Un timing parfait pour les SCPI résidentielles à levier fiscal ! Le talk immo avec Thomas Ducerf

00:00:00:06 - 00:00:03:00 Bonjour, bienvenue dans le tolk imo Zuma vest.

00:00:03:00 - 00:00:05:01 Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société

00:00:05:03 - 00:00:06:17 urbaine premium avec Thomas ducercle,

00:00:06:17 - 00:00:07:18 qui est membre de la direction.

00:00:07:18 - 00:00:09:01 Bonjour Thomas. Bonjour

00:00:09:01 - 00:00:10:01 Benjamin. Alors on s'était,

00:00:10:01 - 00:00:11:06 on s'était vu il y a un an.

00:00:11:06 - 00:00:13:20 On avait déjà parlé deban premium.

00:00:14:13 - 00:00:16:24 Vous êtes beaucoup sur l'immobilier de centre ville est ce

00:00:16:24 - 00:00:18:23 que vous pouvez brièvement nous représenter.

00:00:19:06 - 00:00:21:21 Urban premium, acteur historique du centre ville

00:00:22:08 - 00:00:23:11 du commerce de centre ville

00:00:23:11 - 00:00:24:11 Absolument. Urban

00:00:24:11 - 00:00:27:01 premium est une société de gestion de scpi qui

00:00:27:01 - 00:00:28:03 existe depuis 2010.

00:00:28:11 - 00:00:31:05 Et nous avons structuré l'offre urbain premium autour

00:00:31:12 - 00:00:33:15 d'éléments fondamentaux qui nous semblent en tout

00:00:33:15 - 00:00:34:16 cas des éléments fondamentaux.

00:00:34:16 - 00:00:37:18 L'emplacement puisque nous sommes des investisseurs de

00:00:37:20 - 00:00:40:00 centre ville, deux métiers chez premium,

00:00:40:04 - 00:00:43:07 l'immobilier résidentiel au travers d'une gamme de scpi qui

00:00:43:07 - 00:00:46:11 offrent un avantage fiscal et une de rendement en capital

00:00:47:00 - 00:00:49:10 variable urbain, cœur, commerce dont on va parler. J'espère

00:00:49:20 - 00:00:50:20 Avec grand plaisir. Et

00:00:50:20 - 00:00:51:24 c'est prévu. Bien évidemment,

00:00:51:24 - 00:00:53:22 est ce que vous pouvez nous donner deux ou trois chiffres.

00:00:53:22 - 00:00:55:09 Vous gérez combien à peu près d'actifs

00:00:55:09 - 00:00:56:13 aujourd'hui chez urban, on

00:00:56:16 - 00:00:59:22 Gère autour de 750 000 000 d'euros sur la thématique de

00:00:59:22 - 00:01:01:22 l'immobilier patrimonial en centre ville.

00:01:02:10 - 00:01:06:04 Nous avons lancé 19 scpi à ce jour,

00:01:07:05 - 00:01:09:04 toujours sur les thématiques de centre villes de

00:01:09:09 - 00:01:11:03 résidentiel, offrant un avantage fiscal.

00:01:11:13 - 00:01:15:14 Très bien, alors on va parler scpi résidentiel il,

00:01:16:05 - 00:01:18:11 on n'est pas sur du résidentiel rendement,

00:01:18:11 - 00:01:22:17 mais sur plutôt du résidentiel offrant un avantage fiscal,

00:01:22:23 - 00:01:24:02 une petite douceur fiscale.

00:01:24:02 - 00:01:26:04 On va appeler ça comme ça. Donc là,

00:01:26:04 - 00:01:27:18 on est au début octobre 2000 24.

00:01:27:18 - 00:01:30:00 Donc on va jusqu'au 31 12, un timing parfait.

00:01:30:10 - 00:01:31:23 Et je crois que vous avez des véhicules,

00:01:32:06 - 00:01:35:03 des véhicules qui sortent un peu du lot parce que vous

00:01:35:03 - 00:01:38:00 offrez aujourd'hui dans un contexte fiscal qui demain peut

00:01:38:00 - 00:01:40:19 être un peu chahuté, pas forcément stable.

