Urban Cœur Commerce : un taux de distribution et un prix de part en croissance en 2024 ! Le point avec Thomas Ducerf
Entretien avec Thomas Ducerf sur Urban Cœur Commerce : un taux de distribution et un prix de part en croissance en 2024 ! Le point.
Transcription complète
Benjamin : Bonjour, bienvenue dans Le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous recevons la société Urban Premium avec Thomas Ducerf, membre de la direction en charge du développement. Bonjour Thomas.
Thomas Ducerf : Bonjour Benjamin.
Benjamin : Urban Premium est une société de gestion de SCPI qui va fêter ses 15 ans en 2025. C’est un acteur historiquement spécialiste du centre-ville, des actifs de centre-ville, que ce soit éventuellement résidentiel ou commerce. Vous êtes donc un acteur très connu et de renom sur ce marché. Dans un premier temps, peux-tu nous faire un bilan 2024 d’UCC, Urban Cœur Commerce ?
Thomas Ducerf : Avec plaisir. Effectivement, en 2025, nous fêterons nos 15 ans déjà. Ça passe vite. Nous avons développé Urban Premium pendant ces 15 dernières années autour de deux piliers fondamentaux : les SCPI résidentielles, qui offrent un avantage fiscal, et le deuxième pilier, la thématique du tertiaire avec une SCPI de rendement, Urban Cœur Commerce, dont le bilan en 2024 est positif, très positif.
J’étais venu d’ailleurs l’année dernière vous en parler. C’est une SCPI qui a continué à collecter en 2024. Je le précise parce que cela nous a permis de profiter de ce marché d’opportunités. Nous avons investi un peu plus de 20 millions d’euros, ce qui correspond à la collecte de l’année 2024, en croissance de l’ordre de 15 %.
Ces 20 millions d’euros ont été déployés sur 18 entités, 18 commerces de proximité. Pour mémoire, cette SCPI est une SCPI à capital variable de commerces de proximité, des besoins du quotidien, des besoins essentiels, sur trois thématiques majoritaires : les commerces alimentaires en cœur de ville, les commerces de santé et les commerces liés aux services à la personne.
On entend par là les coiffeurs, les pressings, toutes les activités qui ont besoin d’un contact physique, d’un contact humain, si cher au consommateur.
Benjamin : Merci. C’est un bilan plutôt positif quand on sait que le marché a globalement baissé autour de 50 à 60 % sur la collecte. Être en collecte nette aujourd’hui, parce qu’il y a certains concurrents pour lesquels ce n’est pas le cas, c’est plutôt très positif. Bravo pour tous ces investissements.
Thomas Ducerf : Merci. D’autant plus que la collecte brute correspond à la collecte nette puisque nous n’avons quasiment pas de rachat sur cette SCPI.
Pour continuer sur le bilan, d’un point de vue macroéconomique, la thématique du commerce capte à peu près 3 % de la collecte générale sur les SCPI en 2024, ce qui est très faible. C’est pour moi une anomalie. C’est quelque chose sur lequel on va se concentrer pour augmenter un peu la part des SCPI de commerce dans la collecte annuelle, peu importe les volumes.
Ce qui est intéressant, c’est qu’entre 2023 et 2024, la fréquentation des commerces en centre-ville, dans les villes moyennes et les métropoles régionales qui sont nos cibles en termes d’investissement, a augmenté de l’ordre de 8 %. Dans les grandes métropoles de plus de 100 000 habitants, c’est près de 11 % de croissance de la chalandise et de la fréquentation des commerces.
Il s’est passé quelque chose ces deux ou trois dernières années. C’est ce que l’on met en avant depuis des années sur Cœur Commerce. Cela se ressent dans les taux d’occupation, dans la croissance éventuelle des loyers, dans l’attractivité des centres-villes pour une enseigne internationale ou nationale.
Nous sommes également dans un timing intéressant d’un point de vue de l’investissement. Pour revenir sur le bilan 2024, nous avons atterri en termes de dividende à 5,10 %, un dividende en croissance qui va continuer. C’est un bilan excellent sur le taux de distribution.
Benjamin : Un taux de distribution qui est donc forcément net, puisque vous êtes exclusivement investis en France. C’est bien ce qui est dans la poche du client.
