une équipe spécialiste et notre connaissance, c'est d'accompagner les exploitants dès le début. Ce qui veut dire aussi, c'est qu'on part avec un bail. Là, je pense à Vérone, on vient d'annoncer une opération à Berlin. C'est un bail à 20 ans. Donc ça permet de donner de la visibilité avec des exploitants de taille importante, et qui permettent de donner de la résilience, de la visibilité. Et c'est ce qu'on a vu sur la SCPI Atream Hôtels pendant la crise des taux, et qui fait que cette SCPI, elle a 10 ans, mais elle est toujours là.

Super. Oui, malgré la période de Covid, qui est une période pour l'hôtellerie qui a été complexe, mais il y a un vrai retour, et ça, c'est très bien. David, je rebondis, et je garderai Alexine pour finir. Tu parlais de la santé, on sait que la santé, ça a toujours été le cas, de toute façon. C'est un secteur qui délivre évidemment moins de rendement peut-être que d'autres secteurs, mais c'est un secteur qui est censé délivrer du rendement sur le long terme, parce que tu nous expliquais. Est-ce que c'est toujours le cas ? Est-ce qu'il y a eu des mutations également aujourd'hui, qui font que vous avez une façon différente d'acheter ou de gérer les actifs dans votre SCPI ?

Alors, ce qui est important, j'écoutais Martine avec attention, parce qu'on est sur ce mode opératoire, nous aussi. Gérer, ça veut dire qu'en réalité... Oui. Alors, on a un opérateur qui va prendre l'intégralité d'un bâtiment, que ce soit une clinique, un EHPAD, qu'il y ait des maisons médicales ou des laboratoires de recherche. Souvent, on a un seul locataire. Et on est capables de dessiner des baux de très longue durée, on signe des baux de 12 ans avec des durées reconductives de 9 ans fermes. Mais en réalité, ça va même au-delà, l'utilisation de l'immeuble. Ce n'est pas parce qu'il a signé un bail de 12 ans qu'il ne va pas rester 30 ans. Et à l'étranger, on peut signer 30 ans.

Surtout en médical, des fois kiné, c'est difficile. C'est le petit travail de notre exploitant. Et en plus, il faut des autorisations pour exercer. Donc, c'est très très, je vais dire, il y a quelque chose qui est très utile à notre exploitant. Notre métier à nous, avant de faire le développement, on porte les risques immobiliers, on a beaucoup de partenariats. On a des partenariats en France et à l'étranger. Et ce que j'ai à dire, c'est que, en réalité, ce qui est très important pour nous, c'est que quelle que soit la crise, quelle que soit la géographie, quelle que soit la géopolitique, c'est qu'en réalité, on est décorrélés de l'économie. Tout simplement parce qu'on répond à un besoin qui est le moteur de la croissance en France, en Europe et dans le monde.

Et donc, les besoins en termes de colossaux, et on n'en voit que le début, je vais vous donner un petit chiffre. Le baby-boom, c'est 1946, tu mets 80 ans après, c'est 2026. Le besoin va commencer à naître. Et donc, les besoins sont absolument colossaux. Donc, nous aujourd'hui, qu'est-ce qu'on fait ? Il n'y a pas de problème depuis toujours. On fait beaucoup de neuf parce qu'on a fait un choix de la SCPI, mais c'est un choix de long terme. On préfère faire du long terme que du court terme. On a fait beaucoup de construction. On achète beaucoup d'immobilier neuf. 50 % de notre patrimoine immobilier a moins de 10 ans. Et on a fait plus de 50 opérations de construction.

Parce qu'on considère que l'immobilier, c'est la chose la plus importante avec notre exploitant. Et il ne faut pas se retrouver avec un immobilier qui ne serait plus adapté à l'exploitation ou aux besoins de notre opérateur. Ça, c'est la chose la plus importante. Donc, en termes de santé, on a une SCPI qui a un énorme avantage parce qu'elle a une taille 3 milliards d'euros, présente sur 9 pays. Donc, on est capables aujourd'hui de pouvoir investir si on considère que le besoin, aujourd'hui, par exemple, c'est le Royaume-Uni. C'est un pays où il y a une attractivité en termes de besoins qui est très forte. Donc, on a beaucoup investi au Royaume-Uni. C'est un marché qui est très liquide.