00:01:40:19 - 00:01:43:21 Vous offrez des réductions d'impôts, vous collecter.

00:01:43:21 - 00:01:45:21 Donc ça vous permet d'acheter des chats à meilleur prix.

00:01:45:21 - 00:01:47:20 Et donc vous offrez des

00:01:47:20 - 00:01:49:00 réductions qui peuvent être sympathiques.

00:01:49:00 - 00:01:50:21 Donc on va parler Normandie de Normandie,

00:01:50:23 - 00:01:52:05 déficit foncier et malraux.

00:01:52:08 - 00:01:53:16 Oui, vous pouvez nous en dire un peu plus.

00:01:53:23 - 00:01:55:00 Alors effectivement,

00:01:55:06 - 00:01:57:23 on a structuré une offre autour des thématiques que vous

00:01:57:23 - 00:02:00:18 avez citées la loi de Normandie, la loi qui

00:02:00:18 - 00:02:01:16 Est restée par rapport au pinel

00:02:01:16 - 00:02:03:22 puisque le pinel s'est arrêté. Oui, va s'arrêter.

00:02:04:20 - 00:02:06:15 Alors le pinel s'arrête cette année.

00:02:06:16 - 00:02:08:16 En tout cas, cette année, il est beaucoup moins attractif en

00:02:08:16 - 00:02:09:17 termes d'optimisation fiscale.

00:02:09:17 - 00:02:12:00 Le taux a chuter le taux de réduction d'impôt.

00:02:12:13 - 00:02:14:19 Et dans le même temps, le gouvernement,

00:02:14:19 - 00:02:17:24 la loi de finance 2024 a prorogé le dispositif de Normandie

00:02:18:00 - 00:02:20:21 sur la même mécanique que le pinel avec un taux qui

00:02:20:21 - 00:02:22:05 demeure à 21 %.

00:02:22:10 - 00:02:24:11 Donc on a la chance, nous, chez urban premium,

00:02:24:11 - 00:02:27:13 d'avoir une scpi qui offre du deux Normandie à 21.

00:02:27:16 - 00:02:28:22 C'est vital. Numéro quatre,

00:02:29:02 - 00:02:30:20 qui commence à être connu des investisseurs,

00:02:30:20 - 00:02:33:08 puisque c'est la dernière année de collecte sur cet scpi,

00:02:33:08 - 00:02:36:17 elle a déjà collecté pas mal de capitaux et a fait beaucoup

00:02:36:17 - 00:02:37:23 d'investissements sur la thématique.

00:02:37:23 - 00:02:40:17 Donc ça, c'est la première scpi que nous mettons en

00:02:40:17 - 00:02:41:21 avant jusqu'au 30 et 1er décembre.

00:02:42:13 - 00:02:43:24 Les trois derniers mois de l'année chez

00:02:43:24 - 00:02:45:03 urban prime sont très intenses.

00:02:45:03 - 00:02:46:11 C'est là ou on fait toute la collecte.

00:02:46:14 - 00:02:49:08 Donc on est en plein dans la période de campagne fiscale,

00:02:49:09 - 00:02:51:04 c'est le moment ou nos partenaires se mettent

00:02:51:04 - 00:02:52:05 à faire leurs propositions.

00:02:52:17 - 00:02:55:04 Deuxième solution d'optimisation de l'impôt sur le revenu,

00:02:55:15 - 00:03:00:03 le dispositif malraux en scpi c'est peu commun, peu courant,

00:03:00:08 - 00:03:03:01 mais c'est une scpi extrêmement efficace pour deux raisons.

00:03:03:01 - 00:03:04:20 D'abord parce qu'elle investit sur de l'immobilier,

00:03:04:20 - 00:03:07:16 type malraux patrimonial en cœur de ville avec une réduction

00:03:07:16 - 00:03:09:12 d'impôt hors plafonnement des niches.

00:03:09:20 - 00:03:12:04 Ça c'est assez exceptionnel, intéressant dans des années

00:03:12:04 - 00:03:14:09 ou on est très fiscalisé pour une seule année,

00:03:14:13 - 00:03:16:13 ça peut avoir du sens à devenir

00:03:16:13 - 00:03:18:05 effectivement chercher cet cp. Là,

00:03:18:10 - 00:03:20:17 Le ciblage client est assez naturel.