Thomas Ducerf : Absolument.
Il y a d’autres chiffres assez parlants. On connaît la situation de certains véhicules SCPI en termes d’expertise et de valorisation. En plus d’être une thématique très porteuse, le commerce, on voit que beaucoup d’investisseurs se portent sur cette classe d’actifs. Nous venons de recevoir les valeurs de reconstitution, elles sont validées, et je peux vous annoncer en exclusivité que notre valeur de reconstitution est en croissance.
Nous allons dépasser les 316 euros pour un prix de part à 300 euros, ce qui correspond à une décote sur le prix de part de l’ordre de 5,5 %. Nous étions à 4 % en juin 2024 et nous passons à 5,5 % de décote.
On n’a que des bonnes nouvelles en termes de ratios et de chiffres. L’endettement est toujours aussi faible, à 7 %. Nous avons 58 jours de report à nouveau. C’est donc une SCPI très solide, très résiliente, hyper diversifiée, avec une stratégie prudente, puisque c’est ce qui nous qualifie chez Urban Premium : la prudence.
Nous avons 105 commerces pour une capitalisation de l’ordre de 80 millions d’euros. Cela veut dire que la ligne moyenne est très faible. Nous ne sommes pas en concurrence avec d’autres SCPI. C’est un véhicule qui grandit doucement mais sûrement et qui affiche des perspectives 2025 plutôt intéressantes.
Benjamin : Les perspectives 2025, justement : qu’est-ce qu’on a ? Un rendement qui va continuer à monter ? Des valeurs d’expertise qui vont continuer à augmenter ? Qu’est-ce qu’on vise sur Urban Cœur Commerce ?
Thomas Ducerf : C’est difficile de vous dire que les valeurs d’expertise vont augmenter puisque les experts feront leur travail. Mais on a quand même quelques indicateurs intéressants, notamment un peu de réserve de valeur sur un ou deux commerces en cours de relocation, sur lesquels on sait que, quand on aura signé un bail, les experts vont revaloriser le commerce.
On sait donc qu’on en a un peu sous le pied en termes de valeur. C’est très bien. On en a aussi un peu sous le pied parce que la SCPI continue à investir dans ce timing de marché qui est très bon. Nous avons réalisé sur les dernières acquisitions de l’année de vraies belles plus-values, ce qui nous a accompagnés sur la valeur de reconstitution.
Benjamin : C’est encore très intéressant parce que les taux ont commencé à baisser. Est-ce que c’est toujours aussi intéressant qu’il y a six mois ou un an ?
Thomas Ducerf : On a une fenêtre de tir intéressante sur le commerce. On achetait des commerces de proximité sur les thématiques citées tout à l’heure — alimentaire, santé et services — entre 5,5 % et 6,5 % il y a deux ans. Aujourd’hui, on ne cible que des actifs entre 6 % et 8 %, sans pour autant baisser en qualité d’emplacement et en qualité de locataire.
Il y a donc une fenêtre de tir. Espérons qu’elle dure un petit peu. Nous arrivons à capter des commerces de très bonne qualité dans des villes très dynamiques, avec des activités de santé comme des centres dentaires, ou encore des activités de discount, avec des enseignes comme Flying Tiger, Hema ou Action, qui se battent pour s’installer dans les centres-villes français.
Nous avons aussi fait de belles acquisitions avec des locataires comme Rituals dans des centres-villes français qui fonctionnent très bien. Nous avons plein de petites pépites en France, des enseignes qui fonctionnent très bien, qui se développent, et nous essayons dès que possible de capter leurs locaux commerciaux.
Benjamin : Pour Urban Cœur Commerce, on a fait le bilan et les perspectives 2025. Est-ce qu’on peut parler un peu de votre gamme fiscale, de votre gamme de SCPI résidentielle qui procure une petite douceur fiscale ?
Thomas Ducerf : Avec plaisir. Mais je ne vous ai pas donné l’essentiel : les perspectives de dividende 2025 sur Urban Cœur Commerce. On essaie de calibrer le dividende de l’année un peu en amont, en fonction du rythme de collecte, du pipeline et des niveaux d’investissement.