On est très intéressés par l'Italie. On a fait beaucoup d'acquisitions aussi parce qu'il y a un besoin. Il y a du retard en termes d'infrastructures. Martine disait pas la même chose. C'est vrai. Il y a un petit peu l'Espagne. Il y a un pur regain sur l'Allemagne, mais on y était déjà bien investis. Donc, nous, on est sur tous ces territoires et on est à la fois sur l'hébergement et le soin. On a énormément, en réalité, de capacités à sourcer. Et j'allais citer un chiffre. Malheureusement, je ne peux pas acheter tout ce que j'ai en sourcing, mais on a plus de 2 milliards d'euros, d'immobilier qu'on regarde. Et donc, on est très, très sélectifs aujourd'hui parce qu'on a beaucoup d'immobilier.

Et il n'y en a même pas de moins. Tant mieux. Oui. C'est bien. Le choix permet de... Et dernier petit point, parce que tout à l'heure Martine a dit que c'était 10 % de son marché. Nous, le marché de l'immobilier, c'est un marché de niche. C'est 4 %. Ouais. 4 % d'immobilier. Un marché spécialiste. C'est un marché vraiment de très grands spécialistes. Il y a très peu de gens qui sont intervenants sur ce marché. Et donc, on peut considérer que nous, depuis 15 ans, quand on fait ça, et tout le track record et l'historique qu'on a avec nos partenaires, nous permettent d'appréhender ce marché sur les années qui arrivent. Merci beaucoup, David. Alexine, qui est attentif.

Je te repose la question. Edmond de Rothschild REIM, c'est quoi les bonnes stratégies, les bons thèmes pour les perspectives de 2026 qu'on attend pour nos clients, nous, CGP ou banquiers privés ? Alors, je pense que nous, déjà, on a eu une approche différente de mes deux confrères. Nous, on est convaincus de la diversification sectorielle, géographique, on en a parlé, mais aussi sur la méthode, je trouve qu'elle est en train d'évoluer d'ailleurs là-dessus. Je vais passer rapidement sur la diversification par pays. Aujourd'hui, on voit bien que, déjà, les marchés sont différents, avec donc forcément plus d'opportunités si on est capables d'aller sur différentes sectorisations.

Mais au-delà de ça, on voit qu'il y a quand même des impacts politiques qui sont inhérents à chaque pays en ce moment dans l'Union européenne, le fait d'être sur tous les pays nous permet de n'être jamais confrontés d'un seul coup à un impact sur une modification dans un pays au niveau de la politique ou même d'un changement administratif ou fiscal dans un pays. Donc pour nous, le premier point, c'est la diversification géographique, c'est au cœur de nos stratégies. La deuxième, c'est la diversification sur les secteurs d'activité. Pour nous, c'est bien évidemment la santé, l'hôtellerie, sont des classes d'actifs qui ont leur part dans une exposition sur l'immobilier commercial.

Mais nous, on est convaincus qu'un portefeuille diversifié sur l'ensemble des classes d'actifs est forcément préparé pour encaisser les évolutions qui peuvent arriver. On a tous vu les impacts du Covid, on a tous vu ce qui peut se passer par exemple sur la guerre en Iran, ce qui peut se passer ailleurs. En fait, aujourd'hui, chaque impact est tellement fort qu'il faut être capable d'être exposé sur l'ensemble des classes d'actifs. Ça pour nous, c'était un choix très important d'avoir une exposition sur différentes classes d'actifs avec forcément des classes d'actifs qu'on veut surpondérer et d'autres sous-pondérer. Je pense qu'en surpondération, on est assez convaincus sur le marché de la logistique, de l'activité, du commerce, de l'hôtellerie, qui sont des classes d'actifs qui ont des fondamentaux solides, qui sont capables de générer des rentabilités importantes avec des durées d'engagement longues.

Et de l'autre côté, on sous-pondère la partie bureau notamment portée par la suroffre qu'on observe sur les différents marchés européens et surtout du coût très élevé que ça coûte d'adapter ces immeubles aux besoins des utilisateurs. Oui, parce qu'il y a une vraie mutation sur les bureaux. D'accord. Il y a une vraie mutation post-Covid. L'utilisation n'est plus la même. Ce n'est pas que le prix d'achat, c'est le coût qui a changé de transformation. Oui, et de toute façon, le marché va finir par continuer à s'ajuster jusqu'au moment où on arrivera à repositionner la surproduction qu'on a eue ces dernières années et trouvera une autre utilité. J'en suis convaincu, sur peut-être de l'hôtellerie, peut-être de la santé, même du logement.