00:03:20:21 - 00:03:24:09 Ce sont des clients qui ont une forte imposition une année,

00:03:24:09 - 00:03:26:08 deux années, trois années ou quatre années puisque c'est du

00:03:26:08 - 00:03:28:03 one shot reportable, ça se reporte.

00:03:28:05 - 00:03:30:12 Mais nous avons aussi aujourd'hui beaucoup de clients qui

00:03:30:12 - 00:03:33:19 faisaient des souscriptions sur des petits montants tous les

00:03:33:19 - 00:03:35:00 ans, de manière assez récurrente.

00:03:35:06 - 00:03:37:17 Et il y a un ou deux dispositifs sur lesquels la

00:03:37:17 - 00:03:39:19 défiscalisation est moins généreuse cette année.

00:03:39:21 - 00:03:42:19 Donc ils sont ravis de venir sur le malraux pour profiter un

00:03:42:19 - 00:03:45:07 peu de l'opportunité que nous avons en ce moment d'acheter

00:03:45:07 - 00:03:46:10 des immeubles, vous le disiez,

00:03:46:14 - 00:03:49:01 on collecte donc qu'on achète et on achète dans des

00:03:49:01 - 00:03:50:12 conditions qu'on n n'avait pas vu de plus. Quatre cinq

00:03:50:12 - 00:03:51:13 Plus favorables forcément.

00:03:51:13 - 00:03:53:05 Absolument. Et le troisième et le

00:03:53:05 - 00:03:55:07 Troisième produit que nous développons depuis maintenant

00:03:55:07 - 00:03:58:04 15 ans, c'est la thématique du déficit foncier.

00:03:58:08 - 00:04:01:13 Donc cbl client, revenu foncier positif,

00:04:01:20 - 00:04:04:04 taux marginal d'imposition 30, 41 45.

00:04:04:10 - 00:04:06:20 C'est une ACP qui offre des travaux qui fait des travaux,

00:04:06:20 - 00:04:08:24 qui va imputer la cote par travaux sur

00:04:08:24 - 00:04:10:00 la feuille d'impôt des clients.

00:04:10:08 - 00:04:13:03 C'est extrêmement efficace fiscalement,

00:04:13:16 - 00:04:16:24 c'est une scpi qui va générer un dividende.

00:04:17:04 - 00:04:20:06 Et puis c'est une scpi qui va constituer un patrimoine très

00:04:20:06 - 00:04:22:17 patrimonial dans les villes françaises les plus dynamiques.

00:04:22:17 - 00:04:25:21 Je crois qu'on est à 54 %. Si je ne dis pas de bêtises, 54

00:04:26:05 - 00:04:28:20 De déficit foncier sur Bien travaillé. C'est très bien

00:04:29:08 - 00:04:31:08 Ventilé sur deux années fiscales parfait,

00:04:31:08 - 00:04:32:08 27, 27. C'est

00:04:32:08 - 00:04:34:15 ça. Si je ne me suis pas trompé, ça fait 20, 54.

00:04:34:20 - 00:04:37:15 Donc parfait, ça c'est l'immobilier résidentiel que 30 et

00:04:37:15 - 00:04:39:16 1er décembre avec les petites douceurs fiscales,

00:04:39:16 - 00:04:41:14 comme on l'a dit jusqu'à la fin de l'année jusqu'au 30 et

00:04:41:14 - 00:04:43:20 1er décembre, vos équipes sont bien évidemment à la

00:04:43:20 - 00:04:45:00 disposition de tous les conseillers

00:04:45:00 - 00:04:46:02 pour répondre à leurs questions.

00:04:46:06 - 00:04:48:12 Et il y a des montages qui peuvent être un peu intelligents

00:04:48:12 - 00:04:50:13 en coupant de la déficit foncier avec de la

00:04:50:13 - 00:04:52:08 malraux, etc, etc. Oui, au du

00:04:52:08 - 00:04:54:12 De la cp de rendement avec du déficit foncier sont des

00:04:54:12 - 00:04:55:13 stratégies qu'on voit de plus en plus.