Si l’on regarde les trois leviers que nous avons sur cette SCPI — acheter avec un meilleur taux acte en main, acheter plus vite, puisque nous avons musclé l’équipe d’investissement, être réactif au moment des investissements, et augmenter très légèrement le niveau de dette puisque nous avons un endettement de 7 %, très faible — on peut annoncer que l’objectif de dividende de Cœur Commerce en 2025 se situe entre 5,5 % et 6 %.
Benjamin : Cela ferait une belle hausse par rapport au dividende de 2024. On peut passer à la gamme résidentielle.
Thomas Ducerf : En 2025, sur cette gamme résidentielle, nous avons une forme de continuité puisque nos partenaires distributeurs vont retrouver d’abord notre SCPI de déficit foncier. Le déficit foncier est une thématique patrimoniale qui cible principalement les clients qui ont des revenus fonciers. Il y en a beaucoup : plus de 2 millions de contribuables en France ont des bénéfices fonciers.
C’est extrêmement efficace fiscalement. Patrimonialement, c’est intéressant puisque c’est du résidentiel rénové, avec un sujet évident et prépondérant de performance énergétique dans les rénovations, tout en apportant un dividende cohérent avec la classe d’actifs résidentielle. Donc un TRI potentiel et global vraiment intéressant sur cette thématique du déficit foncier. C’est un véhicule ouvert à la collecte, qui clôture d’ailleurs cette année, fin 2025.
En ce qui concerne les nouveautés, nous lançons une SCPI Denormandie. Le Pinel s’est arrêté, mais il y a toujours la possibilité d’optimiser son impôt sur le revenu en investissant dans la thématique de l’immobilier, en utilisant le levier de la dette sur une thématique : les passoires énergétiques, les immeubles à rénover. C’est cette fameuse boîte Denormandie.
Nous lançons un nouveau véhicule 100 % Denormandie qui offre une réduction d’impôt de 21 %. Il est donc encore possible d’optimiser son impôt dans la durée, avec 21 % étalés sur 12 ans. Dans le contexte, c’est une vraie opportunité. On vous en reparlera quand ce véhicule sera ouvert. C’est une SCPI qui va durer deux ans puisque la fenêtre de tir sur le Denormandie est pour l’instant de deux années.
Nous lancerons également une nouvelle SCPI Malraux. Le Malraux est un sujet qui revient en force. La fin du Pinel aide le Malraux à exister. C’est un dispositif qui peut s’adresser à 100 % des investisseurs, notamment à travers une SCPI, puisque l’accessibilité du Malraux est très faible : on parle de 5 000 euros de ticket minimum.
Cette SCPI Malraux offre une réduction d’impôt hors plafonnement des niches de l’ordre de 18 %, avec une durée de détention de neuf ans des immeubles. Ce sont des produits calibrés sur 15 années de détention, qui offrent un avantage fiscal intéressant, voire très intéressant dans le contexte, puisqu’on n’a pas grand-chose à proposer à la place.
La classe d’actifs résidentielle, je le rappelle, n’est pas forcément celle que l’on attendait en cas de crise, mais elle a très bien résisté. Les valeurs le démontrent sur nos SCPI historiques. Il y a aussi une forme de stabilité sur les loyers et sur leur paiement. C’est une classe d’actifs sécurisée et performante.
Benjamin : Je rappelle que cette réduction est applicable dès la souscription des parts, l’année de souscription, sans passage chez le notaire.
Thomas Ducerf : Absolument. Dans le contexte politique et fiscal que nous traversons, la pression fiscale est toujours là. Travailler l’existant, et notamment l’impôt, plutôt que d’aller investir sur des classes d’actifs nouvelles, originales, parfois un peu risquées, me semble être une idée brillante, tout en prenant un risque modéré.
Benjamin : Et tout cela, on le fait bien évidemment avec les produits d’Urban Premium. Thomas, merci beaucoup pour toutes ces perspectives et ce bilan 2024. On vous souhaite une très belle année 2025, plein de collecte, qui vous permettra de faire de beaux investissements. À très bientôt chez Zoom Invest.
Thomas Ducerf : Merci Benjamin.