On manque de logements, c'est clair. Donc il y aura une conversion. Mais là aujourd'hui, nous, c'est un segment sur lequel on est très prudents. Et nous, un élément très important, et ça je pense qu'on se partage avec les sociétés de gestion, c'est que nous, on investit que là où on est présents localement. Ça, c'est pour moi la base pour définir ce qu'est une bonne opération, une bonne zone, un bon locataire et être capables de discuter avec lui, c'est déterminant. Et je terminerai effectivement, j'aime beaucoup ce que disent mes confrères et c'est clairement au cœur de notre stratégie. Aujourd'hui, on a la possibilité d'embarquer de la fermeté sur nos portefeuilles, des durées d'engagement excessivement longues.

La santé, bien sûr, est une classe d'actifs qui permet de le faire. L'hôtellerie est une classe d'actifs qui permet de le faire, mais aujourd'hui, on est capables de le faire sur quasiment toutes les classes d'actifs. Et ce qui est super intéressant aujourd'hui, c'est de pouvoir sécuriser des rendements particulièrement intéressants sur des durées particulièrement longues. Et ça, je pense que c'est un élément sur lequel nous, on croit beaucoup. La fenêtre de tir est historique, mais le fait de la sécuriser sur des baux longs termes, c'est la garantie d'être capables de... Enfin, une garantie, en tout cas, c'est une vraie capacité à pérenniser une performance sur le long terme.

Très bien, merci, Alexine. C'est bien que vous ayez rappelé tous les 3, finalement, d'énormes fondamentaux. Donc, David le disait, à notre marché, en fait, je pense que ce n'est pas la faute des professionnels que nous sommes, et la distribution, on avait peut-être oublié à un moment donné que l'immobilier répond à des réflexes de base très classiques qui avaient peut-être été un peu oubliés. Là, vous les avez parfaitement rappelés, tant sur la durée des baux, sur la solidité, la localité que vous choisissez, etc. La connaissance du marché, c'est hyper agréable de parler de ça avec vous. Malheureusement, il est déjà 15h56, le temps passe hyper vite, et vous savez que moi, j'aime bien finir évidemment en parlant de la SCPI du moment ou de votre SCPI.

Qu'est-ce qu'on met en avant en ce moment ? Est-ce que vous pouvez nous rappeler en 1 minute, parce qu'il faut qu'on le fasse vraiment très taillé, les caractéristiques à retenir de la SCPI du moment ? Pour vous, si vous n'en avez qu'une, vous ne parlez que de votre SCPI classique, je vais faire commencer David, par respect pour l'âge et la taille de la SCPI dont il va nous parler. Sans surprise, j'imagine. Oui, je vais vous faire une surprise, parce que j'ai 2 SCPI. Ah ! Ah ! Tu vois, c'est une excuse ou un reste. Voilà, je suis peut-être la seule société de gestion, en fait, qui a 2 SCPI sur le secteur de la santé. Dans un cas, il y a 12 ans d'ancienneté, 3 milliards de capitalisation.

70 % du patrimoine est en Europe. 70 % de notre patrimoine, c'est plutôt de l'hébergement, donc on répond au vieillissement de la population. Et on a créé une petite dernière, qui s'appelle « Euryale Horizon Santé », parce qu'on a toujours pensé qu'il était important d'aller sur la France, important d'aller sur l'Europe, parce que c'est presque obligatoire. Mais aujourd'hui, il y a de véritables opportunités sur le marché nord-américain. Je pense au Canada, où on vient d'investir avec notre nouvelle SCPI « Euryale Horizon Santé ». Et on va investir après aux États-Unis, parce que le marché de la santé, je vais vous donner un chiffre, 1 milliard d'euros à peu près de transactions immobilières en France, allez, entre 10 et 15 milliards d'euros en Europe, et 40 milliards aux États-Unis.

Bon, donc ça veut dire que, je vous l'ai dit tout à l'heure, le besoin, le moteur, c'est le vieillissement de la population, il est aussi vrai aux États-Unis qu'il est vrai en Europe et qu'il est vrai en France. Donc notre SCPI « Euryale Horizon Santé », elle va permettre de délivrer un rendement plus élevé que Pierval Santé, parce qu'elle est plus jeune, et qu'elle peut aujourd'hui se permettre d'acheter de l'immobilier qui a un peu plus de rendement. Donc on va délivrer un rendement qui va faire 7,5 % sur l'exercice 2026. On délivre notre premier dividende au mois d'avril, donc au titre du premier trimestre, et on est très fiers d'avoir fait quand même 3 investissements, 1 au Canada sur du life science, 2 au Royaume-Uni sur de l'hébergement avec du soin, et notre objectif c'est d'avoir 50 à 60 millions d'euros de capitalisation d'ici la fin d'année.

Et que ce soit la possibilité pour nos investisseurs, parce qu'on le voit, on demande à nos associés s'ils veulent acheter les deux SCPI en même temps, c'est de couvrir l'intégralité du spectre de la santé, et d'avoir une vision qui est très internationale, France, Europe, et Amérique du Nord. Voilà ce qu'on propose. Bravo, bravo, bravo. Alexine, à toi, donne-moi ton retour de la vie. Donc évidemment, une SCPI diversifiée. Alors oui, mais je crois que nous on a une SCPI qui est la SCPI Europa. En fait, cette SCPI, elle reprend 100 % de l'ADN, les maisons Edmond de Rothschild, c'est-à-dire qu'on n'investit que dans les pays dans lesquels on a une présence locale, sur des classes d'actifs sur lesquelles on a une véritable exposition, sur des classes d'actifs qu'on maîtrise, sur lesquelles on gère depuis de nombreuses années.

Un petit mot sur les performances. En 2025, on a fait un DVM de 8,75 avec un taux de distribution, enfin c'est 100 % de distribution sur ces 8,75. On a déjà la chance d'avoir une valeur de décote entre prix de part et valeur de reconstitution. On parlait tout à l'heure du fait que c'était un élément important, de 9,36. Donc ça aussi, on en est très fiers. Un taux de rendement net, parce que c'est vrai, on parle souvent du rendement brut, mais peu du net, on est à 7,66. Donc c'est clairement parmi les meilleures performances. Et je pense qu'il y a également la durée d'engagement ferme de 14 ans embarquée sur le portefeuille, qui est aussi un élément qui, pour nous, est déterminant, dans le choix des opérations sur lesquelles on avance.

Donc de bonnes perspectives pour 2026. Merci Alexine, c'est très optimiste, c'est très bien, bravo. Martine, comme je ne voulais pas vexer les garçons et garder le meilleur pour la fin, j'ai gardé la meilleure pour la fin, c'est normal, tu termines. Je suis en pleine forme aujourd'hui. Est-ce que tu peux nous parler de la SCPI que tu proposes ? Je ne t'entends plus. Là, est-ce que tu m'entends ? Moi je vais vous proposer une SCPI de logistique, bien évidemment, d'hôtellerie. La SCPI Atream Hôtels, donc Atream Hôtels Investi, qui est une SCPI pan-européenne qui va fêter ses 10 ans au mois de juillet de cette année, qui a montré ses capacités de résilience pendant la crise du Covid, la crise des taux, et qui a cet investissement qui a 70 %, ce qui se rejoint avec David aussi, qui est en Europe, 4, voire maintenant un 5e pays où nous sommes investis, vraiment l'expertise reconnue d'Atream depuis un peu plus de 18 ans, donc dire si on a envie d'aller faire de l'hôtellerie, diversifier ses allocations.

Nous c'est une SCPI aujourd'hui qui s'adresse à des partenaires-distributeurs qui font leur rôle de conseil et qui créent des allocations de SCPI, qui viennent nous prendre pour sa brique, pour la brique hôtellerie, et pour vraiment l'expertise, et comme je vous l'ai indiqué tout à l'heure, c'est le fait de faire les choses un peu différemment, c'est d'aller remonter un peu la chaîne et d'aller créer des nouvelles offres hôtelières. Et si je peux terminer, vous la trouvez aussi en assurance vie dans les contrats de Selencia, de Generali, UAF, Spirica, et très prochainement chez CNP. Donc faites-vous plaisir, faites des belles allocations, pensez à nous trois, à nos petites photos, quand vous faites vos allocations de SCPI.

Et à toi, Stéphane, merci bien évidemment. Évidemment, merci beaucoup Martine, je le redis, mais Martine, elle fait la moitié de mon boulot, c'est pas qu'on se connaît un peu, mais évidemment je l'ai dit à la table ronde précédente, les sales, les équipes de ces trois sociétés de gestion, de qualité, sont à la disposition de nos auditeurs et de nos spectateurs, pour reparler de tout ça. J'étais ravi de vous avoir tous les trois, c'est très complémentaire, c'est des SCPI qui sont très complémentaires, donc il n'y a personne qui se marche sur les pieds, et merci, je vous le redis, sur ce discours de base qui rappelle pourquoi l'immobilier normalement doit être résilient, et si on a respecté les règles minimum de réflexion immobilière, et vous les avez très bien rappelées, des baux longs, du rendement, des profondeurs de marché, et évidemment une connaissance de son secteur.

Merci à tous les trois, nous on va se retrouver dans un mois pour une prochaine table ronde sur Zoom Invest. Je vous souhaite une très bonne journée, et vous retrouvez évidemment en podcast et en replay, cet excellent échange, très bonne journée à tous, bye bye.