00:04:55:13 - 00:04:58:08 Exactement. Vous me faites le pont. Magnifique.

00:04:58:11 - 00:05:01:10 Bien évidemment, sur la troisième partie de cette interview,

00:05:01:19 - 00:05:04:05 c'est la cp de rendement chez urban qui s'appelle

00:05:04:06 - 00:05:05:14 urban cœur, commerce.

00:05:05:20 - 00:05:08:16 Et je crois que là on va presque faire un applaudissement.

00:05:08:16 - 00:05:10:23 On, on a envie de sortir les cotillons.

00:05:10:23 - 00:05:12:19 Vous faites un anniversaire aujourd'hui. Quel est il?

00:05:13:01 - 00:05:15:09 Oui, on a communiqué ce matin même sur le sujet.

00:05:15:09 - 00:05:16:19 Donc deuxième pilier du métier,

00:05:16:19 - 00:05:18:21 d'urban premium, c'est le rendement.

00:05:19:07 - 00:05:21:15 On n'est pas trop sorti de ce qu'on sait faire,

00:05:21:15 - 00:05:23:05 c'est à dire qu'on est resté dans les centres villes.

00:05:23:08 - 00:05:25:18 Et on a structuré une ACP qui achète des commerces de

00:05:25:18 - 00:05:28:21 proximité dans les centres villes dynamiques sur des

00:05:29:00 - 00:05:30:23 commerces alimentaires, des commerces de santé

00:05:30:23 - 00:05:32:03 et des commerces de services.

00:05:32:03 - 00:05:34:16 Effectivement, on est assez content de l'évolution d'urban

00:05:34:16 - 00:05:36:10 cœur, commerce, parce que nous fêtons aujourd'hui

00:05:36:10 - 00:05:37:12 le e actif.

00:05:37:20 - 00:05:41:05 Nous avons 100 boutiques au capital de cet scpi.

00:05:41:15 - 00:05:42:24 C'est très diversifié.

00:05:43:07 - 00:05:45:02 C'est une scpi qui a passé la barre des

00:05:45:06 - 00:05:46:11 70 000 000. C'est une jeunesse

00:05:46:21 - 00:05:49:06 Des 70 000 000, 70 000 000 D'euros de capitalisation.

00:05:49:09 - 00:05:51:06 Ça fait une ligne moyenne à 700 zéro euros.

00:05:51:06 - 00:05:52:08 Donc c'est très diversifié.

00:05:52:16 - 00:05:55:17 Ça nous permet d'avoir un vrai matelas amortisseur en cas de

00:05:55:17 - 00:05:58:13 changement de locataire, en cas de pépins,

00:05:58:13 - 00:06:00:09 comme dans tout investissement immobilier.

00:06:00:18 - 00:06:02:16 Donc c'est très rassurant pour les investisseurs.

00:06:02:16 - 00:06:05:03 On a trouvé notre nos réseaux de distribution.

00:06:05:03 - 00:06:08:08 On a beaucoup de gens qui s'intéressent de plus en plus à

00:06:08:08 - 00:06:09:24 cette thématique du commerce de proximité.

00:06:10:04 - 00:06:11:18 Et c'est une scpi en plus qui

00:06:12:03 - 00:06:13:13 affiche des chiffres intéressants.

00:06:13:19 - 00:06:14:22 On a un dividende en russe,

00:06:15:08 - 00:06:18:02 on devrait atterrir entre cinq zéro,

00:06:18:03 - 00:06:19:24 cinq et cinq 20 pour 2024,

00:06:20:08 - 00:06:22:15 avec des perspectives à la hausse sur le dividend.

00:06:22:15 - 00:06:25:00 On achète mieux, on le disait sur la partie résidentielle,

00:06:25:00 - 00:06:26:12 mais c'est le cas aussi sur le commerce.

00:06:26:18 - 00:06:28:05 Et puis les expertises.

00:06:28:12 - 00:06:31:12 Maintenant en expertise, deux fois par an, le patrimoine,

00:06:31:12 - 00:06:34:00 les expertises sont reparties à la hausse très légèrement,

00:06:34:04 - 00:06:35:18 ce qui fait qu'on a toujours un peu d'avance

00:06:35:18 - 00:06:37:05 entre la valeur de

00:06:37:23 - 00:06:39:22 La de sécurité, La valeur de reconstitution,

00:06:39:22 - 00:06:41:15 qui est quatre au dessus du prix de part,

00:06:41:22 - 00:06:43:02 pris part qu'il n'a jamais changé.

00:06:43:14 - 00:06:45:22 On n'a pas de dette, on n'a pas d'institution,

00:06:45:23 - 00:06:48:12 on n'a pas d'assureur on n'a pas de racha vous

00:06:48:12 - 00:06:49:12 N'avez pas de rachat. C'est

00:06:49:12 - 00:06:51:16 une de ces pays qui se comportent très, très bien.

00:06:52:03 - 00:06:54:03 Et voilà, on est ravi de se produire.

00:06:54:16 - 00:06:56:17 Thomas, je crois qu'on a fait le tour, je

00:06:56:17 - 00:06:58:01 Pense queon a oublié un élément.

00:06:58:18 - 00:07:01:09 Alors dites moi d'abord CCP est labellisé yes. Ah,

00:07:01:09 - 00:07:02:09 C'est important.

00:07:02:15 - 00:07:05:03 La dimension extra financière de ces produits.

00:07:05:14 - 00:07:07:07 Et c'est un élément que l'on met en avant,

00:07:07:07 - 00:07:09:06 absolument systématiquement.

00:07:09:06 - 00:07:10:20 Et je l'avais oublié parce que

00:07:11:19 - 00:07:14:17 nous avons la conviction profonde que c'est un élément de

00:07:14:21 - 00:07:17:08 création de valeur dans le temps, cette dimension extra

00:07:17:08 - 00:07:18:20 financière et cette labellisation yes,

00:07:19:04 - 00:07:20:10 c'est absolument fondamental.

00:07:20:24 - 00:07:24:04 Eh bien, écoutez, merci Thomas. On est ravi.

00:07:24:10 - 00:07:26:16 En tout cas, on vous souhaite bien évidemment une belle fin

00:07:26:16 - 00:07:28:19 d'année parce que, comme on l'a bien compris sur notamment

00:07:28:19 - 00:07:29:21 sur toute la partie fiscale,

00:07:30:15 - 00:07:33:22 c'est les trois mois ou c'est le moment ou vos équipes sont

00:07:34:00 - 00:07:36:00 sont sur le pont pour pour répondre

00:07:36:00 - 00:07:37:02 à tous les conseillers, il reste

00:07:37:02 - 00:07:38:14 Trois mois et on a encore le temps de

00:07:38:14 - 00:07:40:06 financer l'ensemble de

00:07:40:06 - 00:07:41:06 La gamme des financements.

00:07:41:06 - 00:07:43:12 L'ensemble de la gamme urbaine première est finançables

00:07:43:24 - 00:07:45:18 dans les meilleurs établissements que tous

00:07:45:18 - 00:07:47:03 nos partenaires connaissent bien. Donc,

00:07:47:03 - 00:07:48:23 Bien évidemment, on invite tous les conseillers à vous

00:07:48:23 - 00:07:50:15 contacter, vous saurez les orienter.

00:07:50:19 - 00:07:52:05 On vous souhaite plein de bonnes choses de

00:07:52:05 - 00:07:53:12 la collègue pour la partie fiscale.

00:07:53:12 - 00:07:55:05 Et bien évidemment aussi pour la partie rendement avec

00:07:55:05 - 00:07:56:07 des rendements en hausse.

00:07:56:12 - 00:07:58:01 Et on a dit que le prix n'avait pas changé,

00:07:58:01 - 00:07:59:08 mais on espère qu'il changera à la hausse.

00:07:59:08 - 00:08:01:24 Très prochainement, Thomas, merci beaucoup.

00:08:02:09 - 00:08:03:12 Merci à très bientôt.

00:08:03:14 - 00:08:05:09 En tout cas chez vest et puis

00:08:05:09 - 00:08:06:18 plein de bonnes choses pour urbain.

00:08:06:21 - 00:08:08:04 Merci bientôt. À

00:08:08:04 - 00:08:09:04 Revoir. Avoir.