Swiss Life Asset Managers France vient de lancer Mistral Sélection : une SCPI à 0% de frais d'entrée pour saisir les opportunités du marché immobilier

Stéphane : Je suis ravi de recevoir Romain et Julien, qui représentent une très belle maison. Swiss Life vient nous parler d’immobilier, et comme c’est une classe d’actifs à laquelle je suis attaché, j’en suis ravi.

Romain, pour commencer, la question habituelle : Patrimonia, cette version ?

Romain : Bonjour Stéphane, merci de nous recevoir sur le salon. Ravi d’être avec toi. Patrimonia, comme d’habitude, c’est un lieu de rencontre, un lieu d’échange et un lieu où l’on peut présenter nos nouveaux produits.

En l’occurrence, nous avons plusieurs nouveautés, mais il y en a une sur laquelle nos partenaires ont particulièrement de l’intérêt et de la curiosité. C’est une SCPI qui s’appelle Mistral Sélection, qui est tout nouvellement créée, avec 0 % de droit d’entrée. Les partenaires viennent nous voir parce que, d’habitude, ces SCPI sont plutôt lancées par de petites sociétés de gestion, et pas par des asset managers de taille importante. Ils viennent donc prendre de l’information et échanger sur ce produit.

Stéphane : Tu ne viens pas les mains vides, puisque tu viens avec Julien. Julien, pourquoi Swiss Life se lance sur la SCPI à ce moment précis ? Est-ce que c’était le momentum qui s’imposait ?

Julien : Bonjour Stéphane. Effectivement, je pense que c’est important de le dire : Mistral Sélection, on lance la SCPI dans un momentum de marché qui est selon nous idéal. On sait que les deux dernières années ont été assez chahutées en immobilier. Aujourd’hui, qu’est-ce qu’on observe ? Tout d’abord une stabilisation des valeurs et un regain d’intérêt des investisseurs sur ce marché.

Pour nous, c’était le moment idéal pour lancer la SCPI zéro, puisque nous nous positionnons à l’achat. Cela nous permet de constituer un patrimoine qui va avoir un rendement embarqué plus élevé, avec un bon potentiel de revalorisation par la suite.

Stéphane : Comme le disait Romain, cette spécificité, au-delà du fait que c’est une grande maison de gestion, c’est une SCPI à zéro de frais. C’est ça aussi la nouveauté ?

Julien : Exactement. Zéro, c’est zéro frais d’entrée. Ce que l’on vient éviter, c’est la courbe en J pour l’investisseur. Le client aura 100 % de son capital investi qui va travailler immédiatement à la perception des loyers.

Cela permet d’avoir un alignement d’intérêts entre le client et la société de gestion. Lui comme nous avons un intérêt majeur à maximiser les loyers : nous pour notre rémunération, et lui pour sa performance.

Stéphane : Je suis conseiller en gestion de patrimoine aussi : comment faites-vous pour qu’il y ait zéro frais et que cela fonctionne directement ?

Julien : La structure de frais est différente, plus lisible. En contrepartie de ces zéro frais d’entrée, nous avons une commission de gestion récurrente un peu plus élevée, de 13,75 % hors taxe pour la SCPI Mistral Sélection. Nous nous positionnons dans la moyenne basse, voire très basse, de nos concurrents.

Stéphane : Est-ce que le fait d’être un grand acteur permet d’absorber cette structure de frais, de les étaler dans le temps ? Tout le monde ne peut pas le faire.

Julien : Exactement. Chez Swiss Life Asset Managers, nous avons un ADN plutôt institutionnel. Nous sommes un gros groupe, ce qui nous permet d’avoir des équipes dédiées, des équipes locales, qui vont nous permettre de nous diversifier à l’étranger. C’est très important pour nous. Ces équipes ont une connaissance approfondie du marché et vont mettre leur expertise au profit de la SCPI, aussi bien dans la recherche d’opportunités que dans la gestion de la vie de l’actif.

Stéphane : Justement, en termes d’opportunités, peux-tu nous parler des typologies d’actifs visées ? Y a-t-il des secteurs exclus ou des opportunités un peu partout ?

Julien : Nous qualifions notre stratégie d’opportuniste, pas dans le sens péjoratif du terme, mais parce que nous n’avons pas de cible typologique particulière ni de seuil minimum. Nous sommes assez ouverts et nous voulons vraiment nous positionner en fonction des opportunités qui s’offrent à nous.

Stéphane : Que du professionnel ou du résidentiel ?

Julien : Que du professionnel. Nous allons nous focaliser sur le professionnel.

Stéphane : Est-ce que cela va être seulement de la région, est-ce que cela peut être aussi de l’Europe, est-ce qu’on laisse tomber les bureaux définitivement ?

Julien : Nos premiers investissements ont été réalisés en France. Dès 2025, quand nous pourrons faire des volumes un peu plus importants, nous allons nous tourner vers l’Europe du Sud, notamment l’Espagne et le Portugal, où nous avons déjà des actifs.

Stéphane : Romain, Mistral Sélection a été lancée quand ?

Romain : Mistral Sélection a été lancée en avril dernier. C’est vraiment un tout jeune produit, lancé sur un timing très opportun, vraiment au creux de marché. C’est très intéressant pour les investisseurs.

Elle se développe bien, elle grossit gentiment, avec un nombre d’actifs qui monte dans le portefeuille et des encours qui suivent. D’ici peu, il y aura évidemment des référencements en assurance vie. Pour l’instant, c’est exclusivement de la distribution directe, mais nous avons déjà plusieurs touches avec de très belles plateformes d’assurance pour un référencement fin d’année ou début d’année prochaine.

Stéphane : L’objectif de rendement, c’est quoi ?

Romain : L’objectif de rendement est de 6 % sur la durée. C’est le taux de distribution que nous visons. La bonne nouvelle, c’est que les débuts sont bons et prometteurs. Le timing d’investissement est très intéressant, et nous avons annoncé récemment que nous devrions finir l’année 2024 sur un taux de distribution de l’ordre de 8 %.

C’est une projection, il peut se passer beaucoup de choses, il faut être prudent. Mais si les choses continuent à bien se passer comme actuellement, nous devrions annoncer un 8 % sur la fin d’année 2024.

Stéphane : L’idée d’aller en Europe facilitera aussi la deuxième couche fiscale pour nos clients ?

Romain : Exactement. En tant que bons commerciaux, nous mettons beaucoup de pression aux équipes d’investissement et à la gestion. Julien aide considérablement là-dessus pour que les prochains actifs suivent cette direction. Il y en a un qui sera annoncé très récemment en France, mais par la suite, clairement, ce sera de l’Europe que l’on verra dans le portefeuille.

Stéphane : Merci à tous les deux. Julien, merci d’avoir pris le temps, c’est super d’avoir un gérant qui vient nous parler. Merci Romain.

Romain et Julien : Merci Stéphane, à très bientôt